臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第446號原 告 陳雅萍訴訟代理人 陳郁芬律師
蘇文奕律師被 告 王國雄
陳曾花連共 同訴訟代理人 林小燕律師
參 加 人 姜榮男訴訟代理人 陳祐良律師訴訟受告知人 葉子賢上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，經本院於民國105年2月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告王國雄應將坐落臺南市○○區○○段000000000地號土地所有權移轉登記為原告所有，並將該二筆土地及如附圖編號Ｂ屬關係地號內面積五六四平方公尺之鐵皮屋交付予原告。
被告陳曾花連應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土○○○區○○○段○○○○號土地所有權移轉登記為原告所有，並將該三筆土地交付予原告。
被告應給付原告新臺幣柒拾伍萬柒仟伍佰元，及自民國一０四年四月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一０四年四月一日起至移轉並交付前二項所示土地之日止，按日給付原告新臺幣貳仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳佰柒拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣捌佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。第三人為輔助一造起見而參加於訴訟，須就兩造之訴訟有法律上利害關係者，始得為之，所謂法律上利害關係，係指參加人之法律上地位，因當事人一造之敗訴，依該判決之內容將受不利益，若該當事人勝訴，則可免受不利益者。查原告請求被告王國雄應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭958、958-1地號土地）所有權移轉登記為原告所有，並將該2筆土地及如附圖編號B屬關係地號內面積564平方公尺門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）交付予原告；被告陳曾花連應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土○○○區○○○段○○○○號土地（下稱系爭959-2、933-1、634地號土地，與系爭958、958-1地號土地合稱系爭土地，系爭土地與系爭鐵皮屋合稱系爭不動產）所有權移轉登記為原告所有，並將該3筆土地交付予原告，而參加人姜榮男（下稱參加人）具狀表示其向被告王國雄承租系爭土地，其就系爭土地有優先承買權，參加人就本件訴訟自有法律上利害關係，其為輔助被告而聲明參加訴訟，核與前揭法條規定相符，自應准許。
貳、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，固為民事訴訟法第182條第1項所明定，惟法條既明定「得」以裁定停止訴訟程序，則應否命停止訴訟程序，法院本有自由裁量之權。本件被告及參加人以參加人主張其就系爭土地有優先承買權，並起訴請求確認兩造間就系爭土地之買賣契約不存在，該案雖經本院以l03年度訴字第579號（下稱前案）判決參加人敗訴，惟參加人已上訴至臺灣高等法院臺南分院，並以103年度上字第226號請求確認買賣契約存在等事件受理在案，目前尚在審理中，爰依民事訴訟法第182條第1項聲請裁定在臺灣高等法院臺南分院103年度上字第226號事件確定前停止本件訴訟程序。惟查，臺灣高等法院臺南分院103年度上字第226號業已於民國105年1月14日判決駁回參加人之上訴，有該判決1份在卷可稽，且參加人就系爭土地有無優先承買權，經本院調查證據之結果，已足形成心證，並無停止本件訴訟程序之必要，是被告及參加人聲請裁定停止本件訴訟程序，核無必要，不應准許。
參、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明原為：（一）被告王國雄應將系爭958、958-1地號土地移轉登記為原告所有，並將該2筆土地及系爭鐵皮屋交付予原告。（二）被告陳曾花連應將系爭959-2、933-1、634地號土地移轉登記為原告所有，並將該3筆土地交付予原告。（三）被告應連帶給付原告新臺幣（下同）1,490,760元，及自104年4月1日起至移轉並交付系爭土地之日止，按日連帶給付原告4,920元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於起訴狀繕本送達後，將聲明第3項變更為：被告應連帶給付原告1,490,760元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並應自104年4月1日起至移轉並交付系爭土地之日止，按日連帶給付原告4,920元，此屬減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定，尚無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、系爭958、958-1地號土地及系爭鐵皮屋為被告王國雄所有，系爭959-2、933-1、634地號土地為被告陳曾花連所有。被告委託仲介公司出售系爭不動產之際，明確表示所售土地無出租情事，系爭鐵皮屋亦地主所自建，倘買賣有成交時，地上物即連同土地一併移轉，依現況點交買受人等情，嗣兩造於103年4月10日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被告王國雄亦親自到場簽約並重申上情，兩造合意由被告將系爭不動產一併讓售予原告，總價金為820萬元，原告於簽訂系爭買賣契約當日即給付第一期款82萬元，並於103年4月18日給付第二期款368萬元，於103年4月30日給付第三期款370萬元，原告已付清系爭不動產之全部價金。詎辦理系爭土地過戶期間，參加人以其就系爭土地有優先承買權為由，訴請確認參加人與被告2人就系爭土地之買賣契約存在，經鈞院103年度訴字第579號審理，惟被告王國雄配合參加人為諸多不實之陳述，幸經鈞院查明被告王國雄與參加人之間實際上無租賃關係，參加人亦無任何可主張土地優先承買權之依據，駁回其訴訟，原告之買受權利方不致受影響。惟被告至今未依系爭買賣契約將系爭土地移轉登記並交付予原告，反而擅將土地交予參加人使用，以致原告給付高額價金之後，迄今仍無從就買受之土地為使用收益，權益嚴重受損，不得不提起本件訴訟。
二、按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務。」民法第348條第1項規定甚明。又「契約當事人一經意思表示一致，其契約即屬合法成立，雙方均應受其拘束，除兩造同意或有解除原因發生外，不容一造任意反悔請求解約，亦不能由一造任意撤銷」最高法院18年上字第484號著有判例可參。查被告既將系爭不動產出售予原告，揆諸前開規定，被告自負有移轉其所有權並交付買賣標的物予買受人之義務，不容其事後任意反悔或毀約，則原告依據系爭買賣契約，請求被告將原告買受之不動產移轉登記為原告所有，並交付予原告，當屬有據。
三、依系爭買賣契約第7條第1、2項規定「乙方（即被告）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有糾紛或一物數賣情事」、「本約簽定後，乙方不得就買賣標的增加借貸或提供設定抵押權、出租、出典…等情事或其他擴張信用之行為」，第9條第5款規定「本約買賣標的物雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得於103年鑑界後10日），同時甲方（即原告）應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之6計付違約金賠償甲方」。經查，兩造簽定系爭買賣契約之後，於103年4月14日即就系爭土地申請鑑界，案經臺南市麻豆地政事務所於103年5月22日複丈完畢，且原告亦於103年4月30日即已付清全部價金，揆諸前開規定，被告至遲應於鑑界後10日內即103年6月1日前將系爭土地交付原告，逾期不為交付者，每逾一日即應按買賣總價金萬分之6計付違約金賠償原告。乃被告非但迄今未將系爭土地交付原告，反而將土地交予參加人使用，且配合參加人製作內容不實之租賃契約書，又於參加人提出之訴訟中配合其假稱有土地優先承買權之約定云云，均如前述，顯見被告違約之惡意甚明，其就未能於規定期限內移轉並交付買賣標的物予原告乙節，確有明顯可歸責之事由，按系爭買賣契約，被告自當應給付違約金予原告。依此計算，被告須自103年6月2日起，按日給付原告4,920元之違約金【計算式：8,200,000元×6/10,000＝4,920元】，計算至原告起訴之前一日為止，被告應連帶給付原告1,490,760元【計算式：4,920天×303天（103年6月2日至104年3月31日）＝l,490,760元】，故原告請求被告連帶給付1,490,760元，並自104年4月1日起至移轉並交付系爭土地之日止，按日連帶給付原告4,920元，洵非無據。
四、並聲明：（一）求為判決如主文第1、2項所示。（二）被告應連帶給付原告1,490,760元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並應自104年4月1日起至移轉並交付系爭土地之日止，按日連帶給付原告4,920元。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、參加人就系爭土地確實有優先承買權：
（一）系爭土地均為被告王國雄所有，其中系爭959-2、933-1、634地號土地乃被告王國雄借用被告陳曾花連名義登記，系爭土地之管理處分權均屬於被告王國雄，合先敘明。
（二）被告王國雄與訴外人姜天福即參加人之父相識多年，將系爭土地出租予參加人，供姜天福、參加人父子經營洗菱角事業，雙方於97年簽訂租賃契約（下稱系爭97年租約），原於契約中約定租金每年4萬元，惟契約簽訂後，參加人因所承租範圍不敷使用，遂有擴大範圍，是以，隨後雙方又以口頭協議更改租金為每年8萬元，因被告王國雄與姜天福父子彼此互信，故雙方並未再為更改契約之舉，至97年租賃期限屆滿前，參加人詢問被告王國雄是否續租，被告王國雄基於雙方情誼，當即表明同意後，參加人亦隨即交付每年租金8萬元予被告王國雄，雙方再簽訂租賃契約（租期為102年12月l日起至107年11月30日止，下稱系爭102年租約），且因被告王國雄與參加人亦曾談及系爭土地之買賣，故再於系爭102年租約上約明日後如被告擬出售系爭土地時，參加人有優先承買權。
二、原告依系爭買賣契約請求被告將系爭土地所有權移轉登記為原告所有，並將系爭不動產交付原告，並無理由：
（一）被告王國雄為出售系爭土地而委託仲介林鉦智之時，即有告知系爭土地上尚有承租人一事，而林鉦智於向被告王國雄爭取委託仲介之際，乃向被告王國雄陳稱，被告僅需於「標的物現況說明書」上簽名即可，其餘部分由其負責勾選即可，沒有問題，因被告王國雄年事已高，「標的物現況說明書」字體甚小，仲介林鉦智亦未逐條念讀或說明使被告王國雄明瞭，被告王國雄不疑有他，遂於「標的物現況說明書」簽署「王國雄」三字，其餘勾選事項皆交由林鉦智負責，詎林鉦智竟於被告王國雄簽名後，於「標的物現況說明書」上勾選並無出租，實屬違反雙方委任契約之舉。
（二）被告王國雄亦有交代林鉦智應詢問姜天福父子是否買受系爭土地，此係因系爭不動產買賣之價格幹旋，雖屬雙方利益之角力，但因被告王國雄與姜天福相識甚久，顧及雙方情誼，不敢直接開口談價格，方多次交代仲介林鉦智應先詢問參加人或姜天福是否買受，期能透過仲介之口以達到雙方皆能滿意之價格，既不傷情誼，亦能達到出售系爭土地之目的。豈料，仲介林鉦智不僅完全未依被告王國雄之交代，詢問參加人或姜天福是否買受系爭土地，更刻意欺瞞被告王國雄而對王國雄謊稱已電話詢問過「姜先生」，「姜先生」不願意買受系爭土地云云，進而與原告簽屬系爭買賣契約。
（三）被告與參加人間確有系爭102年租約存在，依該租約參加人確有優先承買權，然因仲介林鉦智刻意矇騙而未通知優先承買權人，而今參加人既已主張其優先承買權，則系爭買賣契約即應存在於被告與參加人間，是以，原告請求被告將系爭土地所有權移轉登記並交付予原告所有，實屬無據。
三、 原告依系爭買賣契約第9條之約定，請求被告自103年6月2日起，連帶按日給付原告違約金4,920元，並無理由：
（一）查系爭買賣契約第9條後段係記載「如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算…」，然依第9條前段之約定，本件應於「所有權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交」，而今系爭不動產因涉有訴訟，而遭地政機關駁回所有權移轉登記之申請，是以，並無「l03年鑑界後10日」點交之適用，故原告主張該條款而請求被告賠償違約金云云，實不足採。
（二）參加人於知悉被告王國雄已與原告簽屬系爭買賣契約後，前來詢問被告王國雄，被告王國雄方知悉仲介林鉦智並未詢問姜天福父子是否承買，而使其權益受損，參加人為維護其權益而對被告及原告提起確認買賣契約存在訴訟，經鈞院103年度訴字第579號為參加人敗訴判決後，參加人提起上訴，現由臺灣高等法院臺南分院以103年度上字第226號受理在案，而系爭土地因涉私權爭議方因而未完成移轉登記，實非被告王國雄有何違反契約之舉，況且，系爭不動產之買賣有如此多紛爭皆係起因於林鉦智未依被告王國雄之指示通知姜天福父子，反謊稱已經通知而姜天福父子不願承買云云，實非可歸責於被告王國雄。
（三）綜上所述，系爭不動產之買賣係因林鉦智未依被告指示通知優先承買權人姜榮男，而系爭買賣契約簽訂之時，原告亦已知悉系爭土地上尚有租約，且系爭土地所有權移轉係因主管機關予以暫停，並非被告阻撓，故原告主張被告應給付其違約金云云，實屬無據，倘鈞院仍認被告應給付違約金，該違約金之約定亦顯過高，而應予以減少。
四、原告或其代理人陳勝昆業已於簽訂系爭買賣契約時知悉系爭土地上仍有租約及優先承買權存在：
（一）被告王國雄於委託仲介出售系爭土地時，即已向仲介林鉦智表示系爭土地上尚有租約，亦已向仲介表示應先聯繫姜天福父子，然仲介林鉦智未聯繫竟向被告謊稱係姜天福父子不買等事實，被告王國雄於臺灣高等法院臺南分院103年度上字第226號確認買賣契約存在等事件開庭時，亦已當庭再次表示系爭不動產委託林鉦智出售時，有向林鉦智說系爭土地有3個人承租，且亦有請林鉦智若原告欲買受系爭土地時，應先告知優先承買人姜榮男或姜天福等語，故林鉦智與原告說系爭土地無人承租不實在。
（二）原告之代理人陳勝昆與林鉦智於簽署系爭買賣契約時，皆明知系爭土地上仍有租約，此自林鉦智曾於檢察官訊問時陳述「簽訂系爭買賣契約當天簽約前被告王國雄希望陳勝昆能夠照現況和有租用下的狀況把系爭土地之承租關係承受下來，陳勝昆當下是說本來要拆掉重新整理，但被告王國雄有跟他說看可不可以不要拆，再繼續租用，而承租人就是2個，就是那個保養廠和…，被告王國雄後表示假如要拆掉，要處理他自己去處理，所以後面的簽約流程他全部配合」等語，可知原告至遲亦應於系爭買賣契約簽訂前即已知悉系爭土地上尚有租約及有優先承買權人存在一事，然因買賣契約乃係制式合約，其上條款皆係早已印製完畢，故系爭買賣契約上第7條雖有記載「一、乙方（即被告）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有糾紛或一物數賣情事。」，然此並非買賣雙方意思表示之真意，因被告早已告知其上尚有租約存在，而原告之代理人陳勝昆早已知悉系爭土地上仍有租約。
五、原告於103年4月18日匯368萬元、103年4月30日匯370萬元入履約保證金帳戶，乃係原告自行提前給付而非按系爭買賣契約約定時間所為給付：
查系爭買賣契約第5條「買賣價金之給付與收受」雖有約定第二期款為368萬元，然並未約定乙方應於何日前備齊一切過戶所需資料，惟被告王國雄於103年4月15日即已向林鉦智表示欲解除系爭買賣契約（被告之口頭用語表達未必精確，然其意為不欲將系爭土地賣予原告），並請林鉦智轉達予原告知悉，詎料，原告知悉後竟提前將第二期款及第三期款陸續匯入履約保證金帳戶內，嗣後，亦一再聲稱其已給付全部款項，倘被告不欲履行則須賠償其兩倍價金，足見其明知系爭土地已出現優先承買權人主張權利，其仍加速將款項匯入履約保證金帳戶，實係為獲取高額賠償金。
六、依據系爭買賣契約書第9條第5款約定，應於所有權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交：
系爭買賣契約書第9條第5款雖另有註記「若因相關作業遲延者，最遲不得逾103年鑑界後10日」，然該註記亦已明確表示相關作業延遲，惟本件並非有相關作業延遲之情形，而係因涉有訴訟而經主管機關予以駁回，此有臺南市麻豆地政事務所「所登記字第0000000000號」函記載：「…依前開說明三規定，已屬土地登記規則第57條第1項第3款規定：『登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者』之情形，爰本所業依法以l03年5月5日登記駁回字第30號駁回通知書駁回旨揭案件之申請。」可稽，而系爭買賣契約第9條第5款既記載：「本約買賣標的雙方應於『產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後』辦理點交」，所有權移轉登記既未完畢，則無後續點交之進行，況依「若因相關作業延遲者，最遲不得逾103年鑑界後10日）」之記載，可知係因相關作業延遲方有該最後點交期限之適用，然本件所有權移轉登記係經主管機關予以駁回，故系爭買賣契約縱有上開條款註記，然該條款並不適用於本件情況甚明。
七、綜上所述，被告並無違反系爭買賣契約，原告請求被告給付違約金云云，實無理由，況且，系爭買賣契約是否尚存在，實仍繫於臺灣高等法院臺南分院103年度上字第226號確認買賣契約存在事件之認定，而被告王國雄確與參加人簽有系爭102年租約並約定優先承買權，參加入既因未受通知而無法表示承買與否，其於知悉後主張承買，買賣契約即應存在於被告與參加人之間，原告所請均屬無理由云云，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、參加人則以：
一、參加人與被告就系爭不動產有租賃關係存在，且有優先承買權存在：
（一）按有關一般商用房地之租賃，因承租人於承租後，常投入成本建置，故於租約到期後，除非經營不善或擴大規模不敷使用，承租人於正常經營之狀況下，繼續續約，乃事理之當然，更屬一般之經驗法則。參加人與被告王國雄就系爭不動產，自97年11月30日起，即訂有租賃契約，而系爭97年租約，其租期係自97年11月30日起至102年11月30日止，此亦為雙方所不爭執，而參加人向被告承租系爭不動產，其目的在於供參加人所經營菱角產銷事業之使用，而參加人於承租土地後，即自行出資興建洗菱角池及菱角池上之鐵皮雨遮，並於洗菱角池旁鑿深井抽水供洗菱角用，此外，另並為販售菱角之目的，於其上搭設廣告招牌，並在承租土地之北側亦興建鐵皮屋及雨遮，共耗費數10萬元。如前所述，參加人業已投入前開成本，於正常經營之狀況下，就系爭不動產繼續延續系爭97年租約簽立系爭102年租約（修訂範圍為擴大承租範圍及調高租金），本屬事理之當然；更何況參加人係產銷菱角之大盤商，其向一百多位農民所收購之菱角，均係於系爭不動產上之洗菱角池洗滌，並未於他處洗滌，如參加人未予續約，於事業正常經營之狀況下，另覓他處興建洗菱角池，並通知農民將採收之菱角送往他處，則屬必然，豈可能未有任何動作。
（二）承上，參加人租賃使用系爭不動產之實際狀況，亦業經臺灣高等法院臺南分院103年度上字第226號優先購買權訴訟案件，於104年4月28日準備程序傳喚證人鄭素珠、葉子賢、陳文祥證述無誤，已足資證明參加人確實持續租賃使用系爭不動產。
（三）系爭102年租約係參加人與被告就系爭不動產延續系爭97年租約所繼續簽立，並載有優先購買權條款，且經參加人與被告王國雄所簽名，依民事訴訟法第358條第1項，應推定為真正，職是，參加人就系爭不動產有優先購買權。
二、原告或其代理人陳勝昆於簽約系爭買賣契約前已知系爭土地有被告與參加人之租賃關係存在：
（一）依據臺灣高等法院臺南分院103年度上字第226號於104年7月21日當庭勘驗103年度偵字第13541號103年12月4日偵訊光碟之勘驗筆錄可知，原告早於簽訂系爭買賣契約前已知系爭不動產上存有被告與參加人所簽訂之租約，雖林鉦智一再辯稱僅有二人租用而擬企圖掩蓋參加人亦有租用之事實，或又改口該二人僅係使用，而非租用，然由林鉦智之證述內容陳述「簽約那天就是王國雄希望陳先生能夠照現況和有租用下的狀況把它承受下來。」，檢察官問『何時發現有優先承買權？你什麼時候發現上面其實是有承租人的？』，林鉦智：『是那些委託的人之前就知道上面有2個人在使用，就是那個檳榔攤和…』」，可知於委託之前，被告王國雄確實已於簽訂委託買賣土地契約之前即已告知林鉦智系爭不動產上存有租賃契約乙事，而被告王國雄既已告知，根本無道理僅獨漏參加人租用系爭不動產乙事。
（二）依據被告王國雄於優先購買權訴訟中所述，其於簽訂委託買賣土地契約時，除告知林鉦智系爭不動產上存有租賃契約乙事外，並已告知參加人就系爭不動產有優先購買權，並請林鉦智需先向參加人為詢問，並告知其聯絡之手機號碼，請其需先詢問參加人是否有優先購買之意願。然林鉦智竟為圖其自身利益，恐由參加人優先承購，其無法取得買方部分之仲介費，故因而並未依照被告王國雄之要求與指示向參加人為優先承購之詢問，嗣並為掩飾其過錯，又就優先購買權訴訟於鈞院為虛偽不實之證述，配合原告謊稱簽約前並不知系爭不動產已出租，亦不知有優先承買權。承上，被告王國雄確實早已將系爭不動產出租予參加人、訴外人葉子賢及檳榔攤方先生，以及參加人就系爭不動產有優先承購權乙事，告知林鉦智，且原告亦知之甚詳。
（三）原告與其夫婿陳勝昆和其父親陳成文，與參加人同為經營菱角產銷之同業，其所開設之實體店面位於系爭不動產之斜對面，即參加人設置之洗菱角廠及販售處之斜對面，參加人於該處租用系爭不動產從事相關產銷及營業活動已長達數年，原告知之甚詳，根本無待乎林鉦智告知，更況，兩造均為臺南官田地區之主要菱角產銷者，彼此平常即有極直接之商業競爭關係，雙方已均知悉對造之存在，而今，原告卻辯稱不知參加人租用系爭不動產，實難採信為真實。
三、原告請求給付違約金部分，依據系爭買賣契約，亦乏所據，並無理由：
（一）依系爭買賣契約書第9條第5款規定係原告與被告約定於系爭不動產之產權移轉登記完畢後，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後，始進入點交程序作業。
（二）承前，系爭不動產之所有權移轉登記根本尚未辦理完畢，因涉有訴訟而經主管機關予以暫停，職是，系爭不動產之所有權移轉登記及相關之他項權利登記或塗銷等作業既尚未辦理完成，依據系爭買賣契約，根本尚未進入賣方之點交程序（及點交前所需之鑑界程序），而買方亦根本尚未需履行給付全部價金，自無由因原告於本件過程中，為掩飾其過，於明知系爭不動產所有權移轉登記既未完成且根本尚未進入點交與交付價金程序之情況下，竟由其單方擅將價金匯入所謂之信託專戶（既非貸款核撥專戶，亦非完成清償作業，亦非存入乙方指定之帳戶），即擬透過匯款造成交易已完成之假象，原告向被告所為違約金給付之請求，實屬無由。
四、綜上所述，參加人就系爭不動產有優先承買權，原告請求被告將系爭不動產移轉登記並交付與原告，及請求被告應連帶給付原告違約金，並無理由。
肆、兩造不爭執之事實：
一、系爭958、958-1地號土地及系爭鐵皮屋為被告王國雄所有；系爭959-2、933-1、634地號土地為被告陳曾花連所有。被告陳曾花連為被告王國雄之嬸嬸，系爭959-2、933-1、634地號土地之實際所有權人及管理人為被告王國雄，僅是借名登記於被告陳曾花連名下。
二、被告2人就系爭不動產與原告於103年4月10日簽訂系爭買賣契約，約定價金為820萬元，簽約時給付第1期款82萬元，於被告備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執之日給付第2期款368萬元，於稅單核發後5日內給付第3期款370萬元。原告已於103年4月10日簽約時給付第1期款82萬元，並於103年4月18日匯368萬元、103年4月30日匯370萬元入系爭買賣契約約定之中國信託商業銀行受託信託財產專戶。
三、系爭買賣契約第7條約定「一、乙方（即被告2人）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有糾紛或一物數賣情事。二、本約簽訂後，乙方不得就買賣標的增加借貸或提供設定抵押權、出租、出典…等情事或其他擴張信用之行為…」，第9條約定「…五、本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾103年鑑界後10日）同時甲方（即原告）應履行全部價金之交付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限，乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之6計付違約金賠償甲方，如逾15日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約。」。
四、兩造於103年4月14日就系爭土地申請鑑界，經臺南市麻豆地政事務所於同年5月22日複丈完畢。
五、參加人以其就系爭土地有優先承買權為由，訴請確認兩造間就系爭土地之買賣契約不存在。被告2人應將系爭土地所有權移轉登記於參加人，經本院103年度訴字第579號判決參加人敗訴，參加人提起上訴，臺灣高等法院臺南分院103年度上字第226號於105年1月14日判決駁回參加人之上訴。
六、系爭土地迄今尚未移轉所有權登記為原告所有，被告迄今並未將系爭不動產交付原告。
七、臺南市麻豆地政事務所於103年5月6日寄送所登記字第0000000000號函予兩造，表示因參加人提出聲明異議書，請求駁回兩造申請系爭土地所有權移轉登記，已屬土地登記規則第57條第1項第3款規定：「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者」之情形，爰依法以103年5月5日登記駁回字第30號駁回通知書駁回上開系爭土地所有權移轉登記之申請。
伍、得心證之理由：本案爭執之關鍵在於：參加人就系爭土地有無優先承買權？原告依系爭買賣契約請求被告2人將系爭土地所有權移轉登記為原告所有，並將系爭不動產交付原告，有無理由？原告依系爭買賣契約第9條之約定，請求被告2人自103年6月2日起，按日給付原告違約金，有無理由？如有，原告請求之違約金是否過高？原告請求被告2人連帶給付之依據為何？原告於103年4月18日匯368萬元、103年4月30日匯370萬元予被告，是否係按系爭買賣契約約定之時間所為之給付，或係原告自行提前給付？依據系爭買賣契約第9條第5款之約定，本件應於何時進入點交作業程序？應於所有權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，或最遲不得逾103年鑑界後10日辦理點交（如認地政機關於103年5月22日鑑界完畢，應於103年6月1日前點交）？經查，
一、參加人就系爭土地並無優先承買權：
（一）證人即住商不動產公司職員林鉦智於本院103年度訴字第579號審理時具結證稱：（王國雄、陳曾花連是否委託你出賣系爭土地？）是。（這5筆土地是否有出租？）當初委託的時候，我有詢問王國雄，因為系爭土地上現況有保養廠、檳榔攤，是有在使用，我有詢問王國雄是否有租約，王國雄回說租約已經到期，現在是借用關係，如果有買方出現的話，他是可以聯絡他們搬遷。（王國雄在委託你出售系爭土地時，有無提到如果有買主出現，價格也談定以後，必須要再向姜榮男探詢他有無購買意願？）沒有。（在之前，王國雄有無向你提到系爭土地有跟別人約定優先承買權的事情？）沒有等語，證人即住商不動產公司店長郭峰誠於本院審理時具結證稱：（你們在確認價格的過程中，王國雄有無提到說有其他人有優先購買權的事情？）沒有。（王國雄有無說必須要探詢姜榮男要不要買受以後，才可以跟陳雅萍簽約？）沒有。（簽約之際，王國雄本人有無提到系爭土地有跟別人約定優先承買權的事情？）沒有。．．．我在4月18日才去找王國雄，我問王國雄為何要把這件買賣搞得很複雜，結果他要我繼續進行王國雄與陳雅萍之間的買賣，還說要叫姜先生（指姜榮男）去找別地方就好。（後來王國雄有無因為要辦理跟陳雅萍之間的買賣，配合提供相關的必要文件？）王國雄於4月29日有申請印鑑證明交給代書。．．．我約代書在4月29日晚上七點半去陳曾花連的家，王國雄有陪我們去，當場有陳曾花連與其兒子陳賜章，我們有跟陳曾花連說到本件有訴訟，陳賜章就質問王國雄說你不是講沒有租約，為何還會有這份107年到期的租約（即系爭102年租賃契約），王國雄當場回答不出來，結果陳賜章一直逼問，王國雄才說是為了配合原告他們，才簽系爭102年租賃契約，陳賜章也是在公務機關服務，所以他就跟王國雄說你要去處理，不可造假，王國雄就說他去處理，要麻煩陳曾花連的大兒子出面幫他去跟姜先生溝通，結果在5月2日早上，王國雄有打電話給林鉦智，約10點半到六甲農會，要去跟陳曾花連的大兒子即陳賜福說明，我就陪同林鉦智過去六甲農會，當場才知道陳賜福是六甲農會的理事長，當場就在六甲農會的辦公室談，現場有很多人，王國雄就拿出法院寄的資料交給陳賜福，要他幫忙處理，陳賜福跟旁人看完之後就詢問王國雄怎麼還會有這張107年到期的租約，王國雄說他是被姜姓父子煩到受不了才簽的，眾人包括陳賜福就罵他為何一件單純買賣，為何要配合第三人來欺騙買方呢？王國雄就回答說「他們叫我到法院出面就可以了，其他的他們會處理。」等語（該案103年6月9日言詞辯論筆錄），證人林鉦智、郭峰誠與兩造並無親誼關係，衡情應無甘冒偽證罪責而為虛偽陳述之理，其二人之證詞應可採信。依證人林鉦智、郭峰誠之上開證詞可知，被告王國雄自委託證人林鉦智出售系爭土地時起至與原告就系爭土地簽訂買賣契約止，均未向證人林鉦智、郭峰誠表示其有與參加人簽訂系爭102年租賃契約，被告王國雄甚至向證人林鉦智表示系爭土地並無租約。被告王國雄是因為被參加人姜榮男父子煩到受不了，才配合參加人簽立系爭102年租賃契約。可見被告王國雄並未與參加人簽立系爭102年租賃契約，而係在被告王國雄與原告簽訂買賣契約後，才在參加人之要求下，虛偽簽立系爭102年租賃契約。被告及參加人主張渠等有簽立系爭102年租賃契約云云，不足採信。
（二）又被告王國雄表示，參加人聽到其與原告簽訂系爭土地之買賣契約後，立刻開2張面額均為82萬元之支票給被告王國雄，一張是訂金，另一張是要幫被告王國雄付給原告之違約金，表示要優先購買系爭土地云云，惟查，倘參加人與被告王國雄確有簽立系爭102年租賃契約，依參加人之主張，其本可依系爭102年租賃契約之約定及土地法第104條之規定就系爭土地主張優先承買權，其何須幫被告王國雄支付82萬元之違約金予原告？可見參加人並未與被告王國雄簽立系爭102年租賃契約。
（三）按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文。查被告王國雄於103年1月2日簽署「附表：
標的物現況說明書（土地）」上表示系爭土地無出租情形，如有成交，地上物連同一併移轉等語，為兩造及參加人所不爭執，依上開規定，應推定上開說明書為真正。參加人雖主張上開標的物現況說明書勾選無出租情形，係被告王國雄簽名後，仲介公司自行打勾云云，惟參加人對該有利於己之事實，並未舉證以實其說，其上開主張，自難採信。被告王國雄既於上開標的物現況說明書勾選無出租情形，豈會向林鉦智、郭峰誠表示其有將系爭土地租給參加人，且參加人就系爭土地有優先承買權？被告王國雄雖表示其有告知林鉦智參加人就系爭土地有優先承買權，並且將系爭97年租賃契約交給林鉦智，惟倘被告王國雄有與原告簽立系爭102年租賃契約，為何不將系爭102年租賃契約一併交給林鉦智？被告王國雄雖辯稱：基於雙方信賴關係，所以系爭102年租賃契約皆留在參加人處，其沒有保留在手上云云，惟查，一般租賃契約雙方當事人皆會各保留1份，被告王國雄之上開主張已與常情有違，況其既如此重視參加人之優先承買權，則縱其於簽約時未保留系爭102年租賃契約，其於委託仲介公司出售系爭土地時，亦可向參加人影印1份交給林鉦智，惟被告王國雄直至與原告簽立買賣契約，仍未提出系爭102年租賃契約，被告王國雄上開辯解，尚難採信。又是否行使優先承買權，必於買賣條件確定後，始能為之，但被告王國雄卻稱：其於委託仲介公司出售系爭土地時，即告訴證人林鉦智要先詢問參加人是否要購買系爭土地，此時被告王國雄根本尚未與原告談妥買賣條件，參加人如何能決定是否行使優先承買權？且被告王國雄自承與參加人父親是3、40年好朋友，倘被告王國雄確有與參加人簽訂系爭102年租賃契約，約定參加人就系爭土地有優先承買權，被告王國雄在與原告談妥買賣條件之後、簽訂正式買賣契約之前，豈有不先詢問參加人是否優先承買之理？但被告王國雄卻未在與原告談妥買賣條件之後、簽訂正式買賣契約之前，通知參加人是否優先承買，可見被告王國雄根本未與參加人簽訂系爭102年租賃契約。
（四）綜上，參加人並未與被告王國雄簽立系爭102年租賃契約，則參加人及被告主張依系爭102年租賃契約及土地法第104條規定，參加人就系爭土地有優先承買權云云，自不足採。
二、原告依系爭買賣契約請求被告2人將系爭土地所有權移轉登記為原告所有，並將系爭不動產交付原告，為有理由：
被告2人就系爭不動產與原告於103年4月10日簽訂系爭買賣契約，約定價金為820萬元，簽約時給付第1期款82萬元，於被告備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執之日給付第2期款368萬元，於稅單核發後5日內給付第3期款370萬元。原告已於103年4月10日簽約時給付第1期款82萬元，並於103年4月18日匯368萬元、103年4月30日匯370萬元入系爭買賣契約約定之中國信託商業銀行受託信託財產專戶，業如前述，兩造既就系爭不動產簽訂系爭買賣契約，原告並已將全數價金交付被告或匯入系爭買賣契約約定之中國信託商業銀行受託信託財產專戶，則原告依系爭買賣契約之約定，請求被告2人將系爭土地所有權移轉登記為原告所有，並將系爭不動產交付原告，自屬有據。
三、原告依系爭買賣契約第9條之約定，請求被告2人給付違約金，為有理由：
（一）按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第58號民事判例意旨參照）。查系爭買賣契第9條約定「…五、本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾103年鑑界後10日）同時甲方（即原告）應履行全部價金之交付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限，乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之6計付違約金賠償甲方，如逾15日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約。」，業如前述，從上開約定之文義觀之，被告原則上雖應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，但如產權移轉登記、他項權利登記或塗銷等作業有所遲延，被告最遲應於「103年鑑界後10日」將系爭不動產點交予原告，如屆最後期限（「103年鑑界後10日」），被告仍未將系爭不動產點交予原告，被告應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之6計付違約金賠償原告。被告及參加人辯稱：原告與被告約定應於所有權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後，始進入點交程序作業，系爭土地之所有權移轉登記既因涉有訴訟，經主管機關予以暫停，而尚未辦理完畢，依據系爭買賣契約之約定，根本尚未進入被告之點交程序，原告自不得請求被告給付違約金云云，尚不足採。應以原告主張縱系爭不動產產權移轉登記、他項權利登記或塗銷等作業有所遲延，被告最遲仍應於「103年鑑界後10日」將系爭不動產點交予原告，如屆最後期限（「103年鑑界後10日」），被告仍不能點交時，被告即應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之6計付違約金賠償原告，較可採信。況參加人係以其有向被告承租系爭土地，就系爭土地有約定優先承買權及法定優先承買權，其已提起確認原告與被告就系爭土地買賣契約不存在等訴訟（本院103年度訴字579號）為由，向地政機關聲明異議，致臺南市麻豆地政事務所依土地登記規則第57條第1項第3款規定，駁回原告與被告就系爭土地所有權移轉登記之申請。但被告王國雄根本未與參加人簽訂系爭102年租賃契約，已如前述，被告卻一再主張被告王國雄與參加人有簽訂系爭102年租賃契約，致參加人以其有向被告承租系爭土地，就系爭土地有約定優先承買權及法定優先承買權，其已提起確認原告與被告就系爭土地買賣契約不存在等訴訟（本院103年度訴字579號）為由，向地政機關聲明異議，臺南市麻豆地政事務所因而依土地登記規則第57條第1項第3款規定，駁回原告與被告就系爭土地所有權移轉登記之申請，被告就系爭土地迄今仍無法辦理所有權移轉登記完畢，自有可歸責事由。再者，被告既明知被告王國雄並未與參加人簽訂系爭102年租賃契約，則縱參加人向地政機關聲明異議並提起確認原告與被告就系爭土地買賣契約不存在等訴訟（本院103年度訴字579號），被告自不應受影響，仍應依系爭買賣契約之約定，最遲於「103年鑑界後10日」將系爭不動產點交予原告。
（二）兩造於103年4月14日就系爭土地申請鑑界，經臺南市麻豆地政事務所於同年5月22日複丈完畢，已如前述，依系爭買賣契約第9條「最遲不得逾103年鑑界後10日」辦理點交之約定，被告應於103年6月1日前點交系爭不動產予原告。被告迄今仍未點交系爭不動產予原告，為被告所不爭執，則原告依系爭買賣契約第9條之約定，請求被告自103年6月2日起給付違約金，自屬有據。
（三）參加人雖抗辯：系爭不動產之所有權移轉登記及相關之他項權利登記或塗銷等作業既尚未辦理完成，依據系爭買賣契約，根本尚未進入賣方之點交程序（及點交前所需之鑑界程序），原告亦根本尚未需履行給付全部價金，原告透過匯款造成交易已完成之假象，原告請求被告給付違約金，實屬無由云云，惟查，系爭買賣契約係約定於被告備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執之日給付第2期款368萬元，於稅單核發後5日內給付第3期款370萬元，已如前述，參加人辯稱：系爭不動產之所有權移轉登記及相關之他項權利登記或塗銷等作業既尚未辦理完成，原告尚無需給付全部價金，原告透過匯款造成交易已完成之假象云云，自不足採。
（四）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。衡量違約金是否過高、是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號判例意旨參照）。本院審酌上開違約金之目的，係在於督促出賣人即被告履行交付買賣標的物即系爭不動產之義務，買受人即原告因被告未依約交付系爭不動產所受之損害為無法使用系爭不動產，及住商不動產公司之廣告單刊登系爭土地滿租年收約38萬元（證人林鉦智於本院103年度訴579號103年6月9日言詞辯論時具結證稱：這是王國雄告知我如果所有的鐵皮屋出租出去，一年的租金約38萬元）等情，認每日違約金按買賣總價金萬分之6〔即每日4,920元（8,200,000元×6/10,000＝4,920元），每年1,795,800元（4,920元×365＝1,795,800元）〕計算之標準尚屬過高，應酌減至按每日2,500元計算，始為允當。準此，原告得請求被告給付自103年6月2日起至104年3月31日止之違約金757,500元（計算式：2,500元×303天＝757,500元），及自104年4月1日起至移轉並交付系爭土地之日止，按日給付原告違約金2,500元，逾此範圍之違約金請求則非適當，尚難准許。
（五）按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。是以連帶債務，必當事人間有明示或法律有規定，始能成立。查系爭買賣契約並未載明被告2人就系爭買賣契約第9條之違約金各負全部給付之責任，且法律亦未明文規定被告2人就該違約金應負連帶責任，是原告請求被告應「連帶」給付上開違約金部分，自無理由，應予駁回。
陸、綜上所述，原告本於系爭買賣契約之約定，請求被告王國雄應將系爭958、958-1地號土地所有權移轉登記為原告所有，並將該2筆土地及系爭鐵皮屋交付予原告。被告陳曾花連應將系爭959-2、933-1、634地號土地所有權移轉登記為原告所有，並將該3筆土地交付予原告。被告應給付原告757,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年4月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自104年4月1日起至移轉並交付系爭土地之日止，按日給付原告2,500元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。
柒、兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律之規定，爰酌定相當之擔保金額分別宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
捌、本件為判決基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述核與判決結果無影響，爰不予逐一論述。
玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 105 年 2 月 15 日
民事第三庭 法 官 蘇正賢以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 15 日
書記官 黃心怡