臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第5號原 告 葉子賢訴訟代理人 林世勳律師
郭群裕律師被 告 王國雄
陳曾花連陳雅萍上 一 人訴訟代理人 陳郁芬律師
蘇文奕律師上列當事人間請求確認買賣契約不存在等事件，本院於民國104年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項被告陳曾花連經合法通知，未於言詞辯論期日到場，被告王國雄則經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（以下合稱系爭甲土地）為被告王國雄所有，坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號、933-1地號、臺南市○○區○○○段000地號土地（以下合稱系爭乙土地）亦為被告王國雄所有，僅借名登記在被告陳曾花連名下，系爭甲、乙土地之所有權及管理處分權均屬於被告王國雄。
（二）自民國94年9月1日起，被告王國雄即將系爭甲、乙土地及其上之鐵皮屋（門牌號碼臺南市○○區○○路○段000號，下稱193號房屋）出租予原告，原告則作為修車廠使用，租賃期間並無中斷（最近一期租賃契約約定租賃期間自103年4月1日起至105年4月1日止）。雙方不僅口頭約定原告對於系爭甲、乙土地有優先購買權，且因原告在193號房屋內設置一辦公室（乃未保存登記建物）及起重器等設備，此等附著於土地之物，乃有獨立之經濟價值，而具備定著物性質，為獨立之不動產，是原告對承租之系爭甲、乙土地亦有土地法第104條第1項所定之優先購買權。
（三）因被告王國雄將系爭甲、乙土地出售予被告陳雅萍時，並未通知並詢問原告是否行使優先購買權，原告隨於103年11月27日寄發存證信函通知被告行使優先購買權，則本於優先購買權之物權及形成效力，被告間之買賣契約不得對抗原告，且被告王國雄、陳曾花連應分別將系爭甲、乙土地之所有權移轉登記予原告。為此， 提起本件訴訟等語。
（四）並聲明：
１、確認被告王國雄、陳曾花連與被告陳雅萍間，就系爭甲、乙土地之買賣債權行為不存在。
２、被告王國雄應將系爭甲土地所有權移轉登記予原告。
３、被告陳曾花連應將系爭乙土地所有權移轉登記予原告。
４、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
（一）被告陳雅萍則以：
１、被告陳雅萍於103年2、3月間見路邊廣告，經住商不動產仲介，於103年4月10日以總價新臺幣（下同）820萬元向被告王國雄、陳曾花連購買系爭甲、乙土地及193號房屋。因被告王國雄、陳曾花連於委託仲介公司出售及簽訂不動產買賣契約書時，已明確表明系爭甲、乙土地並無出租且193號房屋亦為地主自建，將一併移轉，又因系爭甲、乙土地價值不低，原告卻主張以每月6千元租得全部土地，並就全部土地享有優先購買權，顯悖於經驗法則，是原告顯無租用系爭甲、乙土地作為基地而建築房屋之情事，亦無房屋與基地分屬不同人所有之情節，原告自無土地法第104條第1項所定之優先購買權。
２、被告陳雅萍於103年4月買受系爭甲、乙土地後，訴外人姜榮男即起訴主張其對系爭甲、乙土地亦有優先購買權。原告於該訴訟（臺灣高等法院臺南分院103年度上字第226號確認買賣契約存在等事件，上訴人即原告為姜榮男，被上訴人即被告為王國雄、陳曾花連、陳雅萍）以證人身分證述時，竟未主張自己有優先購買權，反附和姜榮男之主張，顯見其有約定優先購買權之主張，與事實不符。退萬步言，原告與被告王國雄縱有約定優先承買權，亦僅有債權效力，基於債權之相對性，自不能對抗被告陳雅萍，是原告訴請確認被告王國雄、陳曾花連與被告陳雅萍間就系爭
甲、乙土地之買賣債權行為不存在，自屬無據等語置辯。
３、並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告王國雄雖未於最後言詞辯論期日到場，然據其前辯論意旨略以：系爭甲、乙土地均為其所有，193號房屋則為其所建，其自94年9月1日起，即持續將系爭甲、乙土地出租予原告，最後之租賃契約約定租賃期限自103年4月1日起至105年4月1日止，雙方口頭亦有約定若其出售系爭甲、乙土地，原告得優先承購，以利其繼續經營修車廠。其委託出售系爭甲、乙土地時，已明白告知仲介即訴外人林鉦智上開出租情形，林鉦智竟仍於標的物現況說明書上勾選「無出租」，其實感莫名等語。
（三）被告王曾花連則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、下列事項為兩造所不爭執，復有土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、房屋租賃契約書、郵局存證信函、臺南市政府稅務局房屋稅籍證明書、不動產買賣契約書附卷可稽，堪可信為真實：
（一）系爭甲土地登記為被告王國雄所有，系爭乙土地則登記為被告陳曾花連所有，系爭乙土地之實際所有權人及管理人為被告王國雄，僅借名登記於被告陳曾花連名下。
（二）依據原告提出之96年9月1日至98年9月1日房屋租賃契約書記載：原告向被告王國雄承租193號房屋。
（三）依臺南市政府稅務局房屋稅籍證明書所載，193號房屋之納稅義務人為被告王國雄，該屋之房屋稅自86年7月起課。
（四）被告陳雅萍於103年4月10日以總價820萬元向被告王國雄、陳曾花連購買系爭甲、乙土地。
（五）原告於103年11月27日以郵局存證信函向被告表示：其為系爭甲、乙土地之承租人，且與被告王國雄約定系爭甲、乙土地出賣時，其有優先購買權，並主張行使優先購買權。
四、得心證之理由：
（一）法定優先承買權部分：
１、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。次按租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如房屋及基地屬於同一人所有，或基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院62年臺上字第2962號、65年臺上字第530號判例意旨參照）。又土地法第102條至105條均就租用基地建築房屋之當事人間關係而為規定，其中第104條係於此種當事人間規定承租人於出租人之基地出賣時，有優先購買權，出租人於承租人之房屋出賣時有優先購買權，若租用房屋及基地之承租人於出租人之基地或房屋出賣時，自不得援用同條之規定主張優先購買權（司法院院解字第3763號解釋意旨參照）。
再者，本條基地優先購買之客體，係指已建有房屋之基地而言，須地上權人、典權人或承租人使用基地之目的，在建築房屋，並已按使用目的建築房屋者，始可主張優先購買權，以期土地所有權人與地上房屋所有權人合而為一，使法律關係單純化（最高法院84年度臺上字第276號判決意旨參照）。
２、經查，原告主張其向被告王國雄承租系爭甲、乙土地及193號房屋等事實，固為被告陳雅萍所否認，惟依原告之主張，193號房屋既非原告租用系爭甲、乙土地所建，193號房屋即非原告所有，則縱使賦予原告就系爭甲、乙土地之優先購買權，亦無從使基地與基地上之193號房屋合歸原告所有，是與土地法第104條第1項之立法目的顯有不合。
又被告王國雄、陳曾花蓮乃將系爭甲、乙土地及193號房屋一併出售予被告陳雅萍，有上開不動產賣賣契約書在卷可查，則系爭甲、乙土地及193號房屋均可同歸被告陳雅萍所有，若認原告就系爭甲、乙土地有優先購買權，反將使193號房屋與其坐落基地分離，而為不同人所有，實與土地法第104條第1項之立法目的有所違背。原告雖主張其在193號房屋內設置一辦公室及起重器等設備，該辦公室乃未保存登記建物，起重器等設備亦為獨立之不動產云云，然土地法第104條第1項既明確規定為房屋，則房屋內之辦公室及起重器等設備，顯非房屋本身，自不符合土地法第104條第1項之規定。從而，原告主張其具有並已行使民法第104條第1項之法定優先購買權云云，顯屬無據，難以憑採。
（二）約定優先承買權部分：
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段規定甚明，是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。次按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。
２、經查，原告主張其與被告王國雄間就系爭甲、乙土地有優先購買權之約定等事實，為被告陳雅萍所否認，自應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。次查，原告於臺灣高等法院臺南分院103年度上字第226號確認買賣契約存在等事件以證人身分證述時，乃證稱：伊向被告王國雄承租臺南市○○區○○段○○○○○○號土地，伊與被告王國雄訂定之租約並無約定出售土地需告知伊，也無約定伊有優先承買權；伊之所以提起優先承買權之訴，是因為伊在土地上設修理車輛機器；伊雖無優先購買權，但伊想要購買；伊得知土地出售後，有打電話給買主，請買主給伊時間搬遷等語（參見臺灣高等法院臺南分院103年度上字第226號卷第181頁背面至第183頁），顯已自陳其與被告王國雄間並無優先購買權之約定。原告固主張其上開證述僅係針對其與被告王國雄未以「書面」約定優先購買權為證述云云，惟從其前後證述整體觀之，並未限定在書面約定方面，否則其不可能直接明確證稱其無優先購買權，而完全不提另有口頭約定之優先購買權，且其若特別與被告王國雄約定優先購買權，自不可能於知悉土地出售後，不向新買主表示其有優先購買權，反而請求給予搬遷時間，是原告此部分主張，實難憑採。又依住商不動產職員林鉦智於另案以證人身分證稱：被告王國雄、陳曾花連有委託伊出賣系爭
甲、乙土地，伊有詢問被告王國雄是否有租約，被告王國雄回說租約已經到期，現在是借用關係，如果有買方出現的話，他可以聯絡搬遷，並沒有提到如果有買主出現，價格也談定以後，必須要再向原告探詢購買意願，也沒有提到就系爭甲、乙土地有跟別人約定優先承買權的事情等語（參見本院103年度訴字第579號卷第94頁背面、第97頁），以及住商不動產店長郭峰誠於同案以證人身分證稱：在確認價格的過程中，被告王國雄沒有提到有其他人有優先購買權的事情，也沒有說必須要探詢原告要不要買受以後，才可以跟被告陳雅萍簽約等語（參見本院103年度訴字第579號卷第98頁背面、第99頁），顯無從證明原告就系爭甲、乙土地有約定優先購買權存在。被告王國雄固有以林鉦智、訴外人陳成文未經其同意，即以其名義發存證信函予姜榮男告知其無優先購買權一事提出偽造文書自訴，業經本院調取本院104年度自字第1號卷宗核閱無誤，惟該案與本件原告並無直接關係，自也無從為原告有利之認定。再者，被告王國雄雖陳稱其與原告就系爭甲、乙土地有優先購買權之約定，然原告既以約定優先購買權為據，請求確認被告王國雄、陳曾花連與被告陳雅萍間就系爭甲、乙土地之買賣債權行為不存在，則該訴訟標的對於被告即必須合一確定，而被告王國雄上開單方之陳述，形式上顯對其他被告不利，於本件自對被告全體均不生效力，是也無從為被告有利之認定。此外，原告復未能舉證以實其說。從而，原告主張其具有並已行使約定優先購買權云云，亦屬無據，難以憑採。至於原告固另聲明姜榮男為證人，惟原告於臺灣高等法院臺南分院103年度上字第226號確認買賣契約存在等事件既已證述其無約定優先購買權，且姜榮男於該訴訟對其上開證述亦未為反對之表示，應無再予調查之必要，附此敘明。
五、綜上所述，不論原告是否承租系爭甲、乙土地，原告既未能舉證證明就系爭甲、乙土地有法定或約定優先購買權存在，則其以行使優先購買權為據，請求確認被告王國雄、陳曾花連與被告陳雅萍間，就系爭甲、乙土地之買賣債權行為不存在；被告王國雄應將系爭甲土地所有權移轉登記予原告；被告陳曾花連應將系爭乙土地所有權移轉登記予原告等，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。查本件既為原告敗訴之判決，訴訟費用自應由原告負擔。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 16 日
民事第四庭 法 官 李俊彬上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 16 日
書記官 謝明達