臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第1578號原 告 福隆宮法定代理人 王清山訴訟代理人 陳惠菊律師
李德林林祖基被 告 郭韓清好
郭國明郭麗華郭莉芸郭國泰共 同訴訟代理人 蕭麗琍律師被 告 郭千華兼上一 人訴訟代理人 郭國樑上列當事人間請求調整租金等事件，經本院於民國106年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬伍仟捌佰零參元，及被告郭韓清好、郭國樑、郭麗華、郭莉芸、郭國泰、郭千華自民國一百零五年十月七日起、被告郭國明自民國一百零五年九月二十三日起，均自清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬玖仟捌佰零柒元，其中新臺幣壹仟伍佰玖拾肆元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或交付前以新臺幣壹拾伍萬伍仟捌佰零參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或係擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此有民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款可資參照。本件原告之訴，於第二項聲明原請求被告給付新臺幣（下同）533,010元及利息，嗣於訴訟中變更請求給付金額為404,787元及利息，核其所為之變更，係本於同一基礎事實，減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠調整租金部分：
⒈坐落於臺南市○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地），為
原告所有（參見本院105年度補字第577號卷，下稱補字卷，第10頁原證1、本案卷第66頁之土地登記謄本），於民國83年間，由本院以83年度訴字第123號成立訴訟上和解，有和解筆錄可稽（補字卷第11至12頁原證2），因此兩造就上揭土地其中面積109.4平方公尺，約達33.09坪（109.4×0.3025）之部分，有租賃關係存在。又系爭土地最近10年來之公告現值不斷調高，目前之公告現值為每平方公尺12萬元（原證1），相當於每坪約396,695元（120,000÷0.3025），被告承租面積之公告現值為13,128,000元（109.4×120,000＝13,128,000），若以土地公告現值百分之五計算系爭土地租金應調整為54,700元（13,128,000×0.05÷12＝54,700）。
原告並提出租賃範圍地上物（該地上物實際占用面積仍超過租賃範圍）之現況照片3紙（本案卷第36至37頁原證6）及越界占用土地（因越界佔用之地上物已拆除大部分，尚餘部分未拆除）之現況照片9紙（本案卷第38至46頁原證7）供參。
⑴系爭被告所承租之房地範圍主建物（103年1月28日臺南地政
事務所複丈成果圖即補字卷第18頁原證5之編號A部分）即位於公園段58地號土地之北角，門牌號碼為臺南市○區○○路0段000號。原有日式住屋一棟（參見本案卷第113頁照片），於日昭和7年（民國21年），原告已向當時的市役所登錄住屋一棟，面積23.167坪（78.265平方公尺），所在地北門町二丁目三番地即今公園段58地號（參見本案卷第114頁建物資料）。
⑵於73年3月，被告未經原告同意，擅自於系爭之屋，面向北
門路的正面建構鐵架，7月拆除主體住屋內的天花板及隔間，改立角鐵，鐵架焊接成橫樑及鐵柱，74年持續拆改。再搭建二樓的鐵架，而成現今透天式鐵架建物（參見本案卷第113頁照片），原日式住屋全部消失。被告未經原告同意，亦未申辦建築執照，也無使用執照即違法搭建之鐵架屋，應僅能說是拆除原日式住屋後改造，而非起造。
⑶被告承租本案之系爭建物原為住家使用，迄今已71年，被告
於73、74年擅自拆除原日式住屋並改建為鐵架建物，之後陸續再搭建第二層建物，於75年開始轉租他人，並收取租金。
88年被告將系爭土地建物轉租祥讚水果行，祥讚水果行只租用一樓，二樓至今仍空盪著，一樓只夠擺多樣水果營業，生活居住則須另覓地方起居住宿，18年來水果行每月支付給被告之轉租金近六萬元，外加水、電、員工薪資、生活開銷、盈餘的積存、住宿處的房租或分期貸款等。小小空間的水果行能支付高額租金及生活，18年來就這樣撐著，印證人潮、客群、市場、及錢潮，水果行之商業收入足以負擔支出，也證明了系爭房地之租金確實有此行情的事實。
⒉按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。次按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號判決意旨參照）。城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議及最高法院54年度台上1528號判例參照）。
⒊又按不動產租賃契約未定有存續期間，業主對於租戶要求增
租，除依法令規定或訂有特約應受限制外，本不禁止（最高法院18年上字第2812號判例參照）。另契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。且未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例參照）。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。準此，民法第442條之規定乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金（最高法院97年度台上字第625號裁判參照）。
⒋系爭土地被告目前年度（起訴年度105年）每月應繳之租金
19,429元顯屬太低，請求准依民法第442條、第227條之2第1項准予調整每月應繳之租金為54,700元，其理由如下：
⑴系爭土地之地價稅每年高達54,255.3○○○區○○段○○○號
土地104年度地價稅稅額260,366.1元÷土地總面積525平方公尺×被告承租系爭土地之面積109.4平方公尺＝54,255.3元）（參見補字卷第13至14頁原證3之104年地價稅繳款書、課稅土地清單），原告之負擔沉重。
⑵系爭土地旁，位於臺南市○區○○路0段00號之租金，每月
為15,000元（參見補字卷第15至17頁原證4之房屋租賃契約、公證書），該承租人僅使用一樓約4坪之房屋，相當於每坪每月之租金為3,750元（15,000÷4＝3,750）。
⑶被告將系爭土地轉出租他人經營水果行，每月租金收入近6
萬元，並出租他人違法搭建鷹架設置廣告看板，租金收入頗豐。而系爭土地位於臺南市○區○○路2段與公園南路之交岔路口，屬於三角窗之位置，北側緊鄰至中山公園，南側則為統聯客運、國光客運、臺南火車站，東側緊鄰臺南文化創意產業園區，且鄰近新光三越、Focus百貨商圈，人潮聚集，非常熱鬧繁華。基此，被告現承租占有供營業使用之系爭土地，確位在臺南市○○○路段。而近幾年來因歐美及日本等國為促進經濟成長、避免通貨緊縮導致經濟衰退、金融危機，而多次實施貨幣寬鬆政策及調降利率，致使世界金融市場游資（資金）氾濫，臺灣之不動產市場交易價格亦因之大幅成長，則為社會上一般稍具常識者所知之事實，足見系爭土地自成立不定期租賃契約後，歷經20餘年之長久期間，其價值確已有漲昇，且其價值變動甚大，顯非雙方訂約時所能預料。
⑷按「申報地價」依平均地權條例第16條規定係規定「舉辦規
定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價」，已規定地價之土地，應按申報地價，依法徵收地價稅（平均地權條例第17條）；土地公告地價係直轄市及縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規定地價時，依平均地權條例第15條第3款規定所公告之地價；與土地公告現值係直轄市及縣（市）政府依同條例第46條規定每年所公告之土地現值不同，亦即「政府機關逐年檢討調整之公告現值，始與市價較為相當。」況縱使公告地價或申報地價有所調整，參照上揭最高法院93年台上字第2446號判例，系爭土地105年度申報地價如依公告地價33,300元（參見本案卷第65頁原證9之查詢資料）金額計算，至多亦不能逾39,960元（33,300×120%＝39,960）之上限範圍，更何系爭土地之申報地價105年度僅為26,640元（參見補字卷第10頁原證1、本案卷第66頁之土地登記謄本）。兩相比較，系爭土地之申報地價與公告現值12萬元（公告現值較接近市價，為眾所周知之事實），尚約有4.5倍（120,000÷26,640）之差距。可見兩造原約定以系爭土地之申報地價年息8%計算年租金，確有過低之情形，而此結果之發生顯非兩造於約定租金斯時所得預見。原告請求調整租金，應屬有據。易言之，若系爭土地每月租金仍以19,429元計算，原約定之租金明顯低於市場行情，且顯有失公平，實有調整租金之必要。
⑸按土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民
生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。另營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；再就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；又我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決、最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。
⑹本件被告將系爭土地轉出租他人經營水果行，並出租他人違
法搭建鷹架設置廣告看板已屬「非供住宅使用」，揆諸前揭說明，自不受土地法第97條及第105條規定之限制。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。而按「公告土地現值」係依平均地權條例第46條規定，由直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。至於「公告地價」，則係政府辦理規定地價或重新規定地價時所公布之土地價格，以供土地所有權人申報地價之參考規定地價之用。是以「公告土地現值」既係依經常調查地價動態而為估計及評定，則其歷年之漲跌情形自應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標（臺灣高等法院臺南分院民事判決104年度上字第94號判決參照），因此，原告以「公告土地現值」作為調整租金之基礎應屬可採。
⑺至於臺南市火車站雖已改建完成多時，然於83年當時鄰近之
新光三越（臺南中山店於85年10月設立）、臺南市Focus百貨（設立於89年12月）商圈尚未形成，更遑論近年來中山公園常有大批外籍傭工聚集消費人口增加，且今日每遇假日，臺南市內之民宿已成供不應求、人滿為患之現象，而日後臺南火車站雖將增設新站，然仍保留原臺南車站古蹟本體做為轉運站，日後必更吸引參訪古蹟之人潮，且加上近年成立臺南文化創意產業園區，以及原有之百貨商圈，其繁榮景象應更甚昔日。
⑻系爭之房地所在之方圓一公里內，北門路、公園南路、北忠
街，隨處可見機車停放，機車、汽車之出租，每逢假日，臺南火車站、國稅局的富北街，以及臺南公園均擠滿一般市民以及外籍人士。原臺南菸酒公司現改為臺南文化創意園區，更成為年輕世代消費、休憩之去處。整個區域除了百貨公司商業圈之消費人潮、亦是一般市民、外籍人士、普羅大眾的生活圈，人潮多的地方也會帶來地方的錢潮，消費力也會跟著大幅提升，市府即將陸續執行尚有鐵路地下化，帶動東區及北區之活化（106年3月15日已動工開始興建），偕行社之修復（位於系爭屋地旁，為日治時期陸軍俱樂部），增加參訪古蹟之好去處，輕軌捷運即平實營區-成大醫院站-公園國小站-安平老街線，交通便捷，帶入更多觀光人潮，106年6月市府即將舉辦臺南公園一百週年系列活動勢必再掀起一波波活動人潮，且從臺南市政府網站中之鐵路地下化工程綜合規劃報告之站區設施（臺南車站地下化工程係採取於車站原址構築方式，並利用地下化後騰空之土地，結合臺南貨運場站用地及週遭可供共同開發之公私有土地，總共約13.6公頃，擬開發臺南車站區，其中26.5%約3.6公頃作為商業區，32%約4.4公頃為綜合性開發之交通用地…）增設之商業區將帶來人潮、錢潮，活絡經濟，且鐵路東移，用意在解決鐵路臺南段地下化，施工時不影響地面火車正常行駛、營運及施工安全的考慮。在原地面軌道路線向東移至安全距離的地下，進行潛遁開挖。鐵路地下化後都市的榮景，臺北市○市○○道，新北市○縣○○道是有前例可尋的，因此被○○○區○○○○路東移而沒落等，洵屬無稽。
⑼就系爭土地現在之市價租金，仍請本院囑託臺灣省土木技師
公會或不動產估價師事務所為鑑價，以明系爭土地之租金確有調整之必要。
㈡不當得利部分：
⒈坐落臺南市○區○○段○○○○○號土地為原告所有（參見本案
卷第64頁原證8之土地登記謄本），依原證5之複丈成果圖（補字卷第18頁），系爭坐落臺南市○區○○路0段000號建物之雨遮確係占用原告所有土地且非屬租賃範圍（租賃標的為臺南市○區○○段○○○號土地），被告亦未支付租金。
⒉依據本院83年度訴字第123號和解筆錄所載被告租賃之面積
為109.4平方公尺，惟被告使用面積竟超過承租面積，其超過部分為103年1月28日臺南地政事務所複丈成果圖（原證5）丈量出所示B部分（座落公園段58地號）被告等違法占用面積11平方公尺，C部分（座落公園段57-1地號）被告等違法占用面積10平方公尺，因此原告依最高法院61年台上字第1695號判例意旨及民法第179條不當得利之規定，請求被告給付自100年8月9日起至105年1月31日止違法占用應付相當於不當得利之租金如聲明二之金額，應無不當。
⒊聲明金額之計算：有關上開B、C部分，既非本院83年度訴字
第123號和解筆錄租賃範圍，則有關相當於租金之不當得利之計算，當不應以前開和解筆錄之約定租金為計算標準，而應以該土地各該年度之時價租金為計算標準，而該標準即為依系爭B部分（座落公園段58地號，參見本案卷第77頁原證10之土地登記謄本）、C部分（座落公園段57-1地號）各該年度公告現值5%計算之租金，請求金額計算詳如附表一及附表二（本案卷第97、98頁）。
⒋103年1月28日臺南地政事務所複丈成果圖編號B部分，門牌
號碼為臺南市○區○○路0段000號，被告由系爭主建物即複丈成果圖編號A部分違法搭建的二樓隔熱遮雨浪型板，自主建物即複丈成果圖編號A部分延伸連結到北門路2段117號之側壁，占用編號B部分的土地11平方公尺。系爭之主建物即複丈成果圖編號A部分再增搭建第二層建物時，北側及東北側建物本身及屋頂上的隔熱遮雨浪型板雨遮即複丈成果圖編號C部分，占用公園段57-1地號土地（原地目為建），占用面積10平方公尺，被告於72至74年間陸續違法拆建時即已佔用。75年公園南路再次拓寬，徵用原告所有的公園段57-1地號土地，原地目「建」始改為「道」，現已成為公園南路道路之一部分，土地所有權人仍為原告。被告違建使用在先，地目變更為「道」在後，原告亦可主張被告應拆除被告非法占用之57-1地號之部分建物及雨遮，即使嗣後土地變更為道路用地，被告亦不可肆意占用，此風不可長。
㈢被告主張抵銷部分：
⒈本件調整租金訴訟乃形成之訴，被告有關抵銷之抗辯，無從
於調整租金之訴中予以審酌。被告抵銷之抗辯，亦無足取。⒉原告於計算租金係依兩造和解筆錄約定承租之面積計算租金
於法並無不合，亦非無法律上原因而受利益，因此被告主張依不當得利之法律規定請求扣除，似有未妥。
⒊被告等主張扣除4.4平方公尺部分，其繳付之金額既依本院
83年度訴字第123號和解筆錄，申報地價總額年息8%計算並繳付，則如本院認該4.4平方公尺前所繳納之金額應扣除，則原告除為短期時效之抗辯外，因該4.4平方公尺被告等係依以申報地價總額年息8%計算，因此，就有關該4.4平方公尺之計算標準仍請依申報地價總額年息8%計算扣除。
⒋原告於本件就被告違法占用B、C部分，本件原告因為免浪費
訴訟資源，故僅請求自起訴之翌日起五年之不當得利金額，然而被告違法占用B、C部分早已超過數十年，原告於前本即得請求或適於抵銷，因此縱認被告可得主張多收4.4平方公尺之租金可扣除（原告仍認不應扣除），原告亦可依民法第337條之規定，以B部分（58地號）及C部分（57-1地號）91年1月1日至100年8月8日前相當於不當得利之租金主張抵銷，抵銷金額明細詳如附表三、附表四（本案卷第99至102頁）。
㈣原告方面並出庭陳述：
⒈原告之訴訟代理人李德林、林祖基是原告之管理委員會的委
員，原告廟產的事務由該二人負責處理。（訟爭土地申報地價每平方公尺26,640元，約為公告現值每平方公尺12萬元之22﹪。）因為申報現值最高僅能以前期申報地價的百分之120申報，縱使原告依此方式申報地價還是跟公告現值有相當大的差距。申報地價與公告現值相距甚遠之原因，可能是宮廟管理委員會常常改選，或許每屆負責人不同或有其他的考量，也可能不了解計價的考量。租金是月底支付沒有錯。
⒉本院102年度南簡字第577號卷第108頁照片顯示的是原證五
附圖編號C部分；編號B從這張照片看不出來，被告後來有拆除，但是拆除不完全，另提出原證7（本案卷第38至46頁照片）供法院審酌。同意編號B之占用面積扣除4.4平方公尺。
法院於另案針對租金的部分有囑託土木技師公會鑑定過。又被告佔用部分不是只有屋簷而已。
㈤聲明（參見本案卷第88頁民事言詞辯論狀）：
⒈被告等所承租原告所有系爭土地如附圖所示A部分面積109.4
平方公尺之土地之租金，自105年8月8日起調整為54,700元。
⒉被告等應給付原告404,787元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告答辯如下：㈠被告郭韓清好、郭國明、郭麗華、郭莉芸、郭國泰方面：
⒈關於原告主張調整租金部分：
⑴未定期限之不動產租賃，如契約當事人約定租金係按租賃標
的不動產之固定比率計算者，則所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整，契約當事人即無再依民法第442條規定聲請法院調整租金之必要，不得請求法院增減其租金。土地所有人如係擁有多筆土地，被累進課徵地價稅，因地價稅採累進稅率，乃基於平均地權之立法原則，故尚不得以其因而加徵之地價稅額列入其增加之負擔，而執為酌定地租之依據。最高法院88年度台上字第287號、104年度台上字第1953號民事判決分別載明斯旨。本件兩造間之不動產租賃契約未定期限，依本院83年度訴字第123號和解筆錄，約定租金按申報地價總價額年息百分之八計算，所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整，依最高法院88年度台上字第287號判決意旨，原告即無再依民法第442條規定聲請法院調整租金之必要，不得請求法院增減其租金。並無囑託臺灣省土木技師公會或不動產估價師事務所鑑價之必要。又依原告所提出104年地價稅課稅土地清單，可知原告因擁有多筆土地，被累進課徵地價稅，依最高法院104年度台上字第1953號判決意旨，原告自不得以其因而加徵之地價稅額列入其增加之負擔，而執為酌定地租之依據。而被告係將自有房屋出租予水果行，並非將系爭土地出租予他人，原告顯有誤解。原告所主張提高租金之計算方式，並無法律依據，且依上開最高法院判決意旨，原告不得再請求法院增減其租金，原告請求系爭土地租金調整為每月54,700元，顯無理由。
⑵平均地權條例第14條至第17條規定，公告地價係每3年重新
規定地價一次，公告地價作為申報地價之依據。土地所有權人依據公告地價增減20％申報地價。土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，政府並依申報地價課徵地價稅。系爭土地之申報地價應由原告申報，而兩造已成立和解，本院83年度訴字第123號和解筆錄載明：「租金按申報地價總價額年息百分之八計算」，原告自不得再以公告現值與申報地價有所不同為由，要求調整租金。⑶臺南火車站建於日據時期西元1900年，目前火車站亦係於西
元1936年3月15日即改建完成，車站附近客運業者早已設站以為接駁轉載，迄今已有80年之歷史。兩造在民國83年間成立和解時附近商圈早已形成，並無和解之後情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平之情形。而新光三越百貨公司係位於中山路與民族路，Focus百貨公司亦位於中山路，與系爭土地所在之北門路，中間間隔著臺南火車站，一南一北，相距甚遠，分屬不同商圈。新光三越與Focus公司相繼興建完成營業後，吸引不少人潮，造成北門路舊商圈相對落沒。更何況臺南市鐵路東移後將增設大橋、林森、南臺南三個新站，原臺南火車站之重要性大減，原有之商圈必定落沒而無法維持往日榮景。原告以情事變更為由請求調整增加租金，與事實相違，並無理由。且兩造依本院83年度訴字第123號和解筆錄，約定租金按申報地價總價額年息百分之八計算，所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整。依最高法院88年度台上字第287號判決意旨：未定期限之不動產租賃，如契約當事人約定租金係按租賃標的不動產之固定比率計算者，則所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整，契約當事人即無再依民法第442條規定聲請法院調整租金之必要，不得請求法院增減其租金。本件原告即無再依民法第442條規定聲請法院調整租金之必要，不得請求法院增減其租金。原告主張依民法第442條及第227條之2請求調整租金，均無理由。
⒉關於原告主張不當得利部分：
⑴臺灣高等法院臺南分院104年度重上字第34號民事判決係依
據臺南地政事務所103年1月28日複丈成果圖，判決被告應將附圖B部分面積11平方公尺之地上物拆除，並非原告所稱之21平方公尺。而且該部分之地上物係雨遮，被告並未占有使用，原告請求相當於租金之不當得利，並無理由。
⑵103年1月28日臺南地政事務所複丈成果圖所示B部分係58地
號土地，而C部分係57-1地號土地，58地號土地105年1月公告現值為每平方公尺12萬元，公告地價為每平方公尺33,300元，105年1月申報地價為每平方公尺26,640元；而57-1地號土地105年1月公告現值為每平方公尺73,600元，105年1月申報地價為每平方公尺16,400元，57-1地號土地之公告現值及申報地價均低於58地號土地，則B、C部分不應以同一標準計算請求不當得利。
⑶最高法院49年台上字第1730號判例載明：租金之請求權因5
年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同。又按無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還，最高法院78年度台上字第1262號判決意旨參照。最高法院96年度台上字第26 60號判決亦載明：按租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5年。本件原告請求臺南地政事務所103年1月28日複丈成果圖B、C部分相當於租金之不當得利，依前揭最高法院判例及判決意旨，有5年短期消滅時效之適用。
⒊關於被告主張抵銷部分：
⑴依照本院83年度訴字第123號和解筆錄，被告向原告承租臺
南市○○段○○號土地內之建築基地面積為109.4平方公尺，而本院102年度重訴字第324號案件審理時囑託臺南市臺南地政事務所測量之土地複丈成果圖（即臺灣高等法院臺南分院104年度重上字第34號民事判決附圖）編號A部分面積僅105平方公尺，尚不足被告所承租之109.4平方公尺，相差4.4平方公尺。被告一向按照承租面積109.4平方公尺計算繳納租金，因此原告所主張被告依附圖B部分面積11平方公尺給付相當於租金之不當得利，應再扣除4.4平方公尺。
⑵原告向被告多收取之4.4平方公尺土地之租金，係屬不當得
利，被告等主張依民法第179條規定請求原告返還，其請求權之消滅時效期間依民法第125條之規定應為15年，原告主張短期時效抗辯，並無理由。
⑶就原告訴之聲明第二項，請求被告賠償404,787元之部分，
被告主張以原告15年來向被告多收取之4.4平方公尺土地之租金114,639元互相抵銷，詳述如下：
①被告主張原告不當得利之期間為91年1月1日起至105年12月31日。
②被告自83年3月15日兩造於本院成立和解後，每月繳納租
金13,653元（23,400元×0.8×0.08×109.4÷12＝13,653元）；自98年起即依當年度申報地價計算每月租金為17,504元（30,000元×0.8×0.08×109.4÷12＝17,504元）；自105年起依當年度申報地價計算每月租金為19,429元（33,300元×0.8×0.08×109.4÷12＝19,429元）（參見本案卷第85至86頁58地號土地公告現值及公告地價查詢表）。
③原告應返還之不當得利為114,639元。其計算方式如下：
13,653元×4.4/109.4×84月（91年1月起至97年12月）＝46,126元。
17,504元×4.4/109.4×84月（98年1月起至104年12月）＝59,136元。
19,429元×4.4/109.4×12月（105年1月起至105年12月）＝9,377元。
以上合計114,639元（46,126＋59,136＋9,377＝114,639）。
⑷而被告所主張原告歷年來以109.4平方公尺計算租金，多收
取4.4平方公尺之租金，係屬不當得利，被告依民法第179條規定請求原告返還，其請求權之消滅時效期間依民法第125條之規定為15年，此與原告請求被告給付相當於租金之利益返還請求權僅為5年之短期消滅時效，兩者請求權之消滅時效期間顯不相同，原告故意混淆，實無理由。
⒋並出庭陳述：
⑴被告郭韓清好沒有監護宣告，意識還清楚，雖然有失智但不
嚴重。依據和解筆錄，租金是月底支付。另案確定判決附圖B的部分是雨遮，被告認為並沒有占用，是為了原告的利益，下雨不會滲水，才搭設的。
⑵編號C是雨遮，對於雨遮已越界占用57-1地號之事實不爭執
。本院102年度南簡字第577號卷第108頁照片顯示的是編號C部分沒錯。編號B的部分已於另案判決確定後已自行拆除。認為沒有鑑定之必要，租金是否合理，應由法院認定，且鑑定費用涉及日後訴訟費用負擔的問題，影響被告之權益。雖然在另案有鑑定，但最後法院並未採用鑑定之意見，最後還是由法院自行認定。
⑶現在57-1地號是道路用地，免徵地價稅，原告以公告現值來
計算不當得利所受利益，我們認為並非合理。道路用地是供公眾通行，原告並沒有損失，也不用繳納地價稅，我們佔用的部分也只是搭屋簷。兩造針對租賃的58地號約定是以申報地價年息8%計算，針對57-1地號如果佔用所受損害應該是以此標準低於8%來計算才合理。
⒌聲明：駁回原告之訴。
㈡被告郭國樑、郭千華方面：
⒈雨遮從以前就是我們承租的範圍。原告主張被告無權占用57
-1地號，占用面積為10平方公尺（即原證五附圖編號C部分），那是房屋之屋簷。其餘答辯內容引用其餘被告之共同訴訟代理人所述。
⒉聲明：駁回原告之訴。
四、本件經證據調查及辯論，兩造對於下列事實均不爭執㈠坐落臺南市○區○○段○○○○○○○○號土地（即系爭土地）均
為原告所有（管理者：王清山），及57-1地號現況為臺南市○○○路之道路用地，58地號則有門牌號碼臺南市○○路○段○○○號（為磚造混泥土及鐵皮屋頂）之二層建物（下稱系爭建物）。
㈡58地號歷年公告土地現值及公告地價如本案卷第85頁所示、
另57-1地號歷年公告土地現值及公告地價則如本案卷第118至122頁所示。
㈢兩造就系爭土地附圖（補字卷第18頁）所示編號A部分之基
地（面積105平方公尺）有租賃契約關係，租賃內容為承租臺南市○○段○○號內建築基地，租金則約定按系爭土地申報地價總價額年息百分之八計算，及按月於月底給付。
㈣兩造因系爭土地使用爭議，經本院以102年度重訴字第324號
、臺灣高等法院臺南分院以104年度重上字第34號及最高法院以105年度台上字第656號受理，全案業已終結確定（參見本案卷第21至23頁裁定）。依確定之裁判，系爭土地如附圖編號B（面積11平方公尺）之建物兩側雨遮，不在承租基地範圍內，本案被告郭國明、郭國泰、郭千華應將附圖所示編號B部分拆除，及本案被告等應將土地返還本案原告；第三審訴訟費用由本案原告負擔。另系爭建物如附圖編號C（面積10平方公尺）之雨遮則坐落於同段57-1地號。
㈤第四項之訴訟費用負擔及被告就系爭土地承租範圍，於102
年至104年間欠繳租金163,664元，兩造已於106年2月16日期日會算，並由被告當庭給付現金158,285元予原告訴訟代理人林祖基收受。
五、本件原告請求調整兩造間租賃契約之租金約定，並就系爭建物之雨遮（即附圖編號B、C部分）無權占用系爭土地及同段57-1地號部分，依據不當得利之法律關係，請求被告返還所受利益乙節，業據被告以上情為辯。是本件爭點厥為：
㈠原告依據民法第442條及第227之2之規定，請求調整兩造間
租賃契約之租金約定是否可採？如可，其請求租金調整為自105年8月8日起，按月為54,700元，是否合理？㈡原告就系爭建物之雨遮（即附圖編號B、C部分），依據不當
得利之法律關係，請求被告返還所受利益是否有理由？如有，原告主張被告所受利益為400,787元是否合理由？㈢第二項之請求，被告主張以溢付之租金為抵銷之抗辯是否可
採？如是，所得抵銷金額為何？
六、得心證之理由：㈠原告不得請求調整兩造間租賃契約之租金約定。
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，為民法第442條第1項及第227條之2第1項定有明文。又未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第二百二十七條之二第一項規定，訴請法院調整其租金，則有最高法院93年台上字第2446號判例可資參照。
⒉本件兩造間就系爭土地如原證二附圖所示面積109.4平方公
尺之基地有租賃契約關係，租賃內容為承租臺南市○○段○○號內建築基地，租金則約定按系爭土地申報地價總價額年息百分之8計算，及按月於月底給付乙節，為兩造不爭執之事實，並有原告提出之本院83年度訴字第123號和解筆錄附卷可參。是以，兩造間之租賃契約為不定期租賃，並已約定租金隨申報地價之調整而浮動調整，合先說明。
⒊原告以被告承租之系爭土地部分，於104年度之地價稅高達
54,255.3元，負擔沈重，被告於承租土地上經營水果行，復有為搭設鷹架設置廣告看板，租金收入頗豐，及系爭土地未逾北門路與公園南路交叉口，甚為熱鬧繁華，以被告承租土地面積約33.09坪每月繳付租金僅13,653元，實屬過低，爰依上開規定，請求准予調整租金至每月54,700元乙節，雖據被告辯稱依最高法院88年度台上字第287號判決意旨，原告並無再依民法第442條規定聲請法院調整租金之必要，不得請求法院增減其租金云云，惟此辯解尚與上開最高法院93年台上字第2446號判例意旨有違，並非可採。
⒋至原告是否得依上開判例意旨請求調整租金乙節，本院審酌
系爭土地本即位於台南市火車站附近，周遭客運聚集，人車往來頻繁，商家林立，商業活動熱絡等情，均已行之有年，為兩造所能知悉及能預見，並無繁榮程度變更之情狀。至周遭環境近來雖有文化創意產業園區之設置，但此係利用舊有建物予以活化再利用，類似情狀於臺灣其他縣市或台南其他區域亦所在多有，非重大建設或環境之變更。另土地公告現值固有調高之情，但公告地價亦隨同調整，於公告地價調整之情狀下，原告收取租金亦隨之增加，茲依原告之計算，以被告承租系爭土地面積，於104年度應分擔地價稅為54,255元，而被告全年度繳付租金為163,836元，尚無租金過低而不能負擔稅捐之情，難認原有之租金約定有顯失公平情狀。至於原告所述被告經營水果行及違法搭設廣告看板收益頗豐云云，該廣告看板如非合法建物，即有拆除可能，並非固定收益。而被告經營水果行有成，除營業地點外，尚與經營者之手腕及營業內容均有關連，不因歸功於地點佳之單一原因。此外，原告並未提出其他有何重大情事變更，而得調整租金之事由，是其依據民法第442條及第227之2之規定，請求調整兩造間租賃契約之租金約定自難可採。
㈡系爭建物之雨遮即附圖編號B、C部分，係無權占用系爭土地
及同段57-1地號土地，原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還所受利益是否有理由。
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息百分之10為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必需依照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會情感等情事，以為決定。另土地法第97條第1 項規定所謂之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。而土地法第148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂土地申報價額，係指該土地之申報地價。
⒉查系爭建物之雨遮即附圖編號B、C部分，位於系爭土地及同
段57-1地號空中之事實，為兩造所不爭執。雖被告辯稱僅係建物之雨遮，並無占用情狀云云。惟雨遮為建物之附屬建物，性質上仍為建物之一部分。又土地所有權之範圍及於空中、地面及地下，故上開雨遮雖懸空架設，惟架設位置既非被告承租之系爭土地空中，而係位於未承租之系爭土地及相鄰之同段57-1地號土地上方，即屬占用。被告對此占用之合法權源，既未能說明及提出相關事證供審酌，自屬無權占用。是以，原告就上開無權占用部分，依據不當得利之法律關係，請求被告返還所受之利益，自屬可採。
⒊原告請求被告返還所受之利益，係以公告土地現值、按年息
百分之5及編號B之面積11平方公尺計算，惟此主張之計算基準與土地法之規定有違，並非可採。本院審酌系爭土地位於台南市火車站周邊，為台南市○○○○○段，人車往來頻繁，商業活動聚集，及兩造於系爭土地租賃契約關係已達70餘年之久，並有租金之約定，是被告無權占用系爭土地之編號B部分，以此租金之約定為不當得利之計算基準應屬合理。是以，被告無權占用系爭土地如附圖編號B部分所應返還予原告之利益為146,559元。（計算方式：詳附表一）⒋另被告越界占用相鄰之同段57-1地號部分，本院審酌該筆土
地已為公園南路，供公眾通行數十餘年之久，對於原告而言，實無利用及收益可能，及該筆土地為道路用地，不需課徵地價稅，原告亦無稅捐支出之負擔，及此地號土地公告現值亦較係之土地為低，顯見二筆土地雖相鄰，惟因利用目的不同，價值亦有差異，不宜與系爭土地之租金為計算基準，應按土地之申報地價，及年息百分之1為計算不當得利之數額應為已足。是以，被告無權占用同段57-1地號部分，所應返還之利益為10,405元（詳附表二）。
㈢被告抵銷抗辯為無理由。
⒈二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得
以其債務，與他方之債務，互為抵銷，為民法第334條前段可資參照。是抵銷權之行使，需以兩造互負債務為前提，本件被告對於原告不當得利之債權請求為抵銷之抗辯由，本院自應就被告對於原告有無可資抵銷債權存在予以調查。
⒉查兩造前於本院83年度訴字第123號調整租金事件達成和解
，約定被告承租系爭土地面積為109.4平方公尺，嗣後被告迄今均以此面積給付租金予原告，惟兩造於本院102年度重訴字第324號給付租金事件，另經法院囑託地政機關測量，被告之主建物坐落系爭土地面積為105平方公尺，於建物兩旁搭建之雨遮即編號B部分（面積11平方公尺）及C部分（面積10平方公尺）等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之原證二和解筆錄及原證五複丈成果圖附卷可參，合先說明。
⒊被告以主建物占用基地面積為105平方公尺，其依109.4平方
公尺繳付租金，已有溢繳4.4平方公尺租金之情，自91年1月起至105年12月止合計溢繳租金114,639元，原告就此受領之租金為不當得利，爰以此不當得利之債權與原告上開請求抵銷云云。然依原證五之複丈成果圖所示，被告於系爭土地實際占有使用面積為116平方公尺，亦即包含主建物之105平方公尺，及於建物旁之系爭土地上方搭建11平方公尺雨遮，被告實際占有使用系爭土地面積顯逾承租系爭土地之範圍，其依租賃契約所載之109.4平方公尺繳付租金，既無溢付租金之情，且其所為之給付，係依據兩造間之租賃契約關係，亦有法律上之正當原因，難認對於原告有不當得利之債權存在，自無從為抵銷之抗辯。
⒋另被告依據109.4平方公尺之面積給付租金，而本院102年度
重訴字第324號確定判決，認定僅編號A部分105平方公尺為租賃契約範圍，其餘編號B部分之雨遮為無權占用系爭土地，導致被告支付租金面積與實際占有使用面積不符之情。經比對原告提出之原證二和解筆錄之附圖（即補字卷第12頁）及原證五之複丈成果圖（補字卷第18頁），原證五編號B之雨遮，似有部分坐落於被告承租之系爭土地上，如依租賃契約約定之面積計算，其中合法占用之雨遮面積為4.4平方公尺，其餘6.6平方公尺之雨遮始屬無權占用系爭土地，惟因上開判決業已確定，且該確定判決認定附圖編號B之雨遮（面積11平方公尺）全部無權占用系爭土地，具有既判力之效力，本院應受拘束，宜由兩造自行協議是否合意減縮租賃面積，或為其他約定，以資解決。
七、綜上所述，本件原告所為調整租金之請求，本院認其所述系爭土地周遭環境之變動，應為臺灣地區整體經濟環境發展下，所為正常之變動，並非兩造無法預期下突發之巨大變動，難認有情變更情狀。兩造間之租賃契約，業已預見經濟環境變動之可能，約定採浮動方式調整租金，而此租金約定亦無顯失公平情狀，基於契約自由原則，自無再透過法院判決予以調整兩造租金約定之必要。是以，本件原告關於調整租金之請求，難認有理由，不予准許。至被告於主建物旁搭設之雨遮即附圖編號B、C部分，係無權占用原告所有之系爭土地及同段57-1地號土地，原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還所受利益，則有理由，及被告就此債權所為抵銷之抗辯，並非可採。從而，原告請求被告給付155,803元（計算式詳如附表一、二），並自各被告收受起訴狀繕本之翌日即被告郭韓清好、郭國樑、郭麗華、郭莉芸、郭國泰、郭千華自105年10月7日起、被告郭國明自105年9月22日起，均自清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造針對本件爭點所為之其餘主張、答辯、舉證或證據調查，核與判決結果不生影響，已無論述及調查必要，附此敘明。
九、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法第79條、第87條第1項定有明文。本件除原告支出第一審裁判費49,807元外，兩造並無其餘費用支出，是本件訴訟費用額確定為49,807元，並按兩造勝敗比例，酌定各應負擔之訴訟費用如主文第三項所示。及兩造均陳明願供擔保為假執行或免為假執行，惟本件所命被告給付之金額未逾50萬元，應依職權為假執行之宣告，而無命原告供擔保之必要，至被告所請，核無不合，爰酌定擔保金額准許之。暨原告其餘之訴，業經本院駁回，此部分假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第389條第1項第5款、第392條第2、3項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 20 日
民事第三庭 法 官 許蕙蘭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 20 日
書記官 吳鸝稻附表一、被告等占用B部分（58地號）應付之不當得利金額┌─┬───────┬──────┬───────────┐│編│不當得利期間 │B部分公告地 │公告地價×8%÷12個月×││號│ │價（元/㎡） │不當得利期間月數×占用││ │ │ │面積11㎡＝金額（元） │├─┼───────┼──────┼───────────┤│ 1│100年8月9日至 │ 30,000 │30,000×8%÷12×（52＋││ │104年12月31日 │ │23÷30）×11＝116,094 │├─┼───────┼──────┼───────────┤│ 2│105年1月1日至 │ 33,300 │33,300×8%÷12×12×11││ │105年1月31日 │ │＝29,304 │├─┴───────┼──────┴───────────┤│ 合計 │145,398（註：小數點以下四捨五入） │└─────────┴──────────────────┘
附表二、被告等占用C部分（57-1地號）應付之不當得利金額┌─┬───────┬──────┬───────────┐│編│不當得利期間 │B部分公告地 │公告地價×1%÷12個月×││號│ │價（元/㎡） │不當得利期間月數×占用││ │ │ │面積10㎡＝金額（元） │├─┼───────┼──────┼───────────┤│ 1│100年8月9日至 │ 19,000 │19,000×1%÷12×（52＋││ │100年12月31日 │ │23÷30）×10＝8,355 │├─┼───────┼──────┼───────────┤│ 2│105年1月1日至 │ 20,500 │20,500×1%÷12×12×10││ │105年1月31日 │ │＝2,050 │├─┴───────┼──────┴───────────┤│ 合計 │ 10,405 │└─────────┴──────────────────┘