臺灣臺南地方法院民事判決 104年度簡上字第144號上 訴 人 曹秀英訴訟代理人 黃逸嫻被 上訴人 邱世敏訴訟代理人 林寶秀上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國104年5月13日本院新市簡易庭104年新簡字第91號第一審判決提起上訴，經本院於105年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第二項關於命上訴人應自民國一零三年九月五日起至交付門牌號碼「臺南市○○區○○街○○○巷○○號」房屋予被上訴人之日止，按月給付被上訴人新臺幣貳萬貳仟肆佰柒拾伍元部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
被上訴人於上訴人交付坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地上，門牌號碼為「臺南市○○區○○街○○○巷○○○號」房屋之同時，應給付上訴人新台幣壹佰萬元。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即原審原告之主張及聲明如下：
（一）被上訴人於原審起訴主張：被上訴人於民國103年7月7日向上訴人購買台南市○○區○○段○○○○○號土地及同段64建號建物（門牌號碼：台南市○○區○○街○○○巷○○號；以下簡稱系爭建物）（以下合稱系爭不動產），並訂有不動產買賣合約書（見上證一，上訴人代理人黃逸嫻，下稱系爭買賣合約）。上訴人已於103年9月2日完成系爭不動產所有權移轉登記，惟上訴人迄今仍居住於系爭建物內，未搬遷交付系爭建物予被上訴人，乃依兩造間系爭買賣契約、不當得利之法律關係提起本件訴訟，並為訴之聲明：⒈上訴人應將系爭建物遷讓交付予被上訴人；⒉上訴人應自103年9月5日起至遷讓交付系爭建物之日止，按月給付被上訴人新台幣（下同）30,000元。原審命上訴人遷讓交付系爭建物予被上訴人，並應自103年9月5日起至遷讓交付系爭建物之日止，按月給付被上訴人22,475元，並駁回被上訴人其餘之請求。上訴人就原審判決不利於上訴人部分提起上訴；被上訴人就其敗訴部分，未聲明上訴已確定在案。
（二）被上訴人於本院之陳述，除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
⒈上訴人之代理人黃逸嫻代理上訴人與被訴人簽立系爭買賣
合約，約定價金765萬元，目前已付665萬元，尚有100萬元未付。當初兩造在系爭買賣契約中約定，如果無法向銀行貸到900萬元，本件買賣契約就不成立，後來只向銀行貸到630萬元。但是黃逸嫻稱系爭買賣契約已簽訂很久了，屋主不願意解約，黃逸嫻願意幫被上訴人轉貸，所以兩造同意繼續履行系爭買賣合約，之後陸續辦理交付價金及辦理不動產所有權移轉登記。
⒉被上訴人否認上訴人代被上訴人支付代書費用等145,714元。
⒊雖被上訴人就系爭買賣合約尚有價金100萬元未支付，惟
上訴人尚未將買賣標的物即系爭建物交付被上訴人，被上訴人行使同時履行抗辯權，被上訴人並未給付遲延，上訴人在另案本院104年度訴字第722號案件中主張，被上訴人給付遲延而解除契約云云，於法不合。
（三）爰聲明：⒈上訴駁回。
⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人即原審被告之主張及聲明如下：
（一）按買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係。當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，此觀民法第三百四十八條第一項、第三百六十七條及第二百六十四條第一項之規定自明。準此說明，出賣人對於買受人之對待給付有二：其一為交付標的物，其二為使買受人取得標的物之所有權。設買受人對於出賣人未付價金，出賣人復無先為給付之義務，祗須買受人未付約定之價金，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務（最高法院80年度台上字第588號判決要旨參照）。
（二）查系爭不動產原係上訴人所有，嗣被上訴人表示欲購買系爭不動產，被上訴人遂與上訴人之代理人黃逸嫻於103年7月7日簽訂系爭買賣合約書，約定總價765萬元，由被上訴人先匯款35萬元作為訂金，併交付票載金額30萬元支票乙紙作為給付價金之用。雙方於103年9月2日辦理所有權移轉登記完畢，而系爭不動產業由被上訴人向銀行貸款630萬元抵付部分買賣價金。詎前揭支票屆期提示竟遭退票，兩造間之系爭買賣契約，尚有100萬元價金未給付；且被上訴人亦未返還上訴人代墊之代書費、規費、契稅、印花稅、及代繳兩期房貸約5萬元等，共計145,714元，此為系爭買賣契約書載明應由買方應支付之款項。基此，本件於被上訴人給付部分買賣價金後，上訴人遂將系爭不動產所有權於103年9月2日移轉登記予被上訴人，然被上訴人隨即拒付剩餘之約定價金及代墊款，參酌上開最高法院判決意旨，上訴人即得拒絕履行交付系爭不動產予被上訴人，此為同時履行抗辯之抗辯權。惟原審逕以兩造間達成買賣系爭不動產之合意，而未詳加調查此為同時履行抗辯權，即認上訴人負有交付系爭不動產予被上訴人之義務，判決上訴人應遷讓系爭不動產予被上訴人，不無輕率，此為上訴人所不能甘服。
（三）爰聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執之事實及爭執事項：
（一）兩造不爭執之事實：⒈被上訴人於103年7月7日向上訴人購買臺南市○○區○○
段○○○○號土地（權利範圍484/10000）及同段64建號建物全部（門牌號碼：台南市○○區○○街○○○巷○○號），並訂有不動產買賣合約書（見本院卷第10頁，上訴人代理人黃逸嫻）。
⒉上訴人已於103年9月2日完成系爭不動產所有權移轉登記
，惟上訴人目前仍居住於系爭建物內，未搬遷交付系爭不動產。
⒊依系爭買賣合約，價金為765萬元，被上訴人已付35萬元
，及向銀行辦理貸款630萬元支付上訴人，尚有100萬元價金尚未支付。
（二）兩造爭執事項：⒈上訴人主張被上訴人尚未支付系爭買賣合約價金100萬元
，上訴人行使同時履行抗辯權，得拒絕履行交付系爭建物，是否有理由？⒉上訴人主張上訴人代被上訴人支付代書費等共145,714元
，上訴人行使同時履行抗辯權，得拒絕履行交付系爭建物，是否有理由？
四、得心證之理由：
（一）上訴人主張被上訴人尚未支付系爭買賣合約價金100萬元，上訴人行使同時履行抗辯權，得拒絕履行交付系爭建物，是否有理由？⒈查依系爭買賣合約，價金為765萬元，被上訴人已付35萬
元，及向銀行辦理貸款630萬元支付上訴人，尚有100萬元價金尚未支付，此為兩造所不爭執應可認定為真正。
⒉按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物
所有權之義務。」民法第348條第1項訂有明文。又按買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第369條、第264條第1項分別規定甚明。查上訴人之系爭建物交付義務與被上訴人價金給付之義務，具有互為對待給付之對價關係，則本件被上訴人請求上訴人給付買賣標的物之系爭建物，上訴人抗辯被上訴人應同時給付所餘買賣價金之義務等語，依上開規定，均屬有據。故被上訴人依系爭契約請求上訴人交付系爭建物雖有理由，惟本院仍應為被上訴人對待給付之判決，被上訴人應於上訴人交付系爭建物之同時，給付上訴人價金100萬元，爰判決如主文第四項所示。
（二）上訴人主張上訴人代被上訴人支付代書費等共145,714元，上訴人行使同時履行抗辯權，得拒絕履行交付系爭建物，是否有理由？⒈按所謂同時履行之抗辯，係基於雙務契約而發生，倘雙方
之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，不能發生同時履行之抗辯。
⒉上訴人雖主張其代被上訴人支付代書費等共145,714元云
云，然為被上訴人所否認。查上訴人雖主張其代被上訴人支付代書費用145,714元云云，然上訴人代理人黃逸嫻到庭陳稱，上開代墊費用是代理人黃逸嫻本人代墊，並非上訴人代墊等語（見本院卷第53頁），故上開代墊款縱認屬實，亦係訴外人黃逸嫻與被上訴人間之債權債務關係，與上訴人無涉，上訴人所為前開主張，並不發生同時履行抗辯效力。況被上訴人為本件請求，乃基於兩造間系爭買賣契約，黃逸嫻並非系爭買賣契約之任何一方當事人，被上訴人非黃逸嫻得行使同時履行抗辯權之對象。從而，上訴人主張其代被上訴人支付代書費等145,714元，乃行使同時履行抗辯權，得拒絕履行交付系爭建物，為無理由。
（三）被上訴人依不當得利返還請求權，請求上訴人返還103年9月5日起至遷讓交付系爭建物之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利22,475元，是否有理由？⒈按「無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應
返還其利益。」民法第179條前段定有明文。次按不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法第三百七十三條規定，應以標的物已否交付為斷，故出賣人在依約履行交付義務以前，其義務並不因已辦妥所有權移轉登記而消滅，出賣人在未交付前，繼續占有標的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有（最高法院105年度台上字第411號判決參照）。
⒉經查，被上訴人固因買賣而取得系爭不動產所有權，然出
賣人即上訴人占有系爭不動產，非為無權占有，蓋出賣人雖已喪失所有權，但是否有占有權源並不以所有權人為限，出賣人依第348條第1項之規定，僅負交付標的物之義務，於未交付前，利益尚歸於出賣人所有，自難謂無占有之正當權源。況依民法第264條第1項，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。債務人如享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權前，仍可發生遲延責任問題，然於其提出同時履行之抗辯後，即為免除而溯及消滅，自已無遲延責任可言。上訴人因被上訴人尚有100萬元買賣價金未支付，乃行使同時履行抗辯權，拒絕自己之給付，已如前述，上訴人在被上訴人交付價金前，非惟可拒絕交付系爭建物，同時亦不負給付遲延責任。故上訴人占有系爭不動產即屬有權占有，非無法律上之原因而受有利益。從而，被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人返還自103年9月5日起至遷讓交付系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利22,475元為無理由。
五、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約，請求上訴人遷讓交付門牌號碼「臺南市○○區○○街○○○巷○○號」房屋為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將此部分廢棄，改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權准宣告假執行，及為附條件之免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人就上開應准許部分，提出被上訴人應交付買賣價金100萬元之同時履行抗辯，洵屬有據，自應由本院就此部分併為對待給付判決如主文第4項所示。
六、兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，於判決結果無礙，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 13 日
民事第三庭 審判長法 官 黃瑪玲
法 官 孫玉文法 官 張麗娟以上正本證明與原本無異不得上訴。
中 華 民 國 105 年 4 月 14 日
書記官 黃郁淇