臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第77號原 告 廖正宏訴訟代理人 蘇南勇被 告 曾靖碧
廖倩怡廖淑芳廖偉涵廖偉然廖茂坤廖溪順兼 上二 人訴訟代理人 廖桂雀被 告 廖三和訴訟代理人 鄭世賢律師
廖英媚被 告 廖行一
廖行至廖文豪廖忠耿廖文彬廖行貫廖永群上列當事人間請求分割共有物等事件，經本院於民國106年9月26日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告廖茂坤、曾靖碧、廖偉涵、廖偉然、廖倩怡、廖淑芳、廖溪順、廖桂雀，應就被繼承人廖寬儀所有坐落臺南市○○區○○段○○○○號、同段三九九地號、同段四００地號土地（權利範圍均為三分之一），辦理繼承登記。
兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○○號、同段三九九地號、同段四００地號土地應合併分割如附圖二所示：㈠如附圖二編號甲部分，面積為432.39平方公尺土地，分歸原告所有。㈡如附圖二編號乙部分，面積為371.86平方公尺土地，分歸被告廖永群、廖行一、廖行貫、廖行至、廖文彬、廖文豪、廖忠耿所有，並依其等原應有部分比例維持分別共有。㈢如附圖二編號丙部分，面積為291.04平方公尺土地，分歸被告廖茂坤、曾靖碧、廖偉涵、廖偉然、廖倩怡、廖淑芳、廖溪順、廖桂雀公同共有。㈣如附圖二編號丁部分，面積為241.64平方公尺土地，分歸被告廖三和所有。
原告及被告廖三和應分別給付如附表二「應受補償金合計」欄所載金額予其餘被告。
訴訟費用由兩造各按如附表一所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、本件被告曾靖碧、廖倩怡、廖淑芳、廖偉涵、廖偉然、廖行
一、廖行至、廖文豪、廖文彬、廖行貫、廖永群經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號，地
目均為建，面積分別為408.57平方公尺、375.69平方公尺、
552.67平方公尺土地（上開3筆土地下稱系爭土地），各共有人應有部分比例均如附表一所示。因系爭土地原共有人廖寬儀已於民國91年3月17日死亡，應由被告廖茂坤、廖桂雀、曾靖碧、廖倩怡、廖淑芳、廖偉涵、廖偉然、廖溪順（下稱被告廖茂坤等8人）就被繼承人廖寬儀所有系爭土地應有部分為繼承，惟上開繼承人迄今仍未就系爭土地應有部分辦理繼承登記，爰請求上開被告應就自被繼承人廖寬儀處所繼承系爭土地應有部分辦理繼承登記。
㈡伊為消滅系爭土地之共有狀態，以利融通與增進經濟效益，
已依民法第823條第1項前段規定，以後壁郵局第37號存證信函通知被告分割系爭土地之協議期日及地點，詎屆期絕大部分共有人均不到場協議，且到場之共有人對伊所提分割方案亦意見分歧，致分割之方法不能協議決定。值此，爰依同法第824條第2項規定及避免土地過分細分，有礙社會經濟之發展，並據同法第5項規定，訴請鈞院合併系爭土地分割，要無疑義。
㈢而系爭土地上現有如附圖一所示編號A至U所示之建物，其所
有人或使用人各如附圖一後附表所示，其中如附圖一編號D、E、F均為被告廖三和所有，且毗鄰廖三和所有同段404之1地號土地；另如附圖一編號M至S所示之建物，則分別為被告廖行一、廖行至、廖文豪、廖忠耿、廖文彬、廖行貫、廖永群（下稱被告廖永群等7人）所有或共有，並與其等共有之同段401、381地號土地相毗鄰；又如附圖一編號G至K所示之建物，均為伊合法所有而做為住處、浴廁及倉庫使用，伊並於該部分土地鋪設水泥、搭建車棚，且與伊所有同段403地號土地相毗鄰，若依其所提出如附圖二所示甲案之分割方案（下稱甲案），將其中編號甲部分土地分割予伊、編號乙部分土地分割予被告廖永群等7人維持共有、編號丙部分分割予被告廖茂坤等8人維持公同共有、編號丁部分分割予被告廖三和，可將各共有人土地效益發揮至最大，且無須拆除各共有人現所使用之房屋。是斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、價格、使用情形、分割後之經濟效用、利用效益、公共利益及全體共有人之利益等情狀，應以如附圖二即甲案所示之方式分割為宜，若各共有人所分得土地之價值較應有部分比例可分得土地價值為低，伊願依鑑定人歐亞不動產估價師聯合事務所105年12月29日所為第二次估價報告書（下稱第二次鑑價報告）鑑定之價格受其他共有人找補等情，爰依民法第823第1項之規定，求為判命應依如附圖二所示之分割方案合併分割系爭土地。
㈣對被告答辯之陳述:
⒈被告廖三和所提出如附圖三所示乙案之分割方案（下稱乙案
），雖係依原物之數量按各共有人應有部分比例分配，然因各土地因有無臨馬路之緣故，其價值顯不相當，不宜以土地面積按應有部分比例分配，且各共有人於系爭土地上已各有建物及相關附屬設施，並與各共有人其他土地毗鄰，除如附圖一編號A及編號L所示，分別為被告廖茂坤等8人及廖三和所有之廢棄豬舍，與附表一點號1至2所示之磚造圍牆均為老舊廢棄之地上物，因無經濟上之利用價值，而附圖一編號T、U部分均為老舊廢棄之違章建物，不予斟酌外，若依廖三和之分割方案，一定會拆到共有人現有之建物，將影響各共有人已有建物之使用，並不足採。
⒉又甲案中編號甲、乙之土地，及乙案中編號丁、丙之土地，
雖分別與伊所有坐落臺南市○○區○○段00000000000地號土地，及被告廖永群等7人所共有之同段380之2、381、40
1、402之2地號土地相鄰，然伊原係欲以價購前揭土地間同段398地號之國有土地以供開闢道路使用，並由該道路進出，詎該申購案件竟遭財政部國有財產署南區分署臺南辦事處於104年8月17日以台財產南南字第10422016480號函所註銷，致前揭土地均無法臨接道路，是甲案中編號甲、乙之土地、乙案中編號丁、丙之土地均為袋地。而歐亞不動產估價師聯合事務所於105年7月29日所為第一次估價報告書（下稱第一次鑑價報告），因未考量甲案中編號甲、乙之土地，及乙案中編號丙、丁等土地於分割後為袋地，未直接臨接道路，將無法指定建築線，恐造成日後無法建築使用之問題；且該鑑價報告中比較標的一至三之價格日期分別為103年10月、104年8月及5月，較勘查日期為105年6月7日已逾1年以上，再酌以105年1月施行之房地合一稅之政府打房政策，及內政部不動產交易實價查詢服務網所提供之臺南市後壁區之105年6月、5月之實價登錄以觀，其價格均與該估定價格有明顯落差，是該第一次鑑價報告之內容，亦不可採。
⒊而歐亞不動產估價師聯合事務所之第二次鑑價報告，已就甲
案中編號甲、乙土地、乙案中編號丙、丁土地在分割後無直接臨路之因素列入考量，並就勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，考量個別條件差異程度，進行調整，修正推估而得各筆土地之價格，以比較法及土地開發分析等方式據以計算差額找補，可知各共有人因分得土地臨路與否，其價值顯不相當，則被告廖三和所提乙案，顯係依原物之數量按其應有部分比例分配，當不足採。原告所提甲案，參酌其起訴及辯論意旨等狀，應已斟酌共有人之利害關係，共有物之性質、價格及利用效益等，洵屬有據，而應以第二次鑑價報告甲案之金額為找補。
⒋按被告廖三和於訴狀主張：依鈞院柳營簡易庭98年度營調字
第30號調解筆錄，證明上揭404地號土地係作為伊所有之403、402之1及401地號土地作為通往公路之用，故不應以袋地視之，並認其有如袋地般之價值貶損。惟依據臺灣高等法院臺南分院100年度上易字第226號民事判決之事實及理由之六之（一），...，即將如附圖所示乙1、乙2部分，分配由訴外人廖金子（已歿，由被上訴人廖王玉霞、廖志祥、廖志中、廖志聰、廖淑幸為繼承人）取得，為兩造所不爭執，並經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄為憑。並於六之（二），依上開判例及實務見解，上訴人廖庭緯等11人自得繼續占有各該房屋所坐落之土地，尚非無權占有上開土地。。...，及七、綜上所述，上訴人廖三和主張上訴人廖庭緯等11人為無權占有人，基於所有物返還請求權，請求被上訴人廖王玉霞、廖志祥、廖志中、廖淑幸及廖志聰應如附圖所示乙1部分，面積42.54平方公尺之建物拆除，將土地返還上訴人廖三和及其他共有人全體。...。為無理由而不應准許。據此被告廖三和主張：剛剛原告所提及的100年度上易字第226號只是提及404之1地號土地，沒有提及404地號，顯有違誤。另該404地號土地既有附圖所示甲、乙1房屋合法有權占有。則被告廖三和陳稱原告土地並非袋地，應以第一次估價結果作為找補比較適當，亦有未洽。又末按，若鄰地已有房屋合法有權占有，仍須考量與鄰地合併使用效益，則同上揭段404之1地號土地係被告廖三和所有，亦應與甲案之丁與乙案之乙合併納入估價。惟此，恐與共有物分割之原物分割之立法意旨相違，並依土地分割改算地價原則，亦無與鄰地合併使用效益之規定。
⒌按原告依國有財產法第49條第3項規定申購臺南市○○區○
○段○○○○號國有土地乙案，係依鈞院101年度訴字第163號民事判決前，該國有財產南區分署臺南辦事處函復鈞院得否取得該398地號國有土地之處理方式申請，惟仍遭其註銷，亦曾聲請承租而遭駁回。據此，被告指稱原告無法取得該398號國有土地，顯然曲解該回函，恐有誤會。至其他取得方式例如調整地形乙節，已不可行，另其他建議方式，亦有可議，蓋最好之申請方式已註銷。次以被告既已會同鈞院勘驗現場，則該分割共有土地上之地上物權屬以臻明確，原告所提甲案分割方式，始能達到土地利用價值，被告泛言地上物不知為何人所有，其所言前後不一，甚難採信。末按被告廖三和辯稱若伊依甲案或乙案分得之土地若為袋地，應另行以新方案為分割，並主張應由預留通路，但依廖三和所提出之示意圖，其寬度6米，二線選一，由兩造持分共有，誠被告不知該397地號土地僅寬度17米，若各自兩條通路則為12米，況若為寬度6米已為可供建築基地，何需再做為通路，再酌以該397地號土地之廖寬儀所興建之合法建物，仍須依法保留40％之法定空地，值此，被告主張之預留通路示意圖，顯不可行。且廖三和提出前揭主張已符合民事訴訟法第196條，有礙訴訟之終結，法院應予駁回。
⒍按鈞院柳營普通庭100年度營訴字第2號請求拆屋還地事件之
原告係本件被告廖三和，其請求拆除坐落臺南市○○段○○○○號如附圖五編號乙1部分建物即訴外人廖金子全體繼承人之房屋被駁回，並上訴第二審，亦於臺灣高等法院臺南分院100年度上易字第226號民事判決經上訴駁回。非如被告廖三和所述其提起訴訟要拆除原告所述之房屋，係原告自己上訴不拆除，才導致原告無法使用404地號，其曾找原告協商拆除的問題，但是原告仍然不同意之情形。蓋404地號土地上如附圖五編號乙1部分建物係訴外人廖金子之全體繼承人之合法房屋，而甲部分建物則為訴外人廖清標之全體繼承人之合法房屋，要非本件原、被告所能主張拆除。至被告廖三和於今年6月間請求原告與其協商拆除房屋，因伊已告知非其本人所能作主，應須徵得該房屋有處分權人全體之同意始可，惟被告廖三和竟以此謊言蒙蔽鈞院，誠屬不該。
⒎次依「確認勘估標的時，應至現場勘察下列事項：一、確認
勘估標的之基本資料及權利狀態。二、調查勘估標的及比較標的之使用現況。三、確認影響價格之各項資料。四、作成紀錄及攝製必要之照片或影像檔。」不動產估價技術規則第13條第1項定有明文。另依該規則第三章估價方法共計：1.比較法、2.收益法、3.成本法共3種。其中該成本法之土地開發分析法即該規則第70條，係根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。惟按分割方案甲案中甲、乙地號，及乙案中丙、丁地號等四筆土地於分割後，應係無道路通行或建築使用。於此情形則不適用土地開發分析法，當係無訛。是鈞院所查詢土地登記謄本，原告應可從404地號土地進出，故原告分得土地應非袋地，恐有誤會？因該404地號土地上既有訴外人廖金子全體繼承人之合法乙1部分建物及廖清標全體繼承人之合法甲部分建物，則原告經由該404地號土地如何通往道路，於此情況，應係民法第787條第1項前段：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，」即袋地無異。
⒏按「不動產估價之作業程序、方法及估價時應遵行事項等技
術規則，由中央主管機關定之。」、「本規則依不動產估價師法第19條第1項規定訂定之。」不動產估價師法第19條第1項及不動產估價技術規則(下稱本規則)第1條分別定有明文。另有關正常價格、限定價格、特定價格、價格日期、勘察日期、勘估標的、比較標的、同一供需圈、近鄰地區、類似地區、一般因素、區域因素、個別因素、最有效使用之用詞定義詳見本規則第2條。經查：
⑴歐亞不動產估價師事務所於106年7月26日所為第三次估價報
告書（下稱第三次鑑價報告）之四、價格種類及估價條件：價格種類：正常價格，惟廖寬儀之全體繼承人所分得之土地，既有訴外人廖寬儀所有台南市侯伯區後壁寮32之5號建物坐落其上，誠應以不動產合併為目的之限定價格估之，並依中華民國不動產估價師公會全國聯合會第2號公報「敘述式不動產估價報告書範本」(下稱第2號公報)之參之五之(二)勘估價的為已有建物之最有效分析為之，始為適法；估價條件：……，（四)其無論依分割方案甲案或乙案分得甲地或丁地，均可經由前揭403地號土地及404地號土地進出道路。
……；原告所分得之甲地或丁地可由其所有403地號土地及404地號土地通往道路之前提下。……。惟原告所分得之甲地或丁地依其使用現況並無可通往道路之基地內通路(私設通路)可供建築使用。若依該估價條件之價格種類則為特定價格，蓋其已基於特定條件即未來性或不確定性之一所形成之價值，並非正常價格，則第三次鑑價報告實應予更正重估，要無疑義。
⑵又查，第三次鑑價報告參、價格形成之主要因素分析之一、
一般因素分析，僅就經濟因素分析，並未論及政府為符合居住正義、抑制房地投機炒作地盡其利、地利共享所施行之房地合一所得稅制及提高地價稅、房屋稅等持有稅之政策因素，亦違第2號公報規定，顯有疏漏，誠屬有據。另三、區域因素分析之㈠區域描述亦僅就後壁區描述，若認後壁區與東山區、白河區係同一供需圈，則並未將比較標的之白河區、東山區之區域因素納入考量(描述），應非無瑕疵。
⑶再查，第三次鑑價報告肆、價格評估之⑴比較標的條件分析
(37頁)所選定之比較標的三係坐落於白河區，依法與後壁區並非同一供需圈，另比較標的一、二之價格日期分別為103年10月及104年8月，與價格日期106年10月相距3年，難謂無違實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者之規定。另之㈡土地開發分析法評估過程之6、總銷售金額之⑴類似地區預售價格分析之比較標的一至三，係坐落於東山區或白河區，依法均非同一供需圈，再酌以近鄰地區並無類此透天別墅住宅之推案，則以此為建築規劃似非最有效使用，D、銷售價格結論之⑵……每戶土地面積為97.01㎡係以廖寬儀全體繼承人所分得土地面積291.04㎡3而得，惟該臨路比準地〔甲案丙地號〕面積為291.04㎡，面臨10公尺寬街道、地形呈不規則形及寬13.4M、最大深19.5M，其中二戶基地面積最多亦僅87㎡，故其土地開發分析法略嫌率斷，有另行重行檢討之必要，並不足採，當係無訛。
⑷末查：無臨路比準地價格評估過程之㈠之2之⑴之比較標的
四至六，除價格日期分別為101年11月、102年1月、103年8月外，其使用分區為鄉村區乙種建築用地，係非都市土地，其使用管制，應依區域計劃法之非都市土地使用管用規則，與勘估價的其使用分區為住宅區，係都市土地，其使用管制，應依都市計畫法，顯有不同，除非同一供需圈外，並有違與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者之規定，誠屬有據。
⑸據上論結，第三次鑑價報告並未依法適用影響不動產價格因
素及原則和不動產價格之評估方法與運用要領即不動產估價技術規則之規定，顯有違誤，應予撤銷並重估，以符法符，望請鈞院鑒核，如蒙惠准，不勝感禱！㈤並聲明：
⒈被告廖茂坤等8人，應就被繼承人廖寬儀所有系爭土地，權利範圍均為1/3為繼承登記。
⒉被告廖茂坤等8人於辦理該繼承登記後，與原告及其餘共有人即被告合併分割共有之系爭土地。
⒊附圖二編號甲所示土地分歸原告取得。
⒋附圖二編號乙所示土地分歸被告廖永群、廖行一、廖行貫、
廖行至、廖文彬、廖文豪、廖忠耿各按應有部分1/5、1/15、1/15、1/15、1/10、1/10及2/5比例保持共有。
⒌附圖二編號丙所示土地，分歸被告廖茂坤等8人維持公同共有。
⒍附圖二編號丁所示土地，分歸被告廖三和取得。
三、被告則以：㈠被告廖桂雀、廖茂坤、廖溪順部分：
⒈臺灣高等法院臺南分院88年度重上字第3號分割到103年才分
割，被繼承人廖寬儀已死多年，你們才分割，竟然把廖寬儀的土地五馬分屍，太殘忍了。把廖寬儀的土地在多年前就霸佔去了80/100，只剩下20/100還要搶，別這樣死沒良心，他們那些人都在那裡搶那80/100的土地。廖寬儀的土地地面上都有合法建築物，祖先在這塊土地上住了好幾代，就按地面上有合法建築物這樣分割別動它了。中間有三層樓的合法建築物，右邊有合法建築物的小工廠跟倉庫，就按照原狀，因為50年前要蓋小工廠，要政府許可，還有門牌號，臺南縣○○鄉○○村00號的門牌，這也是50年前的合法建築，還有左邊的豬舍建築，已有60年了，這也是合法建築。
⒉關於廖三和跟原告他們倆已經霸佔廖寬儀的土地80/100，他
們東方有大馬路，西邊也有大馬路。廖寬儀不必催倉庫給他們做馬路了，霸佔80/100應滿意了吧，為何來侵占我們的豬舍，叫我們要拆豬舍開路給他們走，真是豈有此理。他們那塊土地是廖三和的父親即訴外人廖清標給我爺爺廖添侵占的。右邊工廠旁邊開了條小路，被告廖忠耿的父親即訴外人廖福興沒路可走，叫我父親開條小路讓他們出入。廖忠耿死沒良心，竟然利用我父親廖寬儀往生了，他父親廖福興也死亡了，竟然來侵占我們的倉庫，法院應叫他們把倉庫還給我們，叫廖三和把豬舍還給我們，保持原有地面上的合法建築，跟祖先住了好幾代的原有土地。
⒊系爭土地是曾祖父廖業買的，廖業生兩個兒子，長子廖添，
次子廖清標。廖清標為了侵占這塊土地，跟隔壁廖永群等7人的祖先一起侵占，把爺爺30多歲就搞死了，奶奶只有20多歲。一個可憐寡婦要養6個孤兒，土地被侵占了都不知道，侵占到四合院要繳房屋稅才不能侵占，父親廖寬儀，當年只有5歲，不知土地被侵占了。等我爸爸廖寬儀30多歲時，廖清標的兒子把廖金子的財產全部侵占，然後廖金國、廖三和又跟隔壁廖永群等7人的祖先合起來侵占。到臺南法院告了20多年，單那些提告費用跟律師費用當年可以去臺北縣買間高樓大廈了，爸爸傷心過度死亡了，我得拿著錢，聘請蘇精哲律師提告，也要繳送費用，因為莫名其妙，法院說要拍賣，還要繳律師費用，還要去後壁農會還88年所貸50萬元，才保住了爸爸廖寬儀的遺產，我們保得這麼辛苦，也要到臺南地方法院買，也要去後壁農會還貸款50萬，也要繳遺產稅，也要繳房屋稅，也要繳地價稅，當然有權利繼承。廖添及廖清標均為廖業之子，他們倆兄弟的財產就各半，廖添是我們的祖先，所以我們應分得廖添的部分，我不同意原告及被告廖三和的分割方案，我曾祖父的財產不該給原告及其他被告霸佔。我的分割方案是將三筆土地分割如附圖四所示，編號甲部分由廖添之子廖寬儀之全體繼承人即被告廖茂坤等8人所共同繼承，編號乙部分由廖清標之子廖金國（其繼承人即原告、訴外人廖家雄、廖明珠、廖婉廷）、廖金子（其繼承人即廖王玉霞、廖志祥、廖志中、廖淑華）、廖三和所共同繼承，且當中應開闢3米寬道路供子孫使用，被告廖永群等7人因非廖業子孫，自不得分配系爭土地。又系爭土地是在鄉下地方，在田園旁邊，沒有地價稅，又不是靠近火車站，不需要估價。
⒋廖寬儀活著的時候，你們都不分割，廖寬儀往生多年了，費
用由廖正宏去負責，因為我們分割費用10萬元在88年就付完了，我們也贊成分割等語置辯。
㈡被告廖忠耿則以：系爭土地於伊上一代即已與其他共有人談
妥如何分割，但因不懂法律，所以未至地政機關為分割登記，僅於系爭土地上如附圖一點號1至2所示位置設有之圍牆以資分隔，上並已建有如附圖一編號M至U所示等建物，而該部分土地以往即為袋地，平日係經由南側同段393地號土地進出，伊僅願照系爭土地上現在使用之現狀分割，因伊所分配土地為袋地，價值較低，其自不願因本件分割找補他人金錢，至於其他共有人因分配價值較高之靠路邊土地，所應找補伊金錢之多寡，伊並不在意，但伊祖先原先於系爭土地上所占有使用土地之面積不能變更等語置辯。
㈢被告廖三和則以：
⒈兩造共有系爭土地其所有權應有部分經換算為實際面積後，
分別為原告297.1平方公尺，被告廖三和297.1平方公尺，被告廖茂坤等8人公同共有445.64平方公尺，被告廖永群等7人分別共有297.1平方公尺，伊與原告及被告廖茂坤等8人之應有部分已超過系爭土地所有權二分之一，且同意分割系爭土地，是敬請賜准合併分割。
⒉為此伊提出如附圖三所示乙案之分割方案，其中由原告分得
如附圖三編號丁部分，面積297.1平方公尺；被告廖三和分得編號乙部分，面積亦為297.1平方公尺；被告廖茂坤等8人分得編號甲部分，面積為445.64平方公尺，並維持公同共有；被告廖永群等7人分得編號丙部分，面積為297.1平方公尺，並由廖永群取得5分之1，廖行一、廖行貫、廖行至各取得15分之1，廖文彬、廖文豪各取得10分之1，廖忠耿取得5分之2，其中編號甲與乙西側之分界線係以被告廖茂坤等8人所共有，坐落系爭土地上同段157建號建物即門牌號碼為臺南市○○區○○里00○0號房屋（下稱32之5號房屋）北面外牆牆面往北平行1公尺為界。而乙案係將各共有人依照其持分面積分割，採取工整的分割線，因系爭土地上除32之5號房子有登記及狀況較好，有保留必要外，其餘的建物都已經非常老舊，且非經共有人同意後所占有使用，並無保留必要，至於各共有人依據應有部分比例所分得之土地面積，是否有價值不同部分，伊同意鑑價後找補。
⒊原告主張之甲案分割方案，其編號甲、丙、丁部分土地呈不
規則形，且面積與兩造共有人應有部分換算面積差異頗大，其補償價額亦甚鉅，總計價差為2,294,238元，甚而被告廖永群等7人亦不曾表示其願多分得74.76平方公尺之面積而補償他共有人，故甲案分割方案應不可採。而伊所提出之乙案，各共有人取得之土地均呈規則狀，面積與其應有部分換算之面積相符，且補償價額僅226,471元，故應較無爭議，是乙案分割方案應較可採用。
⒋另兩造就系爭共有土地所呈分割方案甲、乙兩案，經鈞院囑
託歐亞不動產估價師聯合事務所以上揭甲、乙二分割方案中分得之甲、乙地或丙、丁地均屬袋地為前提為鑑定，惟經伊憶及於98年間曾就與系爭土地相鄰之同段403、404地號土地向鈞院柳營簡易庭提起分割共有物訴訟時，該案被告即本件原告（當時姓名為廖庭緯，於101年12月3日改名）及訴外人丁麗卿及廖婉廷，該案件經於法院調解成立，由廖三和分得404-1地號土地應有部分全部，原告等3名被告分得403地號土地，應有部分各1/3，而404地號土地則由伊與原告、丁麗卿及廖婉廷維持共有，應有部分各為為1/2、1/6、1/6、1/6。該訴訟中兩造同意就上開404地號土地維持分別共有，係為將該404地號土地供作原告與丁麗卿及廖婉廷等三人所有
403、402-1、402-2、401地號土地通行至西側公路之用（現上揭4筆土地已為原告所單獨所有），則原告於本件分割共有物訴訟中就系爭土地甲案及乙案所分得之土地，既均可通過同段403、404地號土地連接系爭土地西側公路，自不應以袋地視之，並不得認其有如袋地般之價值貶損。
⒌另依據坐落臺南市○○區○○段380、380-2、381、397、39
8、399、400、401、402、402-2、403、404、404-1、398-3地號之空照圖，可知本案所爭執之397、399、400等三筆地號，均由周圍之403、402、398、380、401、402-2、381、380-2等地號，以及398-3、393、1026、1036等地號通行至道路，並非以397地號通行至道路。而臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地原本亦為兩造所共有，但經鈞院101年度訴字第163號裁判分割，其中402及380地號土地均歸原告所有。是以，縱如原告所提出之甲案分割方案原告分得甲地號，或如被告所提出乙分割方案原告分得丁地號，原告均得均經由其自有之403、402及380地號土地通行至道路，無不能通行之情發生。更況且，原告曾於鈞院101年度訴字第163號分割共有物案中表示：「系爭土地A部分西側與其所有之同地段403號土地相鄰，且系爭土地A部分北側上有原告自行鋪設之3.5米柏油路，供原告與相鄰之上揭同段403號土地通行使用20餘年」等語，益證原告均得均經由其自有之403地號、402地號、380地號而通行至道路，並無不能通行之情發生。再者，甲案中乙地號，及乙案中丙地號土地現今都是經由398-3、393、1026、1036等地號通行至道路，亦可從401、402-2、381、380-2等地號通行至道路，並非以397地號而通行至道路，要非因分割而形成袋地。是以，分割方案甲案中甲、乙地號，及乙案中丙、丁地號等土地於分割後並未造成無道路可供通行之情事，原告主張「未臨接道路用地，將無法指定建築線，恐造成日後無法建築使用」顯已誤導鈞院之認知，以致第二次估價報告顯有錯誤，並不可採。⒍財政部國有財產署南區分署臺南辦事處104年8月17日回文，
雖註銷原告提出之申購案，但說明三也提供原告諸如標售、調整地形等四種其他解決方案，並非否定原告取得398地號土地之可能。更況目前398地號土地仍為國產署所有，但從空照圖可以看出398地號土地都是做為道路使用，而且已經行之有年，無法再做其他使用。是以原告以無法申購398號土地為由主張分割方案將形成袋地，顯然曲解國有財產署之回函，更罔顧國有財產署建議之標售等其他取得方式，原告主張毫無可採。
⒎退步言之，倘若本件分割後將產生袋地（假設語氣，被告否
認），法院應於分割方法中預留通行方式，以兼顧各取得部分之裏地通路問題，方符合公平、經濟原則。更況倘若因法院分割而形成袋地，一方面分得袋地之共有人，已因袋地價格較低而取得更多之土地（或減少給付補償金），另一方面又可依民法第789條第2項之規定而取得無須支付償金的通行權，獲得雙益。質言之，原告之主張乃假借袋地之名而取得較多土地（或減少給付補償金），之後又以袋地之權利而要求通行，解除袋地之限制。對於本案之共有人而言，形同無法預測之雙重侵害，顯非妥適之分割方法。是若原告主張有理由（假設語氣，被告否認），則目前所提之甲案、乙案均非妥當之分割方法，從而第二次鑑價報告更不得作為分割之依據，否則將造成其他共有人雙重損害，更遺留袋地通行權之紛爭，顯非公平、經濟之分割方法。
⒏系爭土地上所存在之地上物，並非原告所建，原告是否為權
利人，是否有權占用，已有疑義。縱使該地上物目前為原告占有使用中，但原告既非所有權人，且為無權占用，即無從以地上物之分布為界線而作為分割甲案之依據。再者，系爭土地上之地上物多數未依建築法規興建，亦未辦理保存登記且年代已相當久遠，老舊不堪而無經濟價值，甚至有許多是荒廢、堆放雜物之緒寮或倉庫，根本無保留價值，鈞院於衡量分割方案時，自不受其地上物存在事實之拘束。更況原告也一再在書狀表示：『末按A(磚木造倉庫）已殘破不堪，T(磚木造平房）及U(石棉瓦造倉庫）均為老舊廢棄之違章地上物』、『至於L(磚造豬舍）及點號1至2(磚造圍牆）均為老舊廢棄之地上物，並無使用上之經濟價值』，並且兩造於104年5月15日勘驗測量筆錄亦記載：「地上物大部分為飼養牲畜之豬舍、牛棚、或養雞、擺放農具之用」，益證系爭土地上之地上物多數並無經濟價值，反而減損土地利用價值，應予以拆除。原告所提出之甲案分割方案以地上物之分布做為界線，導致分割後之地界形成不規則狀，反而不利於土地之整體開發與利用，顯見該地上物並不足以作為分割方案之依據。更甚者，歐亞不動產估價師聯合事務所提出之估價報告都是以「素地」進行價值評估，而排除地上物之影響。是以，倘若分割方案以地上物之分布為分割依據，顯與估價報告之立論相違背，更將導致土地價值被高估，影響當事人之權益甚鉅。是以，系爭土地上之地上物並未辦理保存登記，且所有權人未明，僅原告或部分被告自稱為其佔有使用，但未能證明合法之占用依據，顯見並無保留之經濟效益。因此，鈞院所定之分割方案並不需要受地上物分布之限制，從而原告所提甲案分割方案並非最佳之分割方案。
⒐對於系爭土地中甲案及乙案分割方案中，原告所分得之土地
是否為袋地一事，於106年6月29日庭訊時，經鈞院提示空照圖、臺南市○○區○○段401、402、402之1、403、404、404之1地號土地之第一類土地登記謄本曉諭兩造詳加說明及辯論，可以確定分割方案甲案或乙案原告分得甲地或丁地，均可經由403地號土地及404地號土地進出道路，並非袋地。是以，歐亞不動產估價師聯合事務所於105年12月29日出具第二次鑑價報告，應不可採。據此該鑑定人所為第三次鑑價報告，因係依鈞院106年6月29日南院崑民壬104年度訴字第77號函辦理，僅就分割方案甲案及乙案中被告廖永群等7人所分得乙地或丙地為袋地而為估價基礎，自屬可採，原告要求撤銷第三次鑑價報告云云，自無可採。
⒑末以，若照原告所提出分割方案甲案之規劃，原告分得之甲
地中仍存有被告廖三和所有如附圖一編號L之建物，仍不免發生分割後之土地上存有第三人地上物之困境。是以，既然屈就地上物現況仍不免發生地上物所有權與土地所有權不一之困境，不如以土地利用價值為優先考量，不用屈就地上物現況。原告所提出之甲案分割方案以地上物之分布做為界線，導致分割後之地界形成不規則狀，反而不利於土地之整體開發與利用，顯見該地上物並不足以作為分割方案之依據。按照分割方案乙案之規劃，分割後土地方正，地形完整，不會產生畸零地或不規則之地形，有助於土地利用與開發，各共有人日後要興建房屋或重新開發都較為容易，財產價值顯然高於分割方案甲案。更甚者，歐亞事務所提出之估價報告都是以「素地」進行價值評估，而排除地上物之影響。是以，倘若分割方案以地上物之分布為分割依據，顯與估價報告之立論相違背，更將導致土地價值被高估，影響當事人之權益甚矩。
⒒並聲明：
⑴被告廖茂坤等8人，應就被繼承人廖寬儀所有坐落系爭土地，權利範圍均為3分之1之土地辦理繼承登記。
⑵兩造共有坐落系爭土地准予合併分割，並由原告分得如附圖
三所示丁部分，面積：297.1平方公尺土地；被告廖三和分得如附圖三所示乙部分，面積：297.1平方公尺土地；被告廖茂坤等8人分得附圖三所示甲部分，面積：445.64平方公尺土地，應有部分為公同共有；被告廖永群等7人分得如附圖二所示丙部分，面積：297.1平方公尺土地，應有部分為廖永群取得5分之1，廖行一、廖行貫、廖行至各取得15分之1，廖文彬、廖文豪各取得10分之1，廖忠耿取得5分之2。
⑶兩造應受（提供）補償之金額詳如附表三所載。
㈣其餘被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠按法院裁判分割共有物，性質上為共有人間應有部分之交換
，自屬處分行為，以各共有人之處分權存在為前提，故提起分割共有物之訴，參與分割之當事人以全體共有人為限，而各共有人之應有部分應以土地登記簿上所記載者為準。倘共有人中有於分割前死亡者，其繼承人因繼承，固於登記前已取得不動產物權，惟非經登記不得處分其物權，則在辦畢繼承登記前，其繼承人仍不得以共有人身分參與共有物之分割，但為求訴訟經濟起見，可許原告就請求繼承登記及分割共有物之訴合併提起，即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記，並請求該繼承人於辦理繼承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之不動產，此有最高法院69年台上字第1012號判例、88年度台上字第1138號、89年度台上字第1842號、91年度台上字第832號判決意旨及最高法院70年度第2次民事庭會議決議可資參照。經查，原告主張系爭土地原共有人廖寬儀已於91年3月17日死亡，其就系爭土地所遺應有部分各1/3之所有權，應由被告廖茂坤等8人所共同繼承等情，業據原告提出被繼承人廖寬儀之繼承系統表、除戶戶籍謄本、及其全體繼承人之戶籍謄本為證（見本院營調字卷第20頁至第29頁），且為被告所不爭執，本院審酌卷內證據，應認前揭事實為真正。從而，原告請求被告廖茂坤等8人應就被繼承人廖寬儀對系爭土地應有部分各1/3辦理繼承登記，再為系爭土地之分割，為有理由，爰判決如主文第1項所示。
㈡至被告廖桂雀、廖茂坤、廖溪順雖辯稱：系爭土地係曾祖父
所購買，後由長子廖添，次子廖清標各繼承系爭土地之一半，其父廖寬儀為廖添之子孫，原告與被告廖三和則分別為廖清標之子孫，是本件應由被告廖茂坤等8人分得系爭土地之一半，由原告及被告廖三和等廖清標之子孫分得系爭土地之一半，而被告廖永群等7人既非廖業子孫，即不得分割系爭土地云云。然其三人所辯被繼承人廖寬儀對系爭土地應有一半之應有部分，而被告廖永群等7人並非系爭土地之共有人一節，已為原告及其他被告所否認。且不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第758條、第759條之1第1項已分別定有明文，則系爭土地係由兩造所共有，各共有人之應有部分如附表一所示一情，有原告提出系爭土地登記第一類謄本在卷可按，被告廖桂雀、廖茂坤、廖溪順既未提出任何證明被告廖永群等7人取得系爭土地應有部分有何無效或得撤銷之情事，是揆諸前揭法條之規定，自應認兩造共有系爭土地之應有部分應如附表一所示，被告廖桂雀、廖茂坤、廖溪順等三人前揭所辯，自不可採。
㈢次按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項業已分別明訂。查本件原告主張系爭土地共有3筆，均為兩造所共有，應有部分均如附表一所示一情，已如前述。又兩造間就系爭土地並未定有不分割之契約，且系爭土地之地目為建，土地使用分區均屬「住宅區」，亦無因物之使用目的不能分割或不得合併分割之情形等情，則據原告提出系爭土地登記第一類謄本、臺南市後壁區公所都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書為憑，自堪信以為真，是揆諸首揭條文之規定，原告訴請法院裁判合併分割，本院自應准許。
㈣再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配餘個共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。復按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。又依民法第824條第2項、第3項規定為裁判分割共有物之方法有三：㈠以原物分配於各共有人。㈡變賣共有物以價金分配於各共有人。㈢以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以價金補償之。是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途，有最高法院94年度台上字第1768號判決意旨可資參照。經查：
⒈本件兩造共有之系爭土地中，397地號土地西側臨無名鄉道
，該地上由北往南依序有如附圖一編號A、B（門牌號碼為臺南市後壁區後壁寮32之5號）、C（門牌號碼為同區後壁寮33號之儀成粉碎加工廠）及T、U等建物，其所有人及地上物結構各如附圖一後附表所示；而同段400地號土地北側如附圖一編號D、E部分，據被告廖三和稱係其所有門號32號三合院房屋左側廂房，與該土地上如附圖一編號F、L部分之1樓磚造平房均為其所有，該地上其他如附圖一編號G至K所示之1樓磚造平房則均為原告所有，其中如附圖一編號F、H間界線係以兩屋之共同壁為界，各建物之所有人及其結構則各如附圖一後附表所示，據原告所稱，其現於該地所使用之房屋均係經由其所有同段403、402地號土地通往東側無名巷道進出，被告廖三和則稱其該部分建物均係經由共有之同段397地號土地進○○○鄉道○○○段○○○○號土地上，現由東向西分別有如附圖一編號M至S所示之1樓磚造平房，其所有人及結構各如附圖一後附表所示，據被告廖忠耿所述分別做為豬舍、豬舍、房屋、房屋、牛棚、豬舍使用，顯僅偶爾養雞及進出使用，由南側土地進出道路等情，業據原告提出同段157建號建物登記第二類謄本、台南縣白河地政事務所、建物測量成果圖、系爭土地空照圖、403地號土地登記第二類謄本及現場照片為證，並經本院依職權向臺南市○○地0000000段000地號土地公務用謄本、臺南市政府稅務局新營分局調得臺南市後壁區後壁寮32號、32之5號、33號房屋課稅明細表後查核無訛，且依原告聲請至現場勘驗屬實，復著有勘驗筆錄附卷可稽，尚囑託臺南市歸仁地政事務所繪製如附圖一所示之土地複丈成果圖在卷。
⒉至被告廖三和事後雖辯稱：原告所占有使用系爭土地上如附
圖一後附表所示之建物，是否為原告所有均有疑問云云，然經本院依職權向臺南市政府稅務局調閱臺南市後壁區32號房屋之房屋課稅資料之結果，該房屋之課稅義務人為廖清標（即原告之祖父、被告廖三和之父，見本院卷㈢第185頁），則如附圖一編號D、G部分建物為32號房屋之一部分，與之相連F、H建物及其旁編號I之廁所分別為被告廖三和及原告所有，應非無據。另依據原告所提出本院柳營簡易庭100年度營訴字第2號民事判決之內容，其內被告廖三和曾主張本件如附圖一編號J部分建物北側位於同段404之1地號土地部分（亦即該判決書內所載戊部分建物），係原告之父「廖金國興建，由廖金國之配偶廖蔡鸞所居住占用（廖蔡鸞已歿，由被告廖庭緯〈即本件原告〉、廖家雄、廖明珠、廖艷珠、廖婉廷為繼承人並由渠等與被告丁麗卿、賴美儒等人直接或間接占用）」，亦可知如附圖一編號J建物確為原告所有，其旁編號K之雨棚亦屬原告所有無誤，是被告廖三和辯稱前揭建物是否為原告所有均有疑問云云，並不可採。則系爭土地並無因法令規定或依物之使用目的不能分割，已如前述，又該土地面積甚廣，雖有共有人興建建物於其上並占有使用中，但原物分割並無困難，且對大部分共有人均屬有利，則依前揭民法第824條第1項第2款規定及前揭最高法院之判決意旨，應認原告及被告廖三和、廖忠耿、廖桂雀、廖茂坤、廖溪順等人主張以將系爭土地原物分割之方式為共有物分割，自屬有據。
⒊而本件系爭土地上現有如附圖一所示建物，且分別為附圖一
後附表所載共有人所有一情，已如前述。若依原告所主張如附圖二所示之甲案分割方案分割系爭土地，則除被告廖茂坤等8人所有如附圖一編號A所示已廢棄堆滿雜物之磚造倉庫、被告廖忠耿所有編號T、U一樓磚造平房各一小角、被告廖三和所有編號L之磚造豬舍、被告廖永群等7人所共有編號M2部分於系爭土地分割後，有拆除之必要，各共有人可依現況使用現有大部分建物，無須因拆除建物而受有支付拆除費用或修復部分拆除建物等費用之損害，亦符合被告廖茂坤、廖溪順、廖桂雀、廖忠耿所希望保留被繼承人廖寬儀、被告廖永群等7人現於系爭土地上建物之要求。
⒋至被告廖三和雖陳稱：系爭土地上如附圖一所示之建物，大
部分均未辦理保存登記，老舊不堪無經濟價值，不應為保留前揭建物而以甲案之方式分割系爭土地，導致分割後地界形成不規則狀，而不利土地開發、利用，而應採其所主張，按各共有人應有部分比例分得土地面積，且各土地形狀完整之如附圖三所示乙案之分割方案等語。然查：
⑴系爭土地因有部分土地未直接臨路之緣故，導致無論係依原
告主張之甲案或被告廖三和之乙案為分割，各共有人所分得土地每平方公尺之價格均有差異一節，為兩造所不爭，且可由歐亞不動產估價師事務所第一次至第三次鑑價報告所為評估結果知其梗概，是若以各共有人應有部分比例換算應取得土地面積而分割如乙案所示，則因被告廖三和及被告廖茂坤等8人分得如附圖三編號乙、甲所示土地均直接臨接馬路而價值較高之故，對於其他分得無法直接臨路土地之共有人而言，即非公平。
⑵又系爭土地上如附圖一所示各建物，除編號B所示之房屋曾
辦理所有權登記，其餘建物均係未曾辦理保存登記一情，雖為兩造所自承。惟未辦理保存登記建物僅係處分時無法受有相關登記制度之保障，並非無其經濟價值存在，而前揭建物雖大部分年代已久，但除小部分已廢棄外，大部分仍由各共有人占有使用，僅使用之頻率較低而已，顯非被告廖三和所稱已無任何經濟價值。
⑶且若依乙案方式分割系爭土地之結果，除如採用甲案時亦應
拆除如附圖一編號A、T、U、L所示之建物外，如附圖一編號
F、I、G、H、Q、R、S建物均需拆除，其中編號F、I、G、H、Q等建物均係攔腰拆除，勢必造成前揭建物之所有人需額外支出拆除房屋及修復房屋之費用，衍生日後共有人爭執之根源，更況該分割方式，已為大部分共有人即原告、被告廖茂坤、廖溪順、廖桂雀、廖忠耿所反對，顯並非妥適。
⑷而原告所主張甲案分割方案，雖因囿於保留系爭土地上大部
分現有建物之故，導致被告廖三和所分得如附圖二編號丁所示之土地形狀並不規則，而影響該土地日後整體開發、利用及價值。惟兩造所提出分割方案經送歐亞不動產估價師聯合事務所鑑價之結果，該事務所已就前揭情形列入考量後計算出各共有人就各分割方案所分得土地價值，並就不足或超出應有部分價值部分，詳列找補金額，是被告廖三和縱因分得如附圖二即甲案編號丁所示形狀不規則之土地，因其仍因共有人相互找補金錢，損害已受有填補，是被告廖三和所主張乙案之分割方案，並不足採。
⒌另被告廖桂雀、廖茂坤、廖溪順雖陳稱：應將系爭土地分割
如附圖四所示，由被告廖茂坤等8人分得系爭土地南側1/2土地，被告廖三和、原告及訴外人廖家雄、廖明珠、廖婉廷（即被繼承人廖金國之繼承人）、廖王玉霞、廖志祥、廖志中、廖淑華（即被繼承人廖金子之繼承人）分得系爭土地北側1/2土地，並於南、北兩土地間保留3米寬之道路供其曾祖父廖業之子孫行走云云。然訴外人廖家雄、廖明珠、廖婉廷、廖王玉霞、廖志祥、廖志中、廖淑華均非系爭土地之共有人，當無基於共有人之身分原物分割取得系爭土地之資格；另被告廖永群等7人為系爭土地之共有人，於系爭土地上亦有建物，原即得就系爭土地為原物分割以單獨取得土地，但被告廖桂雀、廖茂坤、廖溪順卻將其7人摒除於本件共有物分割之外，且不願找補其7人之損失，顯亦非公平；況依被告廖桂雀等3人所提出如附圖四所示之分割方案，將導致系爭土地上東西向中軸線內之房屋均需拆除，將使各建物所有人受有損害，且其分割方案已為其他共有人所反對，亦無足採。
⒍雖原告主張稱：無論依如附圖二所示甲案或附圖三所示乙案
之分割方式，其所分得之編號甲或丁之土地，及被告廖永群等7人所分得編號乙或丙之土地均係袋地，系爭土地若因分割需找補費用，應依第二次鑑價報告以前開編號甲或丁、乙或丙之土地為袋地為前提所算定之金額為之云云。經查：
⑴然所謂袋地，依據民法第787條第1項就袋地通行權所為之規
定，可知係稱與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用之土地而言。而本件甲案及乙案中被告廖永群等7人所分得編號乙或丙之土地，因四周均未臨路，且東側所臨被告廖永群等7人所共有之同段401、402之2地號土地，均因自南側綿延至東側之同段398之3地號國有土地所阻擋，無法與東側道路連接，係為袋地一情，為兩造所不爭，應堪認定。又原告於甲案或乙案所分得編號甲及編號丁之土地，其四周雖未直接臨路，該土地與北側由原告1人所有之同段403地號土地相鄰，而403地號土地於98年6月8日經共有人即被告廖三和向本院聲請與同段404地號土地合併分割時，原告為使其所分得403地號土地得以通行至道路，遂提議保留同段404地號北側寬約6米土地由全體共有人維持共有，以供403地號土地通往道路之用，事後403、404地號土地之全體共有人即以前揭條件成立調解，由被告廖三和分得現404之1地號、由原告及訴外人丁麗卿、廖婉廷分得現403地號土地並維持共有，且由原告與被告廖三和、訴外人丁麗卿、廖婉廷分得404地號土地並維持共有等情，業據本院依聲請調閱被告廖三和所辯98年度營調字第30號分割共有物事件全卷後查證屬實，可知被告廖三和所述，原告因本件分割共有物事件所分得甲案或乙案之編號甲或丁之土地，均可經原告所有之403地號土地及404地號土地通往道路，並非袋地，即非無據。
⑵原告雖陳稱：404地號土地上現有訴外人陳金子之繼承人所
有如附圖五編號乙1所示之建物及被繼承人廖清標子孫所共有如附圖五編號甲所示之建物，而該乙1建物經被告廖三和起訴請求拆除之結果，業已敗訴定讞，且確認該建物係有合法占有使用404地號土地之權源，無須拆除，是403地號土地實際上仍無法經由404地號土地通往道路而為通常之使用等情，雖據其提出本院柳營簡易庭100年度營訴字第2號、臺灣高等法院臺南分院100年度上易字第226號民事判決及現場照片為證（見本院卷㈤第269頁至第289頁）。但所謂不能為通常之使用，應依該土地附近使用情形以觀，而本件觀諸被告廖三和所提出系爭土地於105年6月29日之空照圖（見本院卷㈤第152頁）及原告所提出404地號土地之現場照片（見本院卷㈤第287頁），可知該部分土地多為鄉下建築，房屋錯落其中，多係由其旁小巷進出道路，而同段404地號土地上雖有如附圖五編號乙1及甲之建物，惟其北側仍留有約80至100公分寬之小巷可供人行走及機車通行，並無原告所述不能為通常使用之情形，且404地號土地於98年間與403地號土地合併分割時，係由原告提議將現404地號土地保留由全體共有人共有，以供其分得402、403地號土地得經由404地號土地通往道路使用，足見原告於404地號土地分割時，即知該土地上已有他人建物之情況，卻仍願以此方式通行，則其事後以404地號土地上有他人建物，致使403地號土地與公路無適宜聯絡，而不能為通常使用，並主張所分得系爭土地為袋地，顯已有違誠信，並不可採。
⑶從而，原告主張應以甲案及乙案中，編號甲、乙及編號丁、
丙係袋地為前提之第二次鑑價報告，計算兩造就系爭土地合併分割後找補金額，即無可採。被告廖三和所述，應以甲案及乙案中，僅以編號乙、丙為袋地為前提，就兩造合併分割系爭土地之第三次鑑價報告所計算各共有人應找補極受找補金額，即屬有據。
⒎原告雖又另稱：第三次鑑價報告所採鑑價分析因素、價格評
估之比價地、土地開發分析法均違反不動產估價技術規則之規定而不可採云云。惟本件觀諸前揭鑑價報告摘要七內，已載明係以勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，直接面臨道路之土地採用比較法及土地開發分析法等二種估價方法，無臨路（未臨路）之土地採用比較法為估價方法，分別進行選定各該比準地評估後，復以各該比準地價格為基礎，考量個別條件差異程度，進行調整、修正推估而得各筆土地之價格，據以計算差額找補，於該鑑價報告「參、價格形成之主要因素分析」、「肆、價格評估」中，亦已就其價格形成之各種因素、估價方法選定、評估過程、價格決定理由詳載其情形。而本件原告依甲案或乙案所分得之土地並非袋地，前已敘明；又本件係僅就系爭土地為分割，其估價自僅需就各共有人分得素地之價值計算找補金額，原即無須論及其上之建物，則原告以第三次鑑價報告內未論及建物部分相關政府政策及稅法，及未將甲案、乙案中其所分得之土地以袋地為前提而估價，有違相關規定，並不足採。再以原告雖稱第三次鑑價報告中之比價地，並未選擇時間最近且與勘估地同區之情況最相似土地為比價，所估得知金額並不足採云云，然原告就其所辯，並未舉證以實其說，實無法依原告前揭指摘，即認第三次鑑價報告不可採。另原告雖陳稱，第三次鑑價報告於以土地開發分析法鑑定被告廖寬儀等8人所分得臨路土地之價值時，誤將該土地依臨路寬僅可興建2戶透天型住宅之現況，已可興建3戶為計算，所評估之價值有重新檢討必要云云，然本件鑑價報告就臨路之勘估土地係採比較法及土地開發分析法各別為分析，再依各5成之比重計算出所評估之價值，非單一以土地開發分析法為分析，是其以土地開發分析法分析前開土地時，縱略有瑕疵，但就最後所估算之價格影響不大，其估算出之價格，仍應屬可採，而無重估之必要，而堪以為本件共有物分割各共有人找補金錢之依據。
⒏是本院審酌系爭土地之地形、位置、臨路情形、交通狀況、
使用現況、兩造應有部分比例、對分割方案之意願、各共有人分得土地之完整性、通行之便利性、經濟效用之發揮等情，及第三次鑑價報告就甲案之鑑價結果應屬合理等一切情狀，認系爭土地應依原告所主張如附圖二即甲案之分割方式分割，並由原告分得如附圖二甲所示，面積432.39平方公尺土地；由被告廖永群等7人分得如附圖二編號乙所示，面積為
371.86平方公尺土地，並依原應有部分維持分別共有；由被告廖茂坤等8人分得如附圖二編號丙所示，面積為291.04平方公尺之土地，並維持公同共有；由被告廖三和分得如附圖二編號丁所示，面積為241.64平方公尺土地；各共有人並依第三次鑑價報告甲案估價結果由原告、被告廖三和分別找補其餘被告如附表二所示之金額，對全體共有人最為公平合理，爰判決分割系爭不動產如主文第2、3項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查系爭土地因兩造無法自行協議分割，依前開說明，本件訴訟費用由兩造按如附表一所示其應有部分比例負擔，應較為適當，被告廖桂雀所辯應由原告負擔全部訴訟費用，並不足採，爰判決如主文第4項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造所提出其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 13 日
民事第二庭 法 官 劉秀君以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 16 日
書記官 盧昱蓁附表一：
┌──┬──────────┬───────┐│編號│共有人 │應有部分比例 │├──┼──────────┼───────┤│1 │原告廖正宏 │10/45 │├──┼──────────┼───────┤│2 │被告廖茂坤、曾靖碧、│1/3（公同共有 ││ │廖倩怡、廖淑芳、廖偉│）（訴訟費用就││ │涵、廖偉然、廖溪順、│公同共有之應有││ │廖桂雀 │部分比例連帶負││ │ │擔） │├──┼──────────┼───────┤│3 │被告廖三和 │10/45 │├──┼──────────┼───────┤│4 │被告廖行一 │2/135 │├──┼──────────┼───────┤│5 │被告廖行至 │2/135 │├──┼──────────┼───────┤│6 │被告廖文豪 │1/45 │├──┼──────────┼───────┤│7 │被告廖忠耿 │4/45 │├──┼──────────┼───────┤│8 │被告廖文彬 │1/45 │├──┼──────────┼───────┤│9 │被告廖行貫 │2/135 │├──┼──────────┼───────┤│10 │被告廖永群 │2/45 │└──┴──────────┴───────┘附表二：（新臺幣/元）┌──┬──────────┬────────┬───────┬────────┐│編號│ 應提供補償人│原告廖正宏 │被告廖三和 │應受補償金合計 ││ │應受補償人 │ │ │ │├──┼──────────┼────────┼───────┼────────┤│1 │被告廖茂坤、曾靖碧、│ 615,005 │ 25,224 │ 640,229 ││ │廖倩怡、廖淑芳、廖偉│ │ │ ││ │涵、廖偉然、廖溪順、│ │ │ ││ │廖桂雀等8人 │ │ │ ││ │（即被繼承人廖寬儀之│ │ │ ││ │全體繼承人） │ │ │ │├──┼──────────┼────────┼───────┼────────┤│2 │被告廖永群 │ 238,274 │ 9,772 │ 248,046 │├──┼──────────┼────────┼───────┼────────┤│3 │被告廖行一 │ 79,424 │ 3,258 │ 82,682 │├──┼──────────┼────────┼───────┼────────┤│4 │被告廖行貫 │ 79,424 │ 3,258 │ 82,682 │├──┼──────────┼────────┼───────┼────────┤│5 │被告廖行至 │ 79,424 │ 3,258 │ 82,682 │├──┼──────────┼────────┼───────┼────────┤│6 │被告廖文彬 │ 119,136 │ 4,887 │ 124,023 │├──┼──────────┼────────┼───────┼────────┤│7 │被告廖文豪 │ 119,136 │ 4,887 │ 124,023 │├──┼──────────┼────────┼───────┼────────┤│8 │被告廖忠耿 │ 476,545 │ 19,546 │ 496,091 │├──┴──────────┼────────┼───────┼────────┤│應提供補償金合計 │ 1,806,368 │ 74,090 │ 1,880,458 │└─────────────┴────────┴───────┴────────┘