臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第819號原 告 杭家蔚被 告 蔡宗明
蔡志銘蔡瑞文郭蔡玉雪周明輝周明義黃豔子蔡壁宗蔡壁松蔡麗芳吳英花蔡顏村蔡華東蔡明光蔡美金蔡美枝蔡美智兼上十七人訴訟代理人 蔡壁其上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國105年1月12日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣伊於民國100年4月15日經由鈞院民事執行處拍賣購得坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），並於同年4月18日取得不動產移轉證明書，再於同年月22日向臺南市安南地政事務所登記取得系爭土地之所有權。然系爭土地上現為訴外人蔡𣮤於33年間所興建，門牌號碼為臺南市○○區○○街0段00巷00弄000號之未辦理保存登記建物（下稱系爭房屋）所占用，而蔡𣮤於78年7月15日死亡後，其全體繼承人已協議由男系子輩即訴外人蔡全泰及蔡續共同繼承，蔡全泰、蔡續於繼承後已分別於87年8月26日及94年4月27日死亡，系爭房屋之所有權現則由蔡全泰之繼承人即被告蔡壁宗、蔡壁松、蔡壁其、蔡麗芳、蔡宗明、蔡志銘、蔡瑞文、郭蔡玉雪、周明輝、周明義、黃豔子，及蔡續之繼承人即被告吳英花、蔡顏村、蔡華東、蔡明光、蔡美金、蔡美枝、蔡美智所繼承。經伊於100年間以被告公同共有之系爭房屋占用系爭土地係無權占有為由，於鈞院對被告提起拆屋還地之訴訟，請求被告應將系爭房屋拆除，並將所占用之系爭土地返還予伊所有，暨自100年4月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付伊新臺幣（下同）4,000元；經鈞院於102年5月9日以100年度訴字第1163號民事判決，以被告所公同共有之系爭房屋使用系爭土地符合民法第425條之1之規定，應認兩造於系爭房屋得使用之期限內，就系爭土地推定有租賃關係存在，系爭房屋占用系爭土地非無法律上原因，是伊依據民法物上請求權、所有物返還請求權及不當得利、侵權行為之法律關係，請求被告拆屋還地並無理由為由，駁回伊前揭訴訟（下稱前訴訟）確定。伊因而於102年6月21日向臺南市安南區公所調解委員會就給付租金事宜申請與被告調解，並曾假臺南市安南區城南里蔡和太里長辦公室居中協調，與被告達成協議由被告以系爭土地面積乘以每平方公尺之公告現值之金額向伊購買系爭土地，或由伊以每月1,200元之金額出租系爭土地予被告使用等兩方案。然被告自此議定日期後，卻置之不理，伊旋於102年10月2日以給付土地租金為由，向臺南市安南區公所調解委員會申請調解，被告經合法通知，卻對上開調解置若罔聞。而伊自100年4月22日向臺南市安南地政事務所就系爭土地完成土地移轉登記起，迄今計4年有餘，期間伊以上揭方式多次通知被告給付租金，被告均置之不理，顯已符合土地法第103條第1項第4款所為承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2年以上時，出租人得收回所出租建築房屋之基地之規定，伊為維權益，已以郵局存證信函及公示送達被告之方式，解除（應為終止）兩造間推定租賃關係。又被告自100年4月22日起迄今均未按協議給付伊每月1,200元之租金，卻仍使用伊所有之系爭土地受有利益等情，爰分別依民法所有權及不當得利法律關係之規定，求為判命：㈠被告應將系爭土地上之系爭房屋拆除，並將所占用之土地返還予伊。㈡被告應自100年4月22日起至返還系爭土地之日止，按月給付伊1,200元㈢伊願供擔保請准宣告假執行之判決等語。
二、被告則以：系爭房屋係伊祖先蔡𣮤所興建，至今已逾70年，遠在建築法及都市計畫法實施前，依法應視同合法之房屋，伊因繼承取得之所有權，自應受法律之保障，原告請求拆屋還地，自屬於法無據，且侵犯被告之物權。原告自鈞院拍賣取得系爭土地，惟並未取得系爭房屋之物權，經原告起訴請求拆屋還地，嗣經鈞院於前訴訟駁回原告之訴確定，伊並無支付租金之義務。兩造於102年間調解時，訴外人蔡和太雖居間協議由伊以每月1,200元向原告租用系爭土地，但兩造均未簽名，亦無共識，伊亦未曾收到所謂終止兩造租賃契約之存證信函等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，伊願供擔保，請准免予宣告假執行。
三、本件原告主張：其於100年4月15日經由本院民事執行處拍賣購得系爭土地，並於同年4月18日取得不動產移轉證明書，再於同年月22日向臺南市安南地政事務所登記取得系爭土地之所有權。系爭土地上現為訴外人蔡𣮤於33年間所興建之系爭房屋所占用，而蔡𣮤於78年7月15日死亡後，其全體繼承人已協議由男系子輩即訴外人蔡全泰及蔡續共同繼承，蔡全泰、蔡續於繼承後已分別於87年8月26日及94年4月27日死亡，系爭房屋之所有權現由蔡全泰之繼承人即被告蔡壁宗、蔡壁松、蔡壁其、蔡麗芳、蔡宗明、蔡志銘、蔡瑞文、郭蔡玉雪、周明輝、周明義、黃豔子，及蔡續之繼承人即被告吳英花、蔡顏村、蔡華東、蔡明光、蔡美金、蔡美枝、蔡美智所繼承。原告曾於100年間以被告公同共有之系爭房屋占用系爭土地係無權占有為由，於本院對被告提起拆屋還地之訴（即前訴訟），請求被告應將系爭房屋拆除，並將所占用系爭土地返還予伊所有，暨自100年4月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付其4,000元，經本院於102年5月9日以被告所公同共有之系爭房屋使用系爭土地符合民法第425條之1之規定，應認兩造於系爭房屋得使用之期限內，就系爭土地推定有租賃關係存在，系爭房屋占用系爭土地非無法律上原因，是原告依據民法物上請求權、所有物返還請求權及不當得利、侵權行為之法律關係，請求被告拆屋還地並無理由為由，駁回原告前訴訟後確定等情，業據原告提出系爭土地登記第二類謄本、本院不動產權利移轉證書、臺南市安南地政事務所土地所有權狀、土地複丈成果圖、訴外人蔡全泰、蔡續之繼承系統表、除戶戶籍謄本、被告最新戶籍謄本、證明書、前訴訟民事判決為證，並經本院依職權調閱前訴訟全卷後查證屬實，且為被告所不爭，應堪信為真正。
四、按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時，出租人不得收回，土地法第103條第4款定有明文。又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第1項、第2項亦已分別明訂。另「依88年4月21日公布增訂民法第425條之1規定前即已存在之法理，推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，被上訴人自應容忍系爭房屋之存在而默許繼續使用系爭土地，但應支付相當之代價，其法律關係當屬租賃性質。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，自得訴請法院裁判。而請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，無從為租金之給付，且上訴人使用系爭土地並非不當得利，故法院核定租金數額之判決，與依民法第四百四十二條請求調整租金之性質非完全盡同，自不限於核定之後始得請求，該判決兼寓確認之性質，而有溯及效力。被上訴人請求核定租金數額，並給付之，即屬有據。」，有最高法院102年度台上字第197號判決意旨可資參照。是土地及其土地上之房屋原同屬一人所有（「同屬一人」其意包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「房屋共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內），而僅將土地所有權讓與他人，致土地受讓人與讓與人間，因民法第425條之1之規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之情形，土地使用人即讓與人仍應支付相當之代價（亦即租金），若雙方就租金數額無法協議，應訴請法院裁判，惟在法院核定前，土地使用人因無從確定應給付租金數額，自無從給付土地受讓人租金，土地受讓人自亦無從以土地使用人已符合土地法第103條第4款積欠租金達2年以上之規定，終止租約並收回土地。
五、查本件原告主張其於前訴訟判決其所有系爭土地與被告所有之系爭房屋間有民法第425條之1所規定之推定租賃關係後，曾多次調解及由訴外人蔡和太協調買賣及給付租金事宜，但因與被告未達成協議，其即分別於102年10月25日、103年3月14日、103年5月19日、103年6月16日、103年7月17日寄發存證信函予被告或向法院聲請公示送達，以被告系爭房屋占用系爭土地未給付租金，依土地法第103條第4款之規定為由，解除（應為終止之誤）兩造間前揭推定租賃關係，而該存證信函及公示送達，已分別於102年10月26日、27日、28日、103年3月20日、6月26日、7月22日、7月24日送達於被告一節，雖據原告提出郵局存證信函用紙、中華郵政掛號郵件收件回執、國內掛號查詢網頁資料、本院103年度司聲字第162號、第164號民事裁定及確定證明書為證。然兩造既不爭執被告系爭房屋占有使用原告所有之系爭土地，係本於民法第425條之1所規定之推定租賃關係所為；尚於本院審理時自承兩造於原告取得系爭土地所有權後，至今均未就被告所有系爭房屋占用系爭土地所應給付原告之租金數額達成協議。而兩造間既未就被告系爭房屋占用系爭土地應給付原告之租金數額達成協議，是揆諸前揭法條及最高法院判決意旨，可知在原告未依民法第425條之1第2項之規定聲請法院核定租金數額或經兩造就租金數額達成協議前，被告實無從為租金之給付，亦即尚無給付原告租金之義務，且使用系爭土地係有法律上原因而非不當得利，則原告於此情形下，不依民法第425條之1第2項之規定，先行訴請法院核定被告應給付其之租金數額並同時訴請給付租金，即以被告有土地法第103條第4款積欠租金額達2年以上之情形，終止兩造租賃契約，自屬無據。而兩造間之租賃契約既未終止，被告系爭房屋占有使用原告系爭土地自有其法律上原因。從而，原告以民法所有權及不當得利法律關係之規定，請求被告應拆除系爭房屋後將所占用之系爭土地返還，且應自100年4月22日起至返還系爭土地之日止，按月給付1,200元之相當租金之不當得利，亦屬無據，不應允許。
六、綜上所述，被告就因系爭房屋占有使用系爭土地應付之租金數額並未與原告達成協議，亦未經法院核定數額，尚無給付原告租金之義務，原告依土地法第103條第4款之規定，以被告積欠土地租金達2年以上為由終止兩造租賃契約，自不生終止效力，則原告於兩造租賃契約尚存之情形下，以被告之系爭房屋無權占有系爭土地為由，依據民法所有權及不當得利法律關係之規定，請求被告拆除系爭房屋後將所占用之系爭土地返還，且應自100年4月22日起至返還系爭土地之日止，按月給付1,200元之相當租金之不當得利，均無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 19 日
民事第二庭 法 官 劉秀君以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 22 日
書記官 盧昱蓁