臺灣臺南地方法院民事判決 105年度簡上字第214號上 訴 人 吳伊涵訴訟代理人 林玉琴
王朝揚律師被上訴人 陳哲宗上列當事人間請求違反租賃契約損害賠償事件，上訴人對於中華民國105年8月18日本院臺南簡易庭104年度南簡字第896號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於106年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣肆拾陸萬捌仟壹佰伍拾元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人之其餘上訴駁回。
被上訴人其餘追加之訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用（含追加之訴）由被上訴人負擔五分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀諸民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款等規定即明。所謂「請求之基礎事實同一者」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100年度台抗字第716號裁定意旨參照）。被上訴人於原審主張兩造合意終止租賃契約，並依不完全給付、民法第259條、第260條規定，請求上訴人返還租金、押金及裝潢費用共計新臺幣（下同）678,150元。在第二審則主張係其依民法第430條規定終止租賃契約，並追加民法第179條之規定為請求權基礎，請求上訴人返還上開租金、押金及裝潢費用共計678,150元。核被上訴人所追加民法第179條為訴訟標的，與原訴所主張之基礎事實，均基於兩造租賃關係，彼此互具共同性，在社會生活上可認為同一或關連，且原請求之訴訟及證據資料，於變更之訴審理中得加以利用，屬請求之基礎事實同一，自應准許之。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：兩造間就門牌號碼臺南市○區○○街○○號1樓建物（下稱系爭建物）訂立有房屋租賃契約，約定租金30,000元、押金60,000元（下稱系爭租約）。然系爭建物有漏水情形，牆壁有壁癌、地板潮濕等，致被上訴人在其內開設之按摩店無法正常經營。經被上訴人催告上訴人修理，並寄發存證信函，然上訴人拒收，稱系爭建物就是如此，未盡修繕義務。故被上訴人依民法第430條第1項規定，以原審起訴狀之送達表示終止系爭租約，並依不完全給付之法律關係、民法第259條第1、2、5款、第260條，並追加民法第179條規定，擇一請求上訴人返還被上訴人押租金60,000元、自民國103年12月起至104年5月份為止，每月30,000元，共計150,000元之租金及已支出之裝潢費用468,150元等語。
二、上訴人抗辯：㈠契約之終止，係自終止時起使契約向後發生消滅之效力，終
止前已發生之法律關係並不受影響。系爭租約約定每月租金30,000元，租賃期間自103年11月25日起至108年11月25日止，然兩造因故於104年7月31日終止租約，上訴人於系爭租約終止前，係基於系爭租約向被上訴人收取租金共69,000元；另被上訴人於104年3、5、6、7月份之租金均未給付，經上訴人以押租金60,000元扣抵。上訴人收取上開租金及押租金均屬有法律上之原因，並非不當得利，被上訴人不得請求返還。
㈡就被上訴人請求上訴人給付裝潢費用468,150元部分，系爭
租約第4條第5項及經公證之房屋租賃契約第4條分別約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被上訴人）取得甲方（即上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋同時應負回復原狀。」、「乙方（即被上訴人）就租賃物，為使用之便利或美觀而增設，改造或裝飾，應先得甲方（即上訴人）書面同意，其費用由乙方自理，租賃期間屆滿或中途終止租約時，應回復租賃物之原狀，不得要求甲方補償。」等語，可見兩造已約定被上訴人如有改裝系爭建物為裝潢時，於終止租約交還房屋時應負回復原狀之責。而被上訴人於104年7月31日租約終止後搬離，未依約拆除裝潢設備以回復原狀，而將系爭建物鑰匙交還上訴人，足認兩造於系爭租約終止後，被上訴人願以房屋現狀點交以代回復原狀之義務，並對其遺留於系爭建物之財物不主張權利，任由上訴人處理。是難認上訴人接受被上訴人以房屋現狀點交後，另對裝潢仍負有不當得利返還之責。故被上訴人主張上訴人應依不當得利之規定，給付被上訴人裝潢費用468,150元，亦非可採。
㈢又就系爭建物有無滲漏水情形，經原審送請財團法人中華工
業發展研究所（下稱中華工業發展研究所）鑑定結果，漏水處僅有系爭建物之北向大門內側天花板、西北角天花板，且僅有微量漏水、潮濕，未影響室內裝潢，至被上訴人稱地板漏水處，鑑定報告檢測結果並無漏水徵象。且上開漏水、潮濕問題可經由防水工程解決，而非重大無法改善之瑕疵，亦不影響被上訴人營業，被上訴人陳稱漏水狀況造成其無法營業，並非事實。且被上訴人搬離後，上訴人將系爭建物出租訴外人林錦霞作為經營壽司店使用，亦經林錦霞證稱系爭建物並無漏水情形，而自林錦霞承租系爭建物後，就原有裝潢並未變動，能正常經營壽司店，難認上訴人未提供合於約定使用收益之租賃物與被上訴人。被上訴人據此主張解除系爭租約，請求回復原狀及損害賠償，並無理由。
㈣被上訴人承租系爭建物後，曾向上訴人反應有漏水問題，上
訴人表示欲委請修繕人員前往修理，然遭被上訴人拒絕，並表示要由被上訴人信任之修繕人員前往修繕，上訴人同意後，被上訴人即自行委請人員前往修繕，並由上訴人給付修繕費用；然不久被上訴人卻又向上訴人表示有另再僱工修繕，要求上訴人支付費用，上訴人仍給付修繕費用，並由租金中扣除，詎被上訴人竟又以同一理由另向訴外人即上訴人父吳丁乾索取修繕費用32,000元。故縱修繕後仍有漏水瑕疵，亦屬可歸責於被上訴人，上訴人不負債務不履行之責，被上訴人主張依不完全給付規定請求上訴人賠償，於法未合。
㈤另縱認被上訴人得依解除契約損害賠償之規定，請求上訴人
賠償，然被上訴人自承於承租系爭建物，拆除原有裝潢時即發現有漏水情形，惟被上訴人仍執意進行改裝、裝修，繼續承租，就損害之發生與有過失，而為吸收，亦因拋棄此權利而不得再請求，始符公允等語。
三、原審就被上訴人之請求，為一部勝訴、一部敗訴之判決，即：㈠上訴人應給付被上訴人597,150元；㈡被上訴人其餘之訴駁回；㈢訴訟費用由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人負擔；㈣本判決第一項得假執行。上訴人就其敗訴部分提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。（原審駁回被上訴人請求租金超過69,000元之部分，未據被上訴人聲明不服，已經確定。）
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於103年11月10日簽訂系爭租約，約定由被上訴人向上
訴人承租系爭建物，租賃期間自103年11月25日起至108年11月25日止，每月租金30,000元，於每月25日以前繳納，押金60,000元（詳如本院卷第111至115頁所載）；兩造簽訂上開契約書時，被上訴人同時交付押金60,000元與上訴人。㈡被上訴人承租系爭建物後，為經營按摩店而對系爭建物進行裝潢，支出裝潢費用468,150元。
㈢被上訴人於承租系爭建物後，發現系爭建物有漏水情形，遂
告知上訴人。被上訴人於104年2月10日，委託訴外人許朝棟進行臺南市○區○○街○○號與隔壁10號建物1至5樓交界處填縫補強，以及臺南市○區○○街○○號1至5樓破裂補強工程，支出費用32,000元，該筆費用經被上訴人向上訴人父親請求給付後，上訴人父親已交付被上訴人。
㈣因上訴人父親要求就系爭租賃契約進行公證，兩造遂於104
年3月9日，簽立如調字卷第7頁所示之房屋租賃契約，載明由被上訴人向上訴人承租系爭建物，租賃期間自104年3月9日起至108年11月25日止，租金每月30,000元，於每次之首日以現金支付，押租金60,000元，並就該份租賃契約進行公證（詳如調字卷第6至7頁所載）。
㈤被上訴人於104年7月31日搬離系爭建物。
㈥依中華工業發展研究所鑑定報告書鑑定結論記載：「一、依
據本所現場勘驗門牌號碼臺南市○區○○街○○號1樓前建物之系爭漏水點A（北向大門內側天花板）與漏水點B（西北角天花板）出現微量漏水、潮濕、潰跡、漆面色差、粉刷脫落、碳酸鈣結晶、鐘乳石等現象，據此確認確有漏水情事。唯，本次鑑定並無進行相關漏水測試，故無法排除漏水原因包含鑑定標的（臺南市○區○○街○○號1樓前建物）與鄰房（臺南市○區○○街○○號）隔戶牆間連接縫滲漏、或臺南市○區○○街○○號2樓之給水管或排水管滲漏，抑或上開兩種漏水點所致之複合型漏水所致之結果。二、本案建議所需修復費用，僅針對上開漏水點A、B採止漏注射方式止漏及天花板修復及牆面粉刷，其修復費用為NT$63,908元整。」。又其中第23頁「肆、形成滲漏水之鑑定分析」、「三、鑑定標的之系爭漏水處」、「（二）無漏水之情事」記載：「系爭漏水點C、D在勘查當日並無漏水徵象，與被上訴人提供照片（詳附件二）顯示漏水點C之柱表面潮濕，漏水點D之地板微幅滲水構成不符，僅能初步研判系爭漏水點C與D於現場勘驗時並無發現上開漏水現象」等語。
五、得心證之理由：㈠兩造係於104年7月31日合意終止系爭租約：
按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條第1項定有明文。被上訴人雖主張其催告上訴人修繕漏水後，上訴人不為修繕，依民法第430條第1項規定，其得終止租約，故其以起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思等語。然查，被上訴人於原審時陳稱：「上訴人於104年5月初寄送存證與我終止契約，叫我104年7月31日搬走，我沒有終止契約；上訴人於104年7月31日向我終止契約後，因房子漏水，我就同意終止等語」（見原審卷第11頁背面、第28頁背面）；「（問：上訴人主張終止契約104年7月31日，兩造有無於104年7月31日合意終止契約？）被上訴人答：是。」（見原審卷第91頁背面）等語。另兩造於本院亦稱：兩造係於104年7月31日合意終止系爭租約等語（見本院卷第74頁）。足見上訴人寄送存證信函表示欲終止租約後，被上訴人亦同意終止，並於104年7月31日起搬離系爭建物，堪認兩造係合意於104年7月31日終止租約。被上訴人雖後改稱其係依民法第430條第1項規定，以起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示云云，然觀諸其起訴狀係記載：「雖契約約定期間未屆，然上訴人未盡出租人修繕義務，被上訴人因上訴人之不完全給付，而無法使用系爭租賃物，主張上訴人應返還押、租金合計210,000元，及為系爭租賃物所為改良行為支出之費用計678,150元」等語，而無關於其欲終止租約之記載，故被上訴人上開主張，難認可採。另被上訴人於104年6月30日寄送與上訴人及其母親之存證信函中（嗣經招領逾期退回），亦僅記載通知上訴人應盡出租人修繕義務、出面解決等語，而未有關於欲終止或解除系爭租約之記載（見本院卷第316至321頁），故亦難認被上訴人寄送之上開存證信函，已生解除或終止系爭租約之效力。從而，系爭租約係經兩造於104年7月31日合意終止等情，堪以認定。
㈡被上訴人請求上訴人返還租金150,000元、押租金60,000元，為無理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。次按終止契約，係使契約嗣後歸於消滅之行為。而解除契約者，乃當事人一方行使解除權，使契約自始歸於消滅之行為。兩者之性質迥然不同。契約之終止與解除，不可混為一談（最高法院75年度台上字第1280號判決意旨參照）。
⒉被上訴人雖主張其承租系爭建物，已繳付租金、押租金與
上訴人，於系爭租約終止後，得依不完全給付、民法第25
9、260條或第179條規定請求返還等語。惟查，被上訴人請求返還者，乃其已交付之103年12月起至104年5月份為止，每月30,000元租金，而就押租金之部分，依被上訴人於原審及本院陳稱：104年6、7月份租金是以押租金扣抵等語（見原審卷第29頁、本院卷第304頁），足認被上訴人業已將其所繳納之押租金用以扣抵其本應於104年6、7月份繳納之租金。而兩造係於104年7月31日合意終止系爭租約，被上訴人並搬離系爭建物等情，已如前述，揆諸前揭說明，終止契約係使契約嗣後歸於消滅之行為，在終止前之契約自仍屬有效存在。從而，在系爭租約經兩造於104年7月31日合意終止前，被上訴人基於有效之系爭租約，仍享有占有使用系爭建物之權利，並以上開租金及用以抵充租金之押租金作為對價，上訴人向被上訴人所收取前揭租金及用以扣抵租金之押租金，亦係基於兩造當時仍然有效之租賃契約而來，並非無法律上原因而受利益，自不構成不當得利。且被上訴人於104年7月31日前既未將系爭建物交還上訴人，而仍保有占有使用系爭建物之權利，即難認上開租金、押租金係因上訴人未修繕系爭建物漏水情形之不完全給付行為所生之損害。從而，被上訴人依民法第179條及不完全給付之規定，請求上訴人返還其已繳納之上開租金、押租金，並無理由。至民法第259條第1、2款雖規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」然查，該條已明訂係適用於「契約解除」之情形時，且該規定並未在民法第263條所規定當事人依法律之規定終止契約者時準用之範圍，從而，被上訴人依據民法第259條第1、2款規定，請求上訴人返還租金、押租金，亦屬無據。
㈢被上訴人請求上訴人給付裝潢費用468,150元，為有理由：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；遲延後之給付，於債權人無利益者，債權人得拒絕其給付，並得請求賠償因不履行而生之損害。民法第227條第1項、第229條第2項、第232條分別定有明文。次按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條定有明文，依民法第263條規定，亦準用於當事人依法律之規定終止契約之情形。再按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條亦有明文。
⒉被上訴人曾於原審提出系爭房屋漏水照片（見原審卷第17
至21頁），觀諸該等照片，除去其中上訴人否認為系爭建物之照片（即包含藍色牆壁者）外，可看出照片中所示處所之天花板、牆壁有油漆剝落等壁癌情形、地板上有水珠，另各該照片旁均有註明漏水地點，包括進大門左手邊天花板、客廳東面牆、西面牆、西面走道天花板及地板等處，地板部分並記載「地板凸起，腳踩過後浮出水痕」、「經會同里長和林玉琴到現場，請做地板老闆撬開後，裡面滲水情形」等語。經原審法官提示上開照片及文字記載內容與上訴人閱覽，詢問上訴人意見後，上訴人陳稱：系爭房屋並無藍色牆壁，被上訴人提出照片有藍色牆壁之照片應非系爭房屋所有，其餘照片是房屋漏水的，其沒有意見等語（見原審卷第12頁）；堪認被上訴人主張系爭建物確有上開漏水情形等語，尚屬非虛。另依原審法官於104年10月26日前往現場履勘時所拍攝之現場照片所示（見原審卷第51至54頁、第60頁），亦可看出天花板、牆壁有油漆剝落、另牆壁有部分顏色變深之情形。經原審囑託中華工業發展研究所鑑定系爭建物有無漏水，該研究所鑑定結論如不爭執事項㈥所示，益徵系爭建物確有漏水情事。
⒊上訴人雖辯稱系爭建物漏水、潮濕問題可經由防水工程解
決，而非重大無法改善之瑕疵，亦不影響被上訴人營業等語。惟查：
⑴依被上訴人於原審提出之照片、原審法官至現場履勘時
拍攝之照片及中華工業發展研究所鑑定時所拍攝之現場照片（附於鑑定報告中），可知系爭建物確因漏水造成天花板產生明顯油漆剝落、髒污、漬跡之情形；且依鑑定報告所示，其中漏水點A（即北向大門側內天花板）樑側有碳酸鈣（石灰）溶解現象，漏水點A南側約1公尺處，樑側出現2條鐘乳石，推測係因長時間漏水而將混凝土碳酸鈣（石灰）溶解；而漏水點B（即西北角天花板）上方樓板亦有水漬、潮濕及樑側鐘乳石之狀況，足認系爭建物漏水情形已長久存在，且系爭建物天花板之漏水已明顯影響天花板外觀，甚而因漏水時間已久，產生混凝土溶解之狀況。上訴人辯稱僅有微量漏水、潮濕，而未影響室內裝潢云云，難認可採。又中華工業發展研究所鑑定時，該鑑定報告所指漏水點C（東北角柱表面）、D（西北處地板）雖無漏水徵象，然前揭照片中所示漏水點C即柱北側表面確有髒汙、漬跡狀況；另依證人林錦霞證稱：我在105年8月份開始承租系爭建物，當時木質地板有被挖開一個洞，雖沒有漏水狀況，但外圍有一點濕濕的等語（見本院卷第247頁）；參諸上訴人於原審對於被上訴人所提出牆壁、地板部分之漏水照片，本未否認該等處所有漏水情形，已如前述，則被上訴人主張上開牆壁及地板亦有漏水情事，非全然無據，尚難僅以鑑定時上開部分未有潮濕之狀況，即遽認該等處所於被上訴人承租時未有漏水情事。而以被上訴人係將系爭建物作為養生館、按摩店之店面使用，且與上訴人係簽訂長達5年之租賃契約等情，被上訴人當需將該店面長期保持美觀、清潔及安全，以招攬顧客上門消費，並確保顧客於店內消費之安全，然系爭建物因漏水而產生上開髒汙、漬跡之狀況，除已影響營業處所之美觀、清潔外，更將生是否因漏水情事而造成顧客消費安全上之疑慮，則被上訴人主張因上開漏水情事，致其無法開業等語，尚非無據。
⑵又被上訴人曾傳送LINE對話紀錄告知上訴人：「你漏水
的房子不處理，我也不打算開業，這兩天妳會收到我的存證信函，我準備和妳打民事官司，要求賠償我的所有損失。」等語（見原審卷第39頁），足見被上訴人曾因系爭建物漏水而催告上訴人處理修繕，並稱如上訴人不處理，其也不打算開業等語。而參諸被上訴人為經營按摩店，已支出裝潢、植栽費用共計468,150元，為兩造所不爭執，且上開裝潢、植栽係無法搬移之部分（此部分詳下述），衡情被上訴人為了在系爭建物開設店面所支出之成本，應高於上開金額；另證人吳菊珠證稱：我與被上訴人合夥經營養生館11年，被上訴人向上訴人承租系爭建物是要開分店等語（見本院卷第239頁），則被上訴人承租系爭建物並支出上開費用、成本，其目的應係在於使該養生館分店得以順利如期營運，以賺取營業利益，如非系爭建物之漏水情形確已造成該店面經營上之困難，被上訴人應無於103年11月間與上訴人簽訂系爭租約，並隨即已投入相當成本重新裝潢系爭建物後，不利用該甫落成完工之嶄新店面營運獲利，卻向上訴人表示如不處理漏水，其也不打算開業之理，且依上訴人所述，被上訴人確實常有不開店之情形（見本院卷第374頁）。故被上訴人主張：其在系爭建物開設之按摩店是分店，如無客源其不可能開設，係因系爭建物有漏水之情形造成按摩店無法正常營業，才不繼續承租等語，堪認可信。
⑶至上訴人雖提出上訴人稱「明天試做一天後正式開幕」
之LINE對話紀錄（見本院卷第123頁）及用電資料（見本院卷第363、374頁），辯稱被上訴人於104年2月28日有正式開幕，且於被上訴人搬離前，電費始終在2,328元至5,236元間不等，每日用電度數在13.16至25.7區間，足認漏水情形不影響被上訴人營業等語。然查，被上訴人陳明其僅試營運一個禮拜，並未開幕等語（見本院卷第96頁），而否認有正式營業，另衡諸被上訴人承租系爭建物作為經營按摩店而言，如其確實有每日規律營業，則其應至少需長時間開啟店內冷氣、電燈等設備，以維持營業處所舒適之溫度、照明，該等電器、空調設備均會造成相當之耗電量，然觀上訴人提出之電費資料，系爭建物在被上訴人承租期間，每2個月應繳納之租金僅2至5,000元左右，與一般家用電量相比，並未有明顯較高之情況，參以居住於系爭建物樓上之上訴人亦稱：因被上訴人常常不開店，電費才沒有那麼多等語（見本院卷第374頁），足認被上訴人主張其並未正式開幕營業等語，應屬可信。上訴人提出之上開對話紀錄、用電資料，主張漏水情況並未使被上訴人無法開業等語，尚無足採。
⑷上訴人雖辯稱其在出租系爭建物與被上訴人前，有在系
爭建物做生意5年，事後也有將系爭建物出租林錦霞經營壽司店，足認被上訴人主張因漏水無法營業並非事實等語，並提出將系爭建物出租與被上訴人前之照片2張為證（見原審卷第45頁）。另林錦霞固證稱：我自105年8月承租系爭建物後，承租期間都沒有漏水情形等語（見本院卷第246頁）。然觀諸上訴人所提出之照片，可知其係經營服飾店，該裝潢於被上訴人承租後，業經打除並重新裝潢；另林錦霞承租系爭建物後係作為飲食店使用，與被上訴人承租後營運之項目不同，又其證稱開始承租日期為105年8月（見本院卷第245頁），距離兩造租賃契約終止後已約1年，與被上訴人承租系爭建物時之狀況是否完全一致，尚屬有疑；且林錦霞證稱於承租期間並未發生系爭建物有漏水情形等語，與原審送請鑑定之結果認係有漏水狀況等情，亦有不符，況依林錦霞所述，上訴人母親在其承租系爭建物時，曾告知其門口牆壁及冷氣孔旁有漏水，然已幫其修理好等語（見本院卷第246頁），堪認上訴人嗣後為將系爭建物出租與林錦霞，有進行修繕之行為。尚難以上訴人所提其自身在系爭建物內經營服飾店之照片，及林錦霞證述於其承租期間並無發現漏水情事，即推認系爭建物於被上訴人承租期間亦無漏水。
⒋依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之
租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。而系爭租約約定被上訴人承租系爭建物係作為商業使用，有該系爭租約附卷可參（見調字卷第7頁），則上訴人於系爭租約存續中，自應使系爭建物保持被上訴人得以之作為店面使用收益之狀態。系爭建物既有前揭漏水而影響被上訴人營業之情事，上訴人自應有修繕之義務。上訴人亦未否認被上訴人於承租系爭建物後，曾告知其系爭建物有漏水情事，參諸前引被上訴人傳送與上訴人之LINE對話紀錄載明：「你漏水的房子不處理，我也不打算開業，這兩天妳會收到我的存證信函，我準備和妳打民事官司，要求賠償我的所有損失。」等語（見原審卷第39頁），足見被上訴人確有因系爭建物漏水而催告上訴人處理修繕，另上訴人亦自承於被上訴人僱工修繕後，漏水未修好，被上訴人仍有請其修繕等語（見本院卷第286頁）。上訴人既經被上訴人催告，仍未盡其修繕系爭建物之義務，而使系爭建物於兩造合意終止系爭租約前，仍有前述漏水情事，則其履行系爭租約自有未完全依債之本旨履行之不完全給付情形。
⒌上訴人雖辯稱被上訴人有找人修理漏水，由其付款，其共
付72,000元，其中35,000元以房租抵，另一次小維修付5,000元，被上訴人於104年3月3日又收取吳丁乾交付之32,000元，故系爭建物縱有漏水，其亦非可歸責等語，並提出載有「補貼竹溪12號漏水及地板維修工程費32,000元」之104年3月3日現金支出傳票1紙為證（見調字卷第25頁），另被上訴人亦提出載有竹溪街10及12號房屋交接處填縫補強工程等語之收據（見原審卷第25頁背面）。然查，除上開104年3月3日之32,000元外，被上訴人否認其有自上訴人收取其他修理費用，並稱該筆32,000元係施作牆壁防水工程，與系爭建物漏水修復無關等語，則上訴人除前揭32,000元之部分外，是否確曾支付修繕費用，已屬有疑。況上訴人經被上訴人告知系爭建物有漏水情形時，其本得自行決定係自行修繕或由承租人即被上訴人僱工修繕，其雖決定由被上訴人僱工修繕，並由其支付款項，然此並非上訴人得免除保持租賃物合於約定使用、收益狀態義務之事由，非謂上訴人其後對系爭建物之漏水狀況均可置之不理。且上訴人亦自承本件漏水並非不可修繕，則系爭建物經被上訴人僱工修繕後，既仍有漏水情形，上訴人自仍應基於保持租賃物合於約定使用、收益狀態之義務進行修繕，其既未修繕，即仍有不完全給付之情形，且具可歸責性。⒍被上訴人承租系爭建物後，為經營按摩店而對系爭建物進
行裝潢，支出裝潢費用468,150元等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡）。且觀諸被上訴人所提出之裝潢明細資料（見調字卷第8頁）、植栽收據（見調字卷第9頁），及原審法官勘驗現場時經被上訴人指出其求償之裝潢及植栽狀況（見原審卷第57至59頁），裝潢部分均屬固定式難以搬移之裝潢設備如隔間、拉門、落地窗等、或已附合於系爭建物上者如油漆、壁紙、地板等，植栽部分則已種入土壤內生長，亦非易於搬移。另依證人即為被上訴人設計及裝潢系爭建物者薛暖姝於原審證稱：系爭建物之裝潢不可能拆下來使用，因為都是釘在牆壁上，如果拆下來就壞掉了等語（見原審卷第94頁背面）；證人即為被上訴人施作植栽者曾啟銘於原審證稱：其在系爭建物施作之植栽可以移，但不保證植栽會活，可能會死掉，不會活的機率很高，建議還是不要移走比較好等語（見原審卷第95頁背面至第96頁），足認被上訴人主張該等裝潢、植栽於拆除、搬移後即無法使用等語，應屬可採。被上訴人為經營按摩店，而支出費用對系爭建物進行上開裝潢、植栽，卻因上訴人未盡租賃物之修繕義務，而使其按摩店無法順利營運，則其就上開無法搬移、取走之裝潢、植栽所支出之費用，自屬被上訴人因上訴人不完全給付行為而生之損害。而上訴人上開不完全給付造成之瑕疵情形，雖非不能補正，然上訴人經被上訴人催告後，至104年7月31日兩造合意終止系爭租約前，仍未完成補正，自堪認上訴人有給付遲延之情形，應負給付遲延之責任。又兩造既已於104年7月31日合意終止系爭租約，上訴人並已將系爭建物另租與他人，則上訴人縱然要就系爭建物進行修繕以修補瑕疵，然對被上訴人已無利益，揆諸前揭規定，上訴人遲延後之給付，對於被上訴人既已無利益，上訴人自得拒絕其給付，並請求因不履行而生之損害。從而，被上訴人主張其因上訴人不完全給付之行為受有損害，請求上訴人賠償其上開裝潢、植栽費用共計468,150元等語，核屬有據，應予准許。
⒎上訴人雖主張系爭約定，被上訴人如有改裝系爭建物為裝
潢，於終止租約交還房屋時應回復原狀，不得要求上訴人補償，而被上訴人於104年7月31日租約終止後搬離，未拆除裝潢設備回復原狀，足認被上訴人願以房屋現狀點交以代回復原狀之義務，並對其遺留於系爭建物之財物不主張權利，故被上訴人請求上訴人給付裝潢費用468,150元，亦非可採等語。然查，經公證之系爭租約第4條固有關於系爭租約終止時，被上訴人應回復原狀，且不得要求上訴人補償之約定（見本院卷第359頁），然依該條約定使用「補償」之文字，可知該條約定應係指被上訴人不得就該等裝潢使系爭建物增加之價值，主張上訴人受有利益，而要求上訴人給予「補償」，自該條規定內容，無從認定如因上訴人債務不履行之行為造成被上訴人之損害時，被上訴人就其因此所受支出裝潢費用之損害，亦不得請求上訴人「賠償」。從而，上訴人所舉系爭租約之上開約定，亦非得否認被上訴人可就裝潢費用請求上訴人賠償之依據。且於104年7月31日兩造合意租約終止前，上訴人已於104年7月14日提起本件訴訟，請求上訴人賠償裝潢費用，有民事起訴狀本院收文章上日期可憑，且其後亦未因兩造合意終止租約而撤回上開請求，足認被上訴人於合意終止租約時，並無意放棄就裝潢費用對上訴人求償之權利，故上訴人上開所述，並非可採。
⒏上訴人雖又主張縱認被上訴人得依解除契約損害賠償之規
定，請求上訴人賠償，然被上訴人自承於承租系爭建物，拆除原有裝潢時即發現有漏水情形，惟被上訴人仍執意進行改裝、裝修，繼續承租，就損害之發生與有過失云云。然查，依被上訴人所述：其承租時系爭建物有隔木板，其將木板拆掉後有看到水漬，工人有詢問上訴人母親，上訴人母親稱是很久以前的痕跡、沒有關係；之後其拆掉地板把木板蓋上後，水就從牆壁、天花板滴出來，當時店內裝潢已經完工，其想上訴人一定會修理，但上訴人未修理，其並非已經知道有漏水還要繼續承租使用等語（見本院卷第72、373頁）；參諸上訴人母親即上訴人訴訟代理人於本件訴訟中亦稱其在出租系爭建物給被上訴人前，係在系爭建物自己開店營業都沒事等語（見原審卷第29頁），則被上訴人主張上訴人於其裝潢過程中，有告知其水漬是很久前之痕跡、沒有關係等語，堪認可信。而出租人相較於承租人，對租賃標的之狀況應更為知悉，則被上訴人因信任上訴人母親之陳述，認水漬不影響系爭建物之使用，而繼續完成裝潢，其後始發現系爭建物仍有漏水致難以營業之情事，尚難認有何與有過失之情，故被上訴人此部分所辯，亦難採認。
六、綜上所述，被上訴人本於不完全給付之法律關係，請求上訴人給付468,150元，為有理由，應予准許；逾此所為請求，則屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴人上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之諭知，核無違誤，上訴人上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人追加民法第179條不當得利之法律關係，請求上訴人給付租金及押租金部分69,000元之部分，亦無理由，應併予駁回。本院就被上訴人請求裝潢費用部分，既准被上訴人依不完全給付之法律關係請求，自毋庸再就被上訴人主張之其他民法第259條及第179條等請求權予以論斷，附此說明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，，被上訴人追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 7 日
民事第四庭 審判長法 官 李杭倫
法 官 王鍾湄法 官 余玟慧以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 8 日
書記官 李俊宏