臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第534號原 告 李侑蓁訴訟代理人 陳依伶律師被 告 邱帶娣訴訟代理人 蔡志聰被 告 張慧娟訴訟代理人 林天富被 告 田宏不動產仲介經紀有限公司法定代理人 林天富上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國104年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算。；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24條、第25條定有明文。本件被告田宏不動產仲介經紀有限公司（下稱田宏公司）業經經濟部中部辦公室以民國104年3月5日府經工商字第10401707150號函核准解散登記，有原告所提出有限公司變更登記表影本附卷可參，惟本件原告係就其與被告田宏公司間之不動產經紀契約依民法第227條之規定請求被告田宏公司返還仲介費，並依侵權行為損害賠償之法律關係請求被告田宏公司與被告邱帶娣、被告張慧娟負不真正連帶債務給付責任，核屬被告田宏公司解散後，清算人應進行清算程序之職務範圍，且被告田宏公司未曾向本院聲報清算人就任，亦有本院民事紀錄科查詢表在卷為憑（本院卷第24頁）。準此，被告田宏公司法人格在清算未終結前既視為存續，即具備當事人能力。
二、次按有限公司解散、清算準用無限公司有關之規定；公司之清算，以全體股東為清算人。但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，民法第113條、第79條定有明文。本件被告田宏公司已為解散登記，惟未呈報清算人，已如上述，依上揭法條意旨，若無公司法第79條但書之情形，應以該公司全體股東為清算人，而林天富為田宏公司之董事，有有限公司變更登記表在卷足稽，因本件查無公司法第79條但書之情形，自應以其為該公司清算人，而以其為該公司之法定代理人，先予敘明。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。
原告起訴時原聲明第4項請求：「被告田宏公司、張慧娟應連帶給付原告新臺幣（下同）77,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，嗣於104年7月10日言詞辯論期日變更聲明第4項為：「被告田宏公司應給付原告77,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」核其請求之基礎事實相同，且無礙於被告之攻擊防禦及訴訟終結，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）訴外人鍾國偉於103年10月17日與被告田宏公司簽訂買方議價委託書，由被告田宏公司指派其所雇請之經紀人即被告張慧娟為原告辦理仲介業務，原告透過被告張慧娟仲介於103年10月20日向被告邱帶娣購買如附表所示之不動產（下稱系爭房地），其中6樓之1係含屋頂上與6樓之1打通之屋頂突出建物（下稱系爭房屋），買賣價金為385萬元，並簽立有不動產買賣契約書，被告邱帶娣於「不動產標的現況說明書」第23項「本建築改良物（專有部分）是否曾發生兇殺或自殺致死之情事？」勾選「否」，系爭房地已於103年11月10日辦妥所有權移轉登記。詎原告於104年1月間交屋後進行裝修之際，竟聽聞鄰居表示曾發生有人自系爭房屋之與6樓之1打通之屋頂突出建物門口跳樓自殺之非自然身故事件，乃透過被告張慧娟向被告邱帶娣求證，惟遭被告張慧娟否認。然系爭房屋既曾發生跳樓自殺之非自然死事故，勢必造成系爭房地經濟性價值減損，足認係屬物之瑕疵，原告爰依民法第359條規定請求減少買賣價金26%，並依不當得利之規定，請求被告邱帶娣返還減少價金1,001,000元。
（二）又被告田宏公司為不動產經紀業者，被告張慧娟為田宏公司所僱用或聘用之經紀人員，被告張慧娟對系爭房屋有無非自然死亡事故，未盡基本查證義務，違反善良管理人注意義務及不動產經紀業管理條例第23、24條規定，屬民法第184條第2項之侵權行為，被告張慧娟、被告田宏公司自應依民法第184條第2項，民法第188條、不動產經紀業管理條例第26條對原告之損害負連帶賠償責任，是被告張慧娟、田宏公司應與被告邱帶娣就所減少之價金1,001,000元負不真正連帶債務給付責任。又被告田宏公司與訴外人鍾國偉定有系爭房屋仲介契約，本應依委任意旨對系爭房屋查證之注意義務，卻未盡查證義務，對鍾國偉有債務不履行之情事，鍾國偉對被告田宏公司有債務不履行損害賠償請求權，而鍾國偉已將上開債權讓與原告，故原告得依民法第227條及債權讓與之法律關係請求被告田宏公司返還仲介費77,000元。
（三）並聲明：
1、被告邱帶娣應給付原告1,001,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2、被告張慧娟、田宏公司應連帶給付原告1,001,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
3、就聲明一、二部分，如任一被告已為給付時，他被告於給付範圍內同免責任。
4、被告田宏公司應給付原告77,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
5、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告邱帶娣抗辯：
（一）不動產之買賣雙方多會依內政部92年6月間公告修正「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」為契約內容，其中並須載明「本建築物改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，惟此係供買方判斷是否購買之參考，屬行政指導，並無強制規範效力。又內政部於97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函略指：「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」，解釋凶宅係指賣方在房屋產權持有期間，該房屋專有部分發生凶殺或自殺之事實，惟內政部函釋對法院並無拘束力，且司法實務對凶宅之見解，仍多以發生凶殺或自殺地點必須在房屋內，若死亡地點在頂樓、樓梯間或其他共有部分，或雖從房屋跳樓，惟陳屍地點並非在房屋內，而係在1樓中庭時，房屋均非凶宅，此參之臺灣高等法院90年度上易字第401號判決意旨至明。
（二）被告邱帶娣雖為系爭房屋前所有權人，惟從未居住於系爭房屋內，系爭房屋均係出租予他人使用，大樓管理委員亦從未告知被告邱帶娣大樓曾發生跳樓自殺事故，被告邱帶娣對此事實並不知情，始於不動產標的現況說明書「本建築改良物（專有部分）是否曾發生凶殺或自殺致死之情事？」欄，勾選否，且距離丁中偉跳樓地點附近有一個門，該門平時均由內反鎖，將歸6樓使用部分圍起，其他人無法進入，鑰匙係由被告邱帶娣保管，未交由承租人使用，丁中偉係自大樓頂樓公共區域跳樓。原告迄今均未舉證證明系爭房屋確為兇宅及說明減少價金26%之計算依據為何？僅依主觀認知陳述。原告先主張聽聞鄰居表示系爭房屋增建部分為訴外人丁中偉跳樓地點，復稱無法確定跳樓地點，再稱眼鏡放置位置兩公尺範圍內都有可能係跳樓地點，顯見原告並不確定丁中偉跳樓之地點，縱如原告所述眼鏡放置位置兩公尺範圍內都有可能係跳樓地點，惟以眼鏡放置位置為中心其半徑2公尺內之範圍仍在共用走廊範圍內，並非為系爭房屋約定專用部分，且丁中偉係自大樓頂樓公共區域跳樓倒臥於大樓旁空地，其跳樓地點及倒臥處均非在系爭房屋內，系爭房屋並非凶宅。
（三）並聲明：請求駁回原告之起訴。
三、被告張慧娟、田宏公司抗辯：
（一）一般仲介業者居間買賣房屋，賣方會告知仲介業者買賣標的是否為凶宅，仲介業者亦會為查證，而警察局礙於個資法則不會回答仲介業者房屋是否為凶宅。系爭房地係被告邱帶娣委託被告田宏公司銷售，被告田宏公司詢問過被告邱帶娣系爭房屋是否為兇宅，被告田宏公司營業員與被告邱帶娣接洽時，被告邱帶娣係在不動產現況標的說明書第23項勾選專有部分沒有發生自殺致死之情事，簽約時買賣雙方均有確認系爭房屋是否為凶宅，並在不動產標的買賣現況說明書簽名蓋章，被告田宏公司亦曾查詢凶宅網網站及詢問鄰居系爭房屋是否為凶宅，惟系爭房屋地址非凶宅，鄰居則表示不知道，且一般情形鄰居係不會告知，又被告田宏公司於出售系爭房屋時，系爭房屋所在大樓之清潔婦曾來看過系爭房屋，若系爭房屋為凶宅其會告知被告田宏公司，況跳樓地點係在公共區域，並非系爭房屋內，系爭房屋非凶宅。
（二）有關買方議價委託書部分，系爭房地係訴外人鍾國偉委託被告田宏公司與被告邱帶娣議價，惟仲介報酬77,000元係原告給付予被告田宏公司，被告田宏公司有開立發票予原告，鍾國偉與原告可能係投資客或合夥人，系爭房屋係登記為原告所有，並於簽立買賣契約及辦理貸款後，在104年1月間交屋。
（三）縱系爭房屋有發生原告主張之跳樓自殺事件，惟價格不會減少百分之26那麼多，另仲介責任不僅有查證房屋是否為兇宅，仍需為其他服務，原告請求被告田宏公司退還仲介費沒有理由。
（四）並聲明：請求駁回原告之訴。如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
（一）訴外人鍾國偉於103年10月17日與被告田宏公司（載明經紀人為被告張慧娟）就系爭房地簽訂買方議價委託書。103年10月20日原告與被告邱帶娣就系爭房地以總價385萬元成立買賣契約，並於103年11月10日辦妥所有權移轉登記，並於104年1月間交屋。被告田宏公司已自原告處收受仲介報酬77,000元。
（二）系爭房地係被告邱帶娣於80年5月間向建商瑞升建設股份有限公司購買取得，原告所提出之原證3至5（本院卷14頁至22頁）均係瑞升公司出售系爭房地予被告邱帶娣時所交付之資料。
（三）被告邱帶娣於「不動產標的現況說明書」第23項「本建築改良物（專有部分）是否曾發生兇殺或自殺致死之情事？」勾選「否」。
（四）依臺南市政府警察局第一分局檢送之102年8月7日調查資料，該日下午5時許有人報案有人倒臥在裕農路668巷60號旁空地，已無心跳呼吸及生命跡象，經訴外人丁淑貞表示倒臥在空地者係居住於台南市○○路○○○巷○○號4樓之訴外人丁中偉，警方並於54號6樓屋頂發現置放有丁中偉之眼鏡，置放位置如本院卷第77頁、78頁照片所示，兩造就訴外人丁中偉係自上開位置跳樓致死不為爭執。
（五）原告對被告邱帶娣所提出之系爭房屋及6樓屋頂增建房屋照片（本院卷第88頁、89頁）及相關位置說明不為爭執。
（六）本院卷第77頁、78頁所拍攝之走廊位置非系爭房屋約定專用部分。
五、兩造爭執事項：
（一）原告以系爭房屋增建部分外之走廊位置曾發生跳樓致死事件主張系爭房地有瑕疵，並依民法第359條規定對被告邱帶娣主張應減少買賣價金，是否有理由？如有理由，減少價金金額應以若干為適當？
（二）原告以上開事由主張被告張慧娟、田宏公司應依民法第184條、188條規定對原告負侵權行為損害賠償責任，並與被告邱帶娣負不真正連帶債務責任，有無理由？
（三）原告以上開事由主張被告張慧娟、田宏公司就委託議價契約構成不完全給付，應依民法第227條規定返還仲介報酬77,000元，有無理由？
六、本院之判斷意見：
（一）原告以系爭房屋頂樓增建部分外之走廊位置曾發生跳樓致死事件主張系爭房地有瑕疵，並依民法第359條規定對被告邱帶娣主張應減少買賣價金，是否有理由？如有理由，減少價金金額應以若干為適當？
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。依前開說明，所謂物之瑕疵，係指買賣標的物存在物之缺點而言。須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，始得謂為物有瑕疵，亦即，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。又買賣標的物是否具有兩造約定或通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己事實之存在負舉證之責。又按所謂凶宅，依內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋：「查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載『凶宅』事宜，且『凶宅』非為法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。」等語。依上開函釋，所謂凶宅，係僅於建築改良物內即專有部分發生非自然死亡事故，始屬之。且兩造所簽立之不動產標的現況說明書中，被告亦僅係就「本建築改良物（專有部分）是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」有所表示及約定，是系爭房屋是否有瑕疵亦應僅能以上開約定為認定。
2、查系爭房地買賣契約第1條約定：「買賣不動產標示：土地如附表所示內容、建物載明門牌台南市○區○○路○○○巷○○號6樓之1，權利範圍全部」，是系爭買賣標的之範圍如依不動產買賣契約書所載，應僅有建號8242號權利範圍全部，惟兩造均不爭執買賣標的尚有包含6樓之1之屋頂增建物，再參酌簽約當時所附之屋頂平面圖（補字卷第16頁），買賣標的應尚有包含屋頂增建部分，惟應僅限於平面圖所標示之「歸六樓使用」部分，至其餘部分既為樓頂應屬全體區分所有權人所共有，自非買賣標的範圍甚明。
3、而依上開不爭執事項（四）、（六）及原告之主張所示，訴外人丁中偉係自系爭房屋增建部分外之走廊公共區域位置跳樓致死，依前揭函釋，系爭房屋專有或專用部分並無何非自然死亡事故存在，確非凶宅，被告亦無何違反說明事項之情事。且建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。是原告主張系爭房屋增建部分外之走廊公共區域位置曾發生跳樓致死事件，系爭房地即屬有瑕疵云云，自非有據。
4、綜上，依內政部函釋所表彰之社會一般交易觀念所為之凶宅之定義及兩造之約定，系爭房屋是否屬於凶宅而有瑕疵，應係專以系爭房屋專有或專用部分有發生自殺致死情事始屬之，系爭房地既無上開情事，出賣人即被告邱帶娣自無庸負物之瑕疵擔保責任，原告自不得依民法第359條規定請求減少價金1,001,000元，並依民法第179條規定請求返還。
（二）原告以上開事由主張被告張慧娟、田宏公司應依民法第184條、188條規定對原告負侵權行為損害賠償責任，並與被告邱帶娣負不真正連帶債務責任，有無理由？
1、按民法第184條第1項前段規定侵權行為以故意或過失不法侵害他人之權利成立要件，故主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負舉證責任。又該條文所保護之權利指私權而言，而私權指法律所賦予享受一定利益之法律上之力，包括人格權、身分權、物權及智慧財產權等，必須權利受有損害，始得依上開條文主張侵權行為責任。又不動產經紀業管理條例第23條規定：經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。第24條規定：雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，固可認係保護他人之法律，惟主張經紀人有違反上開規定者，亦應負舉證之責。
2、原告主張被告張慧娟為不動產經紀人，對系爭房屋有無非自然死事故有查證之義務，未盡查證即屬有違反不動產經紀業管理條例第23條、24條規定之情事，故依民法第184條第1項前段及第2項、第188條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，被告張慧娟、田宏公司應與出賣人邱帶娣負連帶損害賠償責任云云，惟查，系爭房地並無原告所主張之非自然死亡事故存在，亦無物之瑕疵，已如前述，故原告所購買之系爭房地並何「權利」受到侵害，況被告張慧娟亦有以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，亦有交付不動產現況說明書予原告，此亦有原告所提出之不動產現況說明書在卷可憑，並無何違反不動產經紀業管理條例第23條、24條規定之情事，又按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，同條例第26條第2項固有明文，惟亦係以經紀人有故意或過失及交易當事人受有損害為要件，系爭房地內並無非自然死亡事故存在，已詳述如前，而被告陳述於事前亦有作相當之調查，於所交付之不動產現況說明書亦無作何不實之陳述，原告並未提出其他證據證明有何以非常理或刻意隱滿詐欺原告購買系爭房地之行為，其主張被告張慧娟有違反保護他人之法律，應對原告負侵權行為損害賠償責任，自屬無據。又被告張慧娟既無侵權行為損害賠償責任，原告自亦不得向田宏公司請求負僱用人之賠償責任。
（三）又被告張慧娟代理田宏公司為原告與被告邱帶娣所進行之系爭房地買賣事實並無何違反委任契約之情事，已如前述，則原告主張被告田宏公司應依民法第227條規定將仲介報酬77,000元返還原告云云，顯屬無據，亦應予駁回。
七、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保及不當得利之法律關係，請求被告邱帶娣給付1,001,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；及依民法第184條第2項、第188條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求被告張慧娟與田宏公司就上開給付負不真正連帶給付之責，並依民法第227條規定請求被告田宏公司給付77,000元及自起訴狀繕本送達被告田宏公司之翌日起算之法定遲延利息，均為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，爰不一一加以論述，併予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 10 月 23 日
民事第四庭 法 官 童來好以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 23 日
書記官 羅振仁附表：
┌─┬──────────────────────────┬─┬──────┬───────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│權 利││ ├───┬────┬────┬───┬────────┤ ├──────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○ 段│ 地 號 │目│ 平方公尺 │範 圍│├─┼───┼────┼────┼───┼────────┼─┼──────┼───────┤│1 │臺南市○ ○區 ○○○○段│ │ 356-4 │建│548.00 │548分之24 │├─┼───┼────┼────┼───┼────────┼─┼──────┼───────┤│2 │臺南市○ ○區 ○○○○段│ │ 356-13 │建│37.00 │148分之7 │└─┴───┴────┴────┴───┴────────┴─┴──────┴───────┘┌─┬───┬───────┬────────┬───────┬─────────────────┬────┬─────────┐│編│ │ │ │建 築 式 樣 主│ 建物面積（平方公尺） │ │ ││ │ │ │ │ ├───────────┬─────┤權 利│ ││ │建 號│基 地 坐 落│建 物 門 牌 │要 建 築 材 料│ 樓 層 面 積 │附屬建物主│ │ 備 考││ │ │ │ │ │ │要建築材料│範 圍│ ││號│ │ │ │及 房 屋 層 數│ │及用途 │ │ │├─┼───┼───────┼────────┼───────┼───────────┼─────┼────┼─────────┤│１│ 8242 │臺南市東區虎尾│臺南市○區○○路│6層鋼筋混凝土 │ 六層：70.60 │陽台12.34 │ 全部 │包括共同使用部分虎││ │ │寮段356-4地號 │668巷52號六樓之1│構造 │ 總面積：70.60 │ │ │尾寮段8246建號之持││ │ │ │ │ │ │ │ │分61860分之2529 │├─┼───┼───────┼────────┼───────┼───────────┼─────┼────┼─────────┤│２│ 8220 │臺南市東區虎尾│臺南市○區○○路│6層鋼筋混凝土 │ 地下層：69.19 │ │14分之1 │包括共同使用部分虎││ │ │寮段356-4地號 │668巷54號地下室 │構造 │ 總面積：69.19 │ │ │尾寮段8246建號之持││ │ │ │ │ │ │ │ │分61860分之771 │└─┴───┴───────┴────────┴───────┴───────────┴─────┴────┴─────────┘