臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第1666號原 告 方依雪訴訟代理人 林祐任律師被 告 江嘉祿上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將臺南市○○區○○段○○○○○號土地及坐落其上同段二二九建號建物即門牌號碼臺南市○○區0000000號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百零四年七月二十七日起至將前項房地騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣壹仟零捌拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之一，餘由被告負擔。
本判決勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾伍萬陸仟肆佰伍拾肆元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾陸萬玖仟叁佰陸拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠訴之聲明：
⒈被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地及其上同段
229建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○路○○○○○號房屋搬遷並交付與原告。
⒉被告應自民國104年7月27日起至被告搬遷並交付上開房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）6,411元。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡兩造原是三親等姻親關係，由於被告背負債務遭法院查封拍
賣被告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○號之土地及其土地上同段229建號建物即門牌臺南市○○區○○路○○○○○號房屋（下合稱系爭不動產），鈞院執行處於104年1月29日舉行拍賣，後原告經親戚輾轉得知該拍賣，遂找所有權人即被告洽談買賣事宜，兩造同意以拍賣底價140萬元作為本件買賣總價金，雙方並同意以原告清償被告所負2筆債務，其中1筆係新市農會貸款餘額765,000元及另1筆積欠訴外人顏麗貞之債務62萬元（由胡仲雲代為收受），及支付移轉系爭不動產之代書費用31,185元，另支付系爭不動產歷年欠稅及滯納金共1,753元、汽車使用牌照稅及滯納金共12,914元等費用皆為本件買賣價金，事後合計總共1,430,852元作為買賣系爭不動產之價金。
㈢被告與原告之子江榮志同於104年1月16日前往代書事務所並
當場交付62萬元於訴外人胡仲雲，被告事後隨即交付系爭不動產之所有權狀、印鑑證明等辦理移轉相關證件，兩造又於104年1月19日偕同代書到新市農會清償積欠借款765,000元，並於104年2月9日移轉過戶完成。原告請求被告交付系爭不動產，被告推三阻四希能給點時間再搬遷，最後兩造於104年4月26日達成協議，原告同意先讓被告無償繼續居住至104年7月26日，屆期被告應將該系爭不動產交付予原告，原告亦於104年7月14日以存證信函催告被告應如期歸還系爭不動產。無奈被告仍拒絕遷讓及交付系爭不動產。
㈣被告現竟誆稱「當初買賣價錢是180萬元，並非當初所言以
新市農會貸款餘額765,000元及另一筆積欠訴外人胡仲雲62萬元，及負擔移轉該系爭不動產之所有稅負、代書費用，另系爭不動產歷年欠稅、及汽車使用牌照稅等費用作為本件買賣價金，有契約書為憑」，惟該契約書是系爭不動產皆已移轉過戶後，兩造於104年2月9日在代書事務所處，因土地代書蘇育賢稱買賣契約完成後須實價登錄，故建議原告為爾後便於貸款，可把實價登錄寫高一點，並詢問原告要登錄150萬元或180萬元，原告為了以後借款方便，所以選擇180萬元，兩造遂在契約上簽名以供實價登錄之用，故該契約書主要在實價登錄之用，並非當初雙方所約定價金，現被告現竟誆稱實價登錄契約書之180萬元為當初約定之價金，企圖魚目混珠，從中得利，違背事實甚遠。
㈤原告同意被告無償繼續居住至104年7月26日，惟期間屆滿，
被告仍拒不交付系爭不動產，依民法第345條「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」及同法第348條第1項「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」，被告應將系爭不動產騰空交付於原告，以維當事人權益。又被告自104年7月27日起即無權占用系爭不動產，被告卻享有相當於租金之不當得利，而土地法第97條「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」定有明文，經查該建築物現值為124,700元、土地現值為88.31平方公尺×每坪公告現值7,300元＝644,663元，房屋及土地合計769,363元，依此計算，被告應給付原告相當於租金之損害賠償，6,411元【計算式：總價769,363元÷10（年息10%）÷12（12個月）＝6,411元】，始為合理。
㈥從起訴狀證物1有被告簽名按指印為證之文書，該文書顯示
在原告清償該二筆債務，其中一筆農會貸款，另一筆為積欠顏麗貞620,000元，清償該二筆債務完成後，被告即應移轉系爭不動產所有權予原告，嗣於104年2月9日所有權狀核發下來，兩造亦同時到代書事務所，被告亦未當場表示有意見或表示尚積欠價金，何以事後又說價金尚未給付完畢，實與常情有違。又104年3月份原告請求被告搬遷時，由於被告並無其他住所可居住，便不肯搬遷，又主觀認為原告是其嬸嬸應不會興訟請求交屋，且當初賣的價錢太便宜，認為可以賣到180萬元。原告念在親戚關係，同意被告104年7月26日前如能賣出高於原價錢且扣除相關費用後仍有盈餘，原告願意移轉過戶於其買受人，然104年7月26日前，仍無人問津，可是被告仍舊不願意搬遷，更順理成章主張買賣價金是180萬元，被告又於104年12年8日開庭時更向法官主張，「當初因買賣所簽三張本票分別為50萬元2張及1張38萬5千元作為買賣之擔保，買賣既已移轉過戶完成，原告竟然占著本票不還被告」，但由於被告尚未遷讓房屋，原告當然無須返還，更重要的是三張本票加總剛好是1,385,000元，和起訴狀證物1被告親筆簽名按指印之書狀完全一致，益證顯示原始買賣價金是1,385,000元並無任何疑義。被告因背負其他債務，只想原告能多支付價金以解決其債務問題，其心可議。
㈦就證人之證述表示意見如下：
⒈證人胡仲雲當庭證述「表示原告其子江榮志拿62萬給我，單
據上江嘉祿是指被告」、「被告曾經跟顏麗貞借錢，由原告代為清償，62萬元已經完全清償被告顏麗貞之債務」、「（問：何人看到你收到這筆錢）原告之子江榮志及蘇育賢」，從以上證詞得知原告已代為清償62萬元，並與原證1所呈現之金額是一致的，並非如被告所抗辯61萬元。
⒉證人盛長春蒞庭證述「買賣契約書是當時系爭土地及建物過
戶後才簽立的」、「系爭不動產法院的查封及撤封均是我去辦理的，當時第一拍底價是140萬元……我知道時兩造約定價格應該是140萬元，就是以當時拍賣底價為準……」、「（問：以買賣契約書是否在你面前親自簽的）否，可能在台南的事務所簽的…」，由以上證述知該180萬元之買賣契約書，是在土地及建物過戶後才簽立，更可顯見並非當時真正買賣當時之契約書，否則何以在已經移轉過戶完成後始簽契約之理，顯證該180萬元之買賣契約書簽立是為實價登錄之用。
⒊證人蘇育賢蒞庭證述「我只知道兩造只有在我們那裏簽立乙
份實價登錄買賣契約書」、「我表示價格自150萬元到180萬元隨便他們寫，兩造自行約定好即可，我也表示若是要向銀行貸款，則價格要寫高一點，對於嗣後貸款金額會較高」、「我不知道，我只知道兩造間有同意過戶」、「當時在場的有我、我太太、兩造及江榮志」、「是核發下來當天簽的，該買賣契約書是要做實價登錄用的」，「無」（問以兩造簽完契約後，被告有無表示系爭不動產買賣價金原告未完全給付或抱怨還有42萬元買賣價金尚未給付），由以上證述得知，兩造在所有權狀核發下來後，簽立一份為實價登錄之買賣契約書，即為系爭180萬元之買賣契約書，並非雙方合意140萬元之買賣契約。
⒋綜上所述，從以上三位證人之證詞意益顯原證6之買賣契約
書，係於過戶完成後為了實價登錄所簽契約書，並非當初雙方買賣契約合意之價金，從證人盛長春證詞及原證1顯證雙方買賣契約應為拍賣底價140萬元，原告既已給付完畢，被告應即搬遷。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：㈠聲明：請求駁回原告之訴。
㈡原告自親戚處輾轉得知被告背負債務，房屋將遭拍賣，好幾
次來與被告接洽，被告也提及房屋要以180萬元賣與原告，原告也親口答應。於104年1月19日，被告與原告及其子到新市農會償還被告的債務753,324元，並無原告所稱之765,000元，況且當日只有被告與原告及其子共3人在場，並無代書同行。
㈢被告與原告及其子在104年1月28日在代書處簽訂買賣契約，
當時被告才交付土地及建物所有權狀、印鑑證明，並不是在1月16日交付。
㈣原告之子江榮志說他還了62萬元給胡仲雲，但這有出入，當
時是原告到被告鄰居親戚家裡跟被告說他還了61萬元，並要求被告簽3張本票，2張50萬元，1張38萬元，（包括新市農會、代書、牌照稅及房屋稅欠款）總共1,377,990元，要被告簽138萬元整的本票。並說等系爭不動產過戶給原告後，才將本票還給被告，當時被告的五嬸在場，但系爭不動產過戶後，本票也沒還給被告，催討多次都無下文。
㈤原告於104年7月14日寄存證信函與被告，被告也於104年7月
20日回寄存證信函要求原告履行買賣契約之價金，然原告拒絕履行，不願給付剩餘價金，還三番兩次要求被告搬走，最後一次還叫警察及村長來評理，又憤而槌桌椅作勢打被告，原告之子還放話要燒了房子，且拿三張本票對付被告。原告嗣至山上分駐所告被告侵占，經臺南地方法院檢察署檢察為不起訴處分（104年度偵字第14928號）。
㈥起訴狀原證一之文書當時內容被告沒有仔細看，因為有很多
要簽的文件，當時原告有要被告開立三張本票共138萬元（2張50萬元，1張38萬元），等房子過戶後本票再還被告，但原告都沒有將本票還被告，當時我是要以180萬元將系爭不動產賣給原告，原告也答應，但原告只幫被告清償137幾萬元，又叫被告簽了3張本票，若要被告搬遷，要再給被告42萬元，並返還本票。當時簽立買賣契約時，有跟原告母子表示要以180萬元作為價金金額，此部分鄰居均知悉，原告母子也說好，但待到系爭不動產過戶後，要實際登錄時，原告才表示要以140萬為買賣價金，被告因為親戚關係才相信原告的，若要以法院的底價為買賣價金，那原告當時至法院標買就好了。而原告雖未給付180萬元，被告仍先將系爭不動產移轉登記給原告，是因為兩造是親戚關係，被告信任原告，故將系爭不動產先讓原告辦理過戶，
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭不動產於104年2月9日，以買賣之名義，由被告將系爭不動產之所有權移轉登記予原告（調解卷第24至27頁）。
㈡被告曾積欠訴外人顏麗貞62萬元之債務，由原告於104年1月
16日，在台信代書事務所暨資融管理顧問有限公司（下稱台信公司）代為清償，由顏麗貞委託訴外人胡仲雲收受原告給付之現金62萬元（調解卷第13頁）。
㈢系爭不動產移轉登記之相關規費、稅捐、地政士代辦費用等
計有31,185元；被告欠繳之房屋稅及罰鍰1,753元、使用牌照稅及罰鍰12,914元，均係由原告支付（調解卷第10至12頁）。
㈣被告於102年4月9日以系爭不動產作為擔保，設定抵押權予
臺南市新市區農會，再於同年4月11日向該農會借得80萬元，嗣因無力清償，由原告於104年1月19日代為清償原告積欠之款項764,045元，並塗銷上開抵押權（調解卷第14、15頁、本院卷第14至17頁）。
㈤兩造曾在台信公司簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），
其上記載系爭不動產買賣價款為180萬元（調解卷第17至23頁）。
㈥原告曾於104年7月14日以台南虎尾寮郵局存證號碼000185號
存證信函寄與被告，告知被告得繼續居住在系爭房屋內至104年7月26日止，屆期即自104年7月27日起應無條件清空遷離（調解卷第16頁）。
四、得心證之理由：㈠查系爭不動產於104年2月9日，以買賣之名義，由被告將系
爭不動產之所有權移轉登記予原告；原告於104年1月16日，在台信公司代為清償被告積欠訴外人顏麗貞之62萬元債務，由訴外人胡仲雲收受原告給付之現金62萬元；系爭不動產移轉登記之相關規費、稅捐、地政士代辦費用等計有31,185元；被告欠繳之房屋稅及罰鍰1,753元、使用牌照稅及罰鍰12,914元，均係由原告支付；被告另於102年4月9日以系爭不動產作為擔保，設定抵押權予臺南市新市區農會，再於同年4月11日向該農會借得80萬元，嗣因無力清償，由原告於104年1月19日代為清償原告積欠之款項764,045元，並塗銷上開抵押權等情，為兩造所不爭執，堪認屬實。顯見在系爭不動產於104年2月9日移轉登記予原告前，原告為被告支付之款項計有1,429,897元。
㈡原告主張已依約給付系爭不動產買賣價金，被告應將系爭不
動產遷讓返還原告，系爭買賣契約係作為實價登錄之用，並兩造所約定價金等語。然被告抗辯兩造約定之買賣價金為180萬元，原告尚未給付其餘價金云云。經查：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。次按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂（最高法院47年台上第511號判例要旨參照）。
⒉查兩造曾在台信公司簽訂系爭買賣契約，其上記載系爭不動
產買賣價款為180萬元，此為兩造所不爭執，堪信為真。然證人即受委任辦理系爭不動產過戶事宜之盛長春於本院言詞辯論期日具結證稱：系爭買賣契約係系爭不動產過戶後，兩造才簽立的，系爭不動產法院的查封及撤封均是我去辦理的，當時第一拍底價是140萬元，兩造來找我表示已經談好價格了，希望過戶給原告，原告要幫被告代償債務，所以兩造均將證件交給我，我先去辦理撤封，再辦理過戶。我知道當時兩造約定價格應該是140萬元，就是以當時拍賣的底價為準，這樣子債權人才會撤封，因為我處理過很多這種案件，都是這樣子處理的，我不清楚系爭買賣契約上他們為何會寫180萬元，該契約也非兩造在我面前簽的等語。證人蘇育賢即台信公司副理具結證稱：兩造於系爭不動產所有權狀核發下來之日當天在台信公司簽立系爭買賣契約，該契約是要作實價登錄所用的。我表示價格自150萬元到180萬元隨便他們寫，兩造自行約定好即可，我也表示若是要向銀行貸款，則價格要寫高一點，對於嗣後貸款金額會較高。我不知道系爭不動產實際成交價，只知道兩造有同意過戶，簽約當時有兩造、我及我太太（盛長春之助理）在場，契約簽完後，被告並未表示系爭不動產買賣價金原告未完全給付或抱怨還有42萬元買賣價金未給付等語。
⒊次查，顏麗貞曾於103年11月18日具狀向本院聲請拍賣系爭
不動產，委任盛長春擔任送達代收人，由本院民事執行處以103年度司執字第112634號予以受理，臺南市新市區農會嗣具狀參與分配，本院於同年12月31日公告拍賣底價為140萬元，嗣於104年1月20日，本院收受顏麗貞及臺南市新市區農會撤回強制執行之書狀，而於同年1月26日終結該強制執行程序等情，業經本院調閱該案強制執行卷宗核閱無誤，堪予認定，亦與證人盛長春所述互核相符，顯見證人盛長春證述兩造於上開強制執行程序中約定140萬元為系爭不動產之買賣價金，並非無據。
⒋再查，臺南市新化地政事務所於104年2月9日核發系爭不動
產所有權狀予原告，有原告提出之土地及建物所有權狀（調解卷第26、27頁）在卷可參，亦認屬實。參酌證人盛長春證稱系爭買賣契約係於系爭不動產過戶後，兩造始簽立等語，以及證人蘇育賢證稱系爭買賣契約係於系爭不動產所有權狀核發當日簽立等語，足認兩造簽立系爭買賣契約之日期應為104年2月9日，而非該契約所載之104年1月28日無訛，自難以系爭不動產移轉登記予原告後之所簽立之該契約證明兩造間實際約定之買賣價金為180萬元。
⒌末查，況原告既未以系爭不動產設定抵押權向銀行貸款給付
價金（此觀諸系爭不動產登記第一類謄本可知），在原告未付清兩造約定之買賣價金之情況下，被告竟將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，並於簽立系爭買賣契約時毫無意見，且未將原告未給付之價金記載於上，凡此種種，實有違事理之常。是被告前揭抗辯，尚難採信，原告主張已給付被告兩造約定之買賣價金，應屬有據。
⒍綜上，原告既已付清兩造約定系爭不動產之買賣價金，被告
卻仍占有系爭不動產，故原告本於民法第348條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭不動產，於法有據。
㈢原告主張被告無權占用系爭不動產，被告應自104年7月27日
起至騰空遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告6,411元部分等語，經查：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨）。準此，無權占用他人土地，依據不當得利之法律關係所得請求之返還金額，應以相當於租金之金額加以計算之。
⒉原告為系爭不動產之所有權人，且原告曾於104年7月14日以
台南虎尾寮郵局存證號碼000185號存證信函寄與被告，告知被告得繼續居住在系爭房屋內至104年7月26日止，屆期即自104年7月27日起應無條件清空遷離等情，為兩造所不爭執，堪認為真。故被告自104年7月27日起，即無合法權源占用系爭不動產，致原告受有無法使用系爭不動產之損害，係屬不當得利，依上揭說明，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒊按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限，土地法第97條第1項訂有明文。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭土地申報地價為每平方公尺1,040元，面積88.31平方公尺，系爭房屋104年度課稅現值為124,700元，為屋齡30餘年之加強磚造之二層樓透天住宅，全部使用面積（包含增建部分）193.91平方公尺，建物機能尚可，位○住○區○○○道路規劃及路況尚可，停車便利性適中，距離市場學校尚近等情，有房屋稅繳款書、土地登記第一類謄本、不動產估價報告書、照片附卷可稽（本院卷第48、
49、54至63頁），堪認屬實。參酌系爭不動產上開坐落位置、交通及商業機能、房屋構造等因素，認原告請求相當於租金之不當得利，以年息百分之6計算應屬合理。故原告每月得請求被告返還不當得利之金額為每月1,083元【計算式：
（88.31平方公尺×申報地價1,040元＋房屋課稅現值124,700元）×6％÷12＝1,083元，元以下4捨5入】。⒋基上，原告依不當得利之法律關係，請求被告應自104年7月
27日起至騰空遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告1,083元，於法有據，逾此範圍之部分，尚無所憑。
㈣綜上所述，原告依據買賣契約及不當得利之法律關係，請求
被告應將系爭不動產騰空遷讓返還原告，且被告應自104年7月27日起至騰空遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告1,083元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。
六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔，民事訴訟法第79條定有明文。
本院審酌前開判決結果，爰判決如主文第4項所示。
七、又原告陳明願供擔保，聲請本院宣告假執行，經核原告勝訴部分，於法並無不合，爰酌定如主文第5項前段所示之相當擔保金額，併准許之。至原告其餘部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。另本院依職權宣告被告如供預如主文第5項後段所示之相當擔保金額，得免為假執行。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 21 日
民事第三庭 法 官 陳尹捷以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 21 日
書記官 黃瓊蘭