臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第1448號原 告 蔡榮桐訴訟代理人 傅香蘭
蔡世仁原 告 蔡榮輝
周姿呈周素如周素萩蔡碧珠林蔡秋戀上七名原告共同訴訟代理人 鄭植元律師
蔡文健律師複 代理人 高華陽律師被 告 陳玫君訴訟代理人 吳玉英律師
陳永吉上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國106年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地上如附圖所示A（面積79.64平方公尺）、A1（面積0.14平方公尺）及B（面積0.45平方公尺）部分之建物及鐵架拆除，將土地返還原告及其他共有人全體。
被告應給付原告及其他共有人新臺幣壹萬肆仟肆佰肆拾貳元，及自民國105年10月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國105年8月起至拆除第一項建物及鐵架返還土地之日止，按年給付原告及其他共有人新臺幣貳萬捌仟捌佰捌拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第3項於原告在各該給付期屆至時以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於各該給付期屆至時以新臺幣貳萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）原告蔡榮桐、蔡榮輝、周姿呈、周素如、周素萩、蔡碧珠、林蔡秋戀等七人為訴外人蔡鄭旅趾之繼承人，蔡鄭旅趾與訴外人周新科、莊一平等原係重測前臺南市○○區○○○段○○○○號土地之共有人，蔡鄭旅趾之持分為144分之12；蔡鄭旅趾於民國67年4月9日將其所有前揭880地號土地，與訴外人國僑建設公司訂立合建契約。嗣蔡鄭旅趾就上開土地訴請其他共有人分割共有物，經鈞院67年度訴字第1492號判決確定辦理分割登記，蔡鄭旅趾分得溪心寮段880-8地號土地，土地面積計1.0324公頃，蔡鄭旅趾又將前揭880-8地號土地，自行分割出880-347～351等地號，上開土地於79年5月間進行地籍圖重測，重測後地段地號變更為溪墘段1152～1157號，如前所述，蔡鄭旅趾因與國僑建設公司簽訂合建契約，遂依約將上開土地提供國僑建設公司興建房屋。
（二）詎國僑建設公司並未履行與蔡鄭旅趾之合建契約，已致給付不能之程度，有82年度臺灣高等法院臺南分院囑託臺灣省建築師公會就蔡鄭旅趾分配建物27戶未完工房屋現況鑑定報告書足稽。蔡鄭旅趾更已於80年5月25日向國僑建設公司限期催告，應於接函一個月內完成全部建築；因國僑建設公司未履行，蔡鄭旅趾復於80年7月26日以存證信函解除合建契約。國僑建設公司與蔡鄭旅趾間合建契約已因解除而不存在，復因契約解除係因國僑建設公司給付不能所導致，是蔡鄭旅趾自得免為對待給付之義務。
（三）本件被告係向鈞院投標購買坐落蔡鄭旅趾之繼承人即原告及其共有人所有之坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地（以下簡稱系爭土地）上之建物（以下簡稱系爭建物），惟鈞院民事執行處通知明確記載，系爭建物坐落基地「占有使用之法律關係不明，若遭土地所有權人請求拆屋還地，與本院權責無關」等語，是被告雖已取得系爭建物所有權，惟基地部分，迄今仍未取得所有權或合法使用權源，是被告所有之系爭建物所占用之基地即蔡鄭旅趾所有之土地，並無合法權源，為無權占有之人，至為酌明。
（四）被告無權占用蔡鄭旅趾合法繼承人之公同共有土地，依據民法第367條第1項前段之規定，原告有權要求其拆除系爭建物，將系爭建物座落之基地返還予公同共有人全體：
本件被告所有之系爭建物，無權占用系爭土地，是原告謹依系爭土地之「土地申報地價」乘以「佔用土地面積」再乘以「年息百分之十」為該年度不當得利所得，並乘以適用地價之年數。爰請求被告給付新臺幣（下同）25,090元，及自105年8月起，每年給付50,180元之不當得利。
（五）對被告抗辯之陳述：
1.被告雖辯以國僑建設公司方為系爭土地之真正所有權人云云，惟：
⑴姑不論原告係本於所有權向被告起訴，被告所稱國僑建
設公司與原地主之合建契約乃渠等雙方債之相對性法律關係，國僑建設公司要如何向原地主主張所有權移轉，原地主要如何向國僑建設公司主張同時履行抗辯權乃係國僑建設公司與原主間之債之關係，與被告無涉。
⑵況本件系爭土地依據各該土地登記謄本之記載，其所有
權人係包括原告等10人所公同共有，且系爭土地之地價稅多年以來均由蔡鄭旅趾或原告等人繳納，亦可佐證系爭土地登記謄本之記載並無錯誤。是渠等本於所有權向被告訴請返還土地即有所據，被告指摘系爭土地真正所有權人為國僑建設公司，係屬無據。
2.本件系爭建物係由鈞院公開拍賣，況買賣係屬繼受取得，尚非原始取得，縱被告辯稱其不知系爭建物無權占有系爭土地之情事，仍應受繼受取得之拘束。且依據一般經驗法則，購買透天厝豈有不探明基地所有權究誰所屬之理？況國僑建設公司與原地主間產權不清糾紛事件，長達40年之譜，臺南市○○區○○段之居民皆有所知，若被告所言屬實，何以其對於系爭建物多年來未曾繳納地價稅乙事，未曾起疑？由此足見被告抗辯不知系爭建物無權占有系爭土地云云，顯無足採。
3.系爭1155-65地號土地，為彼時國僑建設公司所留設之「私設道路」，被告自無從推諉系爭建物並未無權占用該土地：
⑴本件姑不論被告長期將其所有之盆栽任意擺放於系爭11
55-65地號土地上及設置雨遮，其指稱其未占用該土地，已與事實不符。
⑵況依據100年10月14日臺南政府都市發展局南市都管字
第1000778538號函，臺南市○○區○○段○○○○○號之土地，均屬彼時國僑建設公司建築基地內同意留設之「私設道路」。
⑶系爭1155-65地號土地既係由臺南市○○區○○段○○○○
○號所分割出來，則系爭1155-65地號土地之性質，亦屬私設道路無誤，基此，系爭1155-65地號土地既屬私設道路，則被告尚難謂比鄰之系爭建物，並無占用該私設道路至明。
⑷末依一般經驗法○○○區○○○設道路，其產權皆登記
於各該社區內全體住戶所共有，本件臺南市○○區○○段○○○○○號之土地既經主管機關函證係私設道路，系爭建物又與私設道路緊臨，被告自難推諉無占用私設道路。
4.被告明知系爭建物占有關係不明，系爭建物又係已興建約40年之老舊未保存建物，將其拆除對被告並無重大不利益：本件國僑建設公司取得建築執照日期為67年10月3日，建築執照上規定之竣工日期則為68年10月2日，是系爭建物現今可推定為興建未完成將近40年之建物，因系爭建物並未保存及加以整修，系爭建物之客觀價值低落，將其拆除對被告而言並無重大經濟上不利益。況被告明知系爭建物無權占有系爭土地已如上述，卻仍故意加以購買，購買後又不思取得系爭建物使用系爭土地之合法權源，顯存有僥倖之心，尤有甚者，對於原告等於起訴前或調解中，依據客觀價值出賣系爭土地之要約，更是一再拒絕，漠視原告權益，被告一方面坐享系爭建物無權占有系爭土地之利益，一方面又不斷主張原告合法捍衛權利之舉為權利濫用，其故意無權占有系爭土地之情，彰彰明甚。
（六）並聲明：
1.被告應將其所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地上之建物拆除，將土地返還予蔡鄭旅趾之繼承人全體。
2.被告應給付蔡鄭旅趾之繼承人全體25,090元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。並自105年8月起至交還土地予蔡鄭旅趾之繼承人全體或取得土地所有權或其他合法使用權源之日止，按年給付原告50,180元。
3.訴訟費用由被告負擔。
4.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）本件原告之被繼承人蔡鄭旅趾前於67年4月9日已將其所有分得之溪心寮段880-8地號土地（嗣自行分割出880-347～351地號，地籍圖重測後變更為溪墘段1152～1157號），與國僑建設公司簽訂合建契約，約定蔡鄭旅趾可分配國僑建設公司之房屋，國僑建設公司則取得蔡鄭旅趾之上開土地，故依合建契約之約定，蔡鄭旅趾有將上開土地辦理所權移轉登記與國僑建設公司之義務，尚不能因蔡鄭旅趾單方面以存證信函解除與國僑建設公司之合建契約後，蔡鄭旅趾即可免除其給付辦理土地移轉過戶予國僑建設公司之義務，故上開土地之真正所有權人應為國僑建設公司，惟因國僑建設公司遲未要求蔡鄭旅趾辦理土地移轉登記，致土地謄本上登記之所有權人與真正所有權人不一致，蔡鄭旅趾亡故後又遭蔡鄭旅趾之繼承人即本件原告繼承上開土地，既原告並非上開土地之真正所有權人，則原告主張被告無權占用系爭土地，要求被告拆除系爭土地上之系爭建物，顯無理由。
（二）退步言，若鈞院認原告為被告所有系爭建物坐落土地之所有權人，惟本件系爭建物原為訴外人鄭駿逸所有，因原告於訴外人鄭駿逸擁有系爭建物期間從未表示反對之意思，訴外人鄭駿逸始於105年1月間將系爭建物售予被告，被告購買之初並不知悉系爭建物與坐落之土地有占有使用法律關係不明之情況，而被告居住約一年期間內亦未獲悉原告為表示反對之意思，由此以觀，原告長期未表示反對被告在系爭土地上使用系爭建物，有足以讓被告相信伊等不欲行使其權利之意思，如今再請求被告拆屋還地，應有違誠實信用原則。況共有人間就被繼承人蔡鄭旅趾之遺產爭議，已衍伸多件民、刑事訴訟，則鈞院若判決將系爭建物拆除，不但將損及被告之使用權且浪費被告重新整修保存甚好仍可居住數十年之系爭建物，且上開土地日後依各該共有人應應繼分為分割，各共有人平均分得之土地僅約2.4，將導致上開土地過於零碎無法為完整處分、運用而浪費土地資源。從而原告主張拆屋還地，與保存系爭建物繼續供被告使用之利益相較，顯有失衡之情事，故原告行使權利有以損害被告為目的，自屬權利濫用。
（三）本件原告蔡榮輝近數月來曾私下拜訪被告父親三次，表示本件係國僑建設公司負責人蔡吉義惡意掏空公司致原告之被繼承人及購買該批建案房屋之眾多消費者受有巨大之損害，影響區域發展甚鉅，雙方係是受害人，甚至眾多之受害消費者均係透過司法途徑始解決雙方間之建物及坐落土地之糾紛，無疑為一歷史共業，為減省雙方因訴訟所付出之勞力、時間及費用，並使保存良好仍可居住使用之系爭建物得以供被告繼續使用以達物盡其用、避免浪費資源之目的，願意出售系爭土地，惟原告蔡榮輝表示欲出售之土地價格為500萬元，因該價格遠高於原告出售土地予其他同為購買國僑建設公司該批建案房屋之所有權人甚多，被告父親認不合理，且因原告蔡榮輝未出示其他繼承人之授權書，被告父親擔心原告蔡榮輝若未獲其他繼承人之授權恐節外生枝，始拒絕原告蔡榮輝出售系爭土地之邀約，原告所稱被告父親直接悍然予以拒絕並非事實。
（四）再退步言，若鈞院認被告所有之系爭建物占用原告所有之系爭土地受有相當於租金之不當得利，然城市地方房屋基地之租金，依土地法第105條準用第97條第1項之規定，最高不得超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，有最高法院68年台上字第3071號判例意旨可供參照。本件被告所有之系爭建物位於臺南市○○區○○街，多為1～2樓透天厝之加強磚造建材，該區域因地主與建商多年之合建糾紛，致該區域環境並不繁榮，且被告係將系爭建物單純作為一般住家居住使用，未有任何營利行為，故原告主張依申報地價之最高年息百分之10計算相當於不當得利之租金，甚或請求被告自105年7月起至交還土地予蔡鄭旅趾之繼承人全體或取得土地所有權或其他合法權源之日止，按月給付原告之金額，顯然過高，應無理由。
（五）再者，不論依原告所提之原證15及被告所提被證3之照片，均可清楚知悉被告出入可利用臺南市○○區○○街○○○巷，被告確實無使用系爭1155-65地號土地之必要，故縱該土地屬私設巷道，亦應由房地坐落在臺南市○○區○○街○○○巷○○弄內需使用該私設巷道出入之屋主購買，始為合理。且原告主張被告長期將其所有之盆栽任意擺放在系爭1155-65地號土地上及設置雨遮，惟此並未經地政機關現場量測，故原告主張應無理據。又被告出入無需使用該土地，惟原告計算相當於租金之不當得利卻將該筆土地列入計算範圍，同無理由。另被告取得系爭建物之時點為105年1月間，然原告卻主張被告應自103年1月1日起至104年12月31日止給付69,137元之不當得利予蔡鄭旅趾之繼承人，亦無理由。
（五）並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）本件原告主張被告所有門牌號碼臺南市○○區○○街○○○巷○○號建物（即系爭建物）及鐵架占有系爭土地中如附圖（臺南市安南地政事務所106年3月8日土地數值字第41900號土地複丈成果圖）所示A（面積79.64平方公尺）、A1（面積0.14平方公尺）、B（面積0.45平方公尺）部分之土地等情，業經本院於106年3月27日會同臺南市安南地政事務所測量人員履勘現場屬實，有勘驗測量筆錄及附圖在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。
（二）按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；依土地法所為之登記，有絕對效力，民法第758條第1項及土地法第43條分別定有明文，是以，我國不動產物權變動採登記公示公信原則，前開規定均在維護善意第三人對於土地登記之信賴，貫徹土地登記之效力，因此，土地及建物登記簿上有關所有權人、抵押權人、登記原因等記載，除有特殊法定情形，即應認定為與真實狀況（包括：權利歸屬、權利變動原因等）相符。且參酌土地法第43條規定，不動產登記名義人即為不動產之所有權人，此為社會通念之常態事實，反之，不動產登記名義人非不動產之實際所有權人，則屬違反社會通念之變態事實。本件被告抗辯系爭土地之真正所有權人應為國僑建設公司云云，為原告所否認。經查：
1.原告主張系爭土地為蔡鄭旅趾之繼承人即原告及其共有人所有乙節，業據提出土地登記謄本為憑（本院卷第133頁至136頁），揆諸前揭有關登記效力之說明，已足證蔡鄭旅趾之繼承人即原告及其共有人為系爭土地之所有權人。
2.被告雖以系爭土地原所有人蔡鄭旅趾曾與國僑建設公司訂有合建契約，據以抗辯系爭土地之真正所有權人為國僑建設公司云云。姑不論蔡鄭旅趾與國僑建設公司間是否存在合建契約，惟國僑建設公司與原地主間之合建契約乃債之關係，尚無從對抗系爭土地登記之對世效力。被告以此理由抗辯系爭土地之真正所有權人為國僑建設公司云云，並不足採。
3.綜上，原告主張蔡鄭旅趾之繼承人即原告及其共有人為系爭土地之所有權人，且有權行使系爭土地之物上請求權乙節，為可採信。
（三）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。原告主張被告所有系爭建物無權占有系爭土地如附圖所示A、A1、B部分合計80.23平方公尺土地，依民法第767條第1項規定請求被告拆除其上之建物及鐵架，將土地返還原告及其共有人等情，惟被告不同意拆除，並以前揭情詞置辯。經查：
1.被告辯稱原告及其他共有人長期未表示反對被告於系爭土地上使用系爭建物，有足以讓被告相信其等不欲行使權利之意思云云。然單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，單純之沉默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為（最高法院80年台上字第1470號判決意旨參照），故原告及其他共有人單純沈默而未向被告行使權利，並非當然即認為係有默示之同意使用契約存在。是被告以原告及其共有人長期單純之沈默，即推論原告及其他共有人有不行使權利之意思云云，實難憑採。
2.被告固又辯稱：若將系爭建物拆除，不但將損及被告之使用權且浪費被告重新整修保存甚好仍可居住數十年之系爭建物，且上開土地日後依各該共有人之應繼分為分割，各共有人平均分得之土地僅約2.4坪，亦過於零碎無法為完整處分、運用而浪費土地資源，顯有利益失衡之情事，故原告行使權利有以損害被告為目的，自屬權利濫用云云。然民法第148條第1項權利濫用之規定，係基於權利社會化之基本內涵，明定權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。惟權利之社會化固應強調，但個人權利之保護仍為現行民法之基本原則，為公共利益而限制私權，應力求嚴謹審慎，妥為衡量公益與私權之衝突，就個案予以具體化，使法律之適用趨於合理、客觀（最高法院92年度台上字第2414號判決意同此旨）。而有無違反權利濫用禁止原則，最高法院71年台上字第737號判例係採利益衡量之觀點，即權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。本件原告訴請被告拆屋還地，係為行使自己及其他共有人之所有權，應以完整之土地觀之，被告以每共有人僅分得2.4坪土地與被告建物相比，顯非適當。又被告係未經原告及其他共有人同意而占用系爭土地在先，事後抗辯原告請求拆屋還地屬權利濫用云云，實難憑採。再者，本院於102年拍賣被告所有系爭建物時所定最低拍賣價格為120萬元（見本院卷第60頁拍賣公告），而系爭建物坐落之系爭土地公告現值為16,000元，以公告現值計算被告無權占有之
80.23平方公尺土地價值為1,283,680元，兩者（系爭建物與系爭土地）價格相差不大，況建物尚有折舊及使用年限的問題，是被告抗辯應先保護其使用建物之利益，實難憑採。
3.綜上，被告並未提出任何事證證明其占有原告及其共有人所有之系爭土地有何正當權源，則原告主張被告係無權占有，自為可採。從而，原告依民法第767條之規定，請求被告將系爭土地中如附圖編號A、A1、B所示部分土地上之建物及鐵架拆除，並將該部分土地騰空返還予蔡鄭旅趾之繼承人全體即原告及其共有人，即屬有據，為有理由，應予准許。
（四）再按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。經查：
1.本件被告所有系爭建物係無權占有原告及其共有人所有之系爭土地，業如前述，揆諸前揭說明，原告主張因被告無權占有系爭土地受有相當租金之不當得利，致原告及其共有人受有相當租金之損害，為可採信。
2.本院審酌系爭土地坐落臺南市安南區，附近為住宅區，被告建物在邊間，兩面臨巷道，原告以系爭土地105年1月申報地價3,600元之週年利率10%為基準計算相當租金之不當得利，尚稱允當。
3.被告所有建物及鐵架無權占有系爭土地之面積為80.23平方公尺，業如前述，則原告主張以139.39平方公尺面積計算相當租金之不當得利，核屬無據，應以被告實際無權占有之面積80.23平方公尺計算。
4.基上，原告得請求被告給付相當租金之不當得利一年的金額為28,883元【計算式：3,600元（105年1月申報地價）10%80.23平方公尺（被告占用面積）＝28,883元，元以下四捨五入】，一個月之金額則為2,407元【計算式：28,883元（每年得請求之金額）12月＝2,407元，元以下四捨五入】。
5.綜上，原告得請求被告給付自105年2月1日至105年7月31日已發生相當租金之不當得利金額為14,442元【計算式：
2,407元（每月得請求之金額）6個月＝14,442元】，及得請求被告自105年8月起，按年給付相當租金之不當得利金額為28,883元，均為有理由，應予准許；至原告逾上開範圍之不當得利請求，為無理由，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項物上請求權規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示A、A1、B部分之地上建物及鐵架拆除，將土地交還原告及其他共有人；並依不當得利之法律關係，請求被告給付原告及其他共有人6個月相當租金之不當得利14,442元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即105年10月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨請求被告自105年8月起至返還無權占有土地之日止，按年給付原告及其他共有人相當租金之不當得利28,883元，均為有理由，應予准許；至逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審核結果，均不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，自無庸一一贅述，附此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併駁回之。
七、訴訟費用負擔之依據：本院審理結果雖認原告之訴一部有理由，一部無理由，惟該敗訴部分，僅係就不當得利部分為原告部分敗訴之判決，本院審酌此部分屬民事訴訟法第77條之2第2項規定之附帶請求，本即未計入訴訟標的價額，爰依民事訴訟法第79條規定，命被告負擔本件訴訟費用。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第1項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 21 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 21 日
書記官 許 哲 萍