臺灣臺南地方法院民事判決 105年度消字第3號原 告 徐維蓮原 告 徐鵬盛原 告 劉武憲原 告 葉振宇原 告 諶思廷上列五人訴訟代理人 何紫瀅律師被 告 宏昱建設開發有限公司法定代理人 黃鈴舒被 告 李英上列二人訴訟代理人 王建強律師
王韻茹律師上列當事人間請求請求減少價金等事件，經本院於民國107年7月
24 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告宏昱建設開發有限公司應給付原告徐維蓮新台幣31,652元、原告徐鵬盛新台幣30,850元、原告劉武憲新台幣29,328元、原告葉振宇新台幣9,200元，及均自民國105年10月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告徐維蓮負擔百分之23、原告徐鵬盛負擔百分之22、原告劉武憲負擔百分之19、原告葉振宇負擔百分之19、原告諶思廷負擔百分之15，餘由被告宏昱建設開發有限公司負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如分別以新臺幣31,652元、新台幣30,850元、新台幣29,328元、新台幣9,200元為原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：……二、請求之基礎事實同一者。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴訴之聲明原僅對被告宏昱建設開發有限公司（下稱被告宏昱公司）為主張，嗣後以被告李英為系爭建案之土地所有權人，且為被告宏昱公司監察人，被告二人就系爭建物、土地買賣合約之履行及不履行，應負不真正連帶責任為由，具狀追加李英為被告（見本院卷㈠第96頁）。經核原告對被告李英所為訴之追加，其請求之基礎事實同一，核與上開規定相符，應予准許。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第一百六十八條至第一百七十二條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。被告宏昱公司之法定代理人原為王碧嘉，於本院訴訟程序進行中變更為黃鈴舒，法定代理人黃鈴舒於民國107年4月3日具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀（見本院卷㈠第182頁）在卷可稽，經核與民事訴訟法第170條、第175條第1項之規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇、諶思廷分別向被告宏昱公司購買建案名稱為「DeHAUS」，坐落臺南市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地），及其上A2-5（原證一，徐維蓮購買）、A1-5（原證二，徐鵬盛購買）、E2-3（原證三，劉武憲購買）、C2-5（原證四，葉振宇購買）及D2-4（原證五，諶思廷購買）建物各一戶（下稱系爭建物）（系爭土地、系爭建物以下合稱系爭不動產），兩造並定有預售屋買賣契約書（下稱系爭契約書）。且查：
⒈系爭不動產於簽約時及銷售期間提出之廣告均載明公設比
為28％（證六）。然通知驗收時方告知原告公設比為32％，並要求原告依系爭契約書第5條找補，原告當中因原告葉振宇結婚須使用系爭建物、原告諶思廷亦有使用房子迫切需要，雖房屋有瑕疵但已分別於105年6月24日及105年8月1日交屋裝潢，其餘原告尚未交屋。按公設比增加，減少系爭建物之市場交易價值，故就此部分減少其價值之瑕疵僅先為一部分請求，被告應賠償原告五人如附表編號㈠所示之金額：徐維蓮5萬元、徐鵬盛5萬元、劉武憲5萬元、葉振宇210,605元、諶思廷88,896元。
⒉原告葉振宇於105年6月24日交屋日，已付面積誤差找補金
額78,725元，另原告諶思廷於105年8月1日交屋日，亦已支付面積誤差找補金額50,702元。被告宏昱公司已因公設比增加而使原告受有損失，不能再向原告請求找補金額，故被告宏昱公司應返還原告葉振宇、諶思廷如附表編號㈡所示之金額78,725元、50,702元。
⒊依兩造系爭契約書第十五條第一項第四款約定，被告宏昱
公司應於領得使用執照（104年12月4日）後六個月內進行交屋，然遲至105年6月3日原告均無人得以交屋，而無法使用系爭建物，因房屋有諸多瑕疵，屬可歸責於被告宏昱公司之原因而無法交屋，故應按每日已繳房地價款萬分之五單利計算遲延利息。計算原告已繳房地價款，及依萬分之五單利計算遲延利息如下：原告徐維蓮2,674,275元、原告徐鵬盛2,723,145元、原告劉武憲2,044,395元、原告葉振宇99,300元、原告諶思廷部分212,400元。原告就此部分僅為一部請求，爰請求被告宏昱公司給付如附表編號㈢所示之金額即徐維蓮207,888元、徐鵬盛233,066元、劉武憲347,730元、葉振宇99,300元、諶思廷212,400元。（詳如原告準備四狀，見本院卷㈠第168頁背面、第169頁）。
⒋由於被告宏昱公司要求原告應先辦理所有權移轉，原告均
辦理貸款並移轉所有權，故因被告宏昱公司未交屋，自應補貼未交屋期間，原告因系爭建物所付之房屋貸款利息，經計算如下：原告徐維蓮部分292,633元、原告徐鵬盛部分240,788元、原告劉武憲部分60,302元、原告葉振宇部分49,021元、原告諶思廷部分45,912元，爰請求被告宏昱公司給付如附表編號㈣所示之金額（詳如原告準備四狀，見本院卷㈠第169頁）。
⒌由於被告宏昱公司通知原告驗收房屋，原告驗屋後發現有
諸多瑕疵，並寄發存證信函通知被告修繕（證八），被告至今未修繕完畢，顯然無修繕之意，故原告得請求減少價金，此部分減少價金額以臺中市大臺中建築師公會鑑定意見為憑，爰請求被告宏昱公司給付原告如附表編號㈤所示之金額：原告徐維蓮28,900元、徐鵬盛29,400元、劉武憲27,400元、葉振宇30,700元（詳如原告準備四狀，見本院卷㈠第169頁背面）。
⒍按「本預售屋（系爭房地）之建築工程應在民國103年10
月1日之前開工，民國105年6月30日之前完成造主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」、「賣方（即被告）如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」系爭契約第11條第1項前系段及第2項分別定有明文。系爭建物之使用執照所載開工日期為103年12月31日，被告宏昱公司未依約於103年10月1日之前開工，已遲延90日，應依原告已繳房地價款萬分之五，單利計算遲延利息予原告，爰請求被告宏昱公司給付原告如附表編號㈥所示之金額：原告徐維蓮79,380元、徐鵬盛81,000元、劉武憲63,720元、葉振宇63,720元、諶思廷31,104元（詳原告準備四狀，見本院卷㈠第168頁）。
⒎兩造間系爭契約書第21條第2項約定，房屋稅於交屋前應
由被告宏昱公司負擔，而被告尚未完成交屋，故被告宏昱公司應返還原告105年、106年原告已繳納之房屋稅，爰請求被告宏昱公司給付原告如附表編號㈦所示之金額：徐維蓮16,066元，徐鵬盛14,920元，劉武憲2,642元。
⒏綜上，被告宏昱公司依兩造契約之約定，及民法第227條
不完全給付、民法第354條瑕疵擔保、第179條不當得利之規定（見起訴狀、本院卷㈠第51頁），應給付原告之金額，依附表編號㈧所示分別為原告徐維蓮674,867元、原告徐鵬盛649,174元、原告劉武憲551,749元、原告葉振宇532,071元、原告諶思廷429,014元，爰請求判決如聲明第一項所示。
（二）因被告興建之系爭建物，擅自將公設比從28％調高至32％，且於興建過程從未與原告溝通且未告知消費者，待驗屋時方告知，顯屬惡意詐害消費者，再加上驗屋時被告對預售屋諸多瑕疵，經催告後均不改善亦違反瑕疵擔保之規定，依消費者保護法第51條，被告顯係故意違反預售屋買賣契約，原告得請求損害額一倍之懲罰性賠償金。此部分依民事訴訟法第77條之2第2項定有明文不併算為訴訟標的價額，此部分即為訴之聲明第二項之部分請求權基礎。
（三）被告李英為系爭建案之土地所有權人，且為被告宏昱建設開發有限公司監察人，被告二人就系爭建物、土地買賣合約之履行及不履行，應負不真正連帶責任：
系爭土地買賣合約與房屋預定買賣合約具有同等效力，並與本約坐落基地之買方所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，兩造於締約時業已約定系爭建物與土地間具有連帶不可分性，應共同履行，房屋或土地單獨給付，不能達契約之目的，系爭建物、土地契約屬聯立契約，具有連帶不可分性。系爭建物及土地買賣合約之給付目的係屬同一，在使被上訴人同時取得系爭預售屋及坐落基地之所有權應有部分。是如有任一契約無法履約時，該2份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。被告二人對原告應負系爭建物、土地契約所約定之全部給付義務，其中1人之違約，均可視為另一人違約，屬不真正連帶債務責任，故依法追加被告李英。
（四）並聲明：⒈被告宏昱公司及被告李英應給付原告徐維蓮674,867元，
給付原告徐鵬盛649,174元，給付原告劉武憲551,794元，給付原告葉振宇532,071元，給付原告諶思廷429,014元並均按起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息。
⒉被告宏昱公司及被告李英應給付原告徐維蓮674,867元，
給付原告徐鵬盛649,174元，給付原告劉武憲551,794元，給付原告葉振宇532,071元，給付原告諶思廷429,014元並均按起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息。
⒊前二項聲請原告願供擔保請准宣告假執行。
⒋訴訟費用由被告負擔。
二、被告宏昱公司、李英則以：
（一）原告五人主張其向被告購買系爭不動產，於簽訂買賣契約及被告銷售時提出廣告，均稱系爭建物之公設比為28％，惟系爭建物完工後實際之公設比為32％，因公設比增加使原告五人受有附表編號㈠所示金額，是否有理由？⒈成屋與預售時所定之面積有誤差實為預售屋買賣實務所常
見，一般均會在契約上有所規範，本件系爭契約第五條第二項即有相關找補規範，原告等人絕對知悉，甚至，為保護消費者，被告依約所能請求找補之金額亦係以系爭契約第五條第二項所定之百分之二作為上限，而本件原告等人於辦理所有權移轉時所取得之面積已超過契約面積，但被告所能請求之找補金額仍以百分之二為上限，亦即原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇、諶思廷以原先約定單價之百分之二取得超過契約所定之面積，尚難謂原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇、諶思廷會因此受有任何損害。
⒉關於「是否因公設比增加而減少其市場交易價值？」部分
，鑑定人認為依不動估價技術規則，專業人士著作及學人論文，公設比出入不大時應不影響市場價格（見第鑑定報告書第3-5頁），並作成鑑定結論「公設比出入不大時應不影響市場價格」（鑑定報告書第31頁），顯見公設比差異不大時對於房屋市場價格實無影響。
⒊原告固曾提出國家政策研究基金會報告，惟該報告之結論
甚至亦為「公設比雖有愈來愈高的趨勢，但對房價的影響有限」，可知公設比對於房屋價格之影響確屬微小；原告再引監察院報告針對房屋虛坪灌水糾正內政部，認原告有房屋虛坪灌水百分之19.21云云，惟該監察院報告實係針對附屬建物（例如雨遮、陽台）有虛坪灌水之情形為糾正，然本件實係房屋面積找補，與本件實屬無涉。
⒋本件原告一再稱公設比增加百分之四影響房屋價值云云，
惟本件其等於辦理所有權移轉時所取得之面積本已超過契約面積，僅係因被告交屋時之共有部分面積增加，而使公設比略微增加而已。
（二）原告葉振宇、諶思廷主張，被告不得依系爭契約第五條第二項之約定，向原告請求補償之價金78,725元、50,702元，該款項應返還原告二人，是否有理由？⒈按「依第三條計算之土地面積、主建物、或本房屋登記總
面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積屋差找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算」系爭契約第五條第二項定有明文。該條找補規定為契約所明訂，原告葉振宇、諶思廷絕對知悉，事實上其二人亦依約執行找補完畢。
⒉參諸前揭契約規範，兩造於締約之時業已就契約找補之上
限明定於契約條款內，且原告兩人於交屋時皆已領取交屋明細表（參證物三），該明細表內已詳細記載契約面積與登記總面積差異、依契約計算差異金額，並依約以差額之2%作為找補金額，原告葉振宇、諶思廷既已取得超過契約面積記載之登記總面積，自難謂原告葉振宇、諶思廷受有損害，且原告給付之找補金額亦係依兩造之合意計算得出，原告葉振宇、諶思廷現請求返還找補金額，並無理由。從而，當時經葉振宇及諶思廷驗收及付款無誤，並有簽收交屋明細表為憑，雙方均無任何意思表示瑕疵之問題，則原告葉振宇、諶思廷所請應無所據。
（三）原告五人主張，被告宏昱公司依系爭契約第十五條㈠四約定，應於領得系爭建物使用執照六個月內即105年6月8日前交屋，被告遲延交屋，依約應賠償原告如附表編號㈢所示之遲延利息，是否有理由？⒈被告早曾分別通知原告等五人交屋，期間更多次以電話與
原告等人往來，原告藉故拖延交屋，實無可歸責於被告，故原告等人藉此請求遲延利息，應無理由。
⒉此外，原告雖於起訴狀主張系爭建物有諸多瑕疵，惟依系
爭契約第十五條第一項第（二）款規定，被告僅就契約約定之房屋瑕疵進行修繕，本件原告起訴狀所主張之瑕疵，皆為系爭契約內所無規範之項目；退步言之，本件經鑑定後，原告等人之瑕疵修補費用亦均不到3萬元，以不到3萬元之瑕疵，而拒絕近千萬元房屋標的之收受並無理由。
（四）原告五人主張，因被告宏昱公司要求原告先辦理所有權移轉及貸款，但被告未交屋，應補貼原告未交屋期間之貸款利息金額如附表編號㈣所示，是否有理由？本件被告分別於被證一所記載簡訊時間通知原告等五人交屋，期間更多次以電話與原告徐維蓮等人聯繫，原告皆以無影響建物之功能、品質及效用之微小缺失，藉故拖延交屋，實無可歸責於被告，原告請求補貼交屋期間之貸款利息，並無理由。
（五）原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇主張，被告宏昱公司交付之系爭建物有瑕疵，乃請求減少價金，金額如附表編號㈤所示，是否有理由？⒈依系爭契約第十五條第一項第（二）款規定，被告僅就契
約約定之房屋瑕疵進行修繕，然本件原告起訴狀所主張之瑕疵，皆為系爭契約內所無規範之項目。
⒉惟被告為促進訴訟，參酌鑑定人作成之鑑定報告書，被告
勉予同意原告之瑕疵修復費用分別為：原告徐鵬盛26,434元（29,400－1,200＋000－0000）、原告徐維蓮25,934元（28,900－1,200＋234－2,000）、原告劉武憲24,756元（27,400－800＋156－2,000）、原告葉振宇200元。
（六）原告五人主張，被告宏昱公司因遲延開工，致原告受有損害，應賠償原告如附表編號㈥所示之金額，是否有理由？⒈本件工程係早於103年7月10日取得系爭建築物擂土牆之雜
項執照，並於同年7月28日即已開工（詳被證7），並未逾契約所約定之同年10月1日；而擋土牆完工後，再繼續系爭建築物主體工程，是以，本件並無逾期開工之問題，原告就此應有誤會。
⒉相類之案件爭點，本院106年度消字第9號民事判決亦已認
定檔土牆開工即為契約所謂之開工，事實上，依經驗法則判斷，建築基地之開工即應屬建案之開工，本件既然已取得擋土牆施作之雜項執照，並業於103年7月28日即已開工，並未逾契約所約定同年10月1日之開工日期。
（七）原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲主張，依系爭契約第21條第2項約定，房屋稅於交屋前應由被告負擔，故原告依此請求被告給付105年、106年之房屋稅如附表編號㈦所示之金額，是否有理由？⒈依系爭契約第21條第2項約定，房屋稅於通知交屋前的確
應由被告負擔（而非實際交屋前），事實上，被告與客戶辦理交屋時亦均將應負擔金額之明細載明於交屋明細表，即如被告答辯狀被證3所示，並當場連同其他金額由雙方找補完畢（被證3即為未提出本項請求之原告葉振宇、諶思廷，均已找補完畢）。
⒉至於原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲部分，被告同樣已備妥
交屋明細表，其上亦已載明已計算完畢之找補金額，包括應補之房屋稅（被證8），但原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武蕙三人迄今未來辦理，甚至，依找補結果，原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲根本尚應給付被告63,923元、133,869 元、402,649元等，從而，原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲三人遲遲不來辦理交屋並進行找補，甚至完全忽略依約應由其等負擔之項目，僅特別挑出單一應由被告負擔之項目來請求，豈有此理？⒊另者，該交屋明細表中，應收項目與代繳費用明細是應由
買方即原告等人負擔之項目，代收款則是被告前已先向買方收取之金額，附此敘明。
（八）原告五人主張，被告宏昱建設開發股份有限公司興建系爭建物，擅自將公設比從28％提高至32％，又有瑕疵，爰依消費者保護法第51條規定，請求被告賠償原告懲罰性違約金，金額如附表編號㈧所示，是否有理由？⒈成屋與預售時所定之面積有誤差實為預售屋買賣實務上常
見之事，且本件預售屋買賣契約第五條第二項亦已約定有房地面積誤差及其價款找補之相關規範；又揆諸本件鑑定報告鑑定結論「一、公設比出入不大時應不影響市場價格」（鑑定報告書第31頁），顯見公設比差異不大時對於房屋市場價格實無影響。
⒉本件原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇、諶思廷於辦
理所有權移轉時所取得之面積本已超過契約面積，僅係因被告交屋時之共有部分面積增加，而使公設比略微增加，對於本件系爭建物價格實無影響，原告因成屋面積與契約面積之落差造成的公設比誤差即認定被告惡意詐害消費者云云，顯無理由。
⒊再者，原告起訴狀所主張之瑕疵，皆為系爭契約內所無規
範之項目，已如前述，故而，本件原告既無損害，被告亦無惡意詐害消費者等情事，原告請求損害額一倍之懲罰性賠償金，並無理由。
（九）原告主張被告李英係系爭土地之所有權人及被告宏昱建設開發股份有限公司監察人，就系爭不動產合約之履行及不履行應負不真正連帶責任，是否有理由？本件被告李英僅係土地出賣人，並未涉及系爭建築屋之興建，此業經兩造載明於契約，而原告訴請損害賠償之基礎事實既係系爭建築屋之瑕疵，並非土地有何瑕疵，故訴請被告李英賠償，應無理由。
（十）並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實及爭執事項：
（一）兩造不爭執事實：⒈原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇、諶思廷分別向被
告宏昱建設開發有限公司購買建案名稱為「DeHAUS」，坐落臺南市○○區○○段○○○號土地（即系爭土地），及其上A2-5（原證一，徐維蓮購買）、A1-5（原證二，徐鵬盛購買）、E2-3（原證三，劉武憲購買）、C2-5（原證四，葉振宇購買）及D2-4（原證五，諶思廷購買）建物各一戶（即系爭建物）（系爭土地、系爭建物合稱系爭不動產）。
⒉兩造間簽定系爭契約時，及被告銷售時提出之廣告均稱系
爭建物之公設比為28％，惟系爭建物完工後實際之公設比為32％。
⒊原告葉振宇、諶思廷已依系爭契約第五條第二項之約定，
因系爭建物面積之誤差，分別補繳被告價金78,725元、50,702元。
⒋依兩造系爭契約第十五條㈠約定，被告應於領得系爭建
物使用執照六個月內交屋，故被告宏昱建設開發有限公司應於105年6月8日前交屋。
⒌原告移轉系爭不動產所有權及辦理貸款起始日，為如下：
⑴原告徐維蓮：105年2月3日。
⑵原告徐鵬盛：105年4月6日。
⑶原告劉武憲：105年2月2日。
⑷原告葉振宇：105年1月30日。
⑸原告諶思廷：105年2月4日。
⒍原告與被告宏昱公司之系爭不動產買賣合約中約定系爭建物應於103年10月1日前開工。
（二）兩造爭執事項：⒈原告五人主張其向被告購買系爭不動產，於簽定買賣契約
及被告銷售時提出之廣告，均稱系爭建物之公設比為28％，惟系爭建物完工後實際之公設比為32％，因公設比增加使原告五人受有附表編號㈠所示金額之損失，是否有理由？⒉原告葉振宇、諶思廷主張，被告宏昱公司不得依系爭契約
第五條第二項之約定，向原告請求補繳之價金78,725元、50,702元，該款項應返還原告二人，是否有理由？⒊原告五人主張，被告宏昱公司依系爭契約第十五條㈠約
定，應於領得系爭建物使用執照六個月內即105年6月8日前交屋，被告遲延交屋，依約應賠償原告如附表編號㈢所示之遲延利息，是否有理由？⒋原告五人主張，因被告宏昱公司要求原告先辦理所有權移
轉及貸款，但被告未交屋，應補貼原告未交屋期間之貸款利息，金額如附表編號㈣所示，是否有理由？⒌原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇主張，被告宏昱公
司交付之系爭建物有瑕疵，乃請求減少價金，金額如附表編號㈤所示，是否有理由？⒍原告五人主張，被告宏昱公司因遲延開工，致原告受有損
害，應賠償原告如附表編號㈥所示之金額，是否有理由？⒎原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲主張，依系爭契約第21條第
2項約定，房屋稅於交屋前應由被告負擔，故原告依此請求被告給付105年、106年之房屋稅如附表編號㈦所示之金額，是否有理由？⒏原告五人主張，被告宏昱公司興建系爭建物，擅自將公設
比從28％提高至32％，又有瑕疵，爰依消費者保護法第51條之規定，請求被告賠償原告懲罰性違約金，金額如附表編號㈧所示，是否有理由？⒐原告主張被告李英係系爭土地之所有權人及被告宏昱公司
監察人，就系爭不動產合約之履行及不履行應負不真正連帶責任，是否有理由？
四、得心證之理由：
（一）原告五人主張其向被告購買系爭不動產，於簽定買賣契約及被告銷售時提出之廣告，均稱系爭建物之公設比為28％，惟系爭建物完工後實際之公設比為32％，因公設比增加使原告五人受有附表編號㈠所示金額之損失，是否有理由？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之
規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人固得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價金。惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受有重大損失。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號、82年度台上字第1158號判決意旨參照）。易言之，倘出賣人所給付之買賣標的物，並無不具備通常價值、效用或品質者，即無物之瑕疵可言，買受人自不得請求減少價金。
⒉兩造間簽定系爭契約時，及被告銷售時提出之廣告均稱系
爭建物之公設比為28％，惟系爭建物完工後實際之公設比為32％，此為兩造所不爭執，應可認定。系爭不動產是否因公設比由28％增加為32％而影響其交易價格一節，業經本院囑託臺中市大臺中建築師公會鑑定如下：「依不動產估價技術規則，建築物之估價方法有三種。
㈠比較法：比較法指以比較標的價格為基礎，經比較
、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。也就是依市場成交價格，就比較標的物及鑑定標的物之差異處調整以推估其價格。比較法並未明確規定需列入考慮之差異處為何，公設比增加是否影響建築物價格無法由不動產估價技術規則對比較法之規定求出。
㈡收益法。收益法意指採直接資本化法、折現現金流
量分析法等方法。依前項方法所求得之價格為收益價格。所謂直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。也就是以未來之客觀淨收益（租金）套入財務公式以推估建築物價格。自住之住宅因無未來之客觀淨收益，不適用直接資本化法。折現現金流量分析法，適用於以投資為目的之不動產投資評估。系爭標的物不適用這個方法。
㈢成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或
重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之價格為成本價格。成本法不適用於推斷系爭建築物公設比變更是否影響市場價格，因為購屋者房屋之取得成本並非根據建築營建成本。
依卓輝華著“不動產估價”，影響不動產價格之個別
因素可歸納於建築物部分者並無公設比此一因素。張義權著“不動產估價入門”，住宅區之價格形成個別要因亦無公設比該項。長庚大學碩士論文（2013）：
消費者購屋決策因素研究-以永康地區為例，作者賴姝臻統計205份有效調查樣本，對購屋者所做之住宅條件對購屋意願之影響調查結果，『公設比例、用途及使用限制，會影響購屋意願』在十項因素中依重要性排序為第八項，縱有影響實在不大。
綜上所述，依不動產估價技術規則，專業人士著作及
學人論文，公設比出入不大時應不影響市場價格。」此有該會106年10月13日中市大臺中建師（000-0000）鑑字第431號函檢送之鑑定報告書可按（見本院卷㈠第79頁，鑑定報告書外放）。
⒊依鑑定人上開鑑定意見，系爭建物之公設比在兩造間簽定
系爭契約時，及被告銷售時提出之廣告均稱系爭建物之公設比為28％，惟系爭建物完工後實際之公設比為32％，然因出入不大，不影響市場價格應可認定。是被告宏昱公司給付之買賣標的物即系爭建物，並無不具備通常價值、效用或品質者，即無物之瑕疵可言。從而，原告依瑕疵擔保、不完給付等規定，請求被告宏昱公司賠償原告如附表編號㈠所示之金額為無理由，應予駁回。
（二）原告葉振宇、諶思廷主張，被告宏昱公司不得依系爭契約第五條第二項之約定，向原告請求補繳之價金78,725元、50,702元，該款項應返還原告二人，是否有理由？⒈按「依第三條計算之土地面積、主建物、或本房屋登記總
面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積屋差找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。」原告葉振宇、諶思廷與被告間系爭買賣契約第五條第二款定有明文（見本院卷㈠第13頁、第35頁）。
⒉查原告葉振宇與被告之系爭買賣契約，約定主建物面積為
113.57平方公尺，然權狀登記面積為116.12平方公尺，增加2.55平方公尺；附屬建物依契約面積12.46平方公尺，權狀登記面積為11.3平方公尺，減少0.73平方公尺；共有部分依契約為面積50.41平方公尺，權狀面積為60.05平方公尺，增加9.64平方公尺，此有被告提出之「宏昱建設交屋明細表」可按（見本院卷㈠第62頁背面）。原告葉振宇已取得超過契約面積記載之登記總面積，應按系爭契約約定之方式找補金額。從而，原告葉振宇依兩造上開約定，給付被告宏昱公司78,725元並無不合。原告葉振予以公設比增加致其受有損失，上開找補金額應返還予原告云云，應無所據。
⒊再查原告諶思廷與被告之系爭買賣契約，約定主建物面積
為83.08平方公尺，然權狀登記面積為84.66平方公尺，增加1.58平方公尺；附屬建物依契約面積8.77平方公尺，權狀登記面積為8.18平方公尺，減少0.59平方公尺；共有部分依契約為面積36.74平方公尺，權狀面積為43.8平方公尺，增加7.06平方公尺，此有被告提出之「宏昱建設交屋明細表」可按（見本院卷㈠第63頁背面）。原告諶思廷已取得超過契約面積記載之登記總面積，應按系爭契約約定之方式找補金額。從而，原告諶思廷依兩造上開約定，給付被告宏昱公司50,702元並無不合。原告諶思廷以公設比增加致其受有損失，上開找補金額應返還予原告云云，亦無所據。
⒋綜上，原告葉振宇、諶思廷主張，被告宏昱公司不得依系
爭契約第五條第二項之約定，請求原告補繳之價金78,725元、50,702元，該款項應返還原告二人，於法無據，應予駁回。
（三）原告五人主張，被告宏昱公司依系爭契約第十五條㈠約定，應於領得系爭建物使用執照六個月內即105年6月8日前交屋，被告遲延交屋，依約應賠償原告如附表編號㈢所示之遲延利息，是否有理由？⒈按「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋
。…。㈣賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一曰應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」，此為兩造系爭不動產買賣契第十五條第一項第四款所明定。而系爭建物於104年12月4日由臺南市政府工務局發給使用執照，被告則於104年12月8日領取使用執照，此有該使用執照在卷可按（見105年度補字第660號卷第101頁，下稱補字卷）。揆諸兩造前開約定，被告宏昱公司於105年6月8日之前通知買方進行交屋，否則即應負遲延責任。
⒉原告雖主張被告就原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲購買之系
爭建物迄今尚未交屋，另原告葉振宇購買之系爭C2-5建物遲至105年6月24日交屋、原告諶思廷購買之系爭D2-4建物遲至105年8月1日交屋，均有遲延，故被告應賠償原告如附表編號㈢所示之金額云云。然查：
⑴被告宏昱公司於105年5月25日、105年6月17日以簡訊通
知原告徐維蓮交屋（見本院卷㈠第59頁背面），105年5月26日、105年6月17日、105年7月11日以簡訊通知原告徐鵬盛交屋（見本院卷㈠第59頁），105年5月18日、105年6月17日以簡訊通知原告劉武憲交屋（見本院卷㈠第60頁背面），105年5月25日以簡訊通知原告葉振宇交屋（見本院卷㈠第60頁），105年5月25日以簡訊通知原告諶思廷交屋（見本院卷㈠第60頁），此有該簡訊資料在卷，原告對有收到被告宏昱公司所發給之交屋簡訊並不爭執，是被告宏昱公司在105年6月8日前已通知原告交屋應可認定。
⑵雖原告主張：「房屋沒有辦法交屋，因為房屋有諸多瑕
疵，當天我們有依照簡訊時間到現場，但被告不願意交屋云云。」（見本院卷㈠第123頁背面）。然查：①原告葉振宇、諶思廷分別於105年5月27日、105年6月
4日至其購買之系爭C2-5、D2-4房屋進行驗屋，並於交屋驗收單上記載其等認為瑕疵之部分，嗣後原告葉振宇、諶思廷於105年6月24日、106年8月1日完成交屋，此有被告提出之交屋驗收單、交屋明細表各二紙在卷（見本院卷㈠第61-63頁）。被告宏昱公司在105年6月8日前確實已對原告葉振宇、諶思廷提出給付，原告葉振宇、諶思廷亦在約定清償期前前往驗屋，僅因主張有瑕疵而遲至105年6月24日、105年8月1日始完成交屋手續。按出賣人之給付遲延責任與出賣物之瑕疵擔保責任，其規範目的、構成要件與法律效果均有不同，倘出賣人已於約定期限內依債務本旨提出給付者，縱出賣物有滅失或減少其通常或契約預定效用之瑕疵，除應負物之瑕疵擔保責任外，並不負給付遲延之責（最高法院93年度台上字第1048號判決要旨參照）。原告葉振宇主張系爭C2-5建物之瑕疵，經上開鑑定報告鑑定結果，及經本院認定之瑕疵修補費用為9,200元，顯見該瑕疵甚微；另原告諶思廷之系爭D2-4則無瑕疵，故被告宏昱公司既在105年6月8日前通知原告葉振宇、諶思廷前往交屋，其二人亦前往驗屋，縱因其二人主張系爭建物有瑕疵而未能於105年6月8日完成交屋，被告宏昱公司不負給付遲延之責。②再查，原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲於105年6月20日
、105年6月21日前往交屋，因驗屋後臚列多項瑕疵，乃以存證信函要求被告宏昱公司應修繕瑕疵後於105年8月1日前交屋，如未能於該日前交屋，則因農曆七月不交屋，須延至105年9月1日交屋，及請求被告宏昱公司須貼補其等至交屋時止之房貸利息等情，此有原告提出之存證信函、驗收缺失紀錄可按（見補字卷第102-114頁），顯見至遲被告宏昱公司已於105年6月20日提出給付。
③雖原告劉武憲主張：其於105年7月26日撥打電話予被
告宏昱公司法定代理人黃鈴舒表示願意交屋，但遭拒絕，並提出電話錄音及譯文為證（見本院卷㈠第154-157頁）。然查，原告劉武憲與被告宏昱公司法定代理人黃鈴舒雙方以電話約定交屋時間為105年8月17日，後黃鈴舒以原告劉武憲尚有積欠款項未交付，請劉武憲匯款，否則105年8月17日不交屋，原告劉武憲則認積欠款項屬於交屋保留款而拒絕給付，此有該錄音譯文可按。按原告劉武憲與被告間之系爭買賣契約第十五條第一項第三款約定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：㈢買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」（見本院卷㈠第37頁）。原告劉武憲因請求被告宏昱公司代繳契稅、規雜費、面積誤差找補、貸款差額利息等，應再給付被告宏昱公司402,649元，此有被告提出之「宏昱建設交屋明細表」在卷（見本院卷㈡第25頁），則依兩造契約第十五條第一項第三款之規定，原告劉武憲應於交屋時繳清上開未付款。按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。
但自己有先為給付之義務者，不在此限。」民法第264條第1項定有明文。原告劉武憲與被告宏昱公司依契約有同時繳清應付未付款、交屋之義務，二者有對待給付之性質，原告劉武憲拒絕履行債務，被告宏昱公司自得行使同時履行抗辯權，拒絕交屋之義務，原告劉武憲以被告宏昱公司拒絕其交屋請求而應負遲延責任，於法無據。
④又原告徐維蓮、徐鵬盛主張其於105年6月21日前往現
場交屋時，亦遭被告拒絕，並提出錄音及譯文為證（見本院卷㈠第158-160頁）。然查，原告徐維蓮、徐鵬盛於105年6月21日前往驗屋後，提出前述之驗收缺失紀錄己如前述（見補字卷第103背面-108頁）。而原告驗屋後發給被告之存證信函，並未提及被告宏昱公司有拒絕交屋情事，僅一再主張系爭建物有瑕疵，要求被告宏昱公司文到二十日內修繕，並在105年8月1日前交屋（見補字卷第102頁），是被告宏昱公司是否有原告主張之拒絕交屋情事，並非無疑。再查，依原告提出其驗屋時與被告宏昱公司之員工蔡小姐對話譯文如下：
徐鵬盛：要交屋了嗎？蔡小姐：對。
徐鵬盛：有瑕疵請問怎麼交屋？我們很想交屋，我爸
媽也很想來住了。你自己抄了那麼多的瑕疵怎麼交屋？蔡小姐：交屋就是，開完缺失單後會做修繕部份。來
交屋點收器具部份。如果修繕單開出來後不願意，視同放棄。…蔡小姐：我們今天就是要交屋給你們。
徐鵬盛：合約書上有寫缺失需修繕完成之後才交屋，
是不是？……嗣後原告徐鵬盛、徐維蓮則一再以房屋有瑕疵要求修繕為由，而不願意完成交屋之手續，此亦有該對話譯文可按。
⒊綜上，被告宏昱公司於兩造約定105年6月8日交屋期限前
之105年5月25日通知原告葉振宇、諶思廷交屋，其二人亦在105年5月27日、105年6月4日前往驗屋，因主張有瑕疵，嗣後於105年6月24日、105年8月1日完成交屋手續；另被告宏昱公司於105年5月25日、105年5月26日、105年5月18日通知原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲交屋，原告徐維蓮、徐鵬盛於105年6月21日前往交屋，然因主張系爭建物有瑕疵而未完成交屋手續；原告劉武憲於105年6月20日前往交屋，然因主張系爭建物有瑕疵而未完成交屋手續，嗣後原告劉武憲與被告宏昱公司再相約於105年8月17日前往交屋，然因原告劉武憲不同意於交屋時同時給付應付被告宏昱公司之款項，故宏昱公司亦拒絕交屋等情應可認定為真實。按出賣人之給付遲延責任與出賣物之瑕疵擔保責任不同已如前述，被告宏昱公司既已提出給付，縱系爭建物有瑕疵，然不能認有給付遲延情事。另原告劉武憲因拒絕給付應付款，已由被告宏昱公司行使同時履行抗辯權，故被告宏昱公司不負遲延責任甚明。從而，原告五人主張，被告宏昱公司依系爭契約第十五條㈠約定，應於領得系爭建物使用執照六個月內即105年6月8日前交屋，被告遲延交屋，依約應賠償原告如附表編號㈢所示之遲延利息云云為無理由，應予駁回。
（四）原告五人主張，因被告宏昱公司要求原告先辦理所有權移轉及貸款，但被告未交屋，應補貼原告未交屋期間之貸款利息，金額如附表編號㈣所示，是否有理由？按被告宏昱公司之交屋義務並無給付遲延已如前述，從而，原告五人主張，因被告宏昱公司要求原告先辦理所有權移轉及貸款，但被告未交屋，應補貼原告未交屋期間之貸款利息，金額如附表編號㈣所示，為無理由，應予駁回。
（五）原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇主張，被告宏昱公司交付之系爭建物有瑕疵，乃請求減少價金，金額如附表編號㈤所示，是否有理由？經查：
⒈「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354條第1項、第359條分別定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。
⒉本件原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇主張，被告宏
昱公司交付之系爭建物，有如起訴狀證物八所示驗收缺失紀錄上所載之瑕疵（見補字卷第103頁背面-108頁，第111頁背面-113頁、第116頁），然為被告所否認，經本院囑託臺中市大臺中建築師公會鑑定結果，認定如下：
⑴原告徐維蓮主張其購買之系爭A2-5建物，有機電消防缺
失25項、建築裝修缺失67項等瑕疵（詳補字卷第106頁背面-108頁）。經鑑定人鑑定結果機電消防缺失之修補費用為18,200元，建築裝修缺失修補費用為10,700元，共28,900元（見鑑定報告書第14-22頁）。雖被告抗辯：鑑定報告書第16頁項目「照明」中之「19.主浴/次主浴/客浴：電燈燈座尚未安裝，迴路位置無法測試」列改善費用1,200元；惟依本合約工程單價，測試用燈座及5W燈泡一組之單價為39元（被證5)，再加計100%之工資後，一組為78元，則3組應為234元，故1,200元顯屬過高；另鑑定報告書第16頁項目「照明」中之「20.主浴/次主浴/客浴：天花板上方電燈線路未用CD軟管或PVC管包覆保護」列改善費用2000元，惟主浴/次主浴/客浴電燈用電查纜是佈在混凝土樓板與輕鋼架防潮石膏天花板之空間中，便於客戶自行裝設燈具配線用，並非埋設於混凝土內，本無屋內線路裝置規則第227、254條之適用，故此所列2000元之修復費用應屬有誤，被告為促進訴訟，被告勉予同意原告徐維蓮之修復費用可為25,934元（00000- 0000+ 000-0000）云云。然查，兩造間之工程單價固然約定5W燈泡一組之單價為39元（被證5，見本院卷㈠第94頁），然被告因施作大型建案而大量進貨及委託工人施工，自可降低材料成本及工人工資，而原告為一般消費者為修補瑕疵，並無此價格上之優惠，自應比照一般市價為之，從而該照明設備之瑕疵修補改善費用仍應以鑑定人鑑定之1,200元為可採。再查，修正前之「屋內線路裝置規則」（按107年7月17日修正後更名為「用戶用電設備裝置規則」）第227、254條之規定，天花板上方電燈線路應加套管保護，此有鑑定報告足按（見鑑定報告第16頁），被告辯論無加裝之義務並無可採。綜上所述，原告徐維蓮主張其購買之系爭A2-5建物有瑕疵而請求減少價金，在28,900元之範圍為有理由。
⑵原告徐鵬盛主張其購買之系爭A1-5建物，有機電消防缺
失22項、建築裝修缺失82項等瑕疵（詳補字卷第103頁背面-106頁）。經鑑定人鑑定結果機電消防缺失之修補費用為18,400元，建築裝修缺失修補費用為11,000元，共29,400元（見鑑定報告書第5-13頁）。雖被告抗辯：
鑑定報告書第中電燈燈作未安裝鑑定價格過高，一組之單價為39元（被證5)，再加計100%之工資後，一組為78元，則3組應為234元，故1,200元顯屬過高；另天花板上方電燈線路不需用CD軟管或PVC管包覆保護，該2000元應剔除，被告為促進訴訟，被告勉予同意原告徐鵬盛之修復費用可為26,434元（00000- 0000+ 000-0000）云云。然查，系爭照明設備之瑕疵修補改善費用仍應以鑑定人鑑定之1,200元為可採，及天花板上方電燈線路應加套管保護已如前述，被告之抗辯並無可採。綜上，原告徐鵬盛主張其購買之系爭A1-5建物有瑕疵而請求減少價金，在29,400元之範圍為有理由。
⑶原告劉武憲主張其購買之系爭E2-3建物，有機電消防缺
失22項、建築裝修缺失54項等瑕疵（詳補字卷第111頁背面-113頁）。經鑑定人鑑定結果機電消防缺失之修補費用為17,900元，建築裝修缺失修補費用為9,500元，共27,400元（見鑑定報告書第5-13頁）。雖被告抗辯：
鑑定報告書第中電燈燈作未安裝鑑定價格過高，一組之單價為39元（被證5)，再加計100%之工資後，一組為78元，則2組應為156元，故800元顯屬過高；另天花板上方電燈線路不需用CD軟管或PVC管包覆保護，該2000元應剔除，被告為促進訴訟，被告勉予同意原告劉武憲之修復費用可為24,756元（00000- 000+ 000-0000）云云。然查，系爭照明設備之瑕疵修補改善費用仍應以鑑定人鑑定之800元為可採，及天花板上方電燈線路應加套管保護已如前述，被告之抗辯並無可採。綜上，原告劉武憲主張其購買之系爭E2-3建物有瑕疵而請求減少價金，在27,400元之範圍為有理由。
⑷原告葉振宇主張其購買之系爭C2-5建物，有瑕疵9項（詳補字卷第116頁）。經鑑定人鑑定結果，原告主張：
①餐廳天花板施工瑕疵、②餐廳天花板施工瑕疵、③鋁窗修補面漆之瑕疵、④全室油漆修補、⑧前後陽台清潔無法確認施作範圍，該瑕疵均無法證明。又原告主張：
⑥門框應打矽利康云云，然依公共工程施工綱要規範，第08210章V5.0木門，對門框交界是否打SILICONE並無規範，被告未為施作，難認有瑕疵。又原告主張：⑨大門白鐵門檻，因依契約設計圖並無該設計，此有該鑑定報告可按（見該報告第31頁），原告葉振宇所指上開瑕疵均無可採。再查，原告葉振宇主張：⑦主臥室衛浴更換止水閥200元，被告同意給付（見本院卷㈠第93頁），原告此部分之請求為有理由。再查，原告葉振宇主張：⑤室內原有地磚未填縫，修補費用為9,000元等語。
按由系爭C2-5建物照片觀之，確實有地磚溝縫未填之情事（見鑑定報告第73頁），而地磚填縫如有施作，依一般常情當係全室一次施作完成，故原告雖僅提出部分範圍之照片，然可推定全室均未施作，而全室施作填縫之價格以9,000元為合理，此有該鑑定報告可按（見鑑定報告第31頁），原告葉振宇請求該瑕疵修補費用9,000元應屬有據。綜上，原告葉振宇主張其購買之系爭C2-5建物有瑕疵而請求減少價金，在9,200元之範圍為有理由。
⒊綜上所述，原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇主張，
被告宏昱公司交付之系爭建物有瑕疵，乃請求減少如附表編號㈤所示之價金，在原告徐維蓮28,900元、原告徐鵬盛29,400元、原告劉武憲27,400元、原告葉振宇9,200元之範圍內為有理由，逾此之請求為無理由。準此，原告四人既依民法第359條規定行使價金減少請求權，被告宏昱公司所得請求之價金，即於應於上開範圍內縮減之，而原告四人均已繳清系爭不動產之價金（按原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲積欠被告宏昱公司應繳未繳之金額係代繳費用，並非系爭不動產價金，附此說明）。是原告依民法第179條不當得利法律關係，請求被告宏昱公司給付原告徐維蓮28,900元、原告徐鵬盛29,400元、原告劉武憲27,400元、原告葉振宇9,200元，自屬有據；逾此範圍之請求，則非有據。
（六）原告五人主張，被告宏昱公司因遲延開工，致原告受有損害，應賠償原告如附表編號㈥所示之金額，是否有理由？經查：
⒈原告主張：依兩造間系爭契約第11條約定「本預售屋（系
爭房地）之建築工程應在民國103年10月1日之前開工，民國105年6月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」、「賣方（即被告）如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」。而依系爭建物之使用執照所載開工日期為103年12月31日，遲延90日，依已繳房地價款萬分之五單利計算遲延利息所述，分別為原告徐維蓮79,380元、原告徐鵬盛81,000元、原告劉武憲63,720元、原告葉振宇63,720元、原告諶思廷31,104元云云（詳本院卷㈠第168、169頁）。然為被告所否認上情。
⒉按系爭建物（地上5層、地下2層共58戶集合住宅）領有臺
南市政府工務局（103）南工造字第00000-00號建照執照，於103年12月31日開工，竣工日期為104年11月5日，此有該使用執照在卷可憑（見補字卷第101頁）。是系爭建物之主體建物之開工日期確係晚於兩造約定之103年10月1日。然上開建照執照工程開工前，被告宏昱公司早於103年7月10日取得（103）南工雜字第00033號擋土牆之雜項執照，並於同年7月28日即已開工（詳被證7，見本院卷㈠第187頁），並未逾契約所約定之同年10月1日。雖原告主張該擋土牆工程，並非系爭主建物云云，然查，上開擋土牆雜項執照為兩造訂立系爭契約之附件（見各該契約書之
18、19頁），系爭契約所稱之開工，應包含上開雜項執照之開工。再依該雜項執照附表加註事項所載：「本案建築基地內於地面以下施作建築所需之駁坎擋土工程，其擋土牆非屬建築外牆結構本體之一部分，且與建築物主體結構分離。」（見本院補字卷第18頁），足證該擋土牆工程雖非主建物工程之一部分，但係施作建築主體工程所必需。且依一般經驗法則判斷，建築基地之開工即應屬建案之開工，本件被告宏昱公司取得前揭擋土牆施作之雜項執照，並於103年7月28日開工，再由臺南市政府工務局之申報勘驗紀錄表觀之，103年17月28日開工設置安全圍籬，103年11月6日施作擋土牆，此有該雜項執照可按（見本院卷第187頁背面）。而系爭建物之主體工程在前述103年11月間施作擋土牆後，緊接於103年12月31日開工，顯見該擋土牆工程確是施作主建物之前置工程，應屬系爭建物之建築工程之一部分。故被告宏昱公司已於103年7月28日開始系爭建物之建築工程，並無遲延情事。從而，原告五人主張，被告宏昱公司因遲延開工，致原告受有損害，依系爭契約第十一條規定，應賠償原告如附表編號㈥所示之金額，為無理由。
（七）原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲主張，依系爭契約第21條第2項約定，房屋稅於交屋前應由被告負擔，故原告依此請求被告給付105年、106年之房屋稅如附表編號㈦所示之金額，是否有理由？經查：
⒈兩造間系爭買賣契約第21條第2項約定：「房屋稅以賣方
通知書所載之交屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔，並依法定稅率及年度月份比例分算稅額。」。依兩造契約之約定，房屋稅在被告通知交屋前由被告負擔，通知交屋後則由原告負擔。
⒉被告宏昱公司於105年5月18日以簡訊通知被告劉武憲交屋
，105年5月25日通知原告徐維蓮交屋，105年5月26日通知原告徐鵬盛交屋，此有被告提出之簡訊資料可按（見本院卷㈡第59、60頁）。被告宏昱公司同意原告徐維蓮、徐鵬盛購買之系爭A2-5、A1-5建物在105年2月1日起至105年6月4日止之房屋稅2,752元、1,450元，及原告劉武憲購買之系爭E2-3建物在105年2月1日起至105年5月21日止之房屋稅1,928由被告宏昱公司負擔，此有被告提出之「宏昱建設交屋明細表」在卷（見本院卷㈡第23-25頁），該日期已屬有利原告之認定，應屬可採，原告主張系爭建物105年、106年之房屋稅均應由被告宏昱公司負擔應屬無據。從而，原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲主張，依系爭契約第21條第2項約定，主張被告宏昱公司應負擔之房屋稅在原告徐維蓮2,752元、原告徐鵬盛1,450元、原告劉武憲1,928元之範圍內為有理由，逾此之請求為無理由，應予駁回。
（八）原告五人主張，被告宏昱公司興建系爭建物，擅自將公設比從28％提高至32％，又有瑕疵，爰依消費者保護法第51條之規定，請求被告賠償原告懲罰性違約金，金額如附表編號㈧所示，是否有理由？經查：
⒈按「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害
，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」消費者保護法第51條定有明文。而本條文之立法理由謂：「本條之目的在保護消費者不受企業經營者為獲利而為惡意侵害，本條文為模仿美國法制之懲罰性賠償制度，規定企業如故意或過失造成消費者損害，消費者得要求超過所受損害額之賠償，試圖藉由跨越民法損害賠償以填補損害為原則之法理，來提供消費者更優惠的賠償並試圖以此規定嚇阻不肖企業，…」。
⒉經查，原告主張被告宏昱公司興建系爭建物，擅自將公設
比從28％提高至32％，於興建過程從未與原告溝通且未告知消費者，待驗屋時方告知，顯屬惡意詐害消費者云云。然查，成屋與預售時所定之面積有誤差實為預售屋買賣實務上常見之事，且本件系爭契約第五條第二項亦已約定，以作為系爭建物面積誤差及其價款找補之規範。而系爭建物之公設比由從28％提高至32％，依鑑定人臺中市大臺中建築師公會鑑定結果，認不論係依不動產估價技術規則，專業人士著作或學人論文，公設比出入不大時應不影響市場價格，已如前述。本件原告於辦理所有權移轉時所取得之主建物面積、共有面積均已超過契約約定之面積，僅係因被告交屋時之共有部分面積增加較多，致使公設比略微增加，然對於系爭建物之價格並無影響，難認被告宏昱公司有何「惡意詐害」原告之情事。原告以此為由而請被告宏昱公司依消費者保護法第51條規定給付懲罰性違約金應屬無據。
⒊再查，原告主張系爭建物有瑕疵，依消費者保護法第51條
請求被告宏昱公司賠償云云。然查，原告主張之瑕疵修復費用，經本院認定屬實者為原告徐維蓮28,900元、原告徐鵬盛29,400元、原告劉武憲27,400元、原告葉振宇9,200元已如前述，至於原告諶思廷則未主張有瑕疵，而以原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇等人購得之系爭建物，價金由九百萬餘元至一千萬餘元不等，顯見系爭建物縱有瑕疵，然與總價款相較應屬輕微，且經鑑定人認定瑕疵之項目，例如更換無熔絲開關、電線迴路應加色套區分以利日後管理辨識、加裝漏電斷路器、不同電壓更換不同型式之插座、廚房炊飯鍋插座中性線/火線反接之改正、主浴增設插座、主浴電話出線口位置顛倒之改正等（見鑑定報告第6頁），均屬被告施工時之疏失，然與消費者保護法第51條之保護消費者不受企業之惡意侵害、嚇阻不肖企業之立法目的有間，難認被告已該當該條項之惡意詐害。原告以此為由而請求被告宏昱公司依消費者保護法第51條規定給付懲罰性違約金亦屬無據。
⒋綜上，原告五人主張，被告宏昱公司興建系爭建物，擅自
將公設比從28％提高至32％，又有瑕疵，爰依消費者保護法第51條之規定，請求被告賠償原告懲罰性違約金，金額如附表編號㈧所示，為無理由。
（九）原告主張被告李英係系爭土地之所有權人及被告宏昱公司監察人，就系爭不動產合約之履行及不履行應負不真正連帶責任，是否有理由？⒈按原告五人依附表所示之請求，原告徐維蓮依瑕疵擔保規
定請求減少價金後，依不當得利返還請求權、不完全給付請求損害賠償之規定，請求被告宏昱公司給付28,900元，及依兩造契約約定請求被告宏昱公司返還之房屋稅3,752元，以上共31,652元為有理由；原告徐鵬盛依瑕疵擔保規定請求減少價金後，依不當得利返還請求權、不完全給付請求損害賠償之規定，請求被告宏昱公司給付29,400元，及依兩造契約約定請求被告宏昱公司返還之房屋稅1,450元，以上共30,850元為有理由；原告劉武憲依瑕疵擔保規定請求減少價金後，依不當得利返還請求權、不完全給付請求損害賠償之規定，請求被告宏昱公司給付27,400元，及依兩造契約約定請求被告宏昱公司返還之房屋稅1,928元，以上共29,328元為有理由；原告葉振宇依瑕疵擔保規定請求減少價金後，依不當得利返還請求權、不完全給付請求損害賠償之規定，請求被告宏昱公司給付9,200元為有理由，逾此之請求均無理由，已認定如前。
⒉雖原告主張被告李英係系爭土地之所有權人及被告宏昱公
司監察人，就系爭不動產合約之履行及不履行應負不真正連帶責任云云。然系爭契約中，建物之出賣人為被告宏昱公司，土地之出賣人為被告李英，此有各該契約書可按（見契約書第12頁）。而原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇等人得向被告宏昱公司請求給付之款項，不論係瑕疵擔保、不完全給付或依契約返還房屋稅之主張均係基於系爭建物買賣契約而為請求。按債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，此為債之相對性原則（最高法院88年度台上字第694號判決意旨參照）。系爭建物買賣契約既存在於原告與被告宏昱公司之間，原告請求被告李英應與宏昱公司負不真正連帶債務責任，給付原告五人如聲明所示之金額即無理由。
（十）綜上所述，原告依瑕疵擔保規定請求減少價金後，依不當得利返還請求權、不完全給付請求損害賠償，及依契約應返還房屋稅等，請求被告宏昱公司給付原告徐維蓮31,652元、原告徐鵬盛30,850元、原告劉武憲29,328元、原告葉振宇9,200元為有理由，應予准許。末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查本件起訴狀繕本於105年10月24日送達被告宏昱公司，有送達證書一紙（見本院卷㈠第10頁）在卷可按，從而，原告徐維蓮、徐鵬盛、劉武憲、葉振宇請求被告宏昱公司應給付上開金額，及均起訴狀繕本送達翌日即105年10月25日起至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息，核與上開規定相符，自無不合，爰判決如主文第一項所示；原告逾此之請求則為無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，並依被告宏昱公司聲請酌定相當之擔保金額，宣告被告宏昱公司得供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 23 日
民事第一庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 107 年 8 月 28 日
書記官 黃郁淇┌─────────────────────────────────────────────────┐│附表 │├────┬─────┬────┬───────┬─────┬────┬────┬───┬─────┤│ │㈠ │㈡ │㈢ │㈣ │㈤ │㈥ │㈦ │㈧ ││ │公設比增 │支付面積│遲延交屋損失遲│辦理貸款至│瑕疵請求│遲延開工│被告交│總計及懲罰││ │加之損失 │誤差找補│延利息（未於領│交屋之利息│減少價金│之損失 │屋前之│性賠償金 ││ │(28% -32%)│金額 │得使用執照六個│損失 │ │ │房屋稅│ ││ │ │ │月內交屋） │ │ │ │應由被│ ││ │ │ │ │ │ │ │告負擔│ │├────┼─────┼────┼───────┼─────┼────┼────┼───┼─────┤│A2-5 │5萬元 │ │207,888元 │292,633元 │28,900元│79,380元│16,066│674,867元 ││徐維蓮 │ │ │ │ │ │ │元 │ │├────┼─────┼────┼───────┼─────┼────┼────┼───┼─────┤│A1-5 │5萬元 │ │233,066元 │240,788元 │29,400元│81,000元│14,920│649,174元 ││徐鵬盛 │ │ │ │ │ │ │元 │ │├────┼─────┼────┼───────┼─────┼────┼────┼───┼─────┤│E2-3 │5萬元 │ │347,730元 │60,302元 │27,400元│63,720元│2,642 │551,794元 ││劉武憲 │ │ │ │ │ │ │ │元 │├────┼─────┼────┼───────┼─────┼────┼────┼───┼─────┤│C2-5 │210,605元 │78,725元│99,300元 │49,021元 │30,700元│63,720元│ │532,071元 ││葉振宇 │ │ │ │ │ │ │ │ │├────┼─────┼────┼───────┼─────┼────┼────┼───┼─────┤│D2-4 │88,896元 │50,702元│212,400元 │45,912元 │ │31,104元│ │429,014元 ││諶恩廷 │ │ │ │ │ │ │ │ │└────┴─────┴────┴───────┴─────┴────┴────┴───┴─────┘