臺灣臺南地方法院民事判決 104年度簡上字第226號上 訴 人 邱清瑞輔 佐 人 邱敏龍被 上 訴人 林柏宏訴訟代理人 許雅芬律師
何珮璇律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國104年9月29日本院臺南簡易庭104年度南簡字第1031號民事第一審判決提起上訴，經本院民國於105年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定（即主文第二項）部分外，關於主文第一項部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：㈠被上訴人為坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系
爭土地）上，門牌號碼臺南市○○區○○○路○段○○號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，上訴人向被上訴人承租系爭房屋全部，雙方簽訂房屋租賃契約書，並約定租賃期間自民國98年4月1日起至104年3月31日止，每月租金新臺幣（下同）15,000元。詎上訴人未經被上訴人同意，違反系爭租賃房屋不得轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋之規定，將系爭房屋擅自出租由訴外人奧美圖顯影設計有限公司（下稱奧美圖公司；奧美圖公司於原審為被告之一，惟其對原審判決未提起上訴而確定）占有使用。因兩造間之系爭租約租期於104年3月31日屆滿，且被上訴人亦於租期屆滿後以存證信函通知上訴人不再續租，並催告上訴人返還系爭房屋，是依系爭租約第6條約定及民法第455條規定，上訴人有將系爭房屋遷讓交還被上訴人之義務。再者，系爭房屋既為被上訴人所有，系爭租約之租期亦已於104年3月31日屆滿，則上訴人繼續占有系爭房屋，自屬無權占有；又姑不論訴外人奧美圖公司與上訴人間之關係為何，惟訴外人奧美圖公司既非系爭房屋之承租人，則其於系爭租約屆滿後仍占用系爭房屋，亦屬無權占有，故被上訴人自得依民法第767條第1項規定訴請上訴人、訴外人奧美圖公司均應將系爭房屋返還予被上訴人。
㈡另上訴人無權占有系爭房屋，無法律上原因受有每月相當於
租金15,000元之利益，並直接致被上訴人受有損害，從而，被上訴人自得依民法第179條之規定，請求上訴人、訴外人奧美圖公司應自系爭房屋租期屆滿後即104年4月1日起至返還房屋止，按月連帶給付15,000元之不當得利。
㈢並聲明：
⒈上訴人應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地上，門
牌號碼臺南市○○區○○○路○段○○號之房屋，遷讓返還予被上訴人。
⒉上訴人、原審被告奧美圖公司應自104年4月1日起至返還前開房屋之日止，按月連帶給付被上訴人15,000元。
二、上訴人於原審辯稱：㈠上訴人自96年10月1日起在臺南市○○○路○段○○號之房屋經
營汽車修護廠（每月租金62,000元）至今，上訴人之好友即訴外人吳東現則向被上訴人承租臺南市○○○路○段○○號土地，並自建鐵皮屋經營中古車買賣，嗣因經營不善而由上訴人以數10萬元買下鐵皮屋及設備，同時向被上訴人之母親承租系爭土地，並準備將上訴人之保養廠遷移至系爭土地，然因礙於64號汽車修護廠之租約到期恐有違約金之慮，故上訴人先將系爭土地轉租予訴外人奧美圖公司；其後因訴外人奧美圖公司一再懇求續租，故上訴人再與奧美圖簽約兩年。又因當時被上訴人之母親向上訴人保證除非賣地否則會不限時續約，加上上訴人本身未詳查與被上訴人簽約期限之疏忽，致上訴人與訴外人奧美圖公司續約兩年到期時間，超過上訴人與被上訴人簽約期限1年。為此，上訴人曾親自至臺北與被上訴人之母親商談拜託，被上訴人之母親亦應允協助處理，未料，被上訴人卻要求要每月租金10萬元，期間未經任何協商，被上訴人即不理不睬。
㈡上訴人同意被上訴人之主張，惟上訴人為租地之勞工階層，
另尋覓租地曠日廢時，被上訴人應給予上訴人相當時間，且上訴人亦願意支付逾租賃期限之租金。
㈢聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決主文第一項（遷讓返還系爭房屋部分）廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。其上訴理由略以：
㈠兩造簽訂之系爭租賃契約書所約定之承租標的物僅為系爭土
地，不包括系爭土地上之系爭房屋：上訴人當初係向被上訴人承租系爭土地，不包含系爭土地上之系爭房屋，蓋上訴人自96年10月1日起至101年9月30日止向訴外人陳耀輝、陳黃淑惠承租門牌號碼臺南市○○區○○○路○段○○號之房屋經營汽車修護廠，該汽車維護廠占地90坪，每月租金尚需62,000元，則以系爭土地占地130 坪，若上訴人向被上訴人承租之標的物包括系爭土地上之系爭房屋，每月租金豈可能僅15,000元？是由土地面積不同與租金之差距，即足證明兩造簽訂之系爭租賃契約書所約定之租賃標的物僅為系爭土地，並不包括系爭房屋。
㈡被上訴人就系爭房屋並無所有權或事實上處分權：
⒈上訴人係介紹好友即訴外人吳東現向被上訴人承租系爭土
地，而系爭房屋係訴外人吳東現向訴外人黃俊憲所購買，嗣再由上訴人向訴外人吳東現購買並申請水電，並非被上訴人所興建，且倘系爭房屋為被上訴人所興建，豈有沒水沒電之道理？故被上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，與事實不符。
⒉又上訴人係向訴外人吳東現購買系爭房屋之權利，並向臺
南市政府稅務局申請變更為系爭房屋之納稅義務人暨使用人（上訴人因信用卡債務問題擔心系爭房屋遭查封，才會每年辦理變更納稅義務人，系爭房屋之納稅義務人暨使用人於101年7月前為上訴人之子邱國輝、同居人詹文慧，於101年7月30日始變更為上訴人），而系爭房屋雖因為未保存登記之建物而無買賣合約書等資料，惟上訴人自承租系爭土地以來，系爭房屋之納稅義務人一直為上訴人或其親屬，並繳納房屋稅，足證系爭房屋為上訴人所有，被上訴人就系爭房屋並無所有權或事實上處分權。另上訴人雖知悉系爭房屋之納稅義務人暨使用人於104年3月13日變更為被上訴人，惟經上訴人向臺南市政府稅務局反應後，業於同年6月4日回復變更為上訴人，其後因被上訴人持已到期之系爭租約等相關資料於同年7月3日提起訴願，臺南市政府稅務局才又將系爭房屋使用人名義變更為被上訴人，而上訴人因兩造間之系爭租約到期，加以無資力繳納每年14,000餘元之房屋稅，遂對系爭房屋之納稅義務人變更為被上訴人不再爭執，惟系爭房屋之納稅義務人現雖為被上訴人，然系爭房屋仍為上訴人所有。
⒊另上訴人於原審陳述同意被上訴人之主張，僅係同意返還
系爭土地及給付租金予被上訴人，上訴人並未同意被上訴人請求返還系爭房屋部分。
四、被上訴人於本院則辯稱：㈠兩造簽訂之系爭租賃契約書所約定之租賃標的物除系爭土地外，尚包括系爭土地上之系爭房屋：
⒈兩造所訂立之系爭租賃契約書，其租賃標的物係門牌號碼
「臺南市○○區○○○路○段○○號全部所有範圍」，文義上自包含系爭土地上之系爭房屋（租期為自98年4月1日起至104年3月31日止）。
⒉又租賃契約所約定之租金金額，本係當事人依契約自由原
則所為之約定，鄰近地區之租金雖得做為參考，然仍須依租賃標的物實際上之使用狀況作為約定依據。本件系爭土地上因僅有未保存登記之建物（即系爭房屋），致建物之使用效率及便利性受有相當程度上之限制，是以租金價額自無法與有保存登記之房屋相提並論，故上訴人以租金價額有差距為由，主張兩造間之租賃標的物僅有系爭土地，亦非有據。
㈡被上訴人就系爭房屋有所有權或事實上處分權：
⒈系爭土地上有一未保存登記建物即系爭房屋，而系爭房屋
係被上訴人之長輩所起造（興建時間不明），故系爭房屋為被上訴人所有。再者，被上訴人雖不清楚系爭房屋之原始納稅義務人暨使用人為何係訴外人黃俊憲，惟被上訴人將系爭土地出租予上訴人後即由上訴人管理，因而導致納稅義務人變更為他人，嗣被上訴人亦有提供租賃契約向臺南市政府稅務局申請變更系爭房屋之納稅義務人暨使用人，並經訴願後，臺南市政府稅務局遂才同意將系爭房屋之納稅義務人變更為被上訴人，故被上訴人就系爭房屋有所有權或事實上處分權。
⒉又系爭房屋之所有權屬該建物原始起造人所有，受讓人僅
能取得事實上處分權。本件上訴人雖辯稱當初所承租之標的物僅為系爭土地，不包括系爭房屋，系爭房屋是由其花錢頂讓且為增建云云，惟被上訴人否認上訴人就系爭建物有取得事實上處分權，且就上訴人所提出之用電申請書，僅能代表上訴人有協助房屋申請用電之事實，而證人黃俊憲、吳東現到庭亦證稱系爭房屋非渠等所興建，是上訴人就系爭房屋有所有權或事實上處分權之主張，顯不足採。㈢並聲明：上訴駁回。
五、兩造經協商確定之不爭執事項及爭執事項如下：㈠兩造不爭執之事項：
⒈坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地（即系爭土地）為被上訴人所有。
⒉系爭土地上有一未保存登記建物即門牌號碼臺南市○○區○○○路0段00號之房屋（即系爭房屋）。
⒊兩造於98年3月24日簽訂房屋租賃契約書，約定由被上訴
人將「臺南市○○區○○○路○段○○號全部所有範圍120坪」出租予上訴人，租賃期間自98年4月1日起至104年3月31日止，每月租金為15,000元。
⒋被上訴人於104年3月6日、3月25日分別以台南地方法院郵
局第296、381號存證信函通知上訴人系爭房屋於租期屆滿後將不再續租，並於同年5月29日以台南地方法院郵局第701號存證信函催告上訴人返還系爭房屋。
⒌系爭房屋課稅總現值為517,200元。
⒍系爭房屋納稅義務人之異動情形如下：
⑴系爭房屋之原始納稅義務人、使用人為訴外人黃俊憲。
嗣系爭房屋之納稅義務人暨使用人於97年8月1日變更為訴外人吳東現；於98年5月22日變更為訴外人詹文慧；於99年10月28日變更為上訴人；於99年11月4日變更為訴外人邱國輝；於101年7月30日變更為上訴人；迄104年3月13日變更為被上訴人（本院卷第52-72頁）。
⑵其後系爭房屋之納稅義務人暨使用人於104年6月4日復
變更為上訴人，被上訴人乃於104年7月3日提起訴願，經臺南市政府稅務局第11次複查委員會決議，變更房屋使用人名義為被上訴人，而被上訴人於104年8月27日撤回訴願，故系爭房屋（稅籍編號00000000000）之納稅義務人現為被上訴人（本院卷第44-45頁、第52-72頁）。
⒎上訴人自96年10月1日起至101年9月30日止向訴外人陳耀
輝、陳黃淑惠承租門牌號碼臺南市○○區○○○路○段○○號之房屋經營汽車修護廠，租金為自96年10月1日起至98年9月30止每月62,000元、自98年10月1日起至101年9月30日止每月70,000元。
㈡兩造之爭執事項：
⒈兩造簽訂之系爭租賃契約書所約定之租賃標的物是否僅為
系爭土地？抑或包括坐落系爭土地上之系爭房屋？⒉系爭房屋係何人所興建？被上訴人就系爭房屋有無所有權
或事實上處分權？⒊被上訴人主張依民法第767條第1項、第455條規定，請求
擇一判決上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠被上訴人並未能舉證證明其就系爭房屋有所有權或事實上處
分權，且兩造簽訂之系爭租賃契約書所約定之租賃標的物僅有系爭土地，並不包括坐落系爭土地上之系爭房屋：
⒈按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任，若
一方就其主張之事實已提出適當之證明，他造欲否認其主張者，即不得不提出相當之反證，以盡其證明之責，此為舉證責任分配之原則，更是民事訴訟法第277條基於「公平原理及誠信原則，適當分配舉證責任」而設其抽象規範之具體展現（最高法院102年度台上字第297號裁判參照）。本件系爭租賃契約書上所載之租賃標的物為「臺南市○○區○○○路○段○○號全部所有範圍120坪」，此為兩造所不爭執，堪認為真實。然被上訴人另主張兩造所約定之租賃標的物不僅為系爭土地，尚包括坐落系爭土地上之系爭房屋，則為上訴人所否認，揆諸前揭舉證責任分配之原則，自應由被上訴人就此有利於己之事實負舉證之責。
⒉又按解釋契約，固應於文義上及論理上詳為推求，以探求
當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決參照）。兩造就系爭租賃標的物雖約定為「臺南市○○區○○○路○段○○號全部所有範圍120坪」，然除系爭土地外，究有無包括系爭房屋？被上訴人就系爭房屋有無所有權或事實上處分權？經查：
⑴被上訴人雖主張系爭房屋為其祖先所興建，其依繼承之
關係為系爭房屋之處分權人云云，然依系爭房屋之納稅義務人之異動情形，顯示系爭房屋之納稅義務人依序為原始納稅義務人黃俊憲、97年8月1日變更為吳東現、98年5月22日變更為詹文慧、99年10月28日變更為上訴人、99年11月4日變更為邱國輝（上訴人之子）、101年7月30日變更為上訴人、104年3月13日變更為被上訴人，此為兩造所不爭執之事實，惟房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院院40年台上字第126六號判例參照），是系爭房屋之納稅義務人雖於104年3月13日變更為被上訴人名義，然此尚不足以證明被上訴人即為系爭房屋之所有權人或處分權人；且若被上訴人果真為系爭房屋之處分權人，為何遲至104年3月13日系爭租約屆期後始登記為納稅義務人？且之前之納稅義務人與被上訴人均無任何之親屬關係？而被上訴人就其為系爭房屋之處分權人乙節，既未能提出其他證據以供本院審酌，是自難僅憑系爭房屋納稅義務人之變更即遽認被上訴人已因繼承之關係而取得系爭房屋之處分權。
⑵況證人即系爭房屋之原始納稅義務人黃俊憲、97年8月1
日起之納稅義務人吳東現到庭分別結證稱：「（你之前在臺南市○○區○○○路○段○○號有壹個房子嗎？）是承租的，是作中古車的。（係向何人承租？）我是向一個姓魏盤讓房子的，當初我去承租的時候，就有房子了，房子不是我蓋的。…（當初盤讓系爭房屋時，你有無做何手續？）我當初要盤讓給吳東現的時候，我有請土地所有權人下來，談好10萬元，也有打合約。…（當初承租時，是包括土地或房子？）沒有說的很詳細，當初只有說每月租金33000元，盤讓房子是20萬元。（你盤讓房子的錢是給何人？）是給魏先生，當時是魏先生在承租的。（你租金是給何人？）給魏先生。一開始我是承租魏先生跟土地所有權人承租的一部分，後來魏先生作不下去了，魏先生有把土地所有人叫下來，之後我們租金才付給土地所有權人。」、「林柏宏（即被上訴人）是我以前的房東，但我是跟林柏宏的母親承租的。邱清瑞（即上訴人）是我之後向林柏宏母親承租的人，但我與邱清瑞之前就是朋友了。（你之前向林柏宏的母親承租的土地地號或房屋門牌號碼為何？）不記得，但在中華西路二段。（當時承租係僅有承租土地或有包含房子？）只有土地而已。（房子係何人所有？）我不知道房子是何人蓋的，因為我已經好幾手之後了。（你有無向何人購買房子？）我是向黃俊憲的哥哥盤讓，我是用10萬元盤讓的。（後來房子你有無賣給邱清瑞？）有，他跟我盤讓，我盤讓20萬元。（盤讓的時候，有無去辦理房屋稅籍資料變更？）有，所以每個屋主都要繳房屋稅。【這份資料是否你所親簽？（提示本院卷第55頁）】這份資料是我簽名的。」等語，則依證人黃俊憲、吳東現前開之證詞，渠等與被上訴人就系爭土地訂立租約時，均曾另將系爭房屋之買賣價金交付與出賣人即魏先生、黃俊憲，且上訴人亦有交付系爭房屋之買賣價金與吳東現，吳東現並辦理系爭房屋納稅義務人之變更，則若被上訴人出租系爭土地時，亦同時出租系爭房屋，證人黃俊憲、吳東現及上訴人何需於訂立租約時另交付系爭房屋之買賣價金與出賣人？是上訴人主張其為系爭房屋之處分權人，且系爭租賃標的物並不包括系爭房屋，尚非無憑。
㈡被上訴人主張依民法第767條第1項、第455條規定，請求擇
一判決上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，均為無理由：依前所述，被上訴人既未能舉證證明其為系爭房屋之所有權人或處分權人，且上訴人於向被上訴人承租系爭土地時，已另給付系爭房屋之買賣價金與訴外人吳東現，足認兩造所約定之租賃標的物應不包括系爭房屋，否則上訴人自無另給付系爭房屋之買賣價金與訴外人吳東現之理；是以，上訴人主張依民法第767條第1項、第455條規定，請求判決上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，均無理由。
七、綜上所述，上訴人抗辯系爭房屋之所有權或處分權非屬被上訴人所有，且系爭租賃契約所約定之租賃標的物並不包括系爭房屋，應屬可採。則被上訴人基於物上請求權之法則或租賃契約之約定，請求上訴人遷讓並返還系爭房屋，洵非正當，無從准許。原審就此部分判命上訴人遷讓返還系爭房屋，並依職權為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第2項所示。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 18 日
民事第一庭 審判長法 官 林福來
法 官 林雯娟法 官 洪碧雀以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 5 月 19 日
書記官 黃稜鈞