臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第878號原 告 吳李冊訴訟代理人 賴鴻鳴律師
黃俊達律師陳妍蓁律師鄭淵基律師被 告 李柏松訴訟代理人 江信賢律師
鄭家豪律師蔡麗珠律師蘇榕芝律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國104年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬伍仟捌佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。原告主張其係坐落在臺南市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）之法定租賃權人，並為系爭土地上門牌號碼為臺南市○○區○○0000號未保存登記建物（下稱系爭建物）之公同共有人，依民法第425條之1及土地法第104條之規定，原告就系爭土地應有優先承買權存在，詎為被告所否認，本院民事執行處亦以民國104年4月1日南院崑103司執明字第82751號函認原告並無優先承買權（見補字卷第13頁），則原告就系爭土地有無優先承買權存在，即有不安之狀態，且此不安之狀態得以確認判決除去。依上開說明，原告提起本件確認訴訟，堪認有即受確認判決之法律上利益，其提起本件確認之訴，自無不合，合先敘明。
二、按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之。民法第828條第3項、第831條分別定有明文。次按公同共有人行使優先承買權，有修正前民法第828條第2項（修正後移列為第3項）規定之適用，自應經其他公同共有人之同意，始得為之（最高法院99年度台上字第1469號民事裁判要旨參照）。再按公同共有物之處分及權利之行使，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，而以公同共有之財產為訴訟標的者，其法律關係之性質既須合一確定，故非由公同共有人全體或得其他公同共有人全體之同意起訴或被訴，則於當事人之適格即有欠缺（最高法院41年度台上字第170號判例要旨、91年度台上字第1350號民事判決要旨參照）。原告起訴主張其為系爭建物公同共有人之一，業於起訴狀附具其他公同共有人之同意書（見補字卷第14頁、本院卷第104頁），並提出被繼承人李輕淵之繼承系統表、所有繼承人之戶籍謄本等件為證（見本院卷第76-89頁），經核原告提起本件訴訟已獲其他公同共有人之同意。至證人蔡李保固於104年10月5日本院審理時證述：「（法官問：
你是否曾簽立這份新的同意書？如是，是何人拿給你簽的？其內容你是否看過？如是，這份新的同意書要做何用途？）上面的手印是我蓋的，是我弟弟拿給我兒子拿回去讓我蓋的，說這是要讓我來法院，我也沒有問他為何要蓋新的同意書，我是信任我弟弟，他不會害我，我不知道新的同意書是要做什麼。」等語（見本院卷第100頁正、背面），證人蔡李保既然同意簽立該同意書，亦無推翻或撤銷該同意書之意思表示，自應認其並無不同意原告提起本件訴訟之意思，因此，原告提起本件訴訟，並無當事人適格欠缺之問題，堪可認定。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠系爭土地原為被繼承人李輕淵所有，後經被繼承人李輕淵讓
與訴外人李得勝，訴外人李得勝再讓與訴外人李國乾。系爭建物則為被繼承人李輕淵所興建，因該建物為原告家族之祖厝，被繼承人李輕淵曾交代所有繼承人須保留該建物作為李家子孫祭祀之用，不得讓與他人，亦不得分割。嗣被繼承人李輕淵過世後，系爭建物本應由原告、證人蔡李保及訴外人李得勝、周李枝花、洪李蓮、龍李時、李玉霞公同共有，詎料訴外人李得勝竟未經其他共有人同意，擅向臺南市政府稅務局辦理更改系爭建物之納稅義務人登記，然查系爭土地及系爭建物原既同為被繼承人李輕淵所有，且系爭土地經被繼承人李輕淵讓與他人業如上述，則系爭建物之共有人即原告、證人蔡李保及訴外人李得勝、周李枝花、洪李蓮、龍李時、李玉霞自依法得對訴外人李國乾就系爭土地主張法定租賃關係。
㈡按優先承買權，無論係依土地法第104條抑或民法第426條之
2之規定，學說均認其規範目的係為使土地所有權與土地用益權合一，以促進土地資源之最有效利用及房地所有權人同一之目的，實務見解亦認優先承買權係為充分發揮土地利用價值所訂立，從而倘房屋所有權人欲購買房屋坐落之土地時，似應從寬認定優先承買權之適用，以簡化房地之法律關係。今系爭建物之全部共有人與系爭土地之所有權人李國乾既成立法定租賃關係業如上述，則依上開見解，原告認本院應目的性擴張民法第425條之1及土地法第104條規定之適用，而認訴外人李國乾所有之系爭土地遭本院以103年度司執字第82751號清償債務事件強制執行（下稱系爭執行事件）時，系爭建物之全部共有人得對系爭土地主張優先承買權。況原告對系爭土地主張優先承買權時，亦須繳納與拍定人即本件被告相同之價金，且被告前已繳納之保證金亦可獲歸還，均無損於系爭執行事件之債權人或被告。為此依據土地法第104條及民法第426條之2規定之法律關係提起本件訴訟。
㈢並聲明：請求確認本院103年度司執字第82751號清償債務強制執行事件中，原告就系爭土地有優先承買權存在。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告辯稱系爭土地於46年間係登記於訴外人李得勝名下，
並不合於原告所主張之法定租賃關係之構成要件云云，據本院所查詢之地籍資料，系爭土地於重劃○○○區○○段北甲小段262-2地號，而訴外人李得勝似於46年即取得系爭土地，然查訴外人李得勝出生於45年，依上開資料，其取得系爭土地時年僅2歲，應無經濟能力，且據原告所知，系爭土地係被繼承人李輕淵向他人購買持分後借名登記於訴外人李得勝名下，系爭建物亦於訴外人李得勝1歲多時即建造完成，而系爭建物之原始納稅義務人為被繼承人李輕淵，倘系爭土地非被繼承人李輕淵所有，其並無權利在土地上起造系爭建物，由上足見系爭土地之原所有權人實為被繼承人李輕淵。
⒉證人蔡李保於104年10月5日本院審理時證稱系爭土地係被
繼承人李輕淵所購買，且證人蔡李保於被繼承人李輕淵過世時並未簽立任何同意由訴外人李得勝單獨繼承之約定書，亦即證人蔡李保並未同意系爭建物由訴外人李得勝單獨繼承並由其於91年1月間代證人為繼承登記之辦理，是系爭建物仍應由原告、證人蔡李保及訴外人李得勝、周李枝花、洪李蓮、龍李時、李玉霞所公同共有。至訴外人李得勝就系爭建物於辦理繼承移轉登記時所持之遺產分割協議書可能係偽造之情，因該情事迄今已逾偽造文書罪之追訴權時效10年，且原告與訴外人李得勝間為姊弟關係，是原告亦無意就此事提出刑事告訴。
二、被告則聲明請求駁回原告之訴，並以下列情詞置辯：㈠依臺南市佳里地政事務所104年6月26日所登記字第10400653
55號函所附資料，系爭土地於重劃前為臺南市○○區○○段○○○段00000地號，而訴外人李得勝係於46年10月19日以買賣為原因取得系爭土地，再於102年8月30日以買賣為原因移轉登記於訴外人李國乾名下，是以系爭土地原應為訴外人李得勝所有，原告指稱原係被繼承人李輕淵所有，顯不符實。
㈡原告認系爭建物係被繼承人李輕淵所建造，然按系爭建物既
為未保存登記建物，即應屬出資建造人所有，不得僅憑房屋稅籍證明書所載納稅義務人係被繼承人李輕淵，即認系爭建物為其所有，原告仍應依民事訴訟法第277條前段舉證以實其說。縱本院認被繼承人李輕淵為系爭建物之出資建造者，依臺南市政府稅務局佳里分局104年6月30日南市000000000000000號函所示，系爭建物之原始納稅義務人為被繼承人李輕淵，該建物所有權嗣於91年1月18日以繼承為原因移轉與訴外人李得勝，由該局同年10月13日南市稅佳房字第1042511485號函所示：「…本案房屋繼承移轉稅籍釐正係依遺產分割協議書所載遺產權利人辦理納稅義務人名義變更。」，亦見訴外人李得勝若無遺產分割協議書，其亦無法就未保存登記之系爭建物辦理稅籍移轉，足見訴外人李得勝確為系爭建物之所有人，而原告並非系爭建物之公同共有人。至證人蔡李保證述其並未簽立任何同意書同意由訴外人李得勝單獨繼承系爭建物等語，因證人蔡李保年齡已屆80歲，其部分記憶應有喪失，且該遺產分割協議書之簽立迄今已逾10年，證人蔡李保之證詞應未盡詳實。倘原告認該遺產分割協議書係訴外人李得勝所偽造，則依刑法第210條偽造文書罪之追訴權時效為20年，原告自得對訴外人李得勝提出告訴。
㈢綜上，系爭土地及系爭建物既原非同屬被繼承人李輕淵所有
，該二不動產間即無法定租賃關係，原告依土地法第104條向被告主張優先承買權，即無理由。
三、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執事項如下：
㈠兩造不爭執事項為：
⒈系爭土地及同段1043地號土地為訴外人李得勝所有，經訴
外人李國乾之債權人華南商業銀行股份有限公司向本院聲請強制執行，經本院以103年度司執字第82751號執行事件強制執行結果，於104年1月29日進入公告應買程序，嗣由被告於104年2月16日具狀以新臺幣（下同）2,664,000元聲請應買該拍賣標的物。
⒉系爭土地於重劃○○○區○○段北甲小段262-2地號，訴
外人李得勝於46年10月19日以買賣為原因取得系爭土地，復於102年8月30日以買賣為原因移轉登記於訴外人李國乾之名下。
⒊訴外人李國乾與李得勝於103年1月9日本院102年度司南調
字第275號請求回復所有權移轉登記事件調解成立，調解成立內容為：「一、相對人（按即李國乾）願將坐落台南市○○區○○段○○○○○○○號土地及1043地號土地於民國102年8月30日以買賣原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為聲請人（按即李得勝）所有。」⒋系爭建物之原納稅義務人為被繼承人李輕淵，於91年間以繼承為由移轉登記予訴外人李得勝。
㈡兩造爭執事項為：
⒈系爭土地是否為被繼承人李輕淵借名登記於訴外人李得勝
名下？⒉原告依民法第425條之1及土地法第104條規定主張有優先
承買權，是否有理由？
四、得心證之理由：㈠原告主張系爭土地為被繼承人李輕淵借名登記於訴外人李得勝名下等語，為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以
他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定或公序良俗者，應承認其法律效力，於其內部間仍應承認借名人為真正所有權人（最高法院99年度台上字第2448號判決要旨參照）；次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。原告主張系爭土地為被繼承人李輕淵借名登記於訴外人李得勝名下等語，因為被告所否認，揆諸上開說明，原告對上開有利於己之事實，自應舉證證明之。
⒉原告固聲請傳訊證人蔡李保證明系爭土地係被繼承人李輕
淵借名登記於訴外人李得勝名下（見本院卷第49頁），惟證人蔡李保於本院結證稱：「（法官問：你是否記得李輕淵死亡後，各繼承人是否曾經討論過系爭土地究竟是李輕淵所有，還是李得勝所有？）我不知道，那時候我已經嫁出來了。那塊土地應該是我嫁出來之後才買的。」等語（見本院卷第99頁），是證人蔡李保上開證言並無法證明系爭土地係被繼承人李輕淵借名登記於訴外人李得勝名下之事實。
⒊原告另主張系爭土地於重劃○○○區○○段北甲小段262-
2地號土地，而訴外人李得勝似於46年即取得系爭土地，然訴外人李得勝出生於45年，依上開資料，其取得系爭土地時年僅2歲，應無經濟能力，因此，系爭土地顯係被繼承人李輕淵向他人購買持分後借名登記於訴外人李得勝名下等語，惟查，依臺南市佳里地政事務所104年6月26日所登記字第1040065355號函所附資料（見本院卷第17-37頁），系爭土地於重劃前為臺南市○○區○○段○○○段00000地號，而訴外人李得勝係於46年10月19日以買賣為原因取得系爭土地，嗣於102年8月30日以買賣為原因移轉登記於訴外人李國乾名下，系爭土地未曾登記為被繼承人李輕淵所有，況即使系爭土地係被繼承人李輕淵所購買而登記訴外人李得勝名下，其原因亦可能為贈與等其他事由，若被繼承人李輕淵係基於借名登記而登記於訴外人李得勝名下，然迄其死亡前均未曾主張終止借名登記請求返還，要難逕認被繼承人李輕淵與訴外人李得勝間有借名登記契約存在。此外，原告復未舉證證明被繼承人李輕淵購買系爭土地借名登記於訴外人李得勝名下之相關事證，要難認原告此部分之主張為可採。
㈡原告另主張其依民法第425條之1、第426條之2及土地法第10
4條規定對系爭土地有優先承買權等語，亦為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典
權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判例意旨參照）。次按承租人代出租人出資建築房屋，既約明其房屋所有權仍屬於出租人，即與單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬於承租人之情形不同，自無土地法第104條第1項之適用（最高法院39年台上字第1313號判例要旨參照）。又於88年4月21日增訂民法第426條之2規定時，其立法意旨明示「為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第104條規定，增訂本條」，可知民法第426條之2租地建屋優先承買權之規定，係參照土地法第104條規定而增訂，則關於土地法第104條規定之解釋、判例及決議，應同可適用於民法第426條之2之規定。綜合上開說明，原告就系爭土地有無土地法第104條第1項、民法第425條之1、第426條之2第1項規定之優先承買權，首須審究系爭土地上之系爭建物是否為原告與證人蔡李保及訴外人李得勝、周李枝花、洪李蓮、龍李時、李玉霞所公同共有。
⒉原告主張系爭建物係被繼承人李輕淵所建造，然查，依臺
南市政府稅務局佳里分局104年6月30日南市000000000000000號函記載：系爭建物之原始納稅義務人為被繼承人李輕淵，該建物所有權嗣於91年1月18日以繼承為原因移轉與訴外人李得勝等語，有該函在卷可稽（見本院卷第38頁），另依該局同年10月13日南市稅佳房字第1042511485號函記載：本案房屋為未辦保存建物，申請人辦理繼承移轉申報時應檢附：1.遺產稅繳清證明書或免稅證明書影本。2.繼承系統表。3.遺產分割協議書影本…本案房屋繼承移轉稅籍釐正係依遺產分割協議書所載遺產權利人辦理納稅義務人名義變更等語，亦有該函存卷可查（見本院卷第113頁），依上開函文可知，訴外人李得勝應已向稅務機關提出遺產分割協議書，始得就未保存登記之系爭建物辦理稅籍移轉，足見訴外人李得勝確為系爭建物之所有人，因此，依上開函文之內容，堪認訴外人李得勝自91年1月18日起已單獨繼承取得系爭建物，原告則非系爭建物之公同共有人。
⒊證人蔡李保固於本院證稱：「（法官問：（提示本院卷第
38至40頁）你是否知道系爭土地上之建物即門牌號62-1號之建物曾於91年1月辦理繼承登記？你有無簽立同意書或約定由李得勝單獨繼承的約定書給李得勝去辦理單獨繼承登記？）我不識字，我不知道系爭土地上之建物辦理繼承登記的事情，我也沒有簽立任何同意書約定由李得勝單獨繼承的約定書…」等語（見本院卷第99頁背面），依其上開證述，證人蔡李保雖證稱其並未簽立任何同意書同意由訴外人李得勝單獨繼承系爭建物等語，然證人蔡李保亦證稱：「（法官問：你養父李輕淵何時死亡？其遺留的財產有哪些不動產、動產及存款或其他財產？）我不記得他是何時死亡，他死後有留下田園等財產，但我沒有去分，都是給我弟弟他們。祖厝沒有住後又蓋了新的房子，我都不知道，是後來我弟弟娶妻我回去才知道有蓋新房屋。」、「（法官問：李輕淵死後，各繼承人對於李輕淵的遺產，包括不動產、存款或其他財產，是否曾提出繼承系統表及各繼承人之印鑑證明去辦理繼承登記？如有，是何種遺產？向何機關或金融機構？）我及我妹妹應該都沒有提出要繼承，印象中得勝有一次載我去辦理一塊土地登記，好像是要登記他的名字，當時他說沒有我們去的話就沒有辦法辦理，當時我妹妹也有去，不然他平時也沒有要載我去做什麼。」、「（法官問：你們各繼承人間是否有約定如何分配李輕淵的遺產？如有，何時約定？有無書面契約？約定的內容大致為何？）沒有約定如何分配，當時男丁部分只有李得勝一人，我們姊妹都沒有說要分。」等語（見本院卷第98頁背面、第99頁），依證人蔡李保此部分證言，證人蔡李保對於被繼承人李輕淵之遺產並無繼承之意，均係配合訴外人李得勝之要求來辦理相關繼承之程序，否則證人蔡李保10餘年來均未要求使用系爭建物，亦未曾要求要以被繼承人李輕淵全體繼承人之名義辦理稅籍變更，因此，本院審酌證人蔡李保之上開證言，以及證人蔡李保年齡已屆80歲，且遺產分配距今已逾10年，亦未對系爭建物為任何民事權利主張或刑事告訴，堪認證人蔡李保證稱其未簽立任何同意書同意由訴外人李得勝單獨繼承系爭建物等語，與事實不相符合，應不可採為有利於原告之證據。⒋依上所述，訴外人李得勝自91年1月18日起單獨繼承取得
系爭建物，且原告非系爭建物之公同共有人等情，業經認定如上，則原告自不得依民法第425條之1、第426條之2及土地法第104條規定對系爭土地有優先承買權。
㈢綜上所述，原告主張其為系爭建物之共有人，而系爭土地及
系爭建物原同為被繼承人李輕淵所有，則系爭建物之公同共有人即原告、證人蔡李保及訴外人李得勝、周李枝花、洪李蓮、龍李時、李玉霞依法自得對訴外人李國乾就系爭土地主張法定租賃關係，並依土地法第104條第1項及民法第426條之2、第425條之1之規定，請求確認原告就系爭土地有優先承買權，核屬無據，從而，原告提起本件訴訟為無理由，應予駁回。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。本件訴訟費用為原告支出之第一審裁判費15,850元，依法應由敗訴之原告負擔，爰確定原告應負擔之訴訟費用額如主文第2項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 9 日
民事第二庭 法 官 張家瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 9 日
書記官 吳俊達