臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第317號原 告 周介智被 告 陳錦田被 告 盧隆凱上列當事人間請求沒收簽約金等事件，經本院於民國一○四年五月五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍拾捌萬玖仟捌佰元。
訴訟費用新台幣陸仟叁佰玖拾元應由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張略以：㈠原告與被告係透過訴外人中信房屋仲介股份有限公司介紹買
賣臺南市七股農地而認識，被告起初因擔憂農地架設板橋一事，故於系爭不動產買賣契約第16條立有特別條款，約定契約成立時間為30日後，讓買方即被告先架設板橋，無奈被告根本沒去申請，使契約持續拖延，原告遂向鈞院申請調解成立，則被告理應依調解筆錄內容履約，怎奈被告依然不履約。
㈡被告2人於民國（下同）103年5月15日與原告簽訂不動產買
賣契約書，編號L0000000及房屋交易安全契約書編號U0000000號，原告與被告一直爭執不動產買賣契約書中第十六條其他約定事項之第3、4、6點，為此，鈞院於103年12月29日亦曾做成調解筆錄，該筆錄除廢棄架設板橋為契約附件外，並說明買方應於何時繳交款項，惟迄今為止，買方即被告非但不交款，還藉辭拖延；查原告於103年5月15日出售土地，本有資金之需求，然而被告一再拖延，使原告損失慘重，非但無法收到賣地的錢，還無法賣地，原告向中信房屋仲介股份有限公司提出沒收，然收到台北北安郵局存證000085號碼信函請兩造訴請司法處理，嗣中信房屋仲介股份有限公司再依判決決定應該將房屋交易安全契約帳戶內的錢匯給誰；現專戶內原本之簽約金款項扣除履約保證費用明細表新台幣（下同）10,200元，餘額為589,800元，惟賣方主張依不動產買賣契約書中第十一條規定，依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而被告仍未履約，原告依系徵買賣契約書第十條規定，得解除買賣契約書並沒收被告已支付之價款作為違約賠償，請中信房屋仲介股份有限公司將違約金匯至原告帳戶。
㈢原告向中信房屋仲介股份有限公司提出沒收，收到台北北安
郵局存證號碼000085存證信函，該文表示「依買賣雙方簽訂之房屋交易安全契約書第五條、如違約責任無法認定屬何方，依司法判決、調解、和解處理。今因中信房屋仲介股份有限公司無法認定違約責任歸屬，請兩造經由司法程序處理致契約一直懸而未決，原告損失甚鉅，系爭不動產至今亦無法出售，故向鈞院起訴期能確定契約關係。
㈣被告雖辯稱系爭農地為池塘云云，然毫無根據，依現場事實
，系爭農地分明為一塊平地，由原告耕作多年，被告明顯藉口拖延，被告不止一次的使用類似手法，兩造爭執部份非常明確，然既有附件一之調解筆錄，又有103年5月15日買賣契約書可證，則原告依法請求應依買賣契約書第十一條第二項規定，原告得解除買賣契約，並沒收被告簽約金589,800元作為違約賠償等語。
㈤並聲明：
⒈被告應給付原告589,800元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：㈠原告隱瞞系爭農地為池塘之事實，使被告要合宜使用該標地
物之計畫或讓售，皆受到質疑，信譽嚴重受損，兩造應解除不動產買賣契約，並將履約保證專戶內之第一期簽約金600,000元返還予被告；至訴外人中信房屋夢時代加盟店未依不動產經紀業管理條例，製作不動產說明書及未口頭告知被告農地為池塘之事實並充分揭露交易資訊，以確保消費者權益，亦應負相關之損害賠償之責，合先敘明。
㈡本件原告與被告於103年5月15日簽訂不動產買賣契約書，兩造於系爭契約第16條之其他約定事項載明：
⒈委託價格為壹仟柒佰萬元整，不含服務費。
⒉委託價格為壹仟柒佰萬元整，但若不能申請免增值稅，而須
增值稅時則價位應重新另議，否則本買賣不成立，不待雙方解約。
⒊買方要求於地號1047、1435地號中間之1429上覆蓋板橋，且板橋需有12米否則買賣不成立。
⒋買方得申請板橋的時間為一個月30天內，逾期合約自動失效。
⒌買方之服務費為新台幣壹拾萬元整。
⒍買方於板橋申請核准後，將土地分割成2筆再鑑界，鑑界費
用由賣方出，過戶移轉等其他代書費及費用，買賣雙方各半負擔。
⒎整地由代書叫處理整地的人。
㈢兩造間以上約定事項第3、4、6項系爭問題，被告已於103年
度移調字第123號事件，退讓原告應於地號1429地號上覆蓋板橋且板橋需有12米寬之要求，因而調解成立。然被告於調解成立後發現，原告隱瞞系爭土地是池塘填土而成之事實，導致被告要合宜使用該標地物之計畫或讓售該土地時，遭質疑池塘填土時所使用之填補土為不良物，將影響環境或種植，致被告信譽因受質疑嚴重受損。
㈣原告隱瞞系爭農地為池塘之事實，應解除不動產買賣契約，
並將履約保證專戶內之第一期簽約金600,000元返還被告；依民法第359條:「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，另依99年度台上字第2443號判決要旨，按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第359條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。因此，被告主張解除不動產買賣契約實為合理。又依民法第360條「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣者故意不告知物之瑕疵者亦同。」；至中信房屋夢時代加盟店未依不動產經紀業管理條例製作不動產說明書，又未口頭告知被告系爭農地為池塘之事實，未充分揭露交易資訊，亦應負相關損害賠償之責。
㈤原告於104年4月9日當庭辯解：「購買系爭土地4年多，不知
系爭土地為池塘或漁塭等語」，足證被告於簽訂不動產買賣契約書及調解成立之前，原告並未告知被告系爭土地為池塘或魚塭一事，且仲介又無製作不動產說明書及口頭告知被告農地為池塘之事實，被告根本無從得知；為確定系爭土地為池塘或魚塭一事，被告於104年4月13日前往七股區區公所詢問有關系爭土地之緣由，公所人員表示十年間會進行一次空拍，於91年間空照圖顯示系爭土地為魚塭。因被告非所有權人，不能提供資料，僅能口頭告知，嗣被告為更確定訊息，並向農林航空測量所申請航空圖以資證明魚塭之事實，然因其單位出圖程序緩慢來不及上呈，但已足證被告之前所獲得之訊息為確定，系爭土地為池塘或魚塭。另庭上於104年4月9日詢問被告，依合理質疑：「購買此一不動產是為一筆不小金額，被告怎會不知系爭土地為池塘或魚塭一事？」然依上述之證明被告所言為事實。相對的，原告購買本系爭土地已4年多怎會不知其為池塘或魚塭之事實？是不是更讓人質疑？原告是刻意隱瞞？還是規避責任？㈥綜上所述，無論原告對於系爭土地為池塘或魚塭一事知情否
，原告因可歸責於自己疏於善查之責，仍不能解免物之瑕疵擔保責任，應解除契約歸還簽約金並負損害賠償之責。因而，原告之訴為無理由等語。
㈦並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊應解除契約歸還簽約金。
三、得心證之理由：㈠兩造對曾經本院103年度移調字第123號給付違約金事件調解成立並無爭執。
㈡依該調解筆錄記載略謂：「除廢棄架設板橋為契約附件外，
並說明買方應於何時繳交款項，..若兩造違約雙方同意依照上開不動產買賣契約書第十一條辦理」。經查，被告迄今並未依照該調解筆錄所訂條件履行，為被告所不爭。雖然被告抗辯略謂；「原告隱瞞系爭農地為池塘之事實，..導致被告要合宜使用該標地物之計畫或讓售該土地時，遭質疑池塘填土時所使用之填補土為不良物，將影響環境或種植，致被告信譽因受質疑嚴重受損，原告因可歸責於自己疏於善查之責，仍不能解免物之瑕疵擔保責任，應解除契約歸還簽約金並負損害賠償之責」云云。然查，系爭不動產買賣契約書係於103年5月15日與原告簽訂，而兩造之調解成立日期為103年12月29日，買賣不動產並非如一般日用品或零食之買賣，不動產買賣動輒數十萬以至億萬元，依常理而言，買方應無，不進行調查該不動產之狀況之理，本件標的價額17,150,000元，被告即或辯稱原告隱瞞「系爭土地是池塘填土而成之事實」為可信，但既已發生爭端，卻又於調解之前不進行調查，再與原告成立和解，顯然與常情及事實不符，況其審理中雖謂將提起「撤銷調解之訴」，然迄本案辯論終結之時，仍無若何動作，顯係空言抗辯，所辯不足採信。
㈢綜上所述，原告依調解契約之調解內容，訴請被告給付新台幣589,800元，為有理由，應予准許。
四、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，分別為民事訴訟法第87條第1項、第78條所明定。經核本件訴訟費用為裁判費6,390元，由敗訴之被告負擔爰依前揭規定，確定如主文第2項所示。
五、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
民事第一庭 法 官 何清池以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
書記官 莊月琴