臺灣臺南地方法院民事判決 104年度重訴字第119號原 告 王應雄訴訟代理人 黃勇雄律師複代理人 王家鈺律師被 告 曾景胤
曾景農曾綉貴受告知人 曾正義上列當事人間請求履行買賣契約事件，經本院於民國104年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。
原告起訴時原聲明請求：「被告曾景胤應於原告給付新臺幣（下同）15,440,967元之同時，將其所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號5筆土地（下稱系爭5筆土地）應有部分5分之1，辦理所有權移轉登記予原告，並將上開土地交付原告；被告曾景農應於原告給付15,440,967元之同時，將其所有系爭5筆土地應有部分5分之1，辦理所有權移轉登記予原告，並將上開土地交付原告；被告曾綉貴應於原告給付15,440,967元之同時，將其所有系爭5筆土地應有部分5分之1，辦理所有權移轉登記予原告，並將上開土地交付原告。」，嗣於民國104年8月6日具狀變更聲明為：
「被告曾景胤應於原告給付12,286,107元之同時，將其所有系爭土地應有部分5分之1，辦理所有權移轉登記予原告，並將上開土地交付原告；被告曾景農應於原告給付12,286,107元之同時，將其所有系爭5筆土地應有部分5分之1，辦理所有權移轉登記予原告，並將上開土地交付原告；被告曾綉貴應於原告給付12,286,107元之同時，將其所有系爭5筆土地應有部分5分之1，辦理所有權移轉登記予原告，並將上開土地交付原告。」，核其請求之基礎事實相同，且無礙於被告之攻擊防禦及訴訟終結，應予准許。
二、本件被告曾景胤經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告於103年7月1日向被告曾景胤、曾景農、曾綉貴及訴外人曾景徽（即曾約翰瓊絲）購買其等所有系爭5筆土地之應有部分各5分之1，約定買賣價金為63,097,200元（每坪單價36萬元），並簽立有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告並於當日交付訂金100萬元由被告曾景胤簽收，被告於簽約後卻不依系爭買賣契約第5條之約定，於103年7月16日提供系爭5筆土地證件資料辦理所有權移轉登記，屢經原告催告，被告仍不提供所需證件資料辦理所有權移轉登記予原告，原告已於104年1月12日、同年月26日寄發存證信函催告，惟被告仍拒不履行，原告爰依民法第348條第1項之規定，訴請被告依出賣人責任將系爭5筆土地應有部分各5分之1移轉並交付原告。又系爭5筆土地總面積合計579.41平方公尺，經換算計175.27坪，依系爭買賣契約書所載買賣價款63,097,200元，而買賣契約出賣人為被告3人及訴外人曾景徽合計四人，每人各可得15,774,300元，因訴外人曾景徽已與原告另案解決，故原告所交付之訂金100萬元應由被告3人均分，並自被告每人可得之上開金額扣抵，經扣抵後原告應再給付被告之價金各為15,440,967元，爰訴請被告3人於原告給付上開價金同時應將其等就系爭5筆土地之應有部分辦理所有權移轉登記予原告。
（二）系爭買賣契約是約定由原告向被告3人及訴外人曾景徽等4人購買其等就系爭5筆土地之應有部分各5分之1，原告主張契約僅存在於原告與被告3人及訴外人曾景徽間，買賣標的係其等4人之應有部分各5分之1，並不包含訴外人曾正義之應有部分5分之1，又系爭買賣契約第1條標示記載：上開五筆土地面積總計579.41平方公尺（即175.27坪）；第2條明定：價款議定63,097,200元（每坪單價36萬元），而被告3人僅各有應有部分5分之1，經計算結果，被告每人應得之買賣價金應係12,619,440元（63,097,200元÷1/5），又因簽約後，訴外人曾景徽之應有部分遭法院拍賣由原告向法院標買，並依法登記原告為系爭5筆土地之共有人，是曾景徽無權再依系爭買賣契約向原告請求給付買賣價金，是原告已交付之訂金100萬元應由被告3人平均取得，因此被告3人依系爭買賣契約可得知買賣尾款應為12,286,107元【每人應得買賣價金12,619,440元－（訂金1,000,000元÷3人），元以下四捨五入】，原告起訴狀計算被告應得之買賣尾款有錯誤，爰以104年8月6日準備書狀更正之。
（三）對被告抗辯之陳述：
1、被告曾景胤部分：系爭買賣契約之出賣人為被告曾景胤、曾景農、曾綉貴及訴外人曾景徽（即曾約翰瓊絲），103年7月10日簽約時因曾景徽（即曾約翰瓊絲）未於出賣人欄簽名，未能確定其是否完全同意系爭買賣契約內容，為促請代表收受訂金之被告曾景胤處理及分配訂金，故於系爭買賣契約特別條款第1項約定：「本件買賣出賣人應依土地法34條之1處理買賣事宜，即共有人中尚有未簽立本約之共有人，故本筆買賣買受人支付之簽約金由簽約人（即出賣人曾景胤保管，惟保管人應負保管之責不得擅自領取，伺未簽約共有人同意出售時，此保留款再依持分比例分配於出賣人）。」，系爭買賣契約與曾正義無關。又原告已依系爭買賣契約約定交付訂金100萬元予被告曾景胤，且曾景徽（即曾約翰瓊絲）亦於簽約翌日即103年7月11日親自至廖榮輝土地代書事務所，在系爭買賣契約出賣人欄補行簽章，亦即曾景徽（即曾約翰瓊絲）已依系爭買賣契約特別條款簽立系爭買賣契約，系爭買賣契約已可履行，無不能履行之情事，原告無違背兩造簽立之系爭買賣契約，被告曾景胤以存證信函通知原告未履行契約，撤銷買賣契約，顯與事實不符，原告否認之。原告亦不同意被告曾景胤主張撤銷或解除買賣契約，被告以存證信函撤銷買賣契約，依法無據，不生撤銷或解除之效力。被告曾景胤應將100萬元訂金交付系爭買賣契約出賣人，被告曾景胤片面將訂金100萬元向鈞院提存所辦理提存，為非依債之本旨之提存，依提存法第22條規定，屬無益之提存，兩造間系爭買賣關係並未消滅。
2、被告曾景農部分：①原告已依系爭買賣契約將訂金交付被告曾景胤，依約被告曾景農應向被告曾景胤索取。
②被告曾景農曲解系爭買賣契約特別條款內容而於104年1月
15日寄發永康鹽行郵局存證號碼4號存證信函，該特別條款所載之「共有人中尚有未簽立本約之共有人」係指「曾景徽（即曾約翰瓊絲）」而非「曾正義」。系爭買賣契約簽約者僅被告曾景胤、曾景農、曾綉貴及訴外人曾景徽（即曾約翰瓊絲）4人，並無曾正義，曾正義非系爭買賣契約當事人，就系爭買賣契約無權利義務，無權依系爭買賣契約特別條款主張分配訂金，且系爭買賣契約亦無不能履行之情事。
③廖榮輝係為兩造簽立系爭買賣契約之代書，其有通知被告
等人應提出辦理移轉登記所需資料，並於103年11月間召集兩造至其代書事務所，依系爭買賣契約第4條約定議定尾款付款方式，惟因被告要求提高買賣價金，致兩造就付款方式未達成共識，此係可歸責於被告違反系爭買賣契約第2條買賣總價金之約定，非可歸責於原告，原告並無違背系爭買賣契約第4條約定，被告曾景農主張系爭買賣契約已失效，應予作廢，顯依法無據且無理由。
3、被告曾綉貴部分：原告已依系爭買賣契約第4條約定給付訂金，且無違反系爭買賣契約或不為履行，系爭買賣契約並無不能履行之情事，曾正義非系爭買賣契約當事人，系爭買賣契約約定內容與曾正義無關，不須經曾正義同意始能履行，曾正義亦無妨礙或致系爭買賣契約不能履行之行為，系爭買賣契約適法有效且可履行。又原告未委託賴麗玉就系爭買賣契約與被告曾綉貴重新議價，另行簽訂買賣契約，更未曾同意合意解除系爭買賣契約，被告曾綉貴於104年1月16日寄發臺南普濟郵局第1號存證信函內容，顯與事實不符，被告曾綉貴以上開存證信函通知解除契約亦不合法。
（四）並聲明：1.被告曾景胤應於原告給付12,286,107元之同時，將其所有系爭5筆土地應有部分5分之1，辦理所有權移轉登記予原告，並將上開土地交付原告；2.被告曾景農應於原告給付12,286,107元之同時，將其所有系爭5筆土地應有部分5分之1，辦理所有權移轉登記予原告，並將上開土地交付原告；3.被告曾綉貴應於原告給付12,286,107元之同時，將其所有系爭5筆土地應有部分5分之1，辦理所有權移轉登記予原告，並將上開土地交付原告。
二、被告方面：
（一）曾景胤答辯以：被告等人於103年7月1日與原告簽立系爭買賣契約，出賣人為系爭買賣契約上所載4人，當初是要合建，原告是要購買整筆土地，系爭買賣契約特約條款係原告委託代書廖榮輝書立，主要係要通知曾正義，簽約當時兩造、介紹人林美蓉、原告介紹人賴麗玉及代書廖榮輝均在場。嗣原告未依系爭買賣契約第5條所載於103年7月16日備妥所需證件交由代書人辦理移轉登記，系爭買賣契約已經失效，被告曾景胤並於104年1月14日以永康六甲頂郵局存證號碼第7號存證信函通知原告解除系爭買賣契約。又被告曾景胤僅有依約保管系爭支票，未取得系爭買賣契約訂金，且已依法將該訂金提存，經鈞院以104年度存字第0163號受理在案等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告曾景農則以下列情詞抗辯：
1、原告為建築商人，欲購買系爭5筆土地興建房屋，而委請代書擬定系爭買賣契約，簽約當時被告曾景農係主張出售系爭5筆土地，未主張合建，惟被告至今未收到任何款項，系爭買賣契約第4條僅約定價款依照左開日期辦法給付賣方清楚；但價款給付日期及辦法卻是空白，被告曾景農有詢問原告，原告稱需待代書廖榮輝通知共有人曾正義後，存證回覆3日內由承辦代書通知雙方再議付款方式，並於系爭買賣契約第4條後段約定：尾款雙方同意價金支付方式伺出賣通知共有人後存證回覆3日內由承辦代為通知雙方再議付款方式，原告簽約當時即知悉被告等人無法與共有人曾正義溝通，所以由買方即原告及代書負責通知曾正義，惟原告及代書均未依系爭買賣契約第4條之約定通知被告曾景農再議付款方式，顯見原告已違反系爭買賣契約第4條之約定。
2、又系爭買賣契約第5條亦有約定：辦理移轉登記日期限於103年7月16日雙方備妥所有證件交由代書辦理。由於原告及代書一直沒有完成第4條之約定，所以也一直沒有依契約第5條約定於103年7月16日之前通知出賣人辦理移轉登記，而逾系爭買賣契約約定辦理移轉登記期限。是被告主張系爭買賣契約已因原告未履行第4、5條約定而無效，而且被告已於104年1月15日以存證信函通知原告解除系爭買賣契約，是系爭買賣契約應已失效，原告自不得依系爭買賣契約請求。
3、另本件原告代理人賴麗玉於103年9月間亦曾向被告表示買賣契約無效要重新談，故被告主張原告於斯時已與被告3人合意解除系爭買賣契約，另被告曾景農亦於104年1月15日寄發永康鹽行郵局存證號碼4號存證信函向原告及代書聲明系爭買賣契約已失效及解除契約，若欲續行買賣，可另訂契約。
4、至簽約金100萬元部分，系爭買賣契約特別條款已有約定：…共有人中尚有未簽立本約之共有人，故本筆買賣買受人支付之簽約金由簽約人（即出賣人曾景胤保管，唯保管人應負保管之責不得擅自領取，伺未簽約共有人同意出售時，此保留款再依持分比例分配於出賣人）唯本簽約金若有法定要件致使買賣無法續行，本買賣無條件取消，價金無條件退還…等語。本件原告及代書既未取得未簽約共有人同意出售，原告亦未續行本件買賣，則曾景胤僅係保管簽約金，無法領取，因此，曾景胤將保管之100萬元簽約金提存於法院，退還原告，被告曾景農迄今未收到訂金，原告亦未真實支付訂金。
5、系爭買賣契約內容都是代書寫的，當時原告是要購買全部的土地，被告3人及訴外人曾景徽有同意，契約是約定由原告及代書自己去與共有人曾正義溝通，如果沒有辦法溝通，就沒有辦法買賣，簽約金就退還，系爭買賣契約特約條款記載之內容主要是約定曾正義如果不同意買賣，契約就失效，被告亦有依上開特約條款約定主張契約無效。
6、並聲明：原告之訴駁回；原告與被告等人於103年7月1日所訂立之系爭買賣契約，應予作廢。
（三）被告曾綉貴答辯理由就系爭買賣契約因原告未履行第4條、第5條約定而無效及未真實支付訂金部分與被告曾景農上開所述相同外，另再以：原告係建商，其透過介紹人林美蓉及內部員工賴麗玉與被告等人商談本件買賣事宜，當時被告等人亦曾與原告接觸，林美蓉先向被告曾景胤表示要合建，被告曾景胤將該信息通知伊等，惟合建需經共有人曾正義同意才可進行，然曾正義很難溝通，賴麗玉遂請伊等先簽訂契約，其等會再與曾正義溝通，若原告與曾正義溝通後，合建計畫可進行，被告曾綉貴就與原告合建，若曾正義不同意合建，伊等就將所有系爭5筆土地應有部分出售予原告，嗣賴麗玉與被告等人於103年7月1日在臺南市○區○○○街○○號廖榮輝代書之富源代書事務所，簽立系爭買賣契約，系爭買賣契約約定價金63,097,200元為系爭5筆土地全部合意之價格。系爭買賣契約簽立後，原告透過賴麗玉與其子王振泓與被告等人接洽，103年9月被告一直要求原告提出合建計畫書，原告均未提出，賴麗玉並於103年9月間表示要合意解除系爭買賣契約，重新議價，另行簽訂買賣契約，王振泓當場默許，買賣雙方均同意，當時介紹人林美蓉亦在場，是系爭買賣契約已經兩造合意解除。另被告曾綉貴並於104年1月16日以臺南普濟郵局存證號碼第1號存證信函通知原告及代書，聲明取消系爭買賣契約，若欲續行買賣，可另訂契約等語置辯。並聲明：原告與被告等人於103年7月1日所訂立之不動產買賣契約已失效，應予作廢。
三、兩造對下列事實不為爭執，並有兩造分別提出之相關書證及證人即代書廖榮輝之證詞（本院卷第111頁至113頁）在卷可憑：
（一）原告與被告3人及訴外人曾景徽（即曾約翰瓊絲）於103年7月1日有簽立如原證1（本院卷第7、8頁）之不動產買賣契約書，契約書載明出買人為被告3人及訴外人曾景徽，買賣標的物標示系爭5筆土地及建物156、158、159建號，第2條載明價款議定63,097,200元（每坪單價36萬元），第4條價款給付方式記載簽約訂金103年7月1日交付100萬元，並記載有用印、完稅（下面內容均未記載）、尾款（記載：雙方同意價金支付方式伺出賣通知共有人後存證信函回覆三日內由承辦代書通知雙方再議付款方式）；第5條約定：辦理移轉登記日期限於103年7月16日雙方備妥所需證件交由代書開始辦理。特約條款記載：
1.本件買賣出賣人應依土地法第34條之1處理買賣事宜，即共有人中尚有未簽立本約之共有人，故本筆買賣買受人支付之簽約金由簽約人（即出賣人曾景胤保管，惟保管人應負保管之責不得擅自領取，伺未簽約共有人同意出售時，此保留款再依持分比例分配於出賣人），惟本簽約金若有法定要件，致使買賣無法續行，本買賣無條件取消，價金無條件退還，反之若無法定要件致使買賣撤銷，雙方仍應遵守民法有關規定。
2.本件買賣含地上物，出賣人需配合辦理繼承登記後連同土地移轉於買受人，所產生之費用由出賣人負擔。
（二）原告於103年7月1日有交付如原證2之面額100萬元支票交由被告曾景胤簽收。
（三）原告於104年1月12日有寄發如原證3（本院卷第10、11頁）永康大橋郵局11號存證信函予被告3人，於同年月26日有寄發如原證4之永康大橋郵局第40號存證信函予被告3人，被告3人均有收到上開存證信函。
（四）系爭5筆土地於103年6月27日均以判決共有物分割為登記原因，登記為被告3人、訴外人曾景徽及受告知人曾正義5人所共有，應有部分各5分之1，嗣訴外人曾景徽將其所有應有部分25分之1於103年7月21日贈與原告，並移轉登記25分之1為原告所有，其後訴外人曾景徽所剩餘應有部分25分之4又於104年1月14日以拍賣為登記原因辦理所有權移轉登記於原告，故系爭5筆土地現為兩造及訴外人曾正義所共有，應有部分各5分之1，此有系爭5筆土地登記謄本及原告104年9月7日陳報狀可憑。
（五）被告曾景農於104年1月15日有寄發永康鹽行郵局第4號存證信函與原告及訴外人廖榮輝，載明系爭買賣契約已無法續行，合約已失效，原告於7日內取回訂金支票並撤銷買賣等語，該存證信函確有送達原告。
（六）被告曾綉貴於104年1月16日有寄發臺南普濟郵局第1號存證信函與原告及訴外人廖榮輝，載明原告簽約時有向被告曾景農表明可選擇賣地或合建，且買賣契約載明有特約條款，而共有人曾正義一直未同意出售，另共有人曾景徽之應有部分已遭銀行查封拍賣，買賣確已無法續行，合約已失效，請原告於7日內取回訂金支票並撤銷買賣等語，被告曾景胤於104年1月14日亦有寄發載有上開內容之永康六甲頂郵局第7號存證信函予原告，上開存證信函均確有送達原告。
（七）被告曾景胤已於104年2月9日以系爭不動產買賣合約已經撤銷應返還訂金，惟原告受領遲延為提存原因，將100萬元以原告為提存物受取權人向本院辦理提存，經本院以104年度存字第163號提存在案，並有上開提存書在卷可憑。
四、本院之判斷：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求，最高法院91年度台上字第1613號判決、20年上字第2466號判例要旨可資參照。
（二）原告主張被告3人及訴外人曾景徽（即曾約翰瓊絲）於103年7月1日簽立系爭買賣契約書，約定由原告向被告3人及訴外人曾景徽購買其等所有系爭5筆土地之應有部分各5分之1等情，固據原告提出被告亦不爭執真正之不動產買賣契約書一份為證，惟被告抗辯原告當時係要與被告合建，惟因尚有共有人曾正義不同意，由原告與被告3人及訴外人曾景徽先簽系爭買賣契約，並約定由原告及所委任之代書與曾正義溝通後再另行協議，然原告之後都未依契約約定內容辦理，系爭買賣契約應已無效，且被告3人之後亦都有向原告聲明解除契約，原告自無權依系爭買賣契約對被告請求等語置辯，是本件首應審究者即在於兩造所成立之買賣契約內容究為何？經查：原告雖主張原告簽約意思係向被告購買其等所有之應有部分，惟被告抗辯簽約當時係針對系爭5筆土地全部權利簽立買賣契約，如原告所主張之事實為真，則兩造就買賣契約必要之點（即買賣標的）意思即有不合致之情形，系爭買賣契約是否成立，即屬有疑，而原告所聲請訊問之證人即當時幫兩造擬定契約內容之代書廖榮輝亦到院具結證稱：「當初是賴麗玉說有一個買賣案件要由我來做代書，雙方面在103年7月1日來我事務所，當天在場的人有買方王應雄、賴麗玉，賣方曾景胤、曾景農、曾綉貴，林美蓉當天有沒有在場我沒有印象，因為已經經過一年了，雙方面在現場大家價錢講好，當初是說要購買全部土地，但因為有一個共有人曾正義沒出面，需要再協調，所以我建議主張以土地法第34條之1，部分共有人出售全部土地的規定來處理，他們都有同意，之後就簽定契約，依照契約有100萬元的簽約款。」等語明確（見本院卷第111頁），且觀之系爭買賣契約內容就標的物亦係載明系爭5筆土地全部面積、價款並係以全部面積計算得出，並於特約條款詳細記載如上不爭執事項（一）所示之內容，均與證人上開所述內容相符，是被告抗辯系爭買賣契約是針對系爭5筆土地全部權利為簽立，並非約定由原告買受其等之應有部分，應屬可採，原告主張系爭買賣契約內容係約定由原告向被告買受應有部分云云，顯無可採，是原告所主張之事實，顯與系爭買賣契約內容不符，已屬無據。
（三）又被告抗辯系爭買賣契約因原告未於期限內通知另一共有人曾正義，亦未依系爭買賣契約第4條、第5條約定辦理，系爭買賣契約已失效或經被告解除契約而失效部分：
1、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。
2、次按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項至第4項定有明文。又土地法第34條之1第4項之共有人優先承買權之規定，於部分共有人出賣共有土地全部情形，亦有適用，最高法院78年度第12次民事庭會議決議（一）亦可參照。
3、查系爭買賣契約於特約條款有如不爭執事實（一）內容所示之特別記載，而被告抗辯系爭買賣契約依特約條款之記載已無法續行取消無效，是有關特約條款與系爭買賣契約之關係及效力自應先予究明，原告雖一再主張特約條款僅係針對訴外人曾景徽，曾景徽有簽約系爭買賣契約就有效力云云，然查：
①被告抗辯原告購買系爭5筆土地本來是要合建興建房屋等
情，已經原告訴訟代理人自認（見本院卷第110頁），又原告亦自認兩造對法律規定均不清楚，系爭買賣契約之簽立係由代書所書立，被告亦陳述對法律規定內容不清楚，相信代書就簽立契約等語，是系爭買賣契約內之相關約定及特約條款內容應如何解釋，自應參酌兩造之上開法律認識程度及代書之意見。
②而系爭買賣契約簽立及其後續行過程，已據證人即代書廖
榮輝到院結證稱：「（提示不動產買賣契約書予證人，該契約書是否證人所處理？請證人詳述簽約的經過。）當初是賴麗玉說有一個買賣案件要由我來做代書，雙方面在103年7月1日來我事務所，當天在場的人有買方王應雄、賴麗玉，賣方曾景胤、曾景農、曾綉貴，林美蓉當天有沒有在場我沒有印象，因為已經經過一年了，雙方面在現場大家價錢講好，當初是說要購買全部土地，但因為有一個共有人曾正義沒出面，需要再協調，所以我建議主張以土地法第34條之1，部分共有人出售全部土地的規定來處理，他們都有同意，之後就簽定契約，依照契約有100萬元的簽約款。」、「（特約條款上面所載「若有法定要件致買賣無法續行，本買賣無條件取消」，是何意？）契約上會加註這一條是因為共有土地本身不可預見的問題很多，例如說簽約後當事人反悔或土地所有權人本身有其他債權債務關係或是有其他借名登記的原因等，這部分代書無法預知，所以我寫的「無法續行」主要是針對這部分。（當初雙方有無談到如果曾正義不同意買賣要如何處理？）已經有含在契約條款裡面，雙方有合意如果曾正義不同意，再看後面如何續行。（後來如何續行？）這個案子從簽約之後依照契約的內容雙方就要開始準備資料讓地政士依合約進行產權移轉登記，但這個案子雙方面都有一個共同中間人賴麗玉，一切都是賴麗玉跟我說他們雙方面的意思，我一直都在等，後來我就發現曾景徽的權利被假扣押，這部分是賴麗玉告訴我的，之後賴麗玉又跟我說他們有到律師那邊進行協議，我去調閱謄本才知道整個買賣情形已經改變了，變成曾景徽部分被假扣押，已經由法院拍賣並由原告取得。之後的事情我都不是很清楚。已經完全違背原來合約的精神。我的代書地位已經被雙方面排除，之後也衍生很多事情，之後因為我想結案，我有聯絡雙方面要如何處理，之後雙方面有找一位律師、原告王應雄代理人王振泓及被告曾景胤、曾景農、曾綉貴三人及我有約在永康文化路談，談了之後也沒有結果。（契約簽立後有無去找過曾正義？）我有去找過曾正義，但是他避不見面。（於103年7月16日有無請被告提文件辦理過戶？）這中間我都有跟雙方聯絡，賴麗玉也曾經來說這個買賣可能要改變為合建案，叫我先暫停。（契約第4條，價金給付部分雙方約定詳細內容為何？）當初雙方只有確定100萬元為定金，但是100萬元之後還有很多問題，所以當時只有寫暫收，由被告曾景胤保管，價金詳細的給付方式雙方面是約定之後才要談。（當初對尾款支付方式為何會記載如契約條款之內容？）這不是尾款，是指對後面整個價金的支付，要看共有人有無全部出來，才能看要用現金給付還是以提存的方式給付，所以才這樣記載。條文裡面所載的共有人是指曾正義、還有曾景徽，曾景徽隔天就有來簽約了，他隔天有來我事務所補簽，有同意這個買賣契約。」等語明確（見本院卷第111頁至112頁）。
③綜參上開各情：
⑴系爭買賣契約於特約條款特別註明本件買賣出賣人應依土
地法第34條之1處理買賣事宜，且簽約金僅是由出賣人之一保管，並載明伺（應係「俟」之誤）未簽約共有人同意出售時才會將訂金依持分比例分配，惟有法定要件致使買賣無法續行，買賣無條件取消，且於第4條亦約定價金支付方式需俟出賣通知共有人後存證信函回覆三日由承辦代書通知雙方再議之意旨，再參酌土地法第34條之1第2項規定共有物之處分應以書面通知共有人，另亦應保障未簽約共有人之優先承買權，再參酌證人廖榮輝代書證述：如果曾正義不同意買賣也包含在特約條款裡，定金100萬元之後還有很多問題，詳細給付方式之後都要再談等情以觀，堪認兩造就系爭5筆土地固有成立買賣契約，惟兩造訂約時亦有合意要等代書依土地法第34條之1規定以書面（即存證信函）通知另一共有人曾正義，俟共有人曾正義為如何之回覆後再續行系爭買賣契約，並應再詳細談論其他相關內容，堪認兩造就系爭買賣契約之續行應以依土地法第34條之1之規定通知共有人曾正義後之回函內容為發生效力之停止條件之意思。
⑵而兩造均未尚依土地法第34條之1之規定以書面通知另一
共有人曾正義，且原告所委託之代書廖榮輝亦均未尚依上開規定及契約約定內容辦理，亦經證人廖榮輝到院證述明確，則被告抗辯系爭買賣契約因原告未依約定通知另一共有人曾正義而失效，雖屬有誤解，然依兩造就系爭買賣契約之約定內容及前揭說明，應認系爭買賣契約因尚未依約通知另一共有人曾正義尚未發生效力。
（四）綜上所述，原告主張系爭買賣契約內容為原告向被告3人及訴外人曾景徽購買系爭5筆土地之應有部分各5分之1，為無可採，又系爭買賣契約之特約條款約定乃係針對另一共有人曾正義，依兩造簽約之意思應有以依土地法第34條之1規定辦理通知共有人曾正義後之不確定事實來決定系爭買賣契約如何續行之合意，原告既未舉證已有依上開約定辦理，自不得依系爭買賣契約請求被告履約。從而，原告依買賣契約之法律關係，訴請被告3人均應於原告給付12,286,107元之同時，將被告3人所有系爭5筆土地應有部分各5分之1辦理所有權移轉登記與原告及交付土地，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，則兩造就系爭買賣契約是否已經兩造合意解除或經被告合法解除之主張、陳述及舉證，核與判決結果不生影響，自無庸再予審酌，爰不一一論述，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
民事第四庭 法 官 童來好以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
書記官 羅振仁