臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第1531號原 告 陳龍圖訴訟代理人 賴鴻鳴律師
陳妍蓁律師鄭淵基律師黃俊達律師陳思維律師被 告 陳黃伴
陳水雲黃陳鳳英陳鳳珠陳坤義兼上列5人共同訴訟代理人 陳文冬上6人共同訴訟代理人 黃厚誠律師
何宥昀律師王冠霖律師上列當事人間請求返還所有物事件，經本院於民國106年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落臺南市○○區○○段○○○○號、面積989平方公尺、同段835地號、面積1,150平方公尺之土地兩筆，為兩造所公同共有，被告於民國105年8月10日以仁德太子郵局第92號存證信函通知原告，被告人數已逾土地法第34條之1規定之法定人數及面積，同意將系爭829、835地號（合稱系爭2筆）土地以每台分新臺幣（下同）80萬元出售予第三人，兩筆土地合併出售，合計總價金為1,764,274元，如原告主張優先承買權，應於收到該存證信函10日內備妥買賣價金，連絡地政士黃群傑辦理買賣移轉登記事宜，若逾期未回函，即視為放棄優先購買之權利，原告隨即於同年月12日以存證信函通知被告，願意以每台分80萬元之價格，承購系爭829地號土地，是兩造就系爭829地號土地已因原告行使優先承購權而成立以每台分80萬元為對價之買賣契約關係，原告自得依買賣契約之法律關係，請求被告於原告支付如要約之買賣價金即815,740元同時，將系爭829地號之公同共有土地，辦理所有權移轉登記予原告，又依被告與訴外人成立之買賣契約內容，先付20萬元後即辦理所有權轉登記，原告亦無同時給付買賣價金之義務，故變更原來之聲明等語。並聲明：被告應將系爭829地號、面積989平方公尺之土地移轉登記予原告。
（二）對被告抗辯之陳述：
1、系爭829、835地號土地為可分之土地，沒有高低價差，而土地法第34條之1第4項係規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」；又「共有人依土地法第34條之1第1項規定出售共有物全部時，他共有人得依土地法第34條之1第1項規定行使優先承購權」，亦有最高法院78年度第12次民事庭會議（一）決議意旨及臺灣高等法院臺中分院98年度重上更（一）字第8號民事判決可資參照，原告僅購買系爭829地號土地係為合法。
2、又優先購買權為形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之「同一條件」補訂買賣契約之效力，原告已於法定期間內對被告為購買系爭829地號土地之優先承買權之表示，兩造就系爭829地號土地已成立買賣契約，又原告於105年12月28日言詞辯論期日亦已有表明願意承買兩筆土地，所以亦可就系爭2筆土地成立買賣契約，被告雖抗辯原告於105年12月28日言詞辯論期日聲明優先承買系爭2筆土地，已逾其等通知原告優先承買之期限，惟被告於105年8月10日以仁德太子郵局第92號存證信函通知原告優先承買時係通知給付全部價金1,764,274元，未告知系爭買賣契約第3條第1項有約定僅需支付20萬元即可辨理過戶，致原告不及籌措資金購買系爭829、835地號土地，被告之通知並不合法，無行使優先權期限之問題。另縱原告第一次行使優先承買權不成立買賣契約，惟原告係於起訴後始知被告與訴外人成立之買賣條件內容，原告於105年12月28日言詞辯論期日已表示願依被告所提出之系爭2筆土地買賣契約書內容為優先承買，是原告因優先承買權之行使已就系爭2筆土地與被告成立買賣契約，原告得僅先就系爭829地號土地請求所有權移轉登記。
二、被告則抗辯以：
（一）共有人依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權時，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更，本件被告依土地法第34條之1規定與訴外人所簽訂之買賣契約內容係約定：「第1條：
甲（陳黃伴）、乙（陳水雲）、丙（陳龍圖）、丁（陳文冬）、戊（黃陳鳳英）、己（陳鳳珠）、庚（陳坤義）方出售不動產之所有權全部出賣與辛（陳啟彰）方，辛方將此承買之。1.土地坐落：臺南市○○區○○段0000000地號土地，面積：989、1150平方公尺，權利範圍：全部。
」、「第2條：買賣價格雙方議定為新台幣：壹佰柒拾陸萬肆仟貳佰柒拾肆元整。」，亦即是兩筆土地合併出賣，原告若依土地法第34條之1第4項優先承買權之規定，應以1,764,274元買受系爭829、835地號土地，始符合該條項「同一價格」之規定，惟原告當時僅表示願承買系爭829地號土地，已擅自變更被告與第三人所約定之買賣條件，自不發生優先承買效力，原告與被告並未因原告就單筆土地為優先承買之表示而成立買賣契約。
（二）原告於105年12月28日言詞辯論期日表示優先承買系爭2筆土地時已逾被告於105年8月10日以仁德太子郵局第92號存證信函通知原告10日內為優先承買意思表示之期限，且系爭買賣契約第3條第1項係約定第一次簽約款於105年8月8日前辛方給付全體所有權人新台幣貳拾萬元整【辛方匯款於甲方】。是第一次簽約款已於105年8月8日前由訴外人陳啟彰給付被告，被告於105年8月10日寄發仁德太子郵局第92號存證信函已於系爭買賣契約第一次簽約款約定之給付日期，且原告僅需為優先承買之意思表示即可依法行使優先承買權，分期與否並不影響原告行使優先承買權，買賣價金之給付並非必與意思表示同時為之。
（三）系爭829地號土地地形方正，系爭835地號土地則不方正不便於耕作，系爭829地號土地價值較高，原告係因此僅就系爭829地號土地主張優先承買而非籌措資金不足，此由被告歷次寄發之存證信函均表示法規未規定優先承購權者應一併購買系爭829、835地號土地，全未提及係因被告未給與其時間準備資金購買系爭829地號土地至明。
（四）原告於105年12月28日表示願意承購系爭2筆土地之意思表示，已逾被告通知之10日期限，不得再行主張優先承買權：依土地法第34條之1執行要點第10條第2款規定：土地法第34條之1第4項優先購買權之辦理手續，準用土地法第104條第2項規定，即他共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄，是他共有人收受出賣應有部分之共有人徵求優先購買通知後，若未於接到出賣通知後10日內表示願意優先承買，他共有人即喪失優先購買之權利，並無回復之可能，本件原告於105年12月28日主張優先承買時早已逾被告上開存證信函通知之期限，原告已喪失優先承買權，自不得再就系爭2筆土地主張優先承買權。
（五）倘認原告就系爭2筆土地行使優先承買權為合法並就系爭2筆土地與被告間有成立買賣契約，則原告應就系爭2筆土地一起請求移轉，不得分離要求單筆土地之移轉，否則如何計算付款期限？且被告亦為同時履行抗辯及不安抗辯，原告未先給付或同時給付全部價金前，不得請求移轉登記。
（六）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地原為陳木榮所有，陳木榮死亡後由兩造於92年11月10日辦理公同共有之繼承登記，其中被告陳黃伴為陳木榮之配偶，原告及其餘被告則為陳木榮之子女，應繼分各七分之一。
（二）被告於105年8月10日以仁德太子郵局第92號存證信函通知原告，欲將系爭829、835地號二筆土地以每台分80萬元，總價1,764,274元出售予第三人，如原告主張優先承買權應備妥全部買賣價金，並聯絡地政士辦理買賣移轉登記事宜，若逾期未回即視為放棄優先購買之權利，原告則於105年8月12日以臺南成功路郵局第1768號存證信函回覆被告，主張欲以每台分土地價款80萬元之價格承購系爭829地號土地。
（三）被告於105年8月17日以仁德太子郵局第95號存證信函通知原告本案買賣標的為829、835二筆土地，買賣總價款為1,764,274元，非個別計價，分別出售，原告如欲主張優先承買權應依上開內容於10日內重行主張配合辦理，原告則於105年8月26日以臺南成功路郵局第1865號存證信函回覆被告，主張優先承買權人得僅就其中一塊土地主張優先承買，於10日內再就829地號土地為優先承買之主張等語。
（四）被告於105年8月4日與訴外人陳啟彰就系爭829、835地號土地訂立有如本院卷第58頁至61頁內容所示之不動產買賣契約書。
四、兩造爭執事項：
（一）原告以上開存證信函所為之通知是否表示兩造就系爭829地號土地已成立買賣契約？
（二）原告依據買賣之法律關係，請求被告於原告給付買賣價金815,740元之同時，應將系爭829地號土地所有權移轉登記予原告，是否有理由？
（三）原告於105年12月28日表示願意依被告與訴外人陳啟彰於105年8月4日所成立之不動產買賣契約書內容優先承買是否合法行使優先承買權？原告主張就系爭2筆土地已優先承買，原告僅先起訴一筆，是否有理由？
五、本院得心證之理由：
（一）原告主張其已於105年8月12日以存證信函向被告行使優先承買權，兩造就系爭829地號土地已成立買賣契約，原告得依上開買賣之法律關係，請求被告將系爭829地號土地所有權移轉登記予原告，被告則以前揭情詞置辯，是原告此部分主張是否有理由，所應審究者即在於：原告僅就買賣標的之部分主張行使優先承買權，是否合於土地法第34條之1第4項之規定？
1、按土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先購買權人必須均表接受，始有合法行使優先購買權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權（最高法院89年度台上字第125號、98年度台上字第1285號裁判要旨參照）。又第34條之1第4項所稱：「共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人係將共有土地及建築改良物合併出售時，此項「合併出售」之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得任選土地或建築改良物主張優先承購，復有最高法院88年度台上2126號判決意旨可資參照。
2、查本件被告係依土地法第34條之1處分系爭2筆共有土地，原告為共有人之一，就被告而言仍係出賣其應有部分，故對於未表示同意出賣之原告而言，仍有土地法第34條之1第4項之適用，原告所提最高法院78年度第12次民事庭會議（一）決議意旨及臺灣高等法院臺中分院98年度重上更
（一）字第8號民事判決亦均僅是在說明共有人有優先承買權，此被告亦無爭執，固可認定，惟優先承買權仍應合法行使，始能發生優先承買形成權之效力，先予說明。次查本件被告係合併出賣系爭2筆土地，亦即將2筆土地做為一筆來賣，2筆土地以同一價格，合計總價1,764,274元出售與訴外人等情，業經被告提出不動產買賣契約書在卷可憑。而被告亦係將系爭2筆土地合併出售之買賣條件，以不爭執事項（二）之存證信函通知原告，然原告收受被告上開存證信函後，於105年8月12日以存證信函回覆表明僅就其中系爭829地號土地願以同一價格行使優先承購權，並未表示願就被告以合併出售為條件之另筆系爭835地號土地一併購買，且於被告表明系爭2筆土地係合併出售，非個別計價時，仍僅表示就其中一筆行使優先承買權之事實，為原告所不爭執，詳如不爭執事項（三）所示，足徵原告對於被告與第三人陳啟彰間買賣契約所訂之一切條件並非均表接受，亦非按被告與陳啟彰所訂契約之同樣條件，請求與被告訂立買賣契約，揆諸最高法院上開判決意旨所揭，難認原告已合法行使土地法第34條之1第4項之優先承買權，而生優先承買之效力，原告主張其就單筆土地行使優先承買權即已發生優先承買之效力云云，尚無可採，是其因上開存證信函之意思表示已與被告就系爭829地號土地成立買賣契約，本院難為其有利之認定。
（二）原告於提起本件訴訟後固又於105年12月28日表示願依被告與訴外人陳啟彰所訂之買賣契約書內容行使優先承買權云云，惟被告抗辯原告上開表示已逾被告通知期限，應不得再行使優先承買權等語，經查：
1、按土地法第34條之1第4項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：(一)部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。(二)徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即他共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。土地法第34條之1執行要點第10項第1款、第2款規定甚明。次按土地法第34條之1，固未如同法第104條第2項明文規定行使優先購買權之期限，惟如漫無限制，勢將影響原買賣契約之交易安全，致生影響原買賣契約當事人之權益，為使法律關係早日確定，基於衡平原則，解釋上關於行使土地法第34條之1優先購買權，亦宜有相當期限之限制，乃參照土地法第104條第2項之規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄，亦有最高法院104年台上字第1573號裁判可資參照。是由上開規定及裁判內容可知，他共有人收受出賣應有部分之共有人徵求優先購買通知後，若未於接到出賣通知後10日內表示願意優先購買，他共有人即喪失優先購買之權利，並無回復之可能。
2、本件被告與訴外人訂立系爭2筆土地之買賣契約後已於105年8月10日以存證信函通知原告可於10日就系爭2筆土地依總價金1,764,274元之價格行使優先承買權，惟原告僅就單筆土地行使優先承買權，並未就系爭2筆土地行使優先承買權，為原告所不爭執，顯見被告與訴外人訂立系爭2筆土地買賣契約後已有依土地法第34條之1第4項及執行要點規定就買賣條件即買賣標的物及價格通知原告，應堪認定，且原告於10日內亦已有回覆就單筆土地表示優先承買，惟因未就被告與訴外人所訂之同一買賣條件（即2筆土地合併出賣）為行使，始產生本件爭執，原告主張被告上開通知並未完全告知詳細買賣條件內容，故通知不合法，並無10日之行使期限限制云云，並無可採。而依前揭說明，原告於本院審理時之105年12月28日固另表示就系爭2筆土地願依同一買賣條件行使優先承買權，惟其上開行使時間顯已逾被告依土地法第34條之1第4項規定通知原告行使優先承買權之期限，原告已喪失優先承買之權利，是其上開意思表示亦難認已就系爭2筆土地合法行使優先承買權而與被告有成立買賣契約。
六、綜上所述，原告主張與被告間就系爭829地號土地有成立買賣契約或就系爭2筆土地有成立買賣契約，均無可採。從而，原告依買賣之法律關係，請求被告應將系爭829地號土地所有權辦理移轉登記予原告所有，洵屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 3 日
民事第四庭 法 官 童來好以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 3 日
書記官 羅振仁