臺灣臺南地方法院民事判決 105年度簡上字第271號上 訴 人 黃天辰被上訴人 林銘駿訴訟代理人 沈聖瀚律師上列當事人間請求履行房屋修繕事件，上訴人對於本院柳營簡易庭民國105年9月20日105年度營簡字第118號第一審簡易判決提起上訴，本院於106年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣叁仟壹佰伍拾元由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張及於本院補充陳述略以：㈠上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應設置如臺南市佳里地政事務所民國105年6月7日
之土地複丈成果圖即附圖上編號Ａ、Ｂ所示之排水溝及編號Ｃ所示之防洪池。
㈡兩造於103年11月11日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），由
上訴人向被上訴人承租臺南市○○區○○里○○0000號房屋（下稱系爭房屋），及右方、前方之空地、後方之鐵皮屋，租期自104年2月1日至114年1月31日止，惟系爭房屋每逢下雨均造成前方空地嚴重積水，對外交通斷絕。上訴人曾於104年8月31日以學甲郵局000055號存證信函通知被上訴人於1星期內改善，20日內完工，竟未獲置理。上揭淹水問題，本應以填土方式改善，但費用過鉅，故上訴人委請工程行就上開空地及停車場處，評估增建排水系統、防洪池，以馬達抽水進入排水溝，以改善淹水問題，被上訴人依法應負修繕即設置上開排水系統之義務，故依民法第430條請求如上訴聲明所示。
㈢系爭房屋停車場正對面陳府元帥廟建於77年，其廟前廣場土
地（華宗橋邊）與南19線道呈現水平，表示華宗橋之興建，並未填高路基，系爭房屋旁停車場興建之初，就已經低於路面約70公分，是系爭房屋本體目前與路面齊平無法排水，乃系爭房屋停車場原有之瑕疵，與臺南市政府工務局興建之華宗橋排水溝高低無涉，被上訴人自有義務改善淹水問題，原審判決未經調查即認淹水主因係華宗橋排水溝設計不良，實屬率斷。至被上訴人辯稱系爭房屋前方及右方之空地並未在出租範圍內，乃推諉之詞，據被上訴人於591租屋網刊登廣告內容，當時租賃標的物即包括系爭房屋前方及右方之停車場空地、後方鐵皮屋在內。
㈣另被上訴人辯稱系爭房屋大門原在前方，上訴人擅自更改為
右前方云云，並非屬實。由上訴人檢附Google map西元2013年地圖已清楚顯示，大門開在系爭房屋之右前方，上訴人只增建門柱而已。被上訴人復辯稱停車場有完善排水系統云云，實則前面只挖3個6公分小孔，雨水排至10公分低陷窪地，後面也僅挖幾個小孔排至農田灌溉用渠，何能稱完善徘水系統。故下雨時，雨水只能靠3個6公分排水孔流入深10公分窪地（長20公尺），積水無法流通，只能往地下滲透，這是停車場淹水主因。
二、被上訴人則以下列情詞資為抗辯：㈠聲明：上訴駁回。
㈡系爭租約記載，租賃標的範圍僅為「臺南市○○區○○里○
○0000號房屋全部」即系爭房屋，而系爭房屋為獨立之建物，顯然未包括系爭房屋前方、右方之空地、停車場，甚至磚造鐵皮屋等在內即臺南市○○區○○○段○○段00000000000地號土地。然本件上訴人無論請求被上訴人填土或施作排水設備所欲修繕之標的為該房屋之前方、右側之空地停車場雨後積水問題，此部分顯非租賃標的之範圍。
㈢縱認上訴人所指稱之系爭房屋前方及右方空地為其承租之範
圍，然本件於105年6月7日現場履勘時，關於上訴人所指稱之土地上方排水系統均完好無缺，惟上訴人竟主張每逢下雨，大雨傾瀉而下，空地嚴重積水，造成對外交通斷絕云云，應由上訴人負舉證責任。又被上訴人將系爭房屋租予上訴人時，大門原為系爭房屋之前方，上訴人竟於承租後未經被上訴人同意將大門擅自改為右前方，另建造大門旁之磚牆，此是否造成上訴人所指稱之土地淹水主因？恐非無疑，而依最高法院63年度台上字第99號民事判例意旨，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍，故本件上訴人上開主張，實無理由。
㈣另上訴人於起訴狀中自承系爭房屋前方空地之積水原因乃係
因政府機關實施華宗橋重建工程，造成橋面路基高於系爭房屋，排水溝又高於空地約70公分之落差所導致，足徵上開41
3、414地號土地淹水原因並非系爭房屋本身固有瑕疵所生之結果，且鈞院前於105年6月7日至現場履勘可知，上訴人所指稱之土地上方排水系統均完好無缺。是上訴人依租賃契約之法律關係，請求被上訴人履行修繕義務，顯無理由。
三、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人係臺南市○○區○○○段○○段00000000000地
號土地及坐落同段413地號土地上之同段73建號建物（即系爭房屋）之所有權人（原審卷第30至33頁）。
㈡兩造於103年11月11日簽訂系爭租約，約定由上訴人向被上
訴人承租系爭房屋，租賃期間自104年2月1日至114年1月31日止，104、105年之年租金為新臺幣（下同）20萬元，106至108年之年租金為26萬元，109至114年之月租金為25,000元，租金以每3個月為1期支付，訂約時上訴人應支付押租金5萬元（原審卷第38至44頁）。
㈢上訴人曾於104年8月31日寄送存證信函予被上訴人，催告其
於函到一星期內履行出租人之修繕義務（即解決系爭房屋旁空地及停車場之積水問題，該空地及停車場位在臺南市○○區○○○段○○段0000000地號土地上）（原審卷第7、8頁）。
㈣上訴人委請協富工程行於105 年3 月21日預估系爭房屋旁空
地及停車場之排水工程費用（未稅）為196,870 元。應設置排水管之處如附圖所示A、B部分（面積各為7.1、54.17平方公尺）；應設置防洪池之處為C部分（面積為6.31平方公尺）（原審卷第52、53、134頁）。
四、兩造爭執之事項：㈠兩造訂立之系爭租約，承租標的係僅系爭房屋全部（門牌號
碼臺南市○○區○○里○○0000號）或包含臺南市○○區○○○段○○段000 0000 0000 地號土地？㈡臺南市○○區○○○段○○段0000000地號土地上空地及停
車場遇大雨積水之原因為何？㈢被上訴人是否因就上開積水之部分，應依民法第430條負修
繕之義務？㈣上訴人請求廢棄原判決，被上訴人應設置如附圖上編號Ａ、
Ｂ所示之排水溝及編號Ｃ所示之防洪池，有無理由？
五、得心證之理由：㈠兩造訂立之系爭租約，上訴人承租標的除系爭房屋外，應包
含臺南市○○區○○○段○○段00000000000地號土地（即系爭房屋旁空地及前方之停車場）。
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。次按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上第1727號、39年台上第1053號判例意旨參照）。
⒉查系爭租約第1條記載：「甲方（即被上訴人）房屋所在地
及使用範圍臺南市○○區○○里○○0000號全部」，即租賃標的為系爭房屋全部，有系爭租約在卷可參（原審卷第40頁），堪認為真。次查，門牌號碼臺南市○○區○○里○○0000號之系爭房屋，除77年間完成之鋼筋混凝土加強磚造之建物外，尚包括95年間搭建之木石磚造之鐵皮建物（即坐落在臺南市○○區○○○段○○段000地號土地上之鐵皮屋）乙情，有臺南市政府財政稅務局佳里分局106年5月9日函附之房屋稅籍證明書、稅籍紀錄表、房屋平面圖、建物測量成果圖附卷可佐，堪信屬實。
⒊再查，被上訴人曾於591房屋交易網刊登出租廣告，提及「
房屋兩層樓高，地坪大約120坪兩層總共大約240坪，共有16間套房及3間雅房。右邊空地為停車場大約600坪，建築物後方還有鐵屋100坪可供使用，大門正對南19鄉道，鐵皮屋有側門可以裝卸貨物」乙情，有上訴人提供之該網頁資料附卷足參（原審卷第147頁）。又上開停車場周圍均設有圍牆阻擋他人進出，僅能由南側之單一出入口進出系爭房屋、停車場及鐵皮屋，有現場照片在卷可參（原審卷第129至132頁）。故被上訴人欲出租之範圍，除系爭房屋外，當包含旁邊之空地、前方之停車場及後方鐵皮屋。足認依兩造當事人之真意，系爭租約第1條記載之「臺南市○○區○○里○○0○00號全部」之標的範圍，除系爭房屋外尚應包括臺南市○○區○○○段○○段00000000000地號土地（即系爭房屋旁空地及前方之停車場），以利上訴人靈活運用。被上訴人抗辯出租上訴人之標的，僅有系爭房屋於77年間完成之鋼筋混凝土加強磚造之建物，不包括系爭房屋前方、右方之空地、停車場及後方鐵皮屋，尚難憑採。
㈡上訴人不得請求被上訴人設置如附圖上編號Ａ、Ｂ所示之排水溝及編號Ｃ所示之防洪池。
⒈按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。
⒉查上訴人曾於104年8月31日寄送存證信函予被上訴人，催告
其於函到一星期內履行出租人之修繕義務（即解決系爭房屋旁空地及停車場之積水問題，該空地及停車場位在臺南市○○區○○○段○○段0000000地號土地上）乙情，為兩造所不爭執，堪認屬實。姑不論上開積水原因為何？是否需由被上訴人負責？然被上訴人既於上訴人催告後仍不為修繕，依前揭法律規定，上訴人僅能請求終止系爭租約、自行修繕而請求被上訴人償還其費用或於租金中扣除之。
⒊惟查，上訴人於本件逕行請求被上訴人設置如附圖上編號Ａ
、Ｂ所示之排水溝及編號Ｃ所示之防洪池，以解決上開積水問題，經本院於106年3月14日準備程序時，向上訴人諭知被上訴人經請求不為修繕後，僅能請求終止契約、先行修繕後請求被上訴人給付或扣除租金，然上訴人仍執意請求被上訴人逕予修繕（本院卷第37頁背面），其請求自於法不合，應予駁回。
㈢綜上所述，上訴人依租賃關係，主張被上訴人應設置如附圖
上編號Ａ、Ｂ所示之排水溝及編號Ｃ所示之防洪池，尚屬無據，原審判決之部分理由固與本院相左，然結論並無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。本件上訴人上訴為無理由，第二審訴訟費用3,150元自應由上訴人負擔，爰判決如主文第2項所示。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 21 日
民事第一庭 審判長法 官 黃瑪玲
法 官 吳金芳法 官 陳尹捷以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 21 日
書記官 黃瓊蘭