臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第1434號原 告 邱世敏訴訟代理人 林寶秀被 告 黃逸嫻上列被告偽造文書案件，原告提起刑事附帶民事訴訟請求侵權行為損害賠償，由本院刑事庭裁定（104年度附民字第167號）移送前來，經本院於民國106年4月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴原聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）525,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即民國104年11月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，於本院105年9月21日言詞辯論期日變更聲明為：被告應給付原告300,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：訴外人黃明國於民國103年5月間以價金新臺幣（下同）430萬元之價格及同意由曹秀英繼續居住於該房屋1年之條件向第曹秀英購買其所有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（權利範圍10,000分之484）及其上同段64建號即門牌號碼臺南市○○區○○街000巷00號房屋（下稱系爭房地），嗣於103年7月又將系爭房屋出售予從事房屋仲介之被告，並有告知被告有承諾原屋主曹秀英得在系爭房地居住1年，並與被告達成產權移轉後要再向被告承租系爭房地1年，每月支付被告2萬元租金之買賣條件，被告以上開條件向黃明國購買系爭房地後，又隨即以765萬元之價金將系爭房地轉售予原告，兩造約定付款方式為103年7月7日支付定金35萬元，餘款由原告向銀行借貸支付後，系爭房地即應直接由原屋主曹秀英名義移轉登記為原告所有，原告有同意給原屋主曹秀英2個月期間搬遷，該2個月期間之貸款50,000元（每月貸款25,000元×2個月）則應由被告補貼，惟被告未徵得原告同意及授權，竟基於偽造文書之故意，於103年9月5日在黃明國位於臺南市○○區○○路000號1樓住處，向黃明國表示原告已授權將系爭房地出租曹秀英1年（即103年9月5日起至104年8月30日），利用為原告辦理系爭房地過戶而持有之原告印章之機會，將原告印章交與黃明國，利用不知情之黃明國填寫如本院刑事庭104年度訴字第530號判決附表一所示租賃契約（下爭系爭租賃契約），並接續在系爭租賃契約「出租人欄」偽造「邱世敏」簽名2枚，「出租人欄」、「契約接縫處」以上開原告印章盜蓋「邱世敏」印文共4枚，被告再利用不知情之黃明國將偽造之系爭租賃契約持交曹秀英行使，致原告於103年9月2日登記為系爭房地所有權人後之同年10月15日要求曹秀英搬遷時，經曹秀英提出系爭租賃契約始知上情，並向本院檢察署提出告訴。原告自103年9月2日即取得系爭房地所有權，惟因被告之上開偽造文書行為無法使用系爭房地及收取租金，共15個月，合計受有無法收取租金損害30萬元，爰依侵權行為損害賠償之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告300,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則抗辯以：伊出售系爭房地與原告時即有告知系爭房地要繼續出租給原屋主曹秀英使用1年，就系爭房地有租賃關係存在乙節原告已知悉，且有同意，伊與原告係約定待原告付清買賣價金尾款交屋後再由曹秀英繼續以租賃關係使用系爭房地並連同租金交付原告，之後兩造於103年7月7日有簽立系爭房地買賣契約，約定買賣價金765萬元，伊已依約於103年9月2日完成系爭房屋所有權移轉登記予原告，惟原告僅支付定金35萬元及向銀行貸款之630萬元，尚有餘款100萬元未給付，因伊未將買賣價金全部給付完畢，原屋主曹秀英才不願交屋，原告之房屋租金或貸款利息損失均係原告自己沒有付清尾款所致，與伊無關，且伊並無何偽造文書之不法行為，已對一審刑事判決提起上訴，經臺灣高等法院臺南分院105年度上訴字第766號判決伊無罪確定，原告所述之租賃契約書係黃明國自行書寫為作帳使用，並未交付曹秀英行使，伊並無不法侵害原告權利之行為，原告依侵權行為之法律關係請求伊賠償租金並無理由等語置辯。並聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
四、本件經調查，兩造對下列事實不為爭執，並經本院調閱被告偽造文書刑事卷宗全卷核閱無誤，並有被告提出之本院104年度訴字第722號民事判決、本院104年度簡上字第144號民事判決各一份在卷可憑：
（一）原告主張被告偽造附表一所示之租賃契約書交付訴外人曹秀英，致原告受有租金損害而向臺南地檢署提出告訴後，經檢察官以被告及訴外人黃明國共同犯行使偽造文書罪嫌提起公訴，前經本院以104年度訴字第530號刑事判決被告犯行使偽造文書罪判處有期徒刑6月，如易科罰金，以1,000元折算一日，被告不服提起上訴後，由臺灣高等法院臺南分院審理後，於105年12月15日以105年年度上訴字第766號刑事判決被告無罪等情，為兩造所不爭執，並經本院調取前開刑事案件卷全卷提示兩造核閱無誤，堪信為真實。
（二）原告於104年間曾提出附表三不動產買賣合約書，主張其與訴外人曹秀英就系爭房地訂有買賣合約，原告已於103年9月2日完成系爭房地所有權移轉登記，惟曹秀英仍居住於系爭房屋內拒不搬遷，依買賣契約及不當得利之法律關係訴請曹秀英應將系爭房屋遷讓交付原告，並請求曹秀英應自103年9月5日起至遷讓房屋日止，按月給付原告3萬元之損害金，經本院104年度簡上字第144號民事判決駁回原告主張曹秀英應按月給付原告損害金之請求，就原告遷讓房屋之請求則判決「被上訴人（即原告邱世敏）於上訴人（即曹秀英）交付系爭房屋之同時，應給付曹秀英100萬元」之附對待給付判決確定在案。
五、本院得心證之理由：
（一）原告主張被告偽造附表一所示之租賃契約書交付訴外人曹秀英，致伊於取得系爭房地產權後仍無法使用系爭房屋而受損害，得依被告有偽造文書之不法侵權行為法律關係，訴請被告賠償原告所受之租金損害等語，惟經被告否認有偽造文書之不法行為，並以前詞置辯。本件原告既係依侵權行為法律關係起訴，是首應審究者即在於被告有無原告所主張之偽造文書不法行為。
（二）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條第1項前段、第2項亦有明文。是由上開條文可知，民法第184條第1項前段規定之侵權行為損害賠償請求權，以因故意或過失不法侵害他人之權利為其成立要件，至同條第2項規定之侵權行為類型，則以違反保護他人之法律為要件。若行為人並無故意或過失，或違反保護他人之法律，或行為與損害之間無相當因果關係者，均無令負侵權行為損害賠償責任之可言。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院著有17年度上字第917號判例意旨參照）。是以原告主張被告有上揭偽造附表一租賃契約書並交付行使而構成行使偽造文書犯行，既為被告否認，自應由原告就被告有偽造文書之不法行為之事實負舉證之責，而原告經本院闡明後，僅提出附表一所示之租賃契約書影本一份為證，並主張引用曹秀英在刑事案件中之證述及刑事一審判決內容等語，惟查：
1、附表一所示之租約係訴外人黃明國製作供作為自己交付被告黃逸嫻租金證明用之內帳，並未曾持交曹秀英，此有下列證據可憑以認定：
①原告於103年10月16日向檢察官提出偽造文書刑事告訴時
係載稱：「黃明國於民國103年9月6日假借『本人之友人』跟曹秀英簽立租賃契約」等語，並附上如上開房地之土地及建物登記第一類謄本及如附表二所示之租約（見刑事案件地檢署他卷第1至14頁)，並未指稱黃明國係冒用伊之名義與曹秀英訂約而偽造如附表一所示之租約，亦未提出如附表一所示之租約為憑，檢察官將此案發交臺南市政府警察局佳里分局調查，警員王宏生分別通知告訴人邱世敏於103年11月14日、曹秀英於103年11月30日，及被告等均於104年1月19日到案製作警詢筆錄後，始於104年1月20日將上開四人之警詢筆錄並如附表一所示之租約、附表四所示之不動產買賣合約書等證物，以南市警佳偵字第1030591391號函覆檢察官等情，有上開函文、警詢筆錄及契約書附卷（見刑事案件他卷第22至48頁）可稽，而原告邱世敏於該次警詢時，經警員詢問被告等是如何偽造文書時，係陳稱：伊於103年10月15日前往跟曹秀英辦房屋交接事宜時，發現該屋已遭一名叫黃明國的男子假藉我的名義租給曹秀英，並且黃明國與曹秀英雙方已有打好租賃契約，也從未委託黃明國把房子租給任何人，所以該份租賃契約係屬偽造等語（見刑事案件他卷第34頁），並於警員詢問關於本案是否還有其他事證可提供參辦時，陳稱：除了該房屋的租賃契約及建物第一類謄本等資料（影印本）外，伊還可以提供一份「不動產買賣合約書」（如附表四所示）給警方等語（見刑事案件他卷第34頁），並未陳稱有再提供如附表一所示之租約給警方，足徵原告邱世敏提出刑事告訴時所係指稱黃明國偽造如附表二所示之租約，而非如附表一所示之租約，且原告邱世敏不論於向檢察官提出告訴或於警局製作筆錄時，均未曾提出如附表一所示之租約。
②證人曹秀英於製作警詢筆錄時陳稱：伊是在103年9月5日
與被告黃明國簽立租賃契約，租屋時伊根本還不知道有邱世敏這個人，伊一直以為屋主是黃明國才跟他簽立租賃契約，伊是邱世敏於103年9月底跑來找伊時才知道房子轉賣給邱世敏等語（見刑事案件他卷第37至38頁），細譯證人曹秀英關於伊是與黃明國訂立租約，直至邱世敏找伊之前不知其人之供述內容，其顯係針對如附表二所示之租約（契約上未顯示邱世敏之名義）答覆警員之詢問，而就附表一租約之製作過程，黃明國於警詢時陳稱該契約書係伊一個人簽立，並於刑事案件一審審理時到庭陳述：伊製作如附表一所示之租約，是因為伊將房地賣給黃逸嫻，原屋主曹秀英沒辦法馬上搬走，伊每月要付2萬元租金給黃逸嫻，怕1年以後怎麼辦，伊支付租金一定要有收據，所以做這份契約書，是伊自己在做的內帳，伊沒有拿給檢察官，也不知是何人拿給檢察官，伊有拿給曹秀英看，可能她拿去影印等語（見刑事案件一審卷一第166頁反面至第167頁），又稱：伊有將如附表二所示之租約拿給陳文智，沒有將如附表一所示租約拿給曹秀英或其夫陳文智等語（見刑事案件一審卷一第218頁正、反面）。另證人曹秀英於刑事案件一審到庭作證時，已當庭提出如附表二所示之租約，並明確證稱：邱世敏、林寶秀去永勝街跟伊要房子時，伊有影印一份租約給她們，伊是影印當庭這一份租約，因為伊只有這一份等語（見刑事案件一審卷二第38頁正、反面），否認有交付如附表一之租約予原告或代理人林寶秀之情，而其上開所證稱持有黃明國交付如附表二所示租約等語，核與黃明國上開所述相符，由證人曹秀瑛上開證詞，黃明國並未曾將如附表一租約交付曹秀英，應可認定，原告主張證人曹秀英可證明如附表一所示之租約是被告授權黃明國製作後持交曹秀英，曹秀英並有交付原告云云，即無可採。
③再佐以黃明國於刑事案件一審審理能自行提出如附表一所
示租約之原本（見刑事案件一審卷一第227至229頁），而原告及證人曹秀英則從未提出如附表一租約原本，堪認如附表一所示之租約原本始終於黃明國持有中，並未據以行使，另觀諸黃明國所提出之租約原本，其上之「房租付款明細欄」確實有記載被告黃逸嫻自103年9月起逐月收取2萬元租金並簽名於其上之情，被告黃逸嫻亦不否認是其向黃明國收取租金後簽名等語（見刑事案件一審卷一第164頁），堪認黃明國所述：伊製作如附表一之租約是作為伊支付租金給黃逸嫻之收據，作為內帳之用，並未將如附表一所示之租約乙份持交給曹秀英收執乙情，應屬事實。
2、被告抗辯伊將系爭房地出售原告時有告知原告應由原屋主即曹秀英以租賃方式續住1年並獲原告同意，伊並無何偽造文書之不法行為等語，依下列證據，應可認定屬實：
①依黃明國之陳述可知伊於103年5月間，向曹秀英購買系爭
房地時，即已承諾讓原屋主曹秀英在上開房地繼續居住1年，同年7月1日以650萬元價格轉賣予被告黃逸嫻，並有與被告議定將來轉賣時，必須讓原屋主曹秀英在系爭房地繼續居住1年，而黃國明與被告所簽立之買賣權利讓渡書（見刑事案件一審卷二第68頁）「特別約定事項」欄第二項亦確有約明：「產權移轉後再行承租。租期自103年9月5日至104年8月30日。每月租金2萬元正，若承租方提前退租則租約逕行終止」等語，足見讓原屋主曹秀英續住1年，乃黃明國基於對曹秀英之承諾，並作為轉賣系爭房地予被告黃逸嫻之重要條件，而被告黃逸嫻以總價765萬元將之轉賣原告，其目的自係希望買賣順利完成，其始能藉此獲利，是以買賣當時若未將此情告知原告並得其同意，殊難想像被告黃逸嫻將來如何獲原出賣人曹秀英之同意配合辦理所有權移轉登記及順利交屋，而以被告黃逸嫻自陳多年從事房地產仲介與買賣之經驗，其當無不知縱若順利騙得出賣人與買受人而能完成房地之所有權移轉登記，於將來辦理交屋之際，勢將無法繼續隱瞞此情，而必遭原告以不能交屋為由解除契約或撤銷意思表示請求返還價金及損害賠償，甚遭出賣人黃明國與買受人邱世敏對其提出背信、詐欺等刑事告訴，不僅不能順利獲利，亦恐將因此招致刑責，得不償失。同理，黃明國是以430萬元之低價購得上開房地，再以650萬元達2百餘萬之價差轉賣被告黃逸嫻，而其與被告黃逸嫻及原告邱世敏間之買賣分為不同之買賣契約，其既承諾讓曹秀英續住1年，並本此對被告黃逸嫻要求轉賣時應有相同條件，若其知悉被告黃逸嫻未將此情告知原告並得其同意，將來曹秀英必定不願辦理所有權移轉登記，更不願辦理交屋，則其將無法藉此買賣獲取高額買賣利差，甚同有受原出賣人曹秀英以其未履行繼續讓其居住1年之條件為由拒絕履約及請求損害賠償，甚遭曹秀英對其提出背信、詐欺等刑事告訴之危險。況且原告及代理人林寶秀均一再陳述當時被告黃逸嫻有要求讓原屋主兩個月搬遷期，並會付租金抵繳（補償）貸款等情，顯見被告黃逸嫻有將延緩交屋與期間支付租金成立租賃之情告知原告或其代裡人林寶秀而獲其等同意之情，既如此，實難想像被告黃逸嫻要將1年期間特別隱瞞而縮短為2個月，讓此件買賣已可預見因原屋主曹秀英之不願提早搬遷致必然破局之情發生之理。是以從本件買賣過程，衡之常理，難認被告黃逸嫻有對原告隱瞞過戶房地後仍要讓曹秀英以租賃並願支付租金之方式續住1年之條件之必要。
②又系爭房地之買賣事宜，被告黃逸嫻除自己仲介尋找買主
外，亦曾委託同為房屋仲介之證人黃國發，及從事房地產之證人吳祥誠代為尋找買主，被告黃逸嫻於委託其等代為尋覓買主之際，除一般房地之面積、地點、開價與成交底價等資料外，均有表明要讓原屋主住（租）1年、租金每月2萬元之條件等情，亦據證人黃國發、吳祥誠分別證述明確（見刑事案件二審卷第194至206頁），而出賣房屋附帶讓原屋主續住1年之條件，為售屋之不利條件，被告黃逸嫻於委請證人等為尋找買主時既有陳明此條件，足見其確實有意遵守黃明國轉售系爭房地之條件，則其於出售給原告時，實無特意對其等隱瞞之必要。再核對證人李政勳於刑事案件審理時到庭所證：被告黃逸嫻透過一名代書向其請教一些民間債務問題而認識，又透過黃逸嫻認識林寶秀，有一段期間因伊與黃逸嫻有一些案子需要配合，所以會一起行動，並因黃逸嫻要與林寶秀談事情而於103年6、7月間到過林寶秀在臺南市和緯路住處，聽聞其等談過永勝街買賣的細節，及被告黃逸嫻於林寶秀住處提及該房地要讓原屋主續住1年之情等語（見刑事案件二審卷第207至214頁）觀之，堪信被告黃逸嫻與原告洽談系爭房地買賣時確有向原告提及須讓原屋主續住1年之條件，是應堪認被告黃逸嫻應有將其與黃明國買賣所約定之「產權移轉後再行承租。租期自103年9月5日至104年8月30日。每月租金2萬元正，若承租方提前退租則租約逕行終止」之情告知原告之事實，而原告既知有此條件而仍與被告黃逸嫻訂立不動產買賣契約書，亦應可認其等對此條件有同意之情。
③原告雖一再否認有同意原屋主曹秀英以租賃方式續住1年
之情，只有說給曹秀英兩個月時間緩衝時間，給她搬遷，兩個月的房貸曹秀英要幫其等繳納等語。然原告於刑事案件調查時就關於如何向曹秀英收取用以繳納房貸之方式，陳稱：黃逸嫻說她要幫我們繳納，兩個月搬遷的時間讓他們搬遷，她說她會去跟曹秀英拿，說讓他們搬遷的時間補貼去繳納房貸，伊未提供帳戶等語（見刑事案件一審卷一第106、112頁），既未提及「租金」之語，交付方式亦是黃逸嫻向曹秀英收取後代其繳納，而關於黃逸嫻承諾願代繳之每個月房貸金額則陳稱：一個月2萬5千元等語（見刑事案件一審卷一第106頁），而其代理人林寶秀則先陳稱：黃逸嫻說要點交房子，讓她去找兩個月搬遷，但原屋主會以兩個月租金抵貸款，一個月租金是2萬元，兩個月租金4萬元可以補償貸款等語（見刑事案件一審卷一第29頁反面至第30頁反面），嗣又改稱：黃逸嫻說原屋主會補貼兩個月房貸，每月2萬5千元，兩個月5萬元，黃逸嫻說原屋主會以匯款方式匯到臺灣銀行邱世敏之帳戶等語（見刑事案件一審卷一第135頁正、反面），不僅明確陳述是「租金」，且所述曹秀英會以匯款給付之方式亦與原告邱世敏指稱是由黃逸嫻前去收取者不同，就每月補貼之金額究為2萬或2萬5千元亦前後陳述亦不同，而依證人曹秀英所證：林寶秀來找伊時是說這房子是她的，為何伊還住在這裡，她說賣她房子的人說還要再讓伊住3個月，那3個月的貸款黃逸嫻要繳納，黃逸嫻第二期就沒有繳納了，她才跑到伊家裡等語（見刑事案件一審卷一第122頁反面至第123頁），就關於當時是約定讓曹秀英續住之期限、負擔貸款之人是曹秀英或黃逸嫻等情，原告代理人林寶秀上開證述亦與之不同，原告之主張是否屬實，確實堪疑。再參諸原告代理人林寶秀於另案即本院104年度簡上字第144號案件準備程序時，曾表示：「黃逸嫻告知我們，他與屋主簽立契約已過期很久了，屋主不願意退還，還說要沒收我們35萬元的頭款，黃逸嫻說他願意幫我們轉貸，一定會全貸，才會願意辦理貸款、過戶登記，願意以兩個月租金抵貸款。」等語（見該案卷104年9月1日準備程序筆錄），與原告所主張簽約時即已約定給予原屋主兩個月搬遷期，並願以租金抵貸款之情，顯有不符。且原告就系爭房地買賣價金，尚有餘款100萬元尚未付款，此為原告所自承，而依如附表三所示不動產買賣合約書雖未載明移轉登記與交屋之日期，然由該契約第四條約定甲方（即出賣人）收取前條殘餘款同時，應將買賣相關證件備妥，交由乙方（即買受人）辦理產權移轉登記，及其後於第八條始記載欲辦理交屋之日期等條款之先後順序，應是付清尾款、移轉登記後，始有交屋之問題，此亦與一搬房屋買賣交易慣例，除有特別約定外，付清全部款項通常早於或與辦理交屋同時，鮮有先辦交屋再付清尾款之情相符，是以被告黃逸嫻應無可能於原告邱世敏未付清餘款前，即點交房屋並讓原屋主早兩個月搬遷。況依上開不動產買賣合約書「其他約定事項」欄確實載有：「附約：如貸款金額不足900萬元，本件買賣不成立，賣方應退還所支付全數金額」等語，原告於另案本院104年度訴字第21號關於被告黃逸嫻請求其給付其餘價款之案件中，亦曾以上開不動產買賣合約書之附約約定為據，主張因被告黃逸嫻不能幫其貸得900萬元，多次要求黃逸嫻解決未獲置理，本件房地之買賣契約已經解除條件成就而當然解除等語置辯，有上開判決書附於刑事案件一審卷一第227至229頁可憑，如依原告及其代理人林寶秀前開所述，其等於被告黃逸嫻未能取得900萬元貸款時，本即欲解除契約，是因被告黃逸嫻極力表示會在2個月轉貸得900萬元，始同意先行過戶，既如此，則原告於被告黃逸嫻遲未能貸足900萬元，且曹秀英於第一期即未依約代其繳納貸款（其所述過戶後兩個月搬遷期尚未屆至）之情形下，不極力向黃逸嫻要求解約，又不願付清餘款，反前往曹秀英之住處要求曹秀英依簽約當時之約定儘速搬走以便交屋之情，實與常理有違，益足令人懷疑原告或其代理人林寶秀關於是於買賣契約簽訂當時，約定過戶後給予曹秀英兩個月搬遷期云云之真實性。更以依原告所述系爭房地於臺灣銀行貸款每月應繳之金額為26,000元，是以不論是每月租金之數額為2萬或2萬5千元，均不足以繳付貸款，且佐以前述原告或其代理人林寶秀曾以未能貸得900萬元之貸款而欲解除契約，請求被告黃逸嫻返還價金之情，暨依如附表三所示之買賣契約，原告於貸款完成後即應將餘款付清，然始終未見原告繳納餘款等情觀之，實足見原告就系爭房地買賣並無繳納貸款及尾款之意，易言之，本件原告實際並無繼續付款以履行契約之意，復以證人曹秀英證稱：原告代理人林寶秀前往上址找伊時，係表明黃逸嫻未代其繳納貸款，而非指摘曹秀英未依約繳付貸款之情，益令人懷疑原告乃係因被告黃逸嫻未能幫其等貸得900萬元之貸款，又不同意其等解約，始因而反悔曾同意讓曹秀英續住1年之承諾而前往向曹秀英催討系爭房地。
④綜上各情節及證人黃國發、吳祥誠均證稱被告黃逸嫻委託
其等尋找買主時確有提出要讓原屋主續住1年、每月租金2萬元之條件，證人李政勳亦證稱其有聽聞被告黃逸嫻與原告代理人林寶秀討論本件房地買賣時，要讓原屋主續住1年之條件，佐以被告是以藉買賣本件房地獲利之目的，及黃逸嫻與原告本即互相認識之關係及原告邱世敏與代理人實際亦係欲以系爭房地辦理高額貸款獲取差額利益之目的，暨其等無意願給付尾款價金及續繳貸款之意，卻仍前往曹秀英住處要求其搬遷反常之舉等情，實可認定被告抗辯原告係有同意買賣後仍讓曹秀英續住1年、每月租金2萬元之條件下始簽立本件不動產買賣契約之情，應屬真實。
3、按刑法處罰偽造文書罪之主旨，所以保護文書之實質的真正，故不僅作成之名義人須出於虛捏或假冒，即文書之內容，亦必出於虛構，始負偽造之責任（最高法院20年上字第1050號判例參照）。又刑法上之偽造文書罪，須以足生損害於公眾或他人為成立要件，故行為人向某甲追索債款，所提出之債券，雖係偽造，但某甲對於行為人確負有此項債務，即不足生損害於他人，自與上開犯罪之要件不合（最高法院30年上字第465號判例參照）。再刑法上偽造文書罪之成立，以足生損害於公眾或他人為特別要件，所謂足生損害，固不以實已發生損害為必要，然亦必須有足以生損害之虞者，始足當之，若其僅具偽造之形式，而實質上並不足以生損害之虞者，尚難構成本罪（最高法院49年台非字第18號判例參照）。本件依前開證據顯示被告黃逸嫻將系爭房地賣予原告時應有將將來要讓原屋主曹秀英續住1年，並以每月租金2萬元之方式承租之情告知並獲原告同意，已如前述，是黃明國於詢問被告黃逸嫻得知有獲原告同意後，在未經原告授權下以原告名義自行製作如附表一所示租約，然原告既有同意曹秀英以承租方式續住1年，則該份租約之製作即未與原告邱世敏之本意相違，而與實情相符，況原告邱世敏並未依附表三所示不動產買賣合約書第三條之約定於貸款後一次付清餘款，被告黃逸嫻亦尚未將系爭房地交付原告占有使用，原告應尚未取得上開房地之使用收益權，甚原告依該合約之附約約定，因貸款金額不足900萬元，請求與被告黃逸嫻解除契約要求返還價金，是附表一所示租約縱具偽造之形式，實質上亦不足生損害予原告，揆之前揭最高法院判例意旨，即不構成刑法偽造文書罪，而刑事案件二審判決亦已以上開理由撤銷一審刑事判決，改判被告無罪，並於判決理由論述綦詳，有台灣高等法院台南分院105年度上訴字第766號刑事判決附卷可憑。是被告據此辯稱其並無原告所主張之行使偽造文書之不法侵權行為，即屬有據。
（三）此外，原告並未能就被告有構成偽造文書之不法侵權行為構成要件再提出其他證據積極舉證，揆諸前開說明，原告主張被告有偽造附件一租約內容之不法侵權行為，即無可採，從而，原告主張其得依侵權行為之法律關係請求被告負損害賠償責任，即屬無據。
六、綜上所述，訴外人黃明國經被告告知內容所製作附件一之租約內容與兩造系爭房地買賣條件內容相符，被告與黃明國製作上開租約並不構成不法侵權行為，且原告未能順利點交系爭房屋應係兩造間買賣契約未能依約履行所生之爭執，並非附件一租約所致之損害，亦無直接關聯，被告對原告並不構成偽造文書之不法侵權行為。從而，原告主張被告就附件一租約得依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，自應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
民事第四庭 法 官 童來好以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
書記官 羅振仁附表一【見他字卷第41至45頁（另經黃明國於105年5月24日刑事案件一審審理時當庭提出原本，附於刑事案件一審卷一第227至229頁）】：
┌──────────────────────────────────────────┐│ 出租人邱世敏（署名、印文）黃明國（署名、印文）代理黃逸嫻（署名、印文） ││立契約書人 ││ 承租人（原簽陳文智署名後以二條橫線劃掉，並蓋曹秀英印文）曹秀英（署名） ││ ││第一條 房屋標示及租賃範圍 ││房屋標示： │├────────┬─────────────────────────────────┤│縣市 │台南市 │├────────┼─────────────────────────────────┤│市區鄉鎮 │永康區 │├────────┼─────────────────────────────────┤│路街 │永勝街 │├────────┼─────────────────────────────────┤│巷 │106巷 │├────────┼─────────────────────────────────┤│號 │25號 │├────────┼─────────────────────────────────┤│建築物完成日期 │82年4月8日 │├────────┼────┬─────┬──────────────────────┤│ │主建物 │附屬建物 │共用部分 ││ ├────┼─────┼──────────────────────┤│租賃範圍 │233 │11.87 │2144.75 │├────────┼────┼─────┼──────────────────────┤│建號 │64 │ │111 │├────────┼────┴─────┼──────────────────────┤│權利範圍 │全部 │189/1000 │├────────┴──────────┴──────────────────────┤│車位：地上（下）第1層平面式 ││租賃範圍：房屋全部 ││ 車位全部 ││第二條 租賃附屬設備 ││第三條 租賃期間 ││ 租賃期間自103年9月5日起至104年8月30日止。 ││第四條 租金約定及支付 ││ 每月應繳月租金新台幣貳萬元整，並於每月3日前支付，承租人不得藉任何理由拖延或拒絕，││ 出租人亦不得任意要求租金。 ││第五條 擔保金（押金）約定及返還 ││ 擔保金新台幣4萬元整。 ││ ││立契約書人 ││出租人：邱世敏（署名、印文）黃逸嫻（印文）黃明國（署名、印文）代理黃逸嫻 ││ 身分證統一編號：S222XXXXXX ││ 住址：台南市七股區XXXXXX ││承租人曹秀英（署名、印文） ││ 身分證統一編號：Y200XXXXXX ││ 住址：台南市○○區○○街000巷00號 ││ 電話：0931XXXXXX │├──────────────────────────────────────────┤│房租付收款明細欄 │├───┬─────┬──────────┬─────────────────────┤│103年 │9月3日起 │4萬元整 │押金 │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│103年 │ 9月5日起 │2萬元整 │租金 ││ │10月4日止 │ │ │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│103年 │10月2日起 │2萬元整 │電匯台銀 ││ │ │ │000000000000 │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│103年 │11月4日起 │2萬元整 │黃逸嫻11/4（署名） │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│103年 │12月2日起 │2萬元整 │黃逸嫻12/2（署名） │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│104年 │元月2日起 │2萬元整 │黃逸嫻12/30（署名） │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│104年 │2月2日起 │2萬元整 │黃逸嫻2/2（署名） ││ │ │ │【他字卷第41至45頁影本無此部分黃逸嫻簽收記││ │ │ │載，被告黃明國於105年5月24日原審審理時當庭││ │ │ │提出原本（附於訴字卷一第227至229頁）有此部││ │ │ │分黃逸嫻簽收記載】 │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│104年 │3月2日起 │2萬元整 │黃逸嫻3/2（署名） ││ │ │ │【他字卷第41至45頁影本無此部分黃逸嫻簽收記││ │ │ │載，被告黃明國於105年5月24日原審審理時當庭││ │ │ │提出原本（附於訴字卷一第227至229頁）有此部││ │ │ │分黃逸嫻簽收記載】 │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│104年 │4月 │2萬元整 │黃逸嫻3/2（署名） ││ │ │ │【他字卷第41至45頁影本無此部分黃逸嫻簽收記││ │ │ │載，被告黃明國於105年5月24日原審審理時當庭││ │ │ │提出原本（附於訴字卷一第227至229頁）有此部││ │ │ │分黃逸嫻簽收記載】 │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│104年 │5月 │2萬元整 │黃逸嫻3/2（署名） ││ │ │ │【他字卷第41至45頁影本無此部分黃逸嫻簽收記││ │ │ │載，被告黃明國於105年5月24日原審審理時當庭││ │ │ │提出原本（附於訴字卷一第227至229頁）有此部││ │ │ │分黃逸嫻簽收記載】 │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│104年 │6月 │2萬元整 │抵押金 ││ │ │ │【他字卷第41至45頁影本無此部分記載，被告黃││ │ │ │明國於105年5月24日原審審理時當庭提出原本（││ │ │ │附於訴字卷一第227至229頁）有此部分記載】 │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│104年 │7月 │2萬元整 │抵押金 ││ │ │ │【他字卷第41至45頁影本無此部分記載，被告黃││ │ │ │明國於105年5月24日原審審理時當庭提出原本（││ │ │ │附於訴字卷一第227至229頁）有此部分記載】 │└───┴─────┴──────────┴─────────────────────┘附表二【見他字卷第8、9、13頁（另經證人曹秀英於105年6月29日刑事案件一審審理時當庭提出原本，原本閱後發還，影本附於一審訴字卷二第51至56頁）】：
┌──────────────────────────────────────────┐│ 出租人黃明國（署名、印文） ││立契約書人 ││ 承租人（原簽陳文智署名後以二條橫線劃掉，並蓋曹秀英印文）曹秀英（署名） ││第一條 房屋標示及租賃範圍 ││房屋標示： │├────────┬─────────────────────────────────┤│縣市 │台南市 │├────────┼─────────────────────────────────┤│市區鄉鎮 │永康區 │├────────┼─────────────────────────────────┤│路街 │永勝街 │├────────┼─────────────────────────────────┤│巷 │106巷 │├────────┼─────────────────────────────────┤│號 │25號 │├────────┼─────────────────────────────────┤│建築物完成日期 │82年4月8日 │├────────┼────┬─────┬──────────────────────┤│ │主建物 │附屬建物 │共用部分 ││ ├────┼─────┼──────────────────────┤│租賃範圍 │233 │11.87 │2144.75 │├────────┼────┼─────┼──────────────────────┤│建號 │64 │ │111 │├────────┼────┴─────┼──────────────────────┤│權利範圍 │全部 │189/1000 │├────────┴──────────┴──────────────────────┤│車位：地上（下）第1層平面式 ││租賃範圍：房屋全部 ││ 車位全部 ││第二條 租賃附屬設備 ││第三條 租賃期間 ││ 租賃期間自103年9月5日起至104年8月30日止。 ││ ││立契約書人 ││出租人：黃明國（署名、印文） ││ 身分證統一編號：D121XXXXXX ││ 電話：0913XXXXXX ││103年9月6日 │└──────────────────────────────────────────┘附表三【見刑事案件他字卷第63頁】：
┌──────────────────────────────────────────┐│不動產買賣合約書立合約書人（出賣人）黃逸嫻代（署名）以下簡稱為甲方，立合約書人（承買││人）邱世敏（署名、印文）以下簡稱乙方，關於不動產買賣事項，經雙方同意訂立合約條款如左││： ││第一條：甲方所有記載不動產之所有權，全部今願出賣與乙方，而乙方將此承買之。 ││ (一)土地座落台南市○○區○○段000號面積共1801.39平方公尺（持分10000/484） ││ (二)房屋座落於台南市○○區○○里○○街000巷00號棟面積建坪共244.96平方公尺持分 ││ 全部建號：110面積2144.75 ││第二條：買賣價格雙方議定為新台幣柒佰陸拾伍萬元正持分10000/487訂約同時乙方先付定金新 ││ 台幣參拾伍萬元給與甲方作為定金，而甲方照數收訖無訛。（已收訖並由甲方簽章、不││ 另製收據） ││第三條：殘餘款依照左列約定辦法給付甲方清楚 ││(一)第一次於民國年103年7月7日乙方付甲方新台幣參拾伍萬元正尾款合庫佳里分行票號0000000，││ 餘款於貸款後一次付清金額參拾萬元正。 ││其他約定事項：附約：如貸款金額不足900萬元，本件買賣不成立，賣方應退還所支付全數金額 ││ 。 ││立合約書人甲方：黃逸嫻代（署名） ││ 住址：台南市○○00街000號7樓9 ││立合約書人乙方：邱世敏（署名、印文） ││ 住址：台南市○○區○○里○○00號之2 │└──────────────────────────────────────────┘