臺灣臺南地方法院民事判決 104年度重訴字第259號原 告 呂束珍訴訟代理人 陳建欽律師被 告 黃忠斌訴訟代理人 王冠霖律師
林士龍律師彭大勇律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，於民國105 年1月26日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬叁仟貳佰壹拾伍元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張伊於民國73年向訴外人楊淑銀購買坐落台南市○○區○○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），面積9,155平方公尺，權利範圍全部，價款新台幣（下同）80萬元，以原告跟會所得先付45萬元現金，另35萬元則承受楊淑銀在訴外人楠西農會之信用貸款。嗣訴外人即被告之母葉瑗英欲興建宮廟修行，而於103 年3 月21日以6,225,400 元向原告購買系爭土地，並成立土地買賣所有權移轉契約書（下稱系爭買賣契約），原告已於同年月28日履行契約義務移轉系爭土地所有權登記予葉瑗英，葉瑗英與原告約定於其給付系爭土地價款時，將系爭土地點交予葉瑗英，惟葉瑗英經原告多次催討仍未給付，故原告仍未將系爭土地點交予葉瑗英。嗣葉瑗英於同年5 月20日死亡，被告為葉瑗英之唯一繼承人，並於104 年4 月16日辦理系爭土地繼承登記，依法亦繼承系爭土地價款之給付義務，被告拒絕出席調解，對於原告催告給付價款，如不給付，即對被告解除系爭買賣契約，並請求被告返還系爭土地所有權予原告之存證信函，更回函要原告提出訴訟。又楊淑銀作證時雖提出收款人為訴外人即楊淑銀之夫吳漢忠、匯款人為訴外人即楊淑銀之姊夫鄭鐘華之匯款單
2 張為證，惟葉瑗英若欲匯款予楊淑銀，當以葉瑗英為匯款人、楊淑銀為收款人，系爭匯款單僅能證明鄭鐘華有匯款予吳漢忠，可能為親屬間借貸等原因，不足以證明係葉瑗英匯款予楊淑銀作為系爭土地之價款支付證明。另系爭土地係原告與楊淑銀於73年10月17日簽訂成立買賣契約，惟原告於72年11月28日即職業變更為個人服務僱工，已無自耕農身分，自無葉瑗英需向原告借用自耕農身分，進行農地買賣之必要，況農業發展條例於89年1 月26日修正後，自然人無須自耕農身分即可持有農地，原告與葉瑗英若確係借名登記，自應於89年1 月26日起即可要求原告歸還系爭土地，豈會於103年3 月始以買賣進行所有權移轉。又楊淑銀既有保存73年10月17日之買賣契約、系爭匯款單，卻未保存楊淑銀與其前手許炎錐於71年11月23日簽訂之買賣契約、支付證明及葉瑗英出資42萬元之證明，且楊淑銀與葉瑗英間、葉瑗英與原告間均未見成立借名契約之書面，況葉瑗英當時在參佛靜修，並無收入，如何出資84萬元。再查系爭土地曾於78年4 月25日設定抵押權，用以擔保訴外人蔡明哲120 萬元之債務，若系爭土地確係葉瑗英借名登記在原告名下，就此高額之抵押權設定，為何不須經過葉瑗英之同意，且一般借名登記人為免登記名義人任意處分借名登記土地，均會自己保存土地所有權狀，或以自己為抵押權人為高額之抵押權設定，惟原告於73年10月17日向楊淑銀購入系爭土地後，系爭土地之所有權狀均由原告保存，葉瑗英亦未就系爭土地設定抵押權，足見楊淑銀之證詞並非事實，自不可採。是被告經催告不為給付，並經原告為解除系爭買賣契約之意思表示，被告即負有回復原狀之義務，其由原告所受領之系爭土地所有權登記，自應返還。為此依民法第345 條、第367 條、第254 條、第25
9 條第1 款規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭土地，面積9,155 平方公尺所有權全部移轉登記予原告。
二、被告則以葉瑗英自從62年9 月離家後，即與包含原告在內之眾多師兄、師姐一起修行，73年開始陸續買受取得系爭土地及其他坐落臺南市○○區○○段共12筆土地。系爭土地係71年間，先由葉瑗英與楊淑銀各出資42萬元向許炎錐購入，但因葉瑗英當時無自耕農身分，故將其應有部分2 分之1 借名登記在楊淑銀名下，至73年10月間，葉瑗英再以42萬元買下楊淑銀之2 分之1 應有部分，並暫時登記在與葉瑗英同修、有自耕農身分之原告名下。又吳漢忠為楊淑銀之配偶，由配偶代為收取買賣土地之價款，本屬合乎常情之事。而土地法第30條在89年1 月26日始刪除，則系爭土地在73年4 月2 日既可登記在原告名下，足證原告在73年4 月間確實擁有自耕農身分無誤。而71年至今已34年之久，原本即難期待一般人會將單據保留至今，或許楊淑銀也是在無意之間發現系爭匯款單及73年10月17日買賣契約，尚難以此否認楊淑銀之證詞，況葉瑗英係以現金交代楊淑銀之配偶再轉交予許炎錐，楊淑銀顯非取得價款之人，自無保留收據之理。至系爭土地為蔡明哲作擔保部分，被告無從查證，惟若擔保之事經過葉瑗英同意，亦無不合理之處。系爭土地之權狀並無證據證明一直由原告保管，又縱均由原告保管，亦係因原告與葉瑗英同住，且原告為葉瑗英之弟子，基於信賴關係之故。況原告當時未滿30歲，亦無其他工作，並無資力購買系爭土地。再者
103 年3 月間葉瑗英因腎病住院，病情不樂觀，故要求原告將借名登記在原告名下之系爭土地歸還，原告當時亦無意見，故自行製作系爭買賣契約，並至臺南市玉井地政事務所（下稱玉井地政所）辦理所有權移轉登記，將系爭土地歸還葉瑗英。葉瑗英嗣於同年5 月20日死亡，則葉瑗英怎麼可能在過世前2 個月，還因要興建宮廟而在住院期間向原告購買系爭土地，並辦理移轉登記，顯不符常情。另扣除系爭土地，葉瑗英購買之11筆土地面積達53,639平方公尺，已足以興建宮廟，實無必要再向原告購買系爭土地，益證係葉瑗英預知將不久於人世，而急著向原告取回借名登記在原告名下之系爭土地。況若確係葉瑗英向原告購買系爭土地，在原告亦知悉葉瑗英病情下，辦理移轉登記當天，原告為何未向葉瑗英請求交付價款？104 年7 月調解前，被告至葉瑗英修行處近20次，均有看見原告，原告亦未向被告表示積欠價款之事。又被告在未取得任何價款前，仍去辦理所有權移轉登記，顯見系爭土地並非原告購買，而係借名登記在原告名下，原告應舉證曾向葉瑗英催討價款。另原告與葉瑗英已同修3 、40年之久，原告既已將系爭土地返還，即無所謂點交之問題，且原告只提出系爭買賣契約之公契，完全看不出任何買賣條件之記載，亦無權利義務之約定，與一般正當不動產交易習慣顯不相符等語資為抗辯。並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地於71年12月21日登記為許炎錐所有，後於72年4月2 日以於同年3 月15日買賣為原因移轉所有權全部登記為楊淑銀所有，楊淑銀又於73年11月8 日以於同年10月16日買賣為原因移轉所有權全部登記為原告所有，原告又於
103 年3 月28日以於同年月21日買賣為原因移轉所有權全部登記為被告之母葉瑗英所有，葉瑗英於同年5 月20日死亡，被告於104 年4 月16日辦理繼承登記為系爭土地的所有權人。
（二）原告與葉瑗英向玉井地政所申請辦理系爭土地買賣所有權移轉登記時，所提出之系爭買賣契約載明買賣價款總金額6,225,400 元，葉瑗英實際上並未給付任何買賣價金給原告。
四、被告另以前開情詞，辯稱：系爭土地係葉瑗英以總價84萬元購買，因葉瑗英無自耕農身分，而暫時借名登記在有自耕農身分之原告名下，原告係應葉瑗英要求始將系爭土地歸還葉瑗英等情，為原告所否認，主張：系爭土地係伊以80萬元向楊淑銀買受，並由葉瑗英以6,225,400 元價格向原告購買，其間並無借名登記情形，惟葉瑗英並未依系爭買賣契約給付價金，葉瑗英死亡後，應由被告繼承系爭土地價款之給付義務，但經原告多次催討，被告仍未給付，系爭買賣契約業經原告解除，被告應將系爭土地所有權登記回復登記為原告所有云云。是本件爭點在於（一）系爭土地究竟為原告向楊淑銀購買？還是葉瑗英向楊淑銀購買，但借名登記為原告名下？（二）原告主張解除系爭買賣契約，並請求被告將系爭土地移轉登記給原告有無理由？茲敘述如下：
（一）按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990 號判決參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又土地之所有權登記名義人依法推定為所有權人，為法律所推定，毋庸舉證。而所有權人欄登記為所有權人雖有可能出諸於借名登記，但此現象係反諸正常情況之登記，應屬變態事實，依法自應由主張該變態事實之人負舉證責任。經查原告原為系爭土地之所有權人，伊與葉瑗英並以買賣為原因，而將系爭土地所有權移轉登記予葉瑗英，則被告辯稱原告與葉瑗英間有借名登記關係存在，系爭土地自原告移轉所有權登記予葉瑗英乃為終止借名登記，返還土地予葉瑗英等情，自應由被告就此有利於己之變態事實，負舉證之責。
（二）經查證人楊淑銀於本院審理時具結證稱：我跟被告之母葉瑗英兩人合夥買系爭土地，我拿42萬元，被告之母葉瑗英拿42萬元，我們兩個合夥84萬元買了系爭土地，因為當時被告之母葉瑗英沒有自耕農身分，所以有2 分之1 的持分是借名登記在我的名下，73年10月份被告之母葉瑗英又向我買了我持分的2 分之1 ，所以最後系爭土地全部都由被告之母葉瑗英購買。因為被告之母葉瑗英沒有自耕農身分，所以就借用原告的名義，那時我、原告、還有訴外人王瓊玉、我姐姐都知道這件事情，當時原告還在一家冷凍廠工作，為了借名登記，原告在72年11月份將戶口遷到楠西區江瑞珍的房屋內以取得自耕農身分，當時被告之母葉瑗英就是用原告的名義跟證件跟我簽訂土地買賣契約，王瓊玉就是目前跟原告一起住在系爭土地上的人，江瑞珍是王瓊玉的朋友。原告說用80萬元跟我買系爭土地，先付給我45萬元現金，另外35萬元來承受楠西農會的信用貸款等語，並非事實，事實是我賣給被告之母葉瑗英42萬元，被告之母葉瑗英先付給我22萬元，我有1 張電匯水單（按其上顯示匯款金額22萬元），餘額20萬元因為我當時還有跟被告之母葉瑗英向南農管理處承○○○區○○段一塊2 甲多的濫墾地，我也一併以20萬元賣給被告之母葉瑗英，所以這20萬元加上系爭土地餘額20萬元，被告之母葉瑗英應該還要付我40萬元，但我在73年4 月份向楠西農會貸款35萬元，到我賣土地給被告之母葉瑗英的73年10月份時，我還了貸款只剩下7 萬元，我跟被告之母葉瑗英達成協議，這
7 萬元由被告之母葉瑗英去清償，他只要再付給我33萬元就好，所以被告之母葉瑗英又匯給我33萬元，我也有另張33萬元的匯款水單。被告之母葉瑗英過世前在成大醫院住院，都是我在旁邊照顧，被告之母葉瑗英有將系爭土地過戶回來，原告應該沒有說不同意，但是系爭土地過戶是王瓊玉去辦的，應該問王瓊玉比較清楚，我沒有看到過戶資料，所以我不知道過戶的原因，但是系爭土地是被告之母葉瑗英買的，所以為何被告之母葉瑗英要跟原告購買系爭土地，我也覺得莫名其妙。當時我是認為被告之母葉瑗英買的土地，所以她跟原告收回來是理所當然，我認為根本不用買賣。我稱呼葉瑗英為師父（即葉瑗英，下同），因為她是教我們佛理，授業解惑的師父。剛開始時候，師父住在南園街，她還可以來來去去，她的錢可以自己運用，後來系爭土地的農舍建好後，她要在裡面靜修，她就不出來，所以才找我姐姐楊淑霞及另外一個師姐處理，因為師父的錢是散在外面，有跟互助會及銀行定存，系爭匯款單之匯款人鄭鐘華是我的姊夫，我姊夫在第二信用合作社任職，所以都是由楊淑霞幫師父代收會錢或是繳會款，所以這22萬及33萬元都是師父拿錢給我姐姐幫她匯款。我提出73年10月17日買賣契約所載土地價款42萬元，殘餘20萬元及公有林地20萬元，合計共40萬元，我同意扣除7 萬元等內容，亦即我剛剛作證所說之過程。原告跟我簽訂73年10月17日買賣契約時，沒有付我任何一毛。我買系爭土地之前手是我乾女兒的外公許炎錐，當時師父有付一半，只是總價84萬元是我去交付的，當時被告之母葉瑗英有付42萬元現金給我，那時沒有寫收據，當時我跟我先生住在虎尾鎮，系爭土地也是我先生賣了虎尾鎮土地的錢購買，所以他很重視合夥買土地的這件事，因此我先生從虎尾鎮載我到系爭土地跟師父要42萬元的出資等語（見本院104 年12月15日言詞辯論筆錄，本院卷第58頁至第61頁），核與證人楊淑銀當庭提出之73年10月17日買賣契約書、實施都市計畫以外地區自用農舍使用執照申請書、建造執照申請書、臺南縣政府建設局實施區域計畫地區自用農舍使用執照、楊淑銀及原告戶籍資料各1 件及入戶電匯水單2 件所載相符（見本院卷第73頁至第78頁），足認證人楊淑銀前開證述已有相關書面證據佐證其真實性，應屬真實，堪認系爭土地係由葉瑗英先於72年3 月15日出資42萬元向許炎錐買受應有部分2 分之1 ，但因無自耕農身分，而借名登記在楊淑銀名下，嗣葉瑗英再於73年10月17日以42萬元向楊淑銀買受其餘2 分之1 應有部分，同因葉瑗英無自耕農身分，而借名登記在有自耕農身分之原告名下，因此葉瑗英過世前要求原告將系爭土地過戶回來，原告始移轉系爭土地所有權登記予葉瑗英。
（三）原告雖主張伊於73年以80萬元向楊淑銀購買系爭土地，以原告跟會所得先付45萬元現金，另35萬元則承受楊淑銀在楠西農會之信用貸款云云，並否認證人楊淑銀前開證詞之真正。惟查原告就伊給付價金予楊淑銀之主張，並未提出任何支付證明以實其說，且業經證人楊淑銀否認係原告出資向其買受系爭土地，則原告空言主張伊在73年間以80萬元對價向楊淑銀購買系爭土地云云，自無可採。又查楊淑銀與葉瑗英於73年10月17日買賣系爭土地之過程與葉瑗英委託他人處理價金交付之金額及緣由，已據證人楊淑銀證述甚詳如前，核與其提出之書面證據資料相符，以證人楊淑銀僅為系爭土地之前前手所有權人，與兩造均無利害關係，若系爭土地真係原告向其以80萬元購買，衡情楊淑銀自無甘冒偽證罪之風險而為前述不利於原告證述之可能，是證人楊淑銀之前開證詞並無違反常情，顯不可信之處。至於葉瑗英如何交付買賣價款予楊淑銀，只要葉瑗英與楊淑銀合意，並均確認交付之數額無誤即可，要無必須以葉瑗英為匯款人、楊淑銀為收款人，其匯款始發生交付買賣價金之效力可言，此由社會交易常以他人名義付款之情形並非少見，即可明證，因此鄭鍾華以其名義幫葉瑗英匯款22萬元、33萬元之買賣價金予系爭匯款單上所載之受款人吳漢忠，既經楊淑銀承認係葉瑗英給付向其購買系爭土地應有部分及其他土地之買賣價金，自足作為葉瑗英已支付系爭土地買賣價金之證明。原告主張葉瑗英若欲匯款予楊淑銀，當以葉瑗英為匯款人、楊淑銀為收款人，系爭匯款單僅能證明鄭鐘華有匯款予吳漢忠，可能為親屬間借貸等原因，不足以證明係葉瑗英匯款予楊淑銀作為系爭土地之價款支付證明云云，顯有誤解，亦無可取。再者證人楊淑銀何以留存73年間與葉瑗英之買賣資料，卻未留存71年間與許炎錐之買賣資料，要屬楊淑銀之個人自由，此或許與楊淑銀對兩者資料之重視程度不同所致，系爭土地既已自許炎錐以買賣為原因移轉登記為楊淑銀所有，楊淑銀並承認收受葉瑗英合夥購買之出資42萬元及受葉瑗英之託借名登記其應有部分2 分之1 ，楊淑銀嗣並承認收受葉瑗英交付之買賣價金42萬元，自堪認系爭土地之買賣過程應如楊淑銀所述無誤，亦無從因楊淑銀未保存與許炎錐間之買賣契約、支付證明及葉瑗英出資42萬元之證明，遽謂楊淑銀之證述不實，則葉瑗英與楊淑銀間之借名登記契約並未成立書面，亦僅可認其2 人間有高度信賴關係，難認其借名登記或楊淑銀所證述之情必然不實。是原告以楊淑銀未保存與許炎錐間之買賣契約、支付證明及葉瑗英出資42萬元之證明，而否認系爭土地係葉瑗英以84萬元購買，仍無可採。又查系爭土地於78年4 月25日曾設定抵押權以擔保蔡明哲120 萬元之債務，固有被告提出之系爭土地登記簿1件在卷可查（見本院卷第71頁），惟此設定登記有無經過葉瑗英之同意，依目前現有證據並無從證明，尚無從以系爭土地曾經為蔡明哲之債務設定抵押權，即認必然未經葉瑗英之同意而為。另葉瑗英借用原告名義登記系爭土地，而未與原告訂立借名契約之書面，亦未為高額之抵押權設定，同僅可認葉瑗英對原告有高度之信賴，亦難認葉瑗英與原告間之借名登記或楊淑銀之證述不實。至於原告取得系爭土地所有權登記後即一直保有系爭土地之所有權狀乙節，既經被告否認，尚難以原告片面主張伊持有系爭土地所有權狀，即認葉瑗英與原告間並無借名登記關係。是原告另以系爭土地曾為蔡明哲之債務設定120 萬元之抵押權，及葉瑗英未對系爭土地設定高額之抵押權，並空言主張原告持有系爭土地之所有權狀等情，而否認證人楊淑銀證詞之真正，仍無可取。
（四）復按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有；違反前項規定者，其所有權之移轉無效。89年1 月26日公布刪除前之土地法第30條定有明文。經查系爭土地為耕地，為兩造所不爭執，且有被告提出之土地登記簿1 件存卷可查（見本院卷第66頁），而原告既得於73年11月8 日登記為系爭土地之所有權人，足見原告當時確實具有自耕農身分，則葉瑗英因無自耕農身分，先後買受系爭土地後，自有先將其應有部分2 分之1 ，嗣又將系爭土地全部，分別借名登記予楊淑銀及原告之需要。是原告主張伊於72年11月28日職業變更為個人服務僱工，已喪失自耕農身分，葉瑗英無向原告借用自耕農身分，以進行農地買賣之必要云云，並無可採。至於葉瑗英於89年1 月法令修正無自耕能力人亦可取得農地後，未即時要求原告歸還系爭土地，而於
103 年3 月間始以買賣進行所有權移轉乙節，核屬葉瑗英何時行使權利、要回系爭土地之問題，亦無從因此認定葉瑗英與原告之間必無借名登記關係，原告此部分之主張，同無足取。
（五）再按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。民法第345 條第1 項定有明文。是買賣關係之當事人雖互負履行義務，惟原告主張葉瑗英向原告買受系爭土地，僅提出系爭買賣契約1 件為證，而系爭買賣契約為一般買賣不動產用以向地政機關辦理所有權移轉登記使用之公契，該公契內僅有土地標示、買賣價款、訂立契約人、立約日期之記載，並無付款條件、違約罰則等相關買賣權利義務之約定，有系爭買賣契約1 件在卷可稽，此與一般土地買賣除立有向地政機關辦理所有權移轉登記必需使用之公契外，均另簽訂包括實際買賣價格、付款條件、買賣雙方之權利及義務等事項之私契，顯然不同。再者原告在葉瑗英完全未給付任何價款之情形下，即先行移轉系爭土地所有權登記予葉瑗英，亦與一般不動產買賣之交易習慣有違，則原告與葉瑗英間就系爭土地所有權之買賣及移轉，顯與常情不符。是以原告未取得任何買賣價金之情況下，即以公契移轉系爭土地所有權全部登記予葉瑗英之違反常情，對照證人楊淑銀前開證述及原告無法提出支付買賣系爭土地價金之證明，且原告主張上開各情均無從否認證人楊淑銀證述之真正，堪認應係葉瑗英於生前終止其與原告間之借名登記契約，要求原告返還系爭土地，經原告同意後，原告始未收受任何對價且未與葉瑗英簽訂買賣之私契，即逕以系爭買賣契約之公契移轉系爭土地所有權予葉瑗英。是被告辯稱原告與葉瑗英間有借名登記關係存在，系爭土地自原告移轉所有權登記予葉瑗英乃為終止借名登記，返還土地予葉瑗英乙節，應屬可採，原告主張系爭土地係葉瑗英以6,225,400 元價格向原告購買，其間並無借名登記情形云云，並無可採。
（六）再查原告移轉系爭土地所有權登記予葉瑗英，既係基於終止借名登記關係而為，雙方就系爭土地並無買賣關係，原告自不得請求葉瑗英給付買賣價金，被告身為葉瑗英之繼承人，自亦無給付買賣價金予原告之義務，則原告主張被告違約未履行給付系爭土地買賣價金之義務，經原告催告而不為給付，系爭買賣契約業經原告解除，被告應回復系爭土地之移轉登記給原告云云，同屬無據。
五、綜上所述，原告與葉瑗英就系爭土地並無買賣關係，原告係因伊與葉瑗英間之借名登記關係，而於103 年3 月28日將系爭土地所有權移轉登記返還予葉瑗英，嗣因葉瑗英死亡，被告為葉瑗英之繼承人，自有權繼承系爭土地，原告不得請求被告給付買賣價金或回復系爭土地之所有權移轉登記。從而原告依民法第345 條、第367 條、第254 條、第259 條第1款規定，解除系爭買賣契約，並請求被告應將系爭土地所有權全部移轉登記予原告，為無理由，不應准許。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項及第78條分別定有明文。經核本件訴訟費用為第一審裁判費62,677元及證人楊淑銀之日、旅費538 元，總計63,215元，應由敗訴之原告負擔，爰依職權確定如主文第2 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，核於判決結果無影響，無一論述之必要，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 18 日
民事第一庭 法 官 林雯娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀及其繕本，並按上訴標的價額繳納上訴審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 18 日
書記官 黃千玲