臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第1941號原 告 楊三金被 告 吳陳也訴訟代理人 吳友欽
裘佩恩律師王盛鐸律師陳佩琪律師上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國105年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款定有明文。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第2項亦有明文。本件原告起訴時原主張依兩造於民國104年4月14日簽立之不動產買賣合約書（下稱系爭合約書）第13條約定請求被告返還定金新臺幣（下同）25萬元及懲罰性違約金100萬元，並聲明請求被告應給付原告125萬元。嗣於本院105年6月13日追加依系爭合約書第12條約定請求被告將所收訂金25萬元加倍返還被告，並於最後言詞辯論期日擴張聲明為：被告應給付原告150萬元，被告就原告上開追加無異議，而為言詞辯論，依上開規定，原告上開訴之追加，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於104年4月14日在賴福山代書事務所與被告簽立不動產買賣合約書（下稱系爭合約書），由原告以價金160萬元向被告購買其所有坐落臺南市○鎮區○○段00000地號土地（下稱系爭土地），面積9,288平方公尺之東邊部分如本院104年度補字第760號卷第10頁附圖（下稱系爭附圖）所示5,005平方公尺（只能大於不能小於5,005平方公尺），並約定如不能分割則本件買賣取消，定金返還乙方（即原告），系爭合約書第12條並另有約定「訂約後甲方（即被告）如不賣，或不履行本合約條件，視為不賣者所收金額應加倍退還乙方」；第13條約定「如不能分割5005平方公尺則定金應三日內返還乙方，如不返還應加付懲罰性違約金100萬元。」等內容，簽約時被告代理人吳友欽即有在附圖上以紅筆畫土地之分割線，且經代書賴福山複誦系爭合約書全部內容經兩造確認後簽名蓋印，原告並已當場交付定金25萬元予被告代理人吳友欽，其後兩造並於同年月16日會同代書及臺南市新化地政事務所測量員至系爭土地複丈分割線，已經地政測量人員確認分割線完畢，並告知下午約2時即可至臺南市新化地政事務所領取土地複丈、土地分割界標資料，惟嗣後吳友欽竟反悔不同意地政人員交付分割圖給代書辦理土地分割過戶予原告，原告多次催請被告履行系爭合約書，惟被告均不配合，其後並經原告於104年6月23日以台南大同路郵局存證號碼240號存證信函催告被告應於文到3日後履約返還定金，並通知被告如不履行，原告即依法追究懲罰性違約金100萬元，然被告仍均不履行，爰依系爭合約書第12條及第13條約定請求被告加倍返還所收金額即50萬元及加付懲罰性違約金100萬元，合計150萬元等語。並聲明：被告應給付原告150萬元。
二、被告則抗辯以：
（一）本件係兩造就系爭土地之分割界線有爭執，非有系爭合約書第13條約定不能分割之情事，被告亦無不履約之情，而是原告刻意阻擾：系爭合約之簽立係因原告要購買系爭土地東邊部分5,005平方公尺之土地，被告代理人吳友欽之前即曾請地政機關人員測量過如以土地上之道路中間點，將系爭土地劃分為兩部分應有5,005平方公尺，故即在附圖上以紅線大概標示位置，原告買賣主要是要有5,005平方公尺，是當時簽約時有合意系爭附圖上之紅線可東、西平行移動分割，惟實際分割線仍須待地政機關測量鑑界後始可確定，被告簽約後即有配合提供相關資料予原告指定之代書賴福山辦理土地分割及登記事宜，賴福山並已向臺南市新化地政事務申請土地複丈，並於104年5月25日至現場實際複丈鑑界，惟測量後，地政人員告知兩造倘依系爭附圖紅線分割東邊土地面積將不足5,005平方公尺，被告遂當場向地政測量員表示同意將分割界線往西平移補足不足部分，惟原告不同意，另主張將分割界線往西平移一大段，然若依原告分割方式，其所分得部分不僅超過5,005平方公尺，且將造成被告西邊土地無道路可供出入，被告無法同意原告所提出之分割線，適現場天氣轉壞，地政事務所人員便請兩造協調確定分割線後再申請複丈鑑界，並無原告所稱地政人員已告知可於鑑界當日下午至地政事務所領取土地複丈結果之情，其後被告亦有積極聯繫原告協調分割線，惟原告不願出面，被告收到原告之上開存證信函後，得知原告嚴重誤解，為尋求公正第三人共同向原告釋明以解決紛爭，亦有向臺南市東區調解委員聲請調解，第1次調解時，原告堅持己見，完全不願與被告協調，第2、3次調解原告均未到場，調解不成立，被告不得已寄發永康大橋郵局294號存證信函通知原告出面溝通解決，亦請賴福山向原告轉告被告之誠意，然賴福山稱伊拿原告沒辦法，被告甚對原告提起刑事詐欺告訴，惟經鈞院檢察署以105年度偵字第979號不起訴處分、臺灣高等法院臺南分院檢察署以105年度上聲議字第353號駁回原告聲請再議在案。本件並無不能分割5,005平方公尺土地之情事，合約迄今無法完成實係因原告行為所致，原告請求懲罰性違約金100萬元實無理由。
（二）依證人賴福山稱「當時被告訴訟代理人吳友欽拿附圖來時，原告說要割直線，所以才畫直線，直線是當場由伊畫的，伊自己拿尺畫直線」、「這是原告要求的，但這直線是約略的」、「分割以後可能不是照這個圖，所以可以移動，因為這個圖不是地政確定測量過的」、陳位先於104年度他字第4718號偵查時稱「我們是參考他們（兩造）契約書上分割線的位置作分割，如果不夠5,005平方公尺我們就會加入一點點，如果超過的話，我就會減少一點點，做出來的分割線不可能與契約書上的分割線一樣」等語，及鈞院檢察署105年度偵字第979號不起訴處分書、臺灣高等法院臺南分院檢察署105年度上聲議字第353號處分書理由，均參以陳位先及賴福山證詞「買賣契約書上之分割線僅係參考，實際分割不可能與契約書上的分割線相同」、「契約書上之分割線只是參考，主要是否得分割5,005平方公尺予原告」，可證系爭土地係以買賣範圍面積5,005平方公尺為分割依據，系爭附圖所繪界線，僅參考使用，且陳位先在刑事案件偵查及本件審理時，均未提及系爭土地有不能分割5,005平方公尺之情形，反而表示兩造對分割線有爭議，地政人員請兩造協調後再處理，嗣後即未再聯絡等語，又被告已於105年6月14日依系爭合約書將系爭附圖上之紅線為些微水平移動，再向臺南市新化地政事務所申請土地複丈，在系爭土地東側劃分出5,005平方公尺，惟遭原告拒絕依此辦理土地分割登記，是本件無系爭合約書第13條所稱不能分割之情形，被告亦無債務不履行之事實，實係原告主張之分割線違反系爭合約書約定之買賣範圍及缺乏履行意願所致。至被告同意退還原告定金係被告認為原告對系爭合約書內容及分割界線有爭議，屢屢藉詞刁難，不願再與原告爭執纏訟，並非系爭土地有何不能分割之情事。
（三）本件並無不能分割之情事，返還定金之條件未成就，被告並無返還定金之義務，自亦無違反3日內應返還定金之約定，原告主張應加倍返還定金並賠償100萬元懲罰性違約金，均無理由。惟原告如無買受系爭土地之意願，被告願退還定金，由兩造合意解除契約，以解決兩造紛爭。
（四）並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於104年4月14日有簽立不動產買賣合約書，詳細內容如原告所提出之不動產買賣合約及附圖所示，原告已於簽約當日交付定金25萬元交由被告之代理人簽收；系爭合約書第13條有約定：1.如不能分割5005平方公尺則定金應三日內返還乙方，如不返還應加付懲罰性違約金100萬元。2.分割後道路通行之路地各負擔一半等語，並有本院補字卷第9頁、第10頁所附之不動產買賣合約書可憑。
（二）被告有委任賴福山為代理人於104年4月16日向臺南市新化地政事務所提出系爭土地之土地複丈及標示變更登記申請書，嗣經兩造與地政事務所人員於104年5月25日至系爭土地現場複丈。
（三）台南市新化地政事務所曾於104年7月28日以複丈補正字第Y00068號函通知被告：台端於104年4月16日申請土地分割一案，經查尚有應檢附明確之分割方案事項應予補正，請於本通知15日內前來本所補正，逾期未補正或未依補正事項完全補正者，依地籍測量實施規則第213條規定予以駁回等語，嗣台南市新化地政事務所於104年12月9日以函文通知駁回被告之申請案，此並有原告所提出之台南市新化地政事務所補正通知稿、駁回通知書稿二份附於本院卷第74頁至77頁可憑。
（四）原告於104年6月25日有寄發本院卷第27頁之台南大同路郵局第240號存證信函與被告及訴外人吳友欽，該存證信函確有送達被告與訴外人吳友欽。
（五）被告代理人吳友欽就本件買賣糾紛曾向台南市東區調解委員會申請調解，經台南市東區調解委員會於104年7月25日調解兩造意見不同，復安排於同年8月7日調解，惟原告未到場，有被告提出之調解通知書二份附於本院卷第41頁、42頁可憑。
（六）被告於104年9月2日有寄發如本院卷第43頁之永康大橋郵局第244號存證信函與原告，該存證信函確有送達原告。
（七）原告就本件買賣於104年9月25日以吳友欽攔阻新化地政事務所測量人員不要將分割文字資料證件交付原告委任之代理人賴福山，104年5月25日下午吳友欽要求修改系爭附圖重新分割，為原告所拒，依系爭合約書第13條約定，被告如不能分割5,005平方公尺予原告，應於3日內返還定金，惟被告未返還定金為由，對被告及訴外人吳友欽向本院檢察署提起詐欺告訴，經本院檢察署檢察官以105年度偵字第979號為不起訴處分，原告不服申請再議後經臺灣高等法院臺南分院檢察署以105年度上聲議字第353號處分書駁回再議確定在案，此並有被告所提出之上開不起訴處分及臺灣高等法院臺南分院檢察署處分書附於本院卷第46頁、第147頁可憑。
四、兩造爭執事項：
（一）原告主張得依系爭合約書第13條約定請求被告返還定金25萬元是否有理由？
（二）原告主張得依系爭合約書第13條約定請求被告加付懲罰性違約金100萬元是否有理由？
（三）原告得否依系爭合約書第12條約定請求被告將所收定金25萬元加倍返還？
五、得心證之理由：
（一）原告依系爭合約書第13條約定請求被告返還定金25萬元及懲罰性違約金100萬元，是否有理由部分：
1.觀之系爭合約書第13條係約定「如不能分割5005平方公尺則定金應三日內返還乙方，如不返還應加付懲罰性違約金100萬元。」，且再配合系爭合約第1條所載「如不能分割則本件買賣取消，定金返還乙方（即原告）」互核觀之，系爭合約第13條之要件應係系爭土地有不能分割出5,005平方公尺之情形時，兩造即合意解除系爭土地買賣合約，出賣人即應於買賣合約解除後之三日內將所收受之定金返還買受人，如不返還始應加付懲罰性違約金。原告既係依上開條文約定請求，自應就本件土地買賣有不能分割5,005平方公尺而已經兩造取消買賣之情事，先負舉證之責，始得依上開約定請求。
2.經查，系爭土地面積有9,288平方公尺，現亦仍登記於被告名下，此為原告所不爭執，應無不能分割5,005平方公尺之情事，而原告亦未能說明系爭土地有何不能分割5,005平方公尺之情事，且經本院詢問原告亦表示系爭合約尚未解除，原告固主張兩造簽約後已於104年5月25日會同地政人員至現場鑑界測量出分割線，已可辦理分割，惟被告遲不配合辦理，已有違約等語，惟此係被告有無系爭合約第12條之「不履行合約」之問題，並非系爭土地有不能分割5,005平方公尺之情事，且系爭土地實際上亦確能依合約內容分割出5,005平方公尺，當天係因兩造就分割線位置有疑義，之後申請人（即被告）未至地政事務所做最後確認才未能完成分割程序等情（見本院卷第153頁背面至第154頁），已經證人即地政事務所測量人員陳位先到院證述明確，是系爭土地並無系爭合約第13條所定之「不能分割5005平方公尺」之情事，應甚明確，系爭土地既無系爭合約書第13條所約定之「不能分割5005平方公尺」情形，則原告依系爭合約第13條提起本訴，請求被告返還定金25萬元及違約金100萬元，自屬無據，應予駁回。
（二）原告依系爭合約書第12條約定請求被告將所收金額即定金25萬元加倍返還，是否有理由部分：
1.查原告主張被告依系爭合約應配合辦理土地分割5,005平方公尺土地予原告，且原告所委請之代書賴福山已向地政事務所申請土地複丈分割，並於104年5月25日會同地政人員至現場鑑界測量出分割線，惟被告卻不辦理分割，經原告於104年6月25日寄發存證信函催告被告應於文到3日後履約，被告收受後仍未履行等情，業據提出系爭合約書、存證信函、土地複丈及標示變更登記申請書、台南市新化地政事務所補正通知書及駁回通知書、台南市新化地政事務所土地複丈定期通知書等件為證，自堪信為事實。
2.而被告抗辯系爭土地未辦理分割係因原告於104年5月25日會同地政人員鑑界時另主張將分割線往西平移一大段，被告雖多次與原告協調，但原告拒不配合，故無法履約乃可歸責於原告等語部分，經查：
①兩造所簽立之系爭合約有附圖，附圖有以紅色直線切割為
東西兩半，而系爭合約係記載買賣標的為系爭土地分割其中東邊部分5005平方公尺如附圖等情，有系爭合約書及附圖在卷可憑，且為兩造所不爭執，自屬事實。
②證人即幫兩造擬定系爭合約書之土地代書賴福山到院證述
：「當時擬定買賣合約時，原告怕以後土地不能分割，所以才寫土地如果不能分割，買賣契約要取消，因為農地的買賣分割限制很多。當時原告是說她要買大於5,005平方公尺以上，因為她將來可能要再分割成一半，所以要5,005平方公尺以上才能再分割。附圖當時是被告訴訟代理人吳友欽拿給我的。當時被告訴訟代理人吳友欽拿附圖來時，原告說要割直線，所以才畫直線，直線是當場由我畫的，我自己拿尺畫直線。（問：證人賴福山當初是依據何資料畫這條直線？）證人賴福山這是原告要求的，但這直線是約略的，原告是要求以直線分割，且土地的面積要大於5,005平方公尺，買賣的重點是這樣。之後還要去地政事務所申請分割才能做買賣。之後我去申請分割，複丈當天我有去現場，複丈完之後我去地政事務所辦理認章，辦理認章之前我有碰到被告訴訟代理人吳友欽，被告訴訟代理人吳友欽跟我說他有意見，要跟原告協調，被告訴訟代理人吳友欽說要依照原有的道路分割，不是要畫直線，被告訴訟代理人吳友欽跟我說系爭土地上本來就有道路，所以他想要跟原告再協調，然後我到地政事務所時地政人員說他們有爭議，割的不是我申請的直線，我申請時有提出附圖給地政人員，要依照附圖分割。因為被告訴訟代理人吳友欽有跟我說要跟原告協調，所以我就沒有認章，之後我有請被告訴訟代理人吳友欽要趕快跟原告協調，被告訴訟代理人吳友欽也有請我跟原告協調，但原告不接受，原告堅持要以直線分割。」（見本院卷第152頁）等語。
③證人即地政事務所測量人員陳位先到庭證述：「我們有收
到被告訴訟代理人吳友欽委請賴福山提出的土地複丈申請書，裡面有附土地權狀、身分證影本、分割示意圖，因為一般分割案件民眾通常無法得知確切的分割線，所以會附一張分割示意圖表示他們要依示意圖的約略位置來分割。」、「之後我們有寄發複丈通知書請申請人及代理人到現場，去現場當天原告及被告訴訟代理人吳友欽及代書都有在場，我到場之後有問申請人是否要按照分割示意圖來分割？我當天是有先攜帶我依照申請人所提出的示意圖及面積先作的分割方案圖，有先放樣（就是依實際分割圖位置放樣），因為時間已經過了一年，所以當時我是先做放樣還是先問雙方要實際指界，我現在不太確定，我印象中申請人有提出要依道路位置做分割。後來在放樣的途中，被告訴訟代理人吳友欽說針對分割線位置要做修正，被告訴訟代理人吳友欽當天就有詢問原告，然後沒有結果，因為當時後來下雨了，我們考量儀器因素請他們儘速做決定，但他們無法確定，所以我依照他們的分割示意圖先作放樣，但有請他們如果事後有更正要來跟我講，如果有確定以示意圖的線做分割線也要來地政事務所認章，以完成分割程序。但之後代書都沒有來補。」（見本院卷第154頁）等語。
④依證人賴福山之證詞可知兩造簽立系爭合約時，確有達成
買賣標的為系爭土地以附圖直線切割之東邊部分5,005平方公尺或以上之土地，附圖之分割線只是參考，而實際分割線須待地政機關製作分割圖之合意，是被告抗辯系爭附圖上之紅線可東、西平行移動分割，實際分割線仍須待地政機關測量鑑界後始可確定等情，固可採信，惟被告抗辯複丈當日係因原告要求分割線要往西移一大段云云，與證人賴福山、陳位先之上開證述內容不符，即無可採。而依證人賴福山、陳位先之證詞互核觀之，系爭土地應已能依系爭合約書所附之附圖製作出複丈成果圖辦理土地分割登記，係因被告要求其他分割線始未能製作分割圖辦理後續之土地分割登記，此由證人陳位先於被告補充訊問後亦另證述「地政機關是依申請人的要求做分割圖，申請人有權利要求要如何分割。當初就是因為申請人沒有來認章，所以就是不認同分割方案，所以就沒有製作分割圖」（見本院卷第155頁）等語亦可確認，且由被告105年6月22日書狀所提出之臺南市新化地政事務所土地複丈結果通知書及附圖更足徵之，是被告抗辯104年5月25日未能完成土地複丈結果乃係可歸責於原告云云，應無可採。
⑤基上調查內容，系爭合約確可依附圖分割出土地辦理分割
土地完成過戶登記，惟被告經原告以存證信函催告後仍不履行，則原告起訴主張被告有系爭合約第12條所約定之「不履行本合約條件」之情事，應屬可採，則原告依系爭合約第12條主張被告應將所收金額即定金25萬元加倍返還，應屬有據。
六、綜上所述，原告主張被告有不履行合約之情事，依系爭合約第12條約定有將所收金額加倍返還原告之義務，應屬可採。至原告主張依系爭合約第13條請求返還定金及違約金部分，則與第13條約定內容不符，為無可採。從而，原告依系爭合約第12條之法律關係請求被告給付原告50萬元，為有理由，應予准許；逾此所為請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已明確，經核兩造其餘主張及證據於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 11 月 7 日
民事第四庭 法 官 童來好以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 7 日
書記官 羅振仁