臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第769號原 告 文化特區公寓大廈管理委員會法定代理人 蔡梅雀訴訟代理人 江鵬貴被 告 許齡文訴訟代理人 宋斌宏上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國104年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠被告為文化特區公寓大廈之區分所有權人。原告前因被告積
欠管理費新臺幣（下同）10,070元未清償，於101年5月3日持本院100年度南小字第784號民事判決、101年度小上字第2號民事裁定暨其確定證明書為執行名義，向本院聲請拍賣被告所有、如附表所示之不動產（下稱系爭不動產），經本院民事執行處以101年度司執字第42640號強制執行事件（併案案號：101年度司執字第56832號；下稱系爭執行事件）受理，嗣系爭執行事件因執行金額不足清償債權，債權人聲明債務人無其他可供執行之財產，致未能全部執行，而經本院於102年8月28日核發101年度司執字第42640號債權憑證在案。
詎被告於強制執行後，截至原告提起本件訴訟止（104年3月13日），再度積欠管理費18,360元（包括自103年3月起至103年9月止之管理費及停車位保養費共計10,710元、自103年10月起至104年2月止之管理費7,650元）未繳納，已達系爭不動產總價百分之1【依公寓大廈管理條例施行細則第6條規定，本條例第22條第1項第1款所稱區分所有權總價係指建築物之評定標準價格及當期土地公告現值之和，是系爭不動產總價為899,235元（系爭2776地號土地104年1月之公告現值523,235元＋系爭建物103年課稅現值376,000元），899,235*1%=8,992元】，並經原告於103年7月21日以臺南德高厝郵局第12支局第339號存證信函促請被告繳清其所積欠自102年8月起至103年6月止之管理費，惟被告於3個月內仍未繳納，原告乃於103年11月21日召開第16屆第2次區分所有權人會議，並就被告欠繳管理費事宜決議訴請法院強制其遷離系爭不動產，爰依公寓大廈管理條例第22條第1項規定提起本訴。
㈡原告提起本件訴訟，當事人適格（本院認兩造之真意應係指有無當事人能力，以下亦同 ）：
⒈原告係依公寓大廈管理條例第29規定成立管理委員會，推
選出主任委員，並依法公告及向臺南市政府報備核准，是原告提起本件訴訟並無當事人適格之疑義。
⒉本院雖以101年度訴字第688號判決確認原告於95年11月23
日召開之區分所有權人會議不存在確定在案，原告於該判決確定後亦未重新召開區分所有權人會議，然每年年底均有召開例行性的區分所有權人會議，由舊的管理委會會總辭，並重新選任新的管理委員後再選出主任委員，是縱原告於95年11月23日召開之區分所有權人會議不存在，亦不影響爾後所選任管理委員之資格，且管理費用收費標準係91年5月24日區分所有權人會議決議通過延用迄今，全體區分所有權人均有繳納之義務，故原告於95年11月23日召開之區分所有權人會議不存在與本件訴訟無因果關係，原告提起本件訴訟，當事人適格。
⒊此外，被告前因積欠管理費未繳納，前經本院判決給付管
理費確定在案（如101年度南小字第253號、101年度南小字第576號、102年度南小字第193號、103年度南小字第366號、103年度小上字第28號、103年度南小字第1139號、104年度小上字第12號、104年度南小字第625號），均無當事人不適格之疑義，故原告主張依公寓大廈管理條例第22條第1項規定請求被告強制搬遷，於法有據。
㈢被告雖就其積欠原告自103年3月起至103年9月止之管理費及
停車位保養費共計10,710元之部分，於本院103年度南小字第1139號判決確定後之104年6月8日已繳納完畢（尚餘7,650元之管理費未繳納），惟公寓大廈管理條例第22條第1項第1款所規定住戶（即被告）「再度積欠金額達區分所有權總價百分之一者」，應係算至起訴時即104年3月13日為準，故原告自得將被告積欠自103年3月起至103年9月止之管理費及停車位保養費共計10,710元、自103年10月起至104年2月止之管理費7,650元算入積欠管理費總額內。
㈣並聲明：被告應自附表所示之不動產遷離，並出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
二、被告則以：㈠原告提起本件訴訟當事人不適格，且不具當事人能力：
⒈文化特區公寓大廈之區分所有權人會議係由原告之主任委
員擔任召集人並自兼會議主席，會議中以選任次屆之管理委員為主要任務，而由原告提出之歷屆區分所有權人會議紀錄可知，原告於95年11月23日召開區分所有權人會議，系爭會議之名義召集人為訴外人凃力中，然實際上係由無召集權之訴外人程秀華所召集並主持會議之進行，嗣被告對原告提起請求確認系爭會議不存在之訴訟，經本院以101年度訴字第688號判決確認原告於95年11月23日召開之區分所有權人會議不存在確定在案，惟原告並未因該判決而重新召開區分所有權人會議，96年初各當選之管理委員仍組織管理委員會運作會務，是原告以不具召集權人所召集之區分所有權人會議，顯與公寓大廈管理條例第25條第3項之規定有悖，故原告之組織、成員既欠缺合法性，則其提起本件訴訟，顯然當事人不適格。
⒉又區分所有權人會議決議或規約之訂定應依規定程序召集
或訂定始具法律效力，並不以向縣市政府申請報備為要件。本件原告於103年11月21日召開第16屆第2次區分所有權人會議，係由無召集權人蘇郁珺所召集，並自兼會議主席，會議決議通過強制被告遷讓房屋，顯未依公寓大廈管理條例第25條規定推舉產生之召集人，其所召集之該次區分所有權人會議決議自始不生效力，是以原告之作為不合法，原告身分既欠適格，即不具當事人能力，自不得向被告提起本件訴訟。
㈡被告所積欠之管理費未達公寓大廈管理條例第22條第1項第1
款所規定住戶（即被告）區分所有權總價百分之1，故原告訴請被告應自附表所示之不動產遷離，並出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，並無理由：
⒈被告所有如附表所示之系爭不動產於系爭執行事件第2次
拍賣最低價額合計為240萬元（土地部分最低拍賣價格為80萬元、建物部分最低拍賣價格為160萬元），是被告須積欠管理費達24,000元始達強制遷離之法定實質要件。再者，原告主張依公寓大廈管理條例施行細則第6條規定計算公寓大廈管理條例第22條第1項第1款所規定之區分所有權總價（即建築物之評定標準價格及當期土地公告現值之和）雖屬有據，且被告就系爭2776地號土地有土地公告現值523,235元不爭執，惟就建築物之評定標準價格認應以系爭建物方圓100公尺內，最近2、3年不動產交易金額核算，始為公允，而依被告所提出如本院卷第84頁附表所示，系爭建物評定價格應為230萬元，是系爭不動產之總價應為283萬元（230萬元+53萬元），則被告須積欠管理費達28,300元始達強制遷離之法定實質要件。
⒉又公寓大廈管理條例第22條第1項第1款所規定住戶（即被
告）「再度積欠金額達區分所有權總價百分之一者」，應係計算已判決確定之數額為準，訴訟未確定部分應不計入被告積欠管理費總額內。被告於原告104年3月13日提起本件訴訟時雖積欠之管理費金額為18,360元（包括自103年3月起至103年9月止之管理費及停車位保養費共計10,710元、自103年10月起至104年2月止之管理費7,650元），惟原告於104年3月13日提起本件訴訟時，被告積欠10,710元部分仍在訴訟中（本院103年度南小字第1139號、104年度小上字第12號）而尚未確定（104年3月31日始確定），故該項金額不得算入被告積欠管理費總額內；況被告嗣於本院103年度南小字第1139號判決確定後之104年6月8日已繳納10,710元完畢，因此被告僅餘7,650元之管理費未繳納。
⒊是以，被告所積欠之管理費僅餘區區7,650元，未達公寓
大廈管理條例第22條第1項第1款所定遷讓房屋之要件，故原告訴請被告應自附表所示之不動產遷離，並出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，顯無理由。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈被告為附表所示不動產之所有權人，亦即為「文化特區公寓大廈」之區分所有權人之一。
⒉原告前因被告積欠管理費10,070元未清償，於101年5月3
日持本院100年度南小字第784號民事判決、101年度小上字第2號民事裁定暨其確定證明書為執行名義，向本院聲請拍賣被告所有、如附表所示之不動產，經本院民事執行處以101年度司執字第42640號強制執行事件（併案案號：
101年度司執字第56832號；即系爭執行事件）受理，嗣系爭執行事件因執行金額不足清償債權，債權人聲明債務人無其他可供執行之財產，致未能全部執行，而經本院於102年8月28日核發101年度司執字第42640號債權憑證在案。
⒊原告於103年7月21日以臺南德高厝郵局第12支局第339號
存證信函促請被告繳清其所積欠自102年8月起至103年6月止之管理費。嗣因被告於3個月內仍未繳納，原告遂於103年11月21日召開第16屆第2次區分所有權人會議，並就被告欠繳管理費事宜決議訴請法院強制其遷離系爭不動產。⒋原告於104年3月13日提起本件訴訟時，被告所積欠之管理
費金額為18,360元（包括自103年3月起至103年9月止之管理費及停車位保養費共計10,710元、自103年10月起至104年2月止之管理費7,650元）；嗣被告就其積欠自103年3月起至103年9月止之管理費及停車位保養費共計10,710元之部分，於本院103年度南小字第1139號判決確定後之104年6月8日已繳納完畢，尚餘7,650元之管理費未繳納。
⒌系爭執行事件第2次拍賣最低價額合計為240萬元（土地部
分最低拍賣價格為800,000元、建物部分最低拍賣價格為1,600,000元）。
⒍系爭2776地號土地104年1月之公告現值為523,235元（土
地公告現值每平方公尺33,393元面積3482平方公尺持分1000分之45）；系爭建物103年課稅現值為376,000元。
⒎系爭大廈於95年11月23日召開區分所有權人會議，系爭會
議之名義召集人為訴外人凃力中，然實際上係由無召集權之訴外人程秀華所召集並主持會議之進行，嗣被告對原告提起請求確認系爭會議不存在之訴訟，經本院以101年度訴字第688號判決確認系爭大廈於95年11月23日召開之區分所有權人會議不存在確定在案。
⒏系爭大廈於本院101年度訴字第688號判決確定後，並未因
該判決而重新召開區分所有權人會議，但有召開例行性的區分所有權人會議。
㈡兩造之爭執事項：原告請求被告應自附表所示之不動產遷離
，並出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，有無理由？⒈原告提起本件訴訟，當事人是否適格？有無當事人能力？
其以蔡梅雀為法定代理人提起本件訴訟是否合法？⒉公寓大廈管理條例第22條第1項第1款所規定住戶（即被告
）「再度積欠金額達區分所有權總價百分之一者」，係以何時為計算之時點？⒊公寓大廈管理條例第22條第1項第1款所規定之區分所有權
總價如何計算？係依公寓大廈管理條例施行細則第6條規定計算或依市場實際交易價格計算？公寓大廈管理條例施行細則第6條所稱建築物之評定標準價格為何？
四、本院得心證之理由：㈠按當事人能力，即指為民事訴訟當事人而起訴或受訴之能力
，此項能力之有無，專依當事人本身之屬性定之，當事人之適格，則指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之，兩者迥不相同。易言之，當事人適格，乃指當事人就具體特定訴訟標的有無實施訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之。倘原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，或主張他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格，至其是否確為權利人或他造是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係在實體上有無理由問題，非為當事人適格之欠缺（最高法院26年渝上字第639號判例、86年度台上字第16號裁判參照）。本件被告爭執原告起訴之合法性，係主張因本院101年度訴字第688號已判決確認系爭大廈於95年11月23日召開之區分所有權人會議不存在，然原告並未因之而重新召開區分所有權人會議並選出合法之管理委員為由，揆諸前開說明，被告所爭執者應為原告有無當事人能力，而非爭執當事人適格，先予敘明。
㈡又按區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至
少應召開定期會議1次。區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期1至2年，連選得連任1次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期1年，連選得連任1次。公寓大廈管理條例第25條第1項、第3項定有明文。且公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力（最高法院92年度台上字第2517號民事裁判參照）。經查：
⒈系爭大廈於95年11月23日召開區分所有權人會議，系爭會
議之名義召集人為訴外人凃力中，然實際上係由無召集權之訴外人程秀華所召集並主持會議之進行，嗣被告對原告提起確認系爭會議不存在之訴訟，經本院以101年度訴字第688號判決確認系爭大廈於95年11月23日召開之區分所有權人會議不存在確定，嗣系爭大廈並未因前開確定判決而重新召開區分所有權人會議，仍由原告之主任委員每年召開例行性之區分所有權人會議等情，為兩造所不爭執之事實，惟本院既以101年度訴字第688號判決宣告系爭大廈於95年11月23日召開之區分所有權人會議不存在，則該次區分所有權人會議所選任之管理委員、主任委員，自亦屬無效決議之一部分，即系爭決議所選出之主任委員自始即未具有合法之區分所有權人會議召集權，該主任委員所召集之次年度之區分所有權人會議，亦係屬由無召集權人所召集之區分所有權人會議，所為之決議亦當然無效（最高法院民事28年上字第1911號判例參照），是以，系爭大廈自95年11月23日以後所召集之區分所有權人會議，既均係由無召集權人所召集，其所為之決議均自始、當然無效；而原告之委員均係由區分所有權人會議所選出，則原告之組成自非係依公寓大廈管理條例規定所產生之合法管理委員會。
⒉惟按民事訴訟法第40條第3項規定：非法人之團體，設有
代表人或管理人者，有當事人能力。而管理委員會係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；易言之，依據公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會係由多數人所組成之團體，有一定之職務，並設有代表人或管理人，保管及運用公寓大廈或社區之公共基金，自屬前開條文所稱之非法人團體無訛。況公寓大廈管理條例第38條第1項既已明文規定管理委員會有當事人能力，顯見立法者已肯認管理委員會之當事人能力，本件原告雖非係依公寓大廈管理條例之規定所產生之合法管理委員會，然其既有一定之名稱及處所，亦設有代表人，並保管及運用系爭大廈之財務，依前開說明，應認其具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，是被告抗辯原告無當事人能力云云，尚非可採。
㈣然本件原告係主張依公寓大廈管理條例第22條之規定訴請被
告遷離系爭不動產，並提出系爭大廈之區分所有權人會議為憑；而公寓大廈管理條例第22條第1項第1款、第2項係規定：「住戶積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」顯見原告訴請被告遷離系爭不動產，除了需被告已積欠依該條例規定應分擔之費用達一定比例以外，尚需經系爭大廈之區分所有權人會議之決議，然依前所述，系爭大廈自95年11月23日以後所召集之區分所有權人會議，均係由無召集權人所召集，其所為之決議均自始、當然無效，是被告抗辯系爭大廈於103年11月21日所召開之第16屆第2次區分所有權人會議，係由無召集權人之主任委員蘇郁珺所召集，並未依公寓大廈管理條例第25條規定由區分所有權人互推召集人，是該次會議決議雖通過強制被告遷讓房屋，但該次區分所有權人會議之決議既屬無效，原告自不得依該次會議之決議訴請被告遷讓房屋等語，於法自屬有據，應為可採。
五、綜上所述，系爭大廈於103年11月21日所召開之第16屆第2次區分所有權人會議之決議既屬無效，從而，原告主張依公寓大廈管理條例第22條之規定訴請被告應自附表所示之不動產遷離，並出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，為無理由，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 5 日
民事第一庭 法 官 洪碧雀以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 5 日
書記官 黃稜鈞附表：
┌─┬───────────────┬─┬────┬──────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權利範圍 ││ ├───┬───┬───┬───┤ ├────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市○ 段 │ 地號 │目│平方公尺│ ││ │ │區 │ │ │ │ │ │├─┼───┼───┼───┼───┼─┼────┼──────┤│1 │臺南市│ 東區 │竹篙厝│ 2776 │建│ 3482 │10000分之45 ││ ├───┼───┴───┴───┴─┴────┴──────┤│ │備 考│ │└─┴───┴─────────────────────────┘┌─┬───┬───────┬───┬────────────┬────┐│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │權利範圍││ │ │基 地 坐 落│樣主要├──────┬─────┤ ││ │建號 │--------------│建築材│樓層面積合計│附屬建物主│ ││ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ ││號│ │ │屋層數│ │及用途 │ │├─┼───┼───────┼───┼──────┼─────┼────┤│1 │23444 │臺南市東區竹篙│14層樓│五層：60.38 │陽台7.64 │ 全部 ││ │ │厝段2776地號 │房、鋼│合計：60.38 │ │ ││ │ │--------------│筋混凝│ │ │ ││ │ │臺南市東區崇善│土構造│ │ │ ││ │ │11街52號5樓之5│、住家│ │ │ ││ │ │ │用 │ │ │ ││ ├───┼───────┴───┴──────┴─────┴────┤│ │備考 │包括共同使用部分23593、23594建號之持分、含車位編號：77號，││ │ │權利範圍1000分之26 │└─┴───┴─────────────────────────────┘