臺灣臺南地方法院民事判決 104年度重訴字第187號原 告 祭祀公業法人臺南市陳歲法定代理人 陳清琦訴訟代理人 陳貴德律師原 告 祭祀公業法人臺南市陳吾色法定代理人 陳宗義訴訟代理人 陳貴德律師原 告 祭祀公業法人臺南市陳必法定代理人 陳志仁訴訟代理人 陳貴德律師被 告 陳財居訴訟代理人 何建宏律師訴訟代理人 陳昱良律師上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國105年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於台南市○○區○○段○○○○○○○○號如附圖二複丈成果圖所示紅色斜線部分土地上之建物，即門牌為臺南市○○區○○村○○0鄰0○0號之磚造建物拆除，並將附表所示地號如複丈成果圖（一）紅色所示之E1、E2土地騰空返還原告祭祀公業法人臺南陳歲、祭祀公業法人臺南市陳吾色、祭祀公業法人臺南市陳必。
被告應自民國 104年1月1日起，至前項土地返還之日止按年給付原告祭祀公業法人臺南市陳歲、祭祀公業法人臺南市陳吾色、祭祀公業法人臺南市陳必等三法人新台幣壹佰貳拾柒萬肆千零肆拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十，其餘由原告負擔。
本判決勝訴部分，原告以新臺幣捌佰玖拾壹萬捌仟參佰零參元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣貳仟陸佰柒拾伍萬肆仟玖佰壹拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項但書第3款定有明文。本件原告原起訴請求：㈠被告應將坐落於附表所示土地上之建物拆除（面積、位置均以實測為準），並將附表所示地號上如複丈成果圖紅色所示之土地騰空返還原告祭祀公業法人臺南市陳歲、祭祀公業法人臺南市陳吾色、祭祀公業法人臺南市陳必。㈡被告應自民國（下同）104年1月 1日起，自前項土地返還之日止，按年給付原告祭祀公業法人臺南市陳歲、祭祀公業法人臺南陳吾色、祭祀公業法人臺南市陳必等三法人新臺幣（下同） 254,581元。嗣於本院104年8月13日言詞辯論期日當庭具狀將聲明更正為：㈠被告應將坐落於附表所示土地上之鐵皮屋、貨櫃屋拆除（面積、位置均以實測為準），並將附表所示地號如複丈成果圖（一）紅色所示之土地騰空返還原告祭祀公業法人臺南陳歲、祭祀公業法人臺南市陳吾色、祭祀公業法人臺南市陳必。㈡被告應自104年1月 1日起，自前項土地返還之日按年給付原告祭祀公業法人臺南市陳歲、祭祀公業法人臺南市陳吾色、祭祀公業法人臺南市陳必等三法人 1,274,043元，嗣又於105年4月20日具狀將聲明更正為：㈠被告應將坐落於附表所示土地上之鐵皮屋即門牌為臺南市○○區○○村○○0鄰0○ 0號之磚造建物拆除。並將附表所示地號如複丈成果圖（一）紅色所示之E1、E2土地騰空返還原告祭祀公業法人臺南陳清琦、祭祀公業法人臺南市陳宗義、祭祀公業法人臺南市陳志仁。被告應自民國104年1月 1日起，自前項土地返還之日按年給付原告祭祀公業法人臺南市陳歲、祭祀公業法人臺南市陳吾色、祭祀公業法人臺南市陳必等三法人1,274,043 元，核均屬擴張應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。
二、就租佃爭議之起訴部分；㈠出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉(鎮
、市、區 )公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證明。耕地三七五減租條例第26條定有明文。惟出租人既聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請）者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回，最高法院著有48年台上字第1362號判例在案。又遭鄉鎮（區）公所拒絕調解，自非調解不成立，與耕地三七五減租條例第26條第 1項所謂「調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處。」之要件不合，最高法院亦著有86年度台上字第1401號判決足參。
㈡被告抗辯略謂：兩造間關於起訴書所示附表土地之租賃應為
耕地租賃，自有耕地三七五減租條例之適用，而原告就本件租佃爭議並未經區公所耕地租佃委員會調解即逕行起訴，其起訴不符規定，應逕行駁回起訴。原告則主張；有關訴外人祭祀公業法人臺南市陳桂記與被告間之租佃爭議，經祭祀公業法人臺南市陳桂記向臺南市北門區公所耕地租佃委員會聲請調解，經該公所拒絕調解，並指示依土地法第122條之規定向臺南市地政局聲請調處。雖經祭祀公業法人臺南市陳桂記於104年3月30日以祭祀公業法人桂記字第10401號函，表示與被告間乃屬耕地三七五減租條例之爭議，並請調解，然北門區公所仍堅持並非耕地三七五減租條例之爭議，再次拒絕調解，此有北門區公所105.1.12所民人字第0000000000號函文可稽。足證原告確實聲請調解而為該公所拒絕調解。
㈢按耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕地租
約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，最高法院著有51年台上字第2629號判例可據。經核，原告前手祭祀公業法人臺南市陳桂記確曾於104年3月30日以祭祀公業法人桂記字第10401號函書具聲請書聲請該公所就兩造租佃爭議進行調解，該聲請書已釋明兩造之有關系爭租地爭議屬於耕地租賃，有耕地三七五減租條例之適用。惟經該所上開105.1.12所民人字第0000000000號函函覆本院謂；「本所依該祭祀公業提出最高法院100年度台上字第951號民事判決文(第3頁-各該耕地租賃，有減租條例適用)，於lOO年10月14日召開耕地租佃委員會進行調解;復於104年104年11月23日再依其申請協請鹽水區公所為祭祀公業台南市陳桂記辦理三七五耕地租佃調解事宜，惟鹽水區公所依據耕地三七減租條例第6條規定請求祭祀公業台南市陳桂記會同承租人，先行辦妥三七五耕地租約登記後再續行租佃調解。
㈣本件原告前因系爭耕地租佃之爭議，向台南市北門區公所耕
地租佃委員會申請調解，該所以原告申請租佃爭議調解，該所協請同市鹽水區公所為祭祀公業台南市陳桂記辦理三七五耕地租佃調解事宜，惟鹽水區公所依據耕地三七減租條例第6條規定請求祭祀公業台南市陳桂記會同承租人，先行辦妥三七五耕地租約登記後再續行租佃調解。按系爭耕地租賃既經最高法院確定判決認定有「耕地三七五減租條例之適用」，乃行政機關仍不依最高法院所為「有耕地三七五減租條例之適用」之認定，藉詞應「先行辦妥三七五耕地租約登記後再續行租佃調解」揆之上揭說明，應認
本件耕地租佃爭議已無調解之可能，被上訴人逕向原法院提起本件訴訟，自為法之所許。況查，即或遽認本案未經調解或調處，不予准許起訴，兩造間既已涉訟多年，顯也無法達成和諧之調解或調處，徒增紛爭而無實益，應認本件耕地租佃應已符合起訴要件。
乙、實體部分：
一、原告主張略以：㈠查附表所示土地之所有權人為原告祭祀公業法人臺南市陳歲
、祭祀公業法人臺南市陳吾色、祭祀公業法人臺南市陳必等三法人共有，此有土地登記謄本可稽；被告向訴外人祭祀公業法人臺南市陳桂記承租如附表所示紅色之土地（下稱系爭土地），約定用於養殖漁業，然其於民國（下同） 103年11、12月間將系爭土地部分改變用途，於現場整地、舖設碎石，搭建貨櫃屋，並將屋內裝潢得美侖美奐，亦有部分漁塭地變更用途，已違反耕地三七五減租條例第16條第 1項之規定，原訂之租約已失其效力，並已由祭祀公業法人臺南市0000000000000號催告被告應於104年 2月28曰前，將貨櫃屋移除，並將改變用途之漁塭地回復原狀，暨將承租之漁塭地返還所有權人即祭祀公業法人臺南市陳歲、陳吾色、陳必等三法人。
㈡被告與第三人祭祀公業法人臺南市陳桂記訂立之租約失其效
力後，仍繼續占有使用漁塭地，已屬無權占有，原告祭祀公業法人臺南市陳歲、陳吾色、陳必等三法人自得依民法第76
7 條之規定，請求被告將坐落於原承租土地上之建物拆除，並於騰空後，將原承租之土地返還。而被告無權占有土地，自始受有相當於租金之利益，致原告祭祀公業法人臺南市陳歲、陳吾色、陳必等三法人受有相當於租金之損失，自得依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告自104年1月 1曰起至上開土地返還之日止，按年返還或賠償相當於每年租金新臺幣（下同）1,274,043元之利益或損失。
⒈被告無權占有原告等人所有如附表所示之系爭土地，核其公
告現值25,480,867元，因其無權占有使用系爭土地，而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，而得依不當得利及侵權行為法律關係，請求被告自104年1月 1日起至系爭土地返還之日止，按年返還或賠償相當於每年租金之利益或損失。⒉系爭土地每平方公尺公告現值，除舊埕段577地號為300元外
，其餘各筆土地公告現值為500至889元之間，其土地之價值甚高，同時坐落於省道台十七線旁，且屬雲嘉南濱海風景區，附近有布袋觀光魚市、好美寮自然保護區、南鯤鯓代天府（大鯤園）、臺灣烏腳病醫療紀念館、井仔腳瓦盤鹽田、北門潟湖、東隆文化中心、七股鹽田、鹽山等景點，觀光產業發達，被告無權占有之土地，價值不菲。準此，原告以系爭土地之公告現值5%請求被告返還或賠償相當於租金之不當得利，將每年請求之金額為1,274,043元，應屬合理。
⒊被告與訴外人祭祀公業陳桂記間之租約，既有耕地三七五減
租條例之適用，則被告於系爭土地上擅自加蓋鐵皮屋、貨櫃屋之事實，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項之規定及上開判例意旨，被告顯有不自任耕作之情形，其與祭祀公業陳桂記間之租賃關係，無待終止，業已失其效力，從而，其繼續占有系爭土地，就系爭土地所有權人而言，已構成無權占有，原告等三人自得依民法第 767條之規定，請求被告將系爭土地上之建物拆除並騰空返還，暨請求返還或賠償相當於租金之利益，以維權益。
㈢有關訴外人祭祀公業法人臺南市陳桂記與被告間之租佃爭議
，經免祀公業法人臺南市陳桂記向臺南市北門區公所耕地租佃委員會聲請調解，經該公所拒絕調解，並指示依土地法第
122 條之規定向臺南市地政局聲請調處。雖經祭祀公業法人臺南市陳桂記於104年3月30日以祭祀公業法人桂記字第1040
1 號函，表示與被告間乃屬耕地三七五減租條例之爭議，並請調解，然北門區公所仍堅持並非耕地三七五減租條例之爭議，再次拒絕調解，此有上開函文可稽。
㈣被告向訴外人祭祀公業陳桂記（現已設立登記為祭祀公業法
人台南市陳桂記）承租系爭土地，而該租賃之關係，於祭祀公業陳桂記向鈞院起訴請求調整租金時，經鈞院96年度重訴字第 265號民事判決認定為不定期之租賃契約，被告不服，提起上訴，而由臺灣高等法院臺南分院99年度重上字第12號民事判決，將該部分廢棄，認定該租約係屬耕地租賃，自有耕地三七五減租條例之適用，並經最高法院台上字第 951號民事判決確定在案。
⒈佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，惟所謂農舍，乃以
便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目（64年台上字第 571號判例）；又耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂祖約無效之原因（70年台上字第4637號判例）；而耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其笑力，租賃關係因而歸於消滅而言（80年台再字第15號判例）。⒉被告與訴外人祭祀公業陳桂記間之租約，既有耕地三七五減
租條例之適用，則被告於系爭土地上擅自加蓋鐵皮屋、貨櫃屋之事實，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項之規定及上開判例意旨，被告顯有不自任耕作之情形，其與祭祀公業陳桂記間之租賃關係，無待終止，業已失其效力，從而，其繼續占有系爭土地，就系爭土地所有權人而言，已構成無權占有，原告等三人自得依民法第 767條之規定，請求被告將系爭土地上之建物拆除並騰空返還，暨請求返還或賠償相當於租金之利益。
㈤被告於承租之系爭土地上搭建貨櫃屋，配有冷氣室外機、熱
水器，內以木材裝潢、鋪設木地板，有廚房料理台：可謂精心設計規劃，顯非專供養殖看顧漁塭之用，被告搭建貨櫃屋之事實，已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，依同條二項之規定，其與祭祀公業法人臺南市陳桂記間之租佃契約已失效，堪予認定。經查：本件經鈞院於104年9月17日現場履勘，附圖一「B部分現有5座貨櫃屋座落，現狀為新屋，內部擺設裝潢，包括客廳、浴、廚、臥室，及外觀有冷氣、水塔、瓦斯等設備之事實，而該事實並未因被告臨訟，而將原有之擺設裝潢予以改變，或以舊報紙遮掩，或拆除設備等情，改變其非自任耕作之事實。從而，被告與祭祀公業法人臺南市陳桂記間之租佃關係，參諸上開最高法院判例意旨，因被告違反耕地三七五減租條例第十六條第項之規定，依同條第二項規定原訂租約已失效，洵堪認定。另鈞院於104年9月17日現場履勘，漁塭北側有鐵皮屋座落其上，外圍有水泥磚造之圍籬圈圍，鐵皮屋正東正門有一座圓形拱門，此有現場勘驗筆錄可稽，而該鐵皮屋顯非供漁塭使用，依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項之規定，被告與祭祀公業法人臺南市陳桂記間之租佃契約，已無效。而該無效，參諸上開最高法院103年度台上字第2580號、103年台上字第
437 號民事判決意旨，係指原訂租約全部無效、無待於當事人主張或法院宣告終止，當然向後失其效力、確定的不生效力，無從因出租人嗣後繼續收租，而更生效力，亦不因時間的經過而補正，而使原已無效之租約恢復其效力。從而，被告繼續占有系爭土地，自屬無正當法律權源，而構成無權占有。
㈥原告以所有權人之身份，依民法第 767條之規定，請求被告
返還系爭土地，及依民法第179條及第184條第 1項前段之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利及賠償損害金，而非基於租佃之法律關係為本件之請求，故被告抗辯應依耕地三七五減租條例第26條之規定，先經調解、調處，始得提起本件訴訟，顯有誤解，自非可採。
⒈系爭土地之租佃關係，係存在於被告與原第三人祭祀公業陳
桂記（現已登記為祭祀公業法人臺南市陳桂記）之間，此為臺灣高等法院99年度重上字第12號及最高法院 100年度台上字第 951號民事確定判決所認定之事實，兩造及鈞院均應受上開確定判決所認定事實之拘束，不得再為相反之主張或認定。準此，參諸最高行政法院56年判字第62號判例意旨：「耕地三七五減租條例第二十六條所規定調解調、實處之程序，必須當事人間有耕地租佃關係存在，其發生之租佃一、爭議，始由當地鄉鎮區公所耕地租佃委員會調解，調解不成立者再由縣市政府耕地租佃委員會調處。若當事人間根本無租佃關係存在，自無該條適用之餘地」。再者，最高法院 103年台上字第2117號民事判決意旨亦謂：「按耕地三七五減租條例第26條所謂出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議案件，經調解、調處，不得起訴，係指當事人間本於耕地租佃關係而發生之爭議案件而言。如當事人起訴主張無租賃關係存在，而本於其他之法律關係為訴訟標的，即無該條之適用。
」從而，被告抗辯本件應先經調解、調處，自非有理由。
⒉依最高法院48年台上字第1362號判例意旨：「田主以佃戶轉
租為由，聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，該會謂奉上級命令由轉租而生之糾紛，不屬於耕地三七五減租條例第二十六條之範圍，駁回其聲請者，則田主即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處，而予駁回」。準此，被告與祭祀公業法人臺南市陳桂記間之租佃爭議，既經北門區公所以非「耕地租佃」為由，拒絕祭祀公業法人臺南市陳桂記之調解聲請，依上開判例意旨，鈞院自不得以未經調解、調處為由，駁回原告之請求等語。
㈦並聲明：
⒈被告應將坐落於附表所示土地上之鐵皮屋拆除（面積、位置
均以實測為準），並將附表所示地號如複丈成果圖（一）紅色所示之土地騰空返還原告祭祀公業法人臺南陳歲、祭祀公業法人臺南市陳吾色、祭祀公業法人臺南市陳必。
⒉被告應自民國104年1月 1日起，自前項土地返還之日按年給
付原告祭祀公業法人臺南市陳歲、祭祀公業法人臺南市陳吾色、祭祀公業法人臺南市陳必等三法人1,274,043元。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒋訴訟程序費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠程序事項：
⒈按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地
法及其他法律之規定，耕地三七五減租條例第 1條定有明文。又耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項亦定有明文。所稱農地，參照同條第 2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內，故承租魚塭以供養魚之用，應屬耕地範圍（最高法院88年台上字第1號判例意旨、58年度台上字391號判決意旨參照）。又耕地三七減租條例第 5條所稱之租約期間不得少於六年，為強制規定，被上訴人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而上訴人不即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第1條適用民法第451條之規定，視為以不定期限繼續契約，雖其租佃期間可由兩造續訂，但依同條例第 5條規定不得少於六年（最高法院42年台上字第201號、47年台上字第156
8 號判例意旨參照）。查，本件被告向原告承租之系爭土地係用於養殖之魚塭，業經鈞院96年度重訴字第 265號返還土地案件審理時勘驗現場屬實，且被告向原告承租之土地使用分區均為一般農業區，亦有原告起訴狀證物一之土地登記謄本在卷可憑，原告亦自認出租起訴狀附表所示土地予被告係作為養殖漁業使用，則兩造間關於起訴書所示附表土地之租賃應為耕地租賃，自有耕地三七五減租條例之適用，亦為原告於起訴狀所自認。
⒉次按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地（
鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市 或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，復為耕地三七五減租條例第26條所明定。又所謂租佃爭議，係指出租人與承租人因租用耕地所發生之一切爭議而言，舉凡租期屆滿、違法轉租、積欠租金、增減租金、返還租賃物、應付違約金或損害金，以及租賃關係存否均屬之（最高法院58年度台上字391號、59年度台上字第279號判決意旨參照）。
且「本件上訴人雖依民法第 767條之規定，請求被上訴人返還所有物，但上訴人於原審起訴時已主張被上訴人承租系爭土地，並非主張無租賃關係，再上訴人認被上訴人違反租約變更用途及轉租他人，主張終止租約，被上訴人對之既有爭執，自屬租佃爭議，此與單純主張無租賃關係者有間（最高法院81年台再字第65號判決參照），上訴人此項主張並無可採」（臺灣高等法院臺中分院85年度上字第 414號裁判意旨參照）。
⒊本件原告祭祀公業法人臺南市陳歲、祭祀公業法人臺南市陳
吾色、祭祀公業法人臺南市陳必起訴主張兩造間之耕地租賃契約因被告將部分土地變更用途，於現場整地、鋪設碎石，搭建貨櫃屋；已違反耕地三七五減租條例第16條第 1項規定而失租約之效，被告應將承租之系爭土地騰空返還云云，為被告所否認，則兩造顯然就耕地租賃關係是否存續產生爭議，參酌上開判決意旨，應有耕地三七五減條例租第26條規定適用，應先經縣（市）政府耕地租佃委員會調解、調處始得起訴，原告未經調解、調處程序逕行提出本件訴訟，於法不合，應予駁回。
㈡實體事項：
⒈本件被告向原告承租系爭土地作養殖漁業使用，迄今並未變
更承租土地使用之目的及原貌，仍繼續從事魚類養殖工作，原告證物二之照片為被告於承租土地雜草蔓生處以鐵皮貨櫃堆置供收納漁具、飼料及看顧漁塭暫為休憩使用，並未居住於該地，自無悖於承租土地自任耕作之目的，原告主張依耕地三七減租條例第16條第 1項規定主張租約無效，請求收回系爭土地，尚無理由。
⒉按法院於判決理由中就訴訟標的以外之重要爭點，本於當事
人辯論之結果已為判斷時，除有足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得為任何相反之判斷或主張，始符民事訴訟上誠信原則，乃學說上所謂爭點效理論。本件原告前於鈞院96年度重訴字第 265號請求交還土地等事件一案，主張被告向祭祀公業陳桂記承租之本件系爭土地年租金自80年起應予調整，經鈞院判決被告所承租之土地租金自80年起調整為21,660元；自97年起調整為264,481元並應給付原告祭祀公業陳桂記335,651元，被告不服上訴，經臺灣高等法院臺南分院審理後，廢棄該原審不利於被告之判決，並駁回原告祭祀公業陳桂記在第一審之訴及假執行之聲請，其理由略以「被上訴人（即本件原告）雖主張系爭租賃契約係存在於上訴人與陳桂記祭祀公業之間，非存在於上訴人與土地所有人陳必祭祀公業等三人之間，無耕地三七五減租條例規定之適用云云，惟查：陳桂記祭祀公業與陳必祭祀公業等三人其設立住所均為『臺南縣學甲鎮中洲一五之一○號』，甚且陳必祭祀公業等三人之法定代理人，即為陳桂記祭祀公業之法定代理人，有被上訴人原審起訴狀附卷可憑，又被上訴人於原審之起訴狀亦陳稱：陳桂記大宗祠第一代祖先為陳桂記，其後代分三大房，分別為陳必、陳歲、陳吾色，……，因共同之祖先均為陳桂記，故後代或外人就有關之祖產均統稱為陳桂記大宗祠祖或陳桂記祭祀公業祖產等語，另參以被上訴人所提臺南縣北門鄉公所九十三年九月二日所民字第○○○○○○○○○○號、九十三年九月六日所民字第○○○○○○○○○○號函載稱：管理人陳義雄派下全員六十五人，陳石欽派下全員七十六人，陳益智派下全員三十一人等語，復依上述土地登記謄本觀之，陳必祭祀公業等三人之應有部分均為三分之一，審酌上情，應足認陳必祭祀公業等三人均係陳桂記祭祀公業之後代子孫。系爭租賃契約雖以陳桂記祭祀公業名義與原承租人蔡長祥、黃文秀、陳子仁、陳財居、吳國和簽訂，顯係得所有人陳必祭祀公業等三人之同意而為出租，仍屬合法有效成立。否則土地所有人以第三人為出租人而與承租人訂立租約，使其輕易規避耕地三七五減租條例之適用，當無以貫徹耕地三七五減租條例保護農地承租人之立法意旨。是以，被上訴人此部分之主張，洵不足採。」、「本件陳桂記祭祀公業請求調整租金及給付差額租金部分，依上開說明，係屬耕地租佃爭議，依耕地三七五減租條例第二十六條之規定，即應踐行調解調處程序始得起訴。被上訴人並不否認本件未經踐行調解調處程序，則被上訴人逕行提起此部分訴訟，起訴係不合程式。」（參見原告提出證物 8號判決書影本第10、11頁），該判決雖經原告及祭祀公業陳桂記表示不服而向最高法院聲明上訴，惟最高法院審理後仍以「該土地之所有權人即陳必等三祭祀公業，均係上訴人祭祀公業派下之後代子孫，各該租賃契約雖以上訴人之名義簽訂，顯已得陳必等三祭祀公業之同意，而合法有效成立，有減租條例之適用，經核自屬正當。又出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，非經調解、調處，不得起訴，減租條例第二十六條第二項定有明文。該條項所謂因耕地租佃發生爭議，係指因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言。本件上訴人既係主張其與被上訴人間就系爭土地各自有租賃契約關係存在，本於系爭承諾書之約定，及民法第四百四十二條、第二百二十七條之二第一項規定，請求調整租金及給付差額租金。原審認屬爭議事件，上訴人未踐行減租條例第二十六條第一項規定之調解及調處程序，即逕行起訴，於法不合，因而為上訴人不利之判決，經核於法洵無違誤。」等理由駁回原告等人之上訴，全案因而確定。參酌上開確定判決可知，除原告有證據足以推翻原確定判決判斷之情形外，不容原告以祭祀公業陳桂記為出租人而與被告訂立租約，輕易規避耕地三七五減租條例之適用。因之，兩造就系爭I土地確存有耕地租賃關係無誤。
⒊原告復引最高法院 103年度台上字第2117號判決及48年度台
上字第1362號判例意旨主張兩造無耕地租佃關係存在，自無耕地三七五減租條例第26條規定適用，且祭祀公業法人臺南市陳桂 記於104年 3月30日向北門區公所申請調解，經該公所以104年4月 8日函覆「貴法人申請本所耕地租佃委員會調解租賃契約，並非三七五耕地租佃契約，請依直轄市（縣）市不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法規定逕向臺南市政府地政局申請調處」，是縱認兩造有租佃關係，依最高法院57年度台上字第3259號判決意旨，其亦得逕行起訴。然，依原告提出之臺南市北門區公所函稿及民事聲請調解狀記載，原告及祭祀公業法人臺南市陳桂記於104年3月10日向臺南市北門區公所申請調解係主張兩造間之耕地租佃租金應自80年起應予調整，而臺南市北門區公所竟反於上揭最高法院判決關於兩造間耕地租佃應有耕地三七五減租條例規定適用之認定及耕地三七五減租條例第一條「按耕地之租佃，依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定」之明文規定，逕依土地法第 122條規定將原告之調解聲請檢送臺南市政府地政局，雖祭祀公業法人臺南市陳桂記循臺南市北門區公所上開函文所示意旨另於104年3月30曰以函文向臺南市政府地政局申請調解，其調解之本質仍屬「租金調整」，而非本件之「租佃關係無效」爭議，從而，原告就其起訴主張之兩造租佃關係無效之爭議，確實未依耕地三七五減租第26條規定於起訴前先踐行調解、調處程序，其起訴不合程式，應予駁回。
⒋依鈞院於104年9月17日履勘現場所製作之筆錄記載「一、現
場漁塭仍在經營中。二、附圖一『B部分』現有5座貨櫃屋坐落。現狀為新屋，目前屋內無人居住使用中。三、漁塭北側有鐵皮屋坐落其上，外圍有水泥磚造之圍籬圈圍，且年代已久。四、鐵皮屋正東正門有一座圓型拱門，現用途不明。」，按以貨櫃作為活動空間使用，取其移動便利性與裝設迅速性，經常作為臨時遮風避雨場所之用，被告未以一般建材搭建固定式地上物，足見被告並無以貨櫃屋作為實際居住之用。而冷氣室外機係為解決看顧漁塭期間短暫休憩時鐵皮貨櫃受陽光曝曬致悶熱難耐問題，但因電源難以申請，根本尚未使用，此外並無原告所謂客廳、浴、廚、臥室之情事，原告僅憑貨櫃屋外觀推論貨櫃屋係供被告居住使用，尚不足取。⒌又原告主張被告無權占有系爭土地，應依不當得利及侵權行
為法律關係請求被告自104年1月 1日起至返還土地之日止，按年給付其 127萬4043元，係以土地公告現值百分之五作為計算基礎。惟耕地地租不得超過地價百分之八，所稱地價指法定地價，而土地所有權人依土地法所申報之地價即為法定地價，土地法第110條、第148條有明文規定，此計收租金之規定，與不當得利損害賠償事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算賠償之標準，有臺灣高等法院臺南分院99年度重上字第12號判決意旨可資參照，故原告主張按土地公告現值作為計算不當得利或損害賠償基礎，應無理由等語。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告與祭祀公業法人臺南市陳桂記就起訴狀複丈成果圖紅色
所示之土地（其坐落位置、面積，詳起訴狀附表所示），存在耕地三七五租約之關係。
㈡被告於前開承租之土地上，搭建鐵皮屋及貨櫃屋。
㈢被告承租之土地，其所有權人為原告等三祭祀公業法人。
㈣祭祀公業法人臺南市陳桂記（登記為祭祀公業法人前之名稱
為「祭祀公業陳桂記」）依租賃契約關係，請求調整租金、給付差額租金部分，經臺灣高等法院臺南分院99年度重上字第12號民事判決及最高法院100年度台上字第951號民事判決在案。且系爭租賃關係有減租條例之適用，亦為最高法院100年度台上字第951號民事判決確認。
四、得心證之理由：原告之起訴既屬合法，則本件需審酌者為㈠被告有否違反租約而有承租人有不自任耕作情事。㈡如有前述情形，其請求之給付金額有否理由？㈠被告有否違反租約而有承租人有不自任耕作情事？
1.承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借予他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途。又所謂原訂租約無效，係指原訂租約全部無效、無待於當事人主張或法院宣告終止，當然向後失其效力、確定的不生效力，無從因事後之追認或類似行為而更生效力，亦不因時間的經過而補正。
2.原告主張系爭坐落於台南市○○區○○段○○○○○○○○號土地，兩造間有耕地租佃應有耕地三七五減租條例規定適用，為兩造所不爭。然被告在民國 103年11、12月間將系爭土地部分改變用途，於現場整地、舖設碎石，搭建貨櫃屋，並將屋內裝潢得美侖美奐，亦有部分漁塭地變更用途，已違反耕地三七五減租條例第16條第 1項之規定，原訂之租約已失其效力。被告則否認原告上開主張，辯稱；「本件被告向原告承租起訴狀附表所示土地作養殖漁業使用，迄今並未變更承租土地使用之目的及原貌，仍繼續從事魚類養殖工作，原告證物二之照片為被告於承租土地雜草蔓生處以鐵皮貨櫃堆置供收納漁具、飼料及看顧漁塭暫為休憩使用，並未居住坎於該地，自無悖於承租土地自任耕作之目的，原告主張依耕地三七五減租條例第16條第 1項規定主張租約無效、請求收回土地，顯無理由云云。
3.經查，系爭地上有鐵皮貨櫃堆置及建物一節，業據本院於104年9月17日履勘現場，當時現場如附圖一「B部分」有5座貨櫃屋坐落，現狀為新建，目前屋內無人居住使用中。魚塭北側有鐵皮屋坐落其上，外圍有水泥磚造之圍籬圈圈，且年代久遠。鐵皮屋正東正門有一座圓形拱門，現用途不明。參照本院96年重訴字第265號交還土地案件於98年7月20日對系爭土地現狀履勘現場，當時現場臺南市○○區○○村○○0鄰0○ 0號之磚造鐵皮屋為陳財居所有，中間為佛堂，右側為客廳及臥室，左側為廚房。並有原告所拍攝照片附卷佐證（見本院卷20頁至23頁、85頁至86頁），依該等相片顯示，上開磚造鐵皮屋顯有供為佛堂或寺廟使用，應非單純供收納漁具、飼料及看顧漁塭暫為休憩使用。至於堆疊之貨櫃屋，依其形式及裝備，更應非單純供收納漁具、飼料及看顧漁塭暫為休憩使用。按承租人在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍係以便利耕作而設，且確有必要者為限，最高法院85年台上字第2355號判決意旨足參。此亦可由被告於訴訟中搬離該等貨櫃屋可得佐證。足認承租人確有未自任耕作，原訂耕地租約於被告變更耕地使用斯時即全部無效並不待出租人主張。
㈡如有前述情形，其請求之給付金額有否理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179 條定有明文；又「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」有最高法院61年台上字第1695號判例可參。再按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條定有明文，而依土地法施行法25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指「法定地價」而言，又依土地法第 148條規定，土地所有權人依土地法所定「申報之地價」為法定地價，另土地法第 105條規定「第97條第 99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」是城市地方建築基地之租金，亦應以土地申報地價年息
10%為限。從而相當於租金損害之酌定，並非均以租約約定之租金數額為唯一標準，仍應斟酌該土地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用該土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
2.被告既因未自任耕作，原訂耕地租約於被告變更耕地使用，原定三七五減租租約全部無效，則其就系爭土地為無權占有，受有相當於租金之不當得利，原告因此受有損害。又被告迄今仍未返還土地，故原告依民事訴訟法第 246條之規定，提起給付及將來給付之訴，請求被告按月給付原告至拆除占用系爭土地之地上物並返還系爭土地之日止之不當得利，洵屬有據，並應予准許。所爭執者，原告主張相當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價年息10％計算，被告則抗辯此10％過高。
3.系爭土地之地目分別為農牧用地、水利用地、養殖用地、交通用地特定目的的事業用地、鹽業用地、屬一般農業區（見卷第13 -27頁之土地登記謄本），位於○○區○○號○路旁，交通尚屬便利，查系爭土地公告現值為 25,480,867.71元，有系爭土地登記謄本其上所載之申報地價及原告所呈附卷之「承租土地公告現值之計算書」（見104年營調字128號卷第48頁）可資為憑，土地公告現值為 25,480,867.71元並為兩造所不爭。爰審酌系爭土地之坐落位置、附近環境、經濟價值、被告使用系爭土地之情形以及兩造就不當得利金額之意見等一切因素，本院認為上訴人占用系爭土地所可獲得相當於租金之不當得利以系爭土地之地價年息5%計算為相當。即為被告應自民國 104年1月1日起至項土地返還之日按年給付原告祭祀公業法人臺南市陳歲、祭祀公業法人臺南市陳吾色、祭祀公業法人臺南市陳必等三法人新台幣1,274,043元（元以下四捨五入）。據此，原告就被告無權占用系爭土地所得請求給付之不當得利金額，為 1,274,043元，在此範圍，洵屬有據，應予准許。
五、又上開原告請求有理由部分，兩造陳明願供擔保分別聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。原告之請求超過上開部分為無理由，併予駁回。又其本訴既經駁回，假執行聲請失所附麗，併予駁回。
六、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 14 日
民事第一庭 法 官 何清池以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 14 日
書記官 莊月琴