臺灣臺南地方法院民事判決 104年度簡上字第165號上 訴 人 千興大樓管理委員會法定代理人 林國楨訴訟代理人 洪梅芬律師
涂欣成律師李政儒律師被上訴人 葉鴻德受告知人 千興建設股份有限公司法定代理人 葉碩堂訴訟代理人 張玉雪上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國104年6月18日本院臺南簡易庭103年度南簡字第1321號第一審簡易判決提起上訴，經本院於105年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳拾萬元，及自民國一百零三年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用新臺幣伍仟貳佰伍拾元由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2款定有明文。而在第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但第255條第1項第2款至第6款之情形，不在此限，亦為同法第446條第1項所明定。又前開規定，於對於簡易程序之第一審判決提起之上訴程序準用之，同法第436條之1第3項亦有明文。本件上訴人於原審起訴時係以被上訴人與訴外人千興建設股份有限公司（下稱千興公司）於民國101年12月1日所簽立之協議書（下稱系爭協議書）為請求權依據，嗣於本院審理時之105年1月25日以書狀追加依公寓大廈管理條例第21條規定為請求權基礎，而被上訴人對於上訴人所為前開訴之追加已表示同意，上訴人前開訴之追加，自屬合法，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：被上訴人為門牌號碼臺南市○○路○段○○○○○號10樓建物（下稱系爭建物）之住戶，系爭建物登記於被上訴人之子名下，為千興大樓住宅區之住戶，千興大樓係由千興公司建造出售，雖無成立管理委員會，惟該千興大樓自興建出售後均由千興公司負責管理千興大樓住宅區共用部分，並由千興公司負責向住宅區住戶收取管理費，用以支付管理員薪資、公共電費、電梯保養費及清潔費，然被上訴人自89年間購買居住於系爭建物後均未繳納管理費，嗣千興大樓住宅區之區分所有權人已於101年間推出管理人並召開區分所有權人會議，正式於101年12月11日向臺南市政府取得千興大樓管理委員會報備證明並訂立有住戶規約，而就上訴人正式成立前被上訴人所積欠之管理費，亦曾由被上訴人於101年12月1日與前管理人千興公司簽訂系爭協議書，確認被上訴人有欠繳系爭建物每月應繳納之管理費新臺幣（下同）2,330元，至101年11月止共欠繳管理費288,920元，被上訴人同意繳納24,920元，於101年12月10日繳納24,000元，餘款24萬元應自101年12月開始分12期繳納每月繳納2萬元，惟被上訴人嗣僅依約於102年1月29日、102年3月14日各繳納2萬元後，即未再依系爭協議書繳款，尚有20萬元之管理費未繳納，屢經催討，被上訴人均置之不理，而千興公司係上訴人成立前之千興大樓管理人，係代千興大樓區分所有權人全體收取千興大樓管理費而與被上訴人簽訂系爭協議書，是系爭協議書所約定之權利義務關係，應屬於千興大樓區分所有權人全體，於上訴人成立後，當然由上訴人繼受上開管理費收取權利，且千興公司亦已將其向被上訴人所收取之管理費移交予上訴人，就被上訴人尚未繳納之管理費，上訴人自亦有收取之權利，爰依系爭協議書之約定及公寓大廈管理條例第21條規定，請求被上訴人給付上開尚未繳納之管理費20萬元，並請本院擇一為上訴人勝訴之判決。於原審聲明：被上訴人應給付上訴人20萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭建物係由被上訴人向千興公司購買後登記於被上訴人之子名下，千興公司與被上訴人間之系爭建物買賣合約中，並無約定應另繳管理費，是在上訴人成立前，相關大樓維護管理費用之支出，應由千興公司自行負擔，被上訴人並無繳納管理費之義務，千興公司前曾向其他住戶及區分所有權人請求給付管理費，惟並未曾向被上訴人請求管理費，千興公司於本院97年度訴字第737號與訴外人方秀玲等人間請求給付管理費等事件中，亦曾提出書狀中載明「273-2號11樓顏先生與273-2號10樓葉先生因較早向原告（即千興公司）購買，當時合約內未載明該二戶應另繳管理費」等語甚明，是千興公司已明確表示被上訴人不用繳管理費，被上訴人於上訴人成立前並無繳納管理費之義務，被上訴人雖有與千興公司簽立系爭協議書，但系爭協議書之當事人係千興公司，上訴人不能依系爭協議書之內容向被上訴人請求等語置辯。於原審聲明：請求駁回上訴人之訴。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人20萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）系爭建物於89年11月23日登記為訴外人葉柏伸所有，102年4月10日移轉登記為葉良鴻所有，葉柏伸與被上訴人為父子關係，被上訴人有居住於系爭建物內。
（二）系爭建物坐落於訴外人千興公司所興建之千興世紀大樓，千興公司曾依不動產買賣契約書之協議內容對千興大樓內之其他住戶起訴請求給付管理費，經本院97年度訴字第737號民事判決、臺灣高等法院臺南分院101年度上更（一）字第6號判決確定在案（下稱前案），千興公司於上開案件中97年12月8日所提出之準備書（三）狀曾載明「273-2號10樓葉先生較早向原告購買，當時合約未載明該二戶應另繳管理費」等語。
（三）上訴人千興大樓管理委員會係於101年12月11日經臺南市政府以府工使一字第0000000000號函准予備查成立。
（四）上訴人於成立前，由訴外人凃景文、陳愷璟分別擔任千興大樓管理委員會之主任委員、財務委員，並於101年11月28日與千興公司簽訂協議書，協議書內容載明「茲因千興大樓101年度11月以前住戶欠繳管理收款乙事，凃景文先生與陳愷景女士分別擔任管理委員會主任委員與財務委員，今與千興建設（股）公司協議，雙方同意由千興建設公司負責催收欠款，若有欠款未清繳一律由千興建設公司負責循法律途逕（應為徑）追討欠款，所收之欠繳管理費並統一入帳聯邦銀行臺南分行帳號00000-000000-0、戶名千興大樓管理委員會。戶內所收之欠款需優先千興建設公司前代墊住家區應負擔之公共支出款項。委員會於審帳及會查帳約2個月時間，待管理委員會成立後支付千興建設（股）公司之代墊款」等語，嗣上訴人千興大樓管理委員會於101年11月29日以千興（101）委字第1101號函向臺南市政府申請報備成立，由凃景文擔任第1屆主任管理委員，並經臺南市政府於101年12月11日以府工使一字第0000000000號函准予備查在案。
（五）上訴人於102年2月6日召開102年全區管理委員會會議，千興公司派其董事長葉碩堂及張玉雪出席，會議紀錄結論第2點至第5點分別記載：「二、經核尚有部分住戶自92年起至管委會成立前千興建設公司並未收足管理費約有21萬元亦未入前欠款，委由千興建設公司進行催討。三、管理費前欠款之繳納帳戶將更改為千興大樓管理委員會帳戶，之前由主委及財委合開的個人戶中餘額一併轉入管理委員會帳戶。四、經管委會委員審核後，千興建設公司自92年起至102年的代墊款總支出約為337.5萬元，管委會同意先行支付250萬元。五、經查千興建設公司於起造日完成後至102年1月27日止，前辦公區誤用住宅區用電，日後將聘請專業人士計算金額後，千興建設公司董事長葉碩堂先生承諾會全權負責將誤用電費差額向辦公室用戶追討」等語。
（六）被上訴人於101年12月1日有與千興公司簽立如原審卷第36頁之系爭協議書，載明乙方（即被上訴人）欠繳管理費戶號西門路4段273-2號10樓，每月應繳管理費2,330元，截至101年11月共欠繳288,920元，同意先繳納24,920元，於101年12月10日繳納24,000元，餘款240,000元自101年12月開始分12期繳納每月繳納20,000元，千興公司將據此與大樓管理委員會結算收支費用等語。
（七）上訴人聯邦銀行帳戶於101年12月11日有載明葉鴻德存入24,000元、102年1月29日存入20,000元、102年3月14日存入20,000元。
五、本件爭點：上訴人依系爭協議書內容或公寓大廈管理條例第21條之規定請求被上訴人給付管理費20,000元及自支付命令聲請狀送達翌日起之法定遲延利息是否有理由？茲就本院判斷意見陳述如下：
（一）按所謂公寓大廈，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，公寓大廈管理條例第3條第1款定有明文。查本件被上訴人所有之系爭建物係位於千興公司所興建之千興大樓內，係屬公寓大廈管理條例所稱公寓大廈，有該條例之適用，為被上訴人所不爭執，合先敘明。
（二）次按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；又區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第10條第1、2項、第21條定有明文。查公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布施行，被上訴人自89年間以其子名義購買系爭建物並居住於系爭建物內，此為被上訴人所不爭執，即屬系爭千興大樓之區分所有權人或住戶，依同條例第10條第1、2項之規定，本有支付管理費予管理負責人或管理委員會之義務，被上訴人以千興公司於前案未對其提出給付管理費之訴訟，且曾於前案提出如不爭執事項（二）內容所示之書狀，而抗辯千興公司已承諾被上訴人無繳納管理費之義務云云，尚屬無據，況千興公司亦已到庭陳稱：千興大樓興建完後即由千興公司擔任大樓管理人，大樓公共區域部分之支出係由住戶繳納管理費管理，並未曾陳述被上訴人不用繳納管理費，且有向被上訴人發欠繳管理費通知單等語，而被上訴人亦自認千興大樓有派大樓管理員，之前有繳納管理費給千興公司所聘僱之管理員，是因千興公司遲遲不依公寓大廈管理條例成立管理委員會，許多住戶才開始不繳管理費等語（見本院卷第96頁背面、98頁），足見系爭千興大樓於上訴人成立前確係由千興公司以管理負責人之身分負責管理公寓大廈共用部分之事項，並由住戶或區分所有權人繳納管理費由千興公司支應管理所生之費用，應堪認定，而共用區域部分管理及修繕既須由管理費支應，即應由全體住戶或區分所有權人繳納，始屬合理，此亦定於前開條例，自不因買賣合約有無特別約定而有不同，且管理費之繳納係屬大廈管理之重要事項，應由全體區分所有權人之會議決議，自不得由管理人擅自決定何人無須繳納，被上訴人以其與千興公司間之買賣契約無約定，且千興公司於前案未對其起訴請求管理費而抗辯無繳納管理費義務，顯無可採，況千興公司已明確表示被上訴人有欠繳管理費，並經被上訴人於系爭協議書中簽名確認，被上訴人自有繳納管理費之義務，而被上訴人簽立系爭協議書後僅依約繳納二期，此為被上訴人所不爭執，則上訴人主張被上訴人尚積欠管理費20萬元，自堪認定為真實。
（三）被上訴人雖另抗辯系爭協議書當事人係千興公司，上訴人無權依系爭協議書向被上訴人請求101年11月前之管理費云云，惟查：
1、按公寓大廈應設置公共基金；公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；其運用應依區分所有權人會議之決議為之；管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會，公寓大廈管理條例第18條第1項、第3項、第20條第1項分別定有明文。次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。準此，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔，不因管理委員會成立與否而有差異（最高法院96年度臺上字第2640號判決意旨參照）。復按，依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，並無實體法上完全之權利能力，蓋管理委員會係向住戶收取費用，以支應其管理共用部分之費用，性質上屬代收代付，並非管理委員會本身取得獨立之財產權，是於管理委員會成立前，有關公寓大廈之管理所生之權利義務，亦應認如同籌備中之法人，於法人成立後當然由其繼受，因此管理委員會成立前有關公寓大廈之管理所生之權利與義務，於管理委員會成立後當然由其繼受，亦即後來成立之管理委員會係有權利收取區分所有權人於管理委員會成立前所積欠之管理費，此觀公寓大廈條例第20條之規定亦甚明。
2、系爭協議書雖係由千興公司與被上訴人簽立，惟千興公司係基於其為千興大樓之管理負責人身分，就被上訴人所應繳納之管理費與被上訴人簽立系爭協議書，是系爭協議書自屬千興大樓管理所生之權利義務，於上訴人管理委員會成立後，依同條例第20條之規定，千興公司即應將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表等移交新管理委員會，並由新成立之上訴人管理委員會執行管理維護之業務，千興公司不得再以管理負責人之地位向社區住戶收取管理費，是千興公司以管理負責人之資格與被上訴人所簽立之系爭協議書所生之管理費收取權利，自已由新成立之上訴人管理委員會承受，此亦經千興公司到庭陳述有關系爭大樓欠繳管理費部分已移交上訴人，包括本件被上訴人欠繳管理費部分也都改由上訴人收取等語明確，被上訴人抗辯上訴人非系爭協議書當事人，無權依系爭協議書內容請求被上訴人給付管理費云云，顯有誤會，自無可採。
六、綜上所述，上訴人主張被上訴人尚積欠101年11月前之管理費20萬元，上訴人依系爭協議書內容有權請求被上訴人給付所積欠之管理費20萬元，為可採，被上訴人抗辯未積欠管理費及上訴人無權收取管理費云云為無可取。從而，上訴人依系爭協議書之法律關係，請求被上訴人給付所積欠之管理費20萬元及自支付命令送達（103年10月30日送達，見支付命令卷第17頁）翌日即103年10月31日起至清償日止，按法定利率年息百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如
主文第2項所示。
七、本件既依協議書之法律關係為上訴人勝訴之判決，則其另依公寓大廈管理條例第21條規定請求部分，本院自毋庸再予論斷。又事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；上級法院廢棄下級法院之判決，而就該事件為裁判或變更下級法院之判決者，應為訴訟總費用之裁判；受發回或發交之法院為終局之判決者亦同。又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。
民事訴訟法第87條、第78條分別定有明文。查本件第一審訴訟費用即裁判費2,100元、第二審訴訟費用即裁判費3,150元，共計5,250元，應由敗訴之被上訴人負擔，爰併予確定其應負擔之訴訟費用額如主文第3項所示。
九、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第87條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 1 日
民事第四庭 審判長法 官 高榮宏
法 官 張玉萱法 官 童來好以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 1 日
書記官 羅振仁