臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第1643號原 告即反訴被告 陳素卿訴訟代理人 徐建光律師被 告即反訴原告 楊振東訴訟代理人 林春發律師上列當事人間本訴請求返還房屋事件及反訴請求給付買賣價金事件，本院於民國106年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺南市○區○○○段○○○○○號建物（門牌號碼：臺南市○區○○路○段○○○號）遷讓交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾陸萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款定有明文。
本件原告起訴時，主張其已向被告購買坐落臺南市○區○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上同段2267建號建物（下稱系爭建物，與系爭土地下合稱系爭不動產）並取得系爭不動產之所有權登記，而以民法第767條第1項前段之所有權人返還請求權為請求權基礎，聲明請求被告返還系爭建物；嗣追加民法第348條第1項之買賣標的物交付請求權為請求權基礎，而為同一之聲明，核其追加之訴與原告之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，參諸首揭規定，其訴之追加自為適法，應予准許。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。本件原告起訴主張請求被告依兩造間之買賣契約交付買賣標的物，被告於本訴則以原告尚未給付買賣價金為由，而為同時履行之抗辯，並基於同一買賣契約提起反訴請求原告給付買賣價金，經核其反訴之訴訟標的，與本訴之防禦方法相牽連，且非專屬他法院管轄，並得與本訴行同種訴訟程序，是被告提起本件反訴，於法並無不合。
三、另被告雖於提起反訴時，請求本院依修正前民事訴訟法第254條第5項規定發給已起訴之證明，惟本件反訴之訴訟標的，乃被告基於兩造間買賣契約而生之買賣價金請求權，屬債權性質，並非修正前民事訴訟法第254條第5項所定取得、設定、喪失或變更依法應登記之權利，是被告請求發給起訴證明之聲明，自非有據，本院無從准許，附予說明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分兩造之聲明及陳述：
一、原告主張：
(一)原告前向被告購買其所有之系爭不動產，約定之買賣價金為系爭土地新臺幣（下同）15,136,000元、系爭建物864,000元，合計1,600萬元，被告已於103年11月20日以買賣為登記原因，將系爭不動產登記為原告所有，詎被告竟拒絕履行買賣契約，而仍繼續占有系爭建物，爰依民法第767條第1項前段、第348條第1項提起本訴，請求擇一判命被告將系爭建物遷讓返還予原告。
(二)被告雖稱原告未給付任何買賣價金，自得拒絕交付系爭建物云云，惟因被告積欠訴外人朱瑞祥1,900萬元之借款，被告無力清償上開借款，而朱瑞祥借予被告之款項中有部分資金來自於原告，兩造與朱瑞祥遂達成合意，由被告以系爭不動產作價1,600萬元出售予朱瑞祥指定之原告，被告始配合辦理系爭不動產所有權移轉登記，原告於取得系爭不動產所有權後，向玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山銀行）貸款1,050萬元，並以其中5,640,703元為被告代償其積欠銀行之貸款，所餘之10,359,297元則用以抵償被告對訴外人朱瑞祥之欠款，以此方式給付被告買賣價金，是原告已履行買賣價金之給付義務。另證人陳敏祥所提出之103年11月6日不動產買賣契約書（下稱系爭11月6日契約書）第三條明確記載：「付款約定：一、因甲方積欠朱瑞祥新台幣壹仟捌佰萬元整，甲乙及朱瑞祥參方同意以甲方積欠朱瑞祥之借款其中之新台幣壹仟陸佰萬元整抵充全部買賣價款」等語，此契約與玉山銀行104年11月3日函所附103年11月4日不動產買賣契約書（下稱系爭11月4日契約書）均屬真正，而系爭11月6日契約書顯係替代前契約而為，除非另有保留或補充，否則後契約即應排除前契約，始合於當事人間另行訂約之真意。
(三)被告向朱瑞祥借款時，均有簽發同借款金額之本票，只要被告清償完本金，朱瑞祥即會將本票返還予被告，惟朱瑞祥現仍持有被告所簽發、金額共計1,900萬元之本票，且被告向朱瑞祥借款係以月息二分計算利息，以上開1,900萬元計算，利息即有24,745,000元，朱瑞祥除合計匯款予被告2,900萬餘元外，另有交付現金借款予被告，否則被告豈會清償朱瑞祥40,837,833元？又豈有債務人清償超過借款之理？且被告移轉系爭不動產予原告時，原告並未給付任何價金，若非被告積欠朱瑞祥之借款金額已超過1,600萬元，被告豈會於原告未給付任何價金前，即移轉系爭不動產所有權予原告？又被告原以系爭建物為朱瑞祥設定抵押權，朱瑞祥於103年11月20日原告以買賣為原因取得系爭建物所有權之同日，即以清償為原因，將上開抵押權予以塗銷，益徵兩造間確有約定以抵償被告積欠朱瑞祥借款之方式，作為系爭不動產買賣價金之給付方式。且被告因自知仍有本金尚未清償完畢，故於104年1月起至同年5月8日止，尚陸續以無摺存款方式給付不足額之利息。
(四)並聲明：⒈被告應將系爭建物遷讓交付予原告。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告依民法第348條第1項規定，雖有交付系爭建物予買受人之義務，然在尚未交付系爭建物予原告前，尚難指為無權占有，是被告依民法第767條規定，訴請被告遷讓交還系爭建物，自非正當。
(二)被告已清償訴外人朱瑞祥40,837,833元，遠超過被告積欠朱瑞祥之款項，是被告並未積欠朱瑞祥任何款項。本件純為兩造間之買賣關係，並無約定以抵償被告積欠朱瑞祥借款之方式作為系爭不動產買賣價金之給付方法。兩造簽定系爭不動產之買賣契約後，被告即將相關資料交付原告辦理所有權移轉登記，惟原告除以被告代償銀行貸款5,640,703元之方式給付買賣價金5,640,703元外，所餘1,039,297元之買賣價金尚未給付，則在原告付清買賣價金之前，被告自得行使同時履行抗辯，拒絕交付系爭建物。
(三)被告雖曾於97年2月27日、102年11月7日以系爭不動產設定抵押權予朱瑞祥，然僅係作為擔保之用，並不代表被告積欠朱瑞祥抵押權擔保金額所示之款項。朱瑞祥以清償為原因塗銷上開抵押權，足推論被告未積欠朱瑞祥任何款項。另被告與朱瑞祥之借款並未特別約定利息，朱瑞祥曾按月息5厘（年息6%）、月息8厘（年息9.6%）、月息1分（年息12%）收取利息，並非月息2分，且月息2分即年息24%，就超過年息20%部分，亦無請求權。
(四)系爭11月6日契約書其末尾立契約人甲方「楊振東」字跡雖為被告親簽，惟此份契約書係於原告於簽立11月4日契約書時，夾帶另份不同內容之11月6日契約書，致被告在不察之情況下簽名；至11月6日契約書上之被告印鑑章，因係證人陳敏祥向證人莊采蓁拿回被告印鑑章後盜蓋。又11月4日契約書之騎縫章，均係被告印文在上，原告印文在下，系爭11月6日契約書1、2頁間騎縫章係被告印文在上，原告印文在下，然2、3頁、3、4頁、4、5頁間騎縫章變成原告印文在上，被告印文在下，明顯違反蓋用騎縫章之習慣；另證人朱瑞祥於104年12月10日到庭為證時，全未提及尚有簽訂系爭11月6日契約書，原告自104年6月2日起訴，至105年12月5日證人陳敏祥到庭為證前，均不曾主張有系爭11月6日契約書之存在，此重大事實，原告及105年12兩造如確有簽立系爭11月6日契約書，此重大事實，原告與朱瑞祥豈有可能同時忘記？足見系爭11月6日契約書乃臨訟偽造。
(五)並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回，⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、反訴部分兩造之聲明及陳述：
一、反訴原告主張：反訴被告於103年11月4日與反訴原告簽訂不動產買賣契約書（即系爭11月4日契約書），以1,600萬元購買反訴原告所有之系爭不動產，反訴被告於103年11月20日取得系爭不動產所有權移轉登記後，即檢附買賣契約向玉山銀行東台南分行辦理貸款，以系爭不動產為玉山銀行設定1,260萬元之最高限額抵押權，但反訴被告除為反訴原告代償銀行貸款5,640,703元外，並未給付剩餘之10,359,297元買賣價金予反訴原告，爰依買賣之法律關係提起反訴，請求反訴被告給付買賣價金。並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告10,359,297元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：同前述本訴原告之陳述(二)、(三)所示，並聲明：⒈反訴原告之訴駁回，⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
參、兩造不爭執事項及爭執要點如下：
一、不爭執事項：
(一)兩造於103年11月4日簽立本院簡字卷第65至67頁之系爭11月4日契約書，由原告以總價1,600萬元向被告購買系爭不動產。
(二)系爭11月4日契約書第三條約定：「付款約定：一、第一期款：即本契約成立時：乙方（原告）於民國103年11月4日支付甲方（被告）新台幣壹佰陸拾萬元整。二、第二期款：即備件用印：乙方於民國103年11月6日支付甲方新台幣貳佰肆拾萬元整。三、第三期款：即完稅款：乙方於增值稅完稅時支付甲方新台幣捌拾萬元整。四、尾款新台幣壹仟壹佰貳拾萬元整，於過戶完成後向銀行貸款後支付。」；第八條約定：「交屋：㈠本件不動產限於過戶完成，尾款繳清時點交土地及建物……」。
(三)被告於103年11月20日，將系爭不動產所有權移轉登記予原告。
(四)原告於103年12月8日，以為被告代償銀行貸款之方式，給付買賣價金5,640,703元。
(五)訴外人朱瑞祥持有被告所簽發、受款人為朱瑞祥、如本院訴字卷第42至46頁所示13紙本票，票面金額共計1,900萬元。
(六)被告於97年2月27日以系爭不動產為朱瑞祥設定擔保債權500萬元之普通抵押權；另於102年11月7日以系爭不動產為朱瑞祥設定擔保債權1,000萬元之普通抵押權。上開二抵押權均於103年11月20日以清償為原因塗銷。
(七)對本院卷一第195至199頁之系爭11月6日契約書上被告之印文為真正（惟被告辯稱係遭盜蓋）。
二、爭執要點：
(一)原告請求被告遷讓交付系爭建物，有無理由？被告同時履行之抗辯有無理由？兩造間有無約定以本件買賣價金抵償被告積欠訴外人朱瑞祥之借款？
(二)反訴原告請求反訴被告給付買賣價金10,359,297元，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：
(一)按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。查原告前向被告買受被告所有之系爭建物，已如前述，而系爭建物現仍為被告所占有乙節，亦為被告所不爭執，被告既為系爭建物之出賣人，依約自負有交付系爭建物予原告之義務，是原告依民法第348條第1項規定，請求被告將系爭建物遷讓交付予原告，於法有據。至原告雖已登記為系爭建物之所有權人，惟不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法第373條規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦理所有權移轉登記無涉，出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有（最高法院84年度台上字第3001號判決意旨參照）。故原告另依民法第767條第1條前段所有物返還請求權之規定，請求被告遷讓交付系爭建物，即非有據，附予敘明。
(二)按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。被告在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院29年上字第895號判例意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判；另各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院18年度上字第1679號、19年度上字第2345號判例參照）。
查原告以1,600萬元向被告購買系爭不動產，則身為買受人之原告，即負有給付價金予被告之義務，此義務與被告依民法第348條第1項所負交付買賣標的物之義務，本於同一雙務契約而發生，立於互為對待給付之關係。本院業已認定原告依民法第348條第1項請求被告遷讓交付系爭建物為有理由，而系爭土地既為系爭建物之基地，則被告於遷讓交付系爭建物予原告時，勢必將一併使原告取得對系爭土地之占有，而將買賣標的物全數交付予原告，被告既已行使同時履行抗辯，故倘原告尚未給付系爭不動產之買賣價金予被告，本院即應就未付之買賣價金為命原告為對待給付之判決。而兩造就原告已以為被告代償銀行貸款之方式，給付買賣價金5,640,703元乙節，並無爭執，至所餘10,359,297元部分，原告主張兩造與朱瑞祥達成合意，將上開所餘價金抵償被告對朱瑞祥之借款，換言之，即主張兩造已約明以「朱瑞祥免除被告對其之10,359,297元借款債務」之方式，作為給付買賣價金之方法，並主張原告以此方式給付買賣價金完畢，然為被告所否認，依前開舉證責任分配之原則，自應由原告就此一有利於己之事實負舉證之責；惟若原告就此事實已有適當之證明，被告如仍欲否認其主張，即應更舉反證證之。經查：
1.證人陳敏祥於105年12月5日到庭提出系爭11月6日契約書，並證稱：我從事地政士，系爭11月4日契約書是我草擬，但這是第一份，其上買賣價金分期付款方式可能是我與朱瑞祥討論後寫的，還有第二份即系爭11月6日契約書，第一份是做一般買賣處理，但最後朱瑞祥說牽涉到欠款抵充，我再草擬第二份契約交給朱瑞祥，再與被告做最後確認；第一份契約書草擬在先，第二份晚了3天左右，均是草擬完交給朱瑞祥，由朱瑞祥找兩造當事人簽章，我未親見兩造簽署第二份契約，只負責辦所有權移轉登記，未參與價金交付，契約上的日期就是草擬完交給朱瑞祥的時間，朱瑞祥說被告欠他1,600萬元，加起來是2,000多萬，我就照朱瑞祥的意思寫第三條第二項；第一份簽章後有無回來我已不記得，亦找不到，第二份是電腦打的，交給朱瑞祥3份，朱瑞祥有把簽章後的1份第二份契約交給我，簽完名後我再去做買賣；我是去東門路冠億當舖讓他們在所有權移轉登記的買賣案件上蓋印鑑章，亦即本院南簡字卷第49頁土地登記申請書上的章，當舖櫃台有一位小姐交給我蓋的，印章蓋完後給那位小姐收回去；朱瑞祥在今日前1、2週前，先問我同不同意作證，隔幾日拿第一份契約來找我，我認為這不是最後的契約，就調電腦存檔，經過1天，才找到第二份契約；移轉登記與塗銷抵押權均是我在同一時間辦理，因契約書上寫債權已抵銷，抵押權沒有必要存在，就塗銷等語（見本院卷一第187至191頁）。
2.證人朱瑞祥則證稱：我與原告是同事關係，被告經營當舖，有資金需求，96年時向我借款，因原告有積蓄，我告知原告有借款賺取利息的管道，因為兩造彼此不認識，原告信任的是我，就以我的名義借錢給被告，原告先匯錢給我，我再匯錢給被告，有些直接現金給被告，拿現金就沒有書面紀錄；被告自96年起至102、103年間陸續向我借款多筆，借款之利息為2分，即每100萬元每月利息2萬元，借款總金額最高曾達2,400萬元，被告有清償部分，後來剩下1,900萬元未還，被告借款時都出具本票作為擔保，如有還款，我會將本票還給他；被告一開始是100萬元、50萬元的借，借到上千萬後，我要求被告將其名下不動產設定抵押權給我，一開始有2棟房子1塊地，後來被告說要處分房地，要我塗銷抵押權，但賣掉的錢都沒有還給我，後來只剩東門路3段的系爭建物，系爭建物上設定抵押權金額本來是500萬元，後增加為1,000萬元，後來102年起被告開始有未付、少付利息現象，被告欠的1,900萬元中，500萬元是原告的，我太太的姊姊劉慧臻500萬元，其他我同事100萬元、50萬元也有，其他就都是我的；103年10月底我和兩造在我崇明路85號的店裡約定，以借款抵房子的價金，被告也同意，大家商量的結果是1,600萬元，我們三人有口頭協議，如果沒有協議，被告不可能未收款就將系爭建物過戶給原告；被告移轉房屋給原告後，原告就去向玉山銀行貸款，借出1,050萬元，扣除被告房貸550萬元、貸款的必要費用等，剩約450萬元，我貼補50萬元湊足500萬元給我親戚劉慧臻；系爭建物原先估1,600萬元，代償被告約550萬元房貸，僅剩約1,030餘萬元，算是抵了1,030餘萬元，原告沒有拿到任何錢，房子要賣了原告才會獲償等語（見本院卷一第12至14頁）。嗣於證人陳敏祥於105年12月5日到庭為證後，於同日另證稱：系爭11月6日契約書上蓋章、簽名都是被告親自為之，是兩造在崇明路85號東方藝術團裡簽的，之前未提及有第二份契約，當初簽的時候簽3份，被告1份，我1份，另1份交給代書，因時間久遠，兩年多過去了，上次做證我只記得第一份，我是搞混，不是忘記，簽第二份時我跟代書說因為我不懂法律，希望簽一份對我債權比較有保障的，我還問原告說明明就有寫沖銷的事，為何我們的契約書上沒有，直到我請代書要作證，代書說有寫沖銷事情，我說明明沒有，代書查電腦後才證實我原本的想法，我當時也沒想到會有這訴訟，我沒有好好保存第二份契約，不知道還能不能找到；系爭11月6日契約書第八條的意思是要再另行訂租約，因被告很久沒還利息，我說不然房子先過戶，房子還可以繼續租，但過戶後被告就不租等語（見本院卷一第192至194頁）。
3.按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文。又當事人已承認私文書上之印文為真正，僅否認係其本人或代理人所蓋時，依舉證責任分配原則，應由為此爭執之當事人負舉證責任。查系爭11月4日契約書、11月6日契約書，均係記載兩造間由原告以1,600萬元向被告買受系爭不動產之約定內容，二契約條款出入最大者，為第三條「付款約定」部分之記載。系爭11月4日契約書第三條記載：「一、第一期款：即本契約成立時：乙方（原告）於民國103年11月4日支付甲方（被告）新台幣壹佰陸拾萬元整。二、第二期款：即備件用印：乙方於民國103年11月6日支付甲方新台幣貳佰肆拾萬元整。三、第三期款：即完稅款：乙方於增值稅完稅時支付甲方新台幣捌拾萬元整。四、尾款新台幣壹仟壹佰貳拾萬元整，於過戶完成後向銀行貸款後支付。」；系爭11月6日契約書第三條則記載：「一、因甲方（被告）積欠朱瑞祥新台幣壹仟捌佰萬元整，甲乙及朱瑞祥叁方同意以甲方積欠朱瑞祥之借款其中之新台幣壹仟陸佰萬元整抵充全部買賣價款。二、原甲方第一銀行貸款約新台幣陸佰萬元由乙方代為清償，其清償之總金額加計入原朱瑞祥借款內。三、甲乙雙方同意，乙方過戶完成後如出售他人時，買賣價金如超過新台幣壹仟捌佰萬元整時，超過部分歸甲方所有（但兩次移轉之費用，稅負等應全部扣除）……」。被告對系爭11月6日契約書上被告印文、簽名之真正，並無爭執，惟辯稱系爭11月6日契約書上之印文係遭證人陳敏祥盜蓋，簽名則係被告在不察之情況下所簽，依前開說明，自應由被告就其上開所辯，負舉證之責。而證人陳敏祥已證稱伊擬妥系爭11月6日契約書後，係交予朱瑞祥攜回由兩造簽章，伊僅曾至被告所營億冠當舖，向櫃台的1位小姐拿取被告印鑑，蓋用於系爭不動產所有權移轉登記申請文件上等語，明確否認有盜蓋被告印文於系爭11月6日契約書之情事。被告固舉證人莊采蓁到庭證稱：我曾受僱於被告在冠億當舖擔任會計，已在104年7月離職，在證人陳敏祥到冠億當舖時見過，不清楚是辦什麼事情，但是被告交代說朱瑞祥會請陳敏祥來拿東西，要我將印鑑交給陳敏祥，陳敏祥將印章帶走，後來帶回來交給我，交付的印章以一般印鑑來說是偏大，但用布袋裝著，不確定交付的印章是否為本院簡字卷第49頁之印章，我知道朱瑞祥和被告有在談將當舖房子賣掉的事情，不確定細節等語（見本院卷二第52頁反面至54頁）。惟證人莊采蓁上開證述，至多僅能證明陳敏祥曾持有被告印鑑之情，而陳敏祥僅為代兩造辦理系爭不動產所有權移轉登記之地政士，兩造間之不動產交易與其並無特殊利害關係，實難認其有何干冒刑事罪責而盜用被告印鑑之動機，且陳敏祥係受託辦理系爭不動產所有權移轉登記之地政士，系爭不動產於交易前設定予訴外人第一商業銀行之抵押權，亦係由陳敏祥代理被告於103年12月間辦理塗銷登記（見本院卷一第172至176頁申請資料），則其代被告於申辦文件上蓋用印文，亦屬尋常，是證人莊采蓁轉交予陳敏祥之印鑑，自可能係用於填載所有權移轉、抵押權塗銷申辦文件之用，自尚難憑證人莊采蓁上開證述，即推認系爭11月6日契約書之被告印文係陳敏祥所蓋用。又不動產交易事關重大，被告既經營當舖，自屬有相當智識及社會經驗之人，當無不加審視即任意簽署契約文件之理，且被告原否認系爭11月6日契約書上其簽名之真正（見本院卷第204、205頁），嗣經本院調取被告於各金融機構開戶時之留存簽名，連同系爭11月4日契約書上之簽名一併作為比對文件，囑託法務部調查局鑑定後，認系爭11月6日契約書上之簽名與比對用文件上被告之簽名筆跡筆畫特徵相同，研判應出於同一人手筆（見本院卷二第74至81頁該局鑑定書），被告於上開鑑定結果出爐後，始改稱系爭11月6日契約書之簽名係於不察下所簽云云，對簽名是否真正，陳述前後不一，實有臨訟卸飾之嫌，自難採信。又系爭11月4日、11月6日二份契約書各頁裝訂處，均加蓋原告、被告二人之印文做為騎縫章，而蓋用騎縫章之目的，係為避免多頁之文件遭抽換挖補，不論此二印文蓋用上下次序為何，均無損此作用，且上開法務部調查局鑑定書，亦已依據系爭11月6日契約書左右騎縫印文紋線皆能接合連續、印色反應均相同、前後頁手寫壓痕、殘墨位置相等，而認該契約書應未遭抽換處理，是被告僅以上開二份契約騎縫章蓋用次序有異，即辦稱系爭11月6日契約書為偽造，並無任何合理之推論依據可言，亦無足採。另證人陳敏祥、朱瑞祥上開證述，就陳敏祥係受朱瑞祥委託擬就系爭11月4日、11月6日二份契約書，朱瑞祥於本件訴訟中請求陳敏祥出庭作證時，提及系爭11月4日契約書未記載買賣價金抵充借款乙事，經陳敏祥查閱電腦存檔後，始確認另有系爭11月6日契約書存在等情，皆盡相符，而系爭11月6日契約書又確為被告所簽立，則原告未能於訴訟之初提出系爭11月6日契約書，應係因證人朱瑞祥未妥善保管該份契約書且記憶不清，致原告亦無從提出之故，不能因系爭11月6日契約書未於本件訴訟程序前期出現，即認該契約書係屬偽造。被告既未能舉證證明其所辯「印文遭盜用、簽名為誤簽」之事實，系爭11月6日契約書自應推定為真正。
4.至被告雖辯稱證人陳敏祥、朱瑞祥之證述不實，惟證人陳敏祥與兩造間之不動產交易，並無利害關係，業如前述，且對其未實際見兩造簽章等節，亦據實以告，自難認其證述有何偏頗不實之處。至證人朱瑞祥雖與原告利害攸關，然其所證述之二份契約擬就過程，與證人陳敏祥所述情節相符，更有被告所書立之系爭11月6日契約書可為佐證，應屬非虛。被告既簽立系爭11月6日契約書，約明「甲乙及朱瑞祥叁方同意以甲方積欠朱瑞祥之借款其中之新台幣壹仟陸佰萬元整抵充全部買賣價款」、「原甲方第一銀行貸款約新台幣陸佰萬元由乙方代為清償，其清償之總金額加計入原朱瑞祥借款內」，則原告主張被告尚積欠朱瑞祥借款，兩造與朱瑞祥間合意以由朱瑞祥免除被告對其之借款債務之方式，作為原告給付本件買賣價金之方法，即非無憑。
5.況且，原告上開主張，尚有下列事證足為佐證：⑴依證人陳敏祥前揭證述可知，系爭11月4日、11月6日契
約書均係其受朱瑞祥委託所擬就，足彰朱瑞祥確有參與兩造間系爭不動產買賣契約之締訂過程，且立於可決定買賣條件之主導地位，此與原告主張本件買賣係為處理被告與朱瑞祥間債務問題，而由被告將系爭不動產出售予朱瑞祥所指定之原告等情，即屬相符。
⑵系爭11月4日契約書第三條係約定原告應於該契約成立
時之103年11月4日給付第一期款160萬元、於103年11月6日給付第二期款240萬元，於增值稅完稅後支付第三期款80萬元，所餘尾款1,120萬元則於過戶完成後向銀行貸款後支付；第四條則約定被告應於簽約同時將買賣標的物權利書狀及所有權移轉登記之一切證件備妥，當場移交原告辦理產權移轉登記（見本院簡字卷第65頁反面）。則被告依上開約定，於簽約時即可取得160萬元之第一期款。而依一般不動產交易常情，賣方為避免自身權益受損，應不會在買方履行前期價金給付義務前，即移轉買賣標的物所有權；然原告於訂立系爭11月4日契約書後，除於103年12月8日以系爭不動產為擔保向玉山銀行貸款後，始代被告清償5,640,703元之銀行貸款外，並未給付其他買賣價金。換言之，被告係在原告尚未給付任何價金之情形下，即願交付辦理產權移轉登記所用文件，而於103年11月20日將系爭不動產所有權移轉登記予原告，此除與一般交易常情顯然有異外，更顯示出兩造於締約之初，即無依系爭11月4日契約書所定付款方式之意。然如兩造與朱瑞祥本即約定以由朱瑞祥免除被告對其借款債務之方式，作為原告給付本件買賣價金（代償房貸後之餘額）之方法，系爭11月4日契約書僅為依一般不動產交易常規形式上擬就之文件，即可合理解釋被告上開未取得價金即先行移轉系爭不動產所有權之行為動機。
⑶被告於97年2月27日、102年11月7日，以系爭不動產為
擔保物，為朱瑞祥所設定擔保債權金額合計1,500萬元之二普通抵押權（見不爭執事項㈥），均於103年11月19日由證人陳敏祥於辦理系爭不動產移轉登記時，一併以清償為原因辦理塗銷登記，此有證人陳敏祥上開證述及塗銷登記申請資料在卷可參（見本院卷一第165至171頁申請資料，其上地政機關收件章之日期，與系爭不動產移轉登記收件日期，均為103年11月19日，惟移轉及塗銷登記日均為103年11月20日）。參酌系爭11月6日契約書中「甲乙及朱瑞祥叁方同意以甲方積欠朱瑞祥之借款其中之新台幣壹仟陸佰萬元整抵充全部買賣價款」之約定，及證人陳敏祥證稱「因契約書載明債權已抵銷，故塗銷抵押權」等語，可見上開一併辦理之所有權移轉及塗銷抵押權登記，並非巧合，而係因兩造及朱瑞祥已合意以由朱瑞祥免除被告對其之借款債務之方式，作為原告給付本件買賣價金之方法，且系爭不動產所有權將移轉予原告，原抵押權已無存續必要，始一併將之塗銷。
6.綜合上開事證，已足使本院認原告主張其與被告、朱瑞祥間，合意以由朱瑞祥免除被告對其之借款債務之方式，作為原告給付本件買賣價金（代償房貸後之餘額）方法之事實為真實。依前述舉證責任分配之原則，被告如仍欲否認原告之主張，即應由其更舉反證推翻之。經查：被告固辯稱其已陸續清償朱瑞祥40,837,833元，而將借款清償完畢云云，並提出之匯款單據、存款憑條、收據等件為證（見本院簡字卷第81至105頁）。惟被告所簽立之系爭11月6日契約書第三條已明確記載「因甲方（被告）積欠朱瑞祥新台幣壹仟捌佰萬元整……」等語，如當時被告積欠朱瑞祥之款項未及此數，當無簽立該契約而使自身承擔不實債務之理。又一般民間借款，由借款人簽立與借款金額相當之票據，交予出借款收執以為憑據及擔保，待清償後再由出借人將票據返還借款人之情形，甚為常見，而朱瑞祥現仍持有被告所開立、票面金額總計為1,900萬元之本票，此批本票之金額亦與系爭11月6日契約書所載欠款金額1,800萬元相近，自應認被告簽立系爭11月6日契約書時，至少仍積欠朱瑞祥該契約書所載之1,800萬元。又朱瑞祥與被告間借款關係，並非一次借得之單筆借款，而是由朱瑞祥自96年起陸續出借多筆借款，被告於期間固有清償，然亦一再重覆借款、還款之過程，此觀原告所提出之朱瑞祥於遠東銀行、板信商業銀行帳戶往來明細（見本院簡字卷第27至42頁）及被告所提出之上開匯款單據、存款憑條、收據即明。被告雖對原告主張其向朱瑞祥借款之利息為月息2分表示爭執，然並不爭執其需支付朱瑞祥借款利息，而出借款項予他人以賺取利息，本即為民間周轉借款之常態，是被告清償朱瑞祥之金額，自當包括應付利息在內。而被告主張已清償之40,837,833元，除包括借款期間利息外，並將多筆先後借款後之還款金額疊加計算，尚難單以此累計還款之總數，即認被告已將對朱瑞祥之借款全數清償。是被告上開舉證，尚無從動搖本院前已形成之心證，則依前述民事舉證責任分配法則，仍應認原告主張之上開事實為真。
(三)從而，兩造間既已合意以由朱瑞祥免除被告對其之借款債務之方式，作為原告給付代償被告房貸後所餘買賣價金之方法，而自朱瑞祥上開證述可知，其已免除被告對其與「本件買賣價金扣除代償房貸後所餘價金」同額之借款債務，則原告就代被告償還貸款後，所餘1,039,297元之買賣價金，依兩造間上開約定，自應認已給付完畢。原告既已履行給付買賣價金之義務，被告自無再請求對待給付之餘地，其同時履行抗辯於法無據。則原告依民法第348條第1項規定，請求被告遷讓交付系爭建物，為有理由，應予准許。
(四)兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核均無不合，爰酌定相當擔保金額，分別准許之。
二、反訴部分：反訴被告除以代反訴原告償還銀行貸款之方式，給付買賣價金5,640,703元外，所餘1,039,297元之買賣價金，亦已依兩造間由朱瑞祥免除反訴原告對其之借款債務之方式，作為反訴被告給付本件買賣價金方法之約定而給付完畢，業如前述。反訴被告既已將買賣價金給付完畢，則反訴原告依買賣契約之法律關係，請求反訴被告給付1,039,297元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法及所舉證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 18 日
民事第四庭 法 官 張玉萱以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 19 日
書記官 蘇美燕