臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第1731號原 告 童茂金訴訟代理人 童世和
陳宏義律師被 告 林彩華
林珍珍上列1人訴訟代理人 呂俊福被 告 林儀彰上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國106年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件兩造就坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等5筆土地（下稱系爭土地）發生租佃爭議事件，於民國104年10月16日經臺南市仁德區公所耕地租佃委員會調解不成立，經移送臺南市政府耕地租佃委員會調處，仍不成立，臺南市政府乃將該租佃爭議案件移送本院審理，有臺南市政府民國105年10月12日府地籍字第1051004765號函附之調解、調處程序筆錄及相關會議資料等資料在卷可稽，核與首揭規定程序相符，是本件租佃爭議事件之起訴程序，核無違誤，合先敘明。
二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第262條第1項、第2項定有明文。原告於105年11月7日所提出之起訴聲明狀原聲明並更正為「1.確認兩造間就落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等5筆於104年1月1日所訂立之三七五租約關係不存在。2.被告應連帶給付原告27,326,841元，及自民事聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，其後復於106年1月20日言詞辯論期日當庭撤回有關聲明第1項部分之請求，經被告表示同意並記明筆錄，是原告就該部分之請求，依上所述，已生撤回之效力。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：原告自50幾年間即依耕地三七五租約承租坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等5筆土地（下稱系爭土地），期間歷經土地所有權人變動，但原告仍繼續承租迄今，兩造間就系爭土地所訂立之三七五私有耕地租約（下稱系爭耕地租約），於104年間有經臺南市仁德區公所核定自104年1月1日起至109年12月31日止續訂租約6年，惟系爭土地中之581地號土地，已於64年11月20日經都市○○○○○道路用地，同段575地號變更為乙種工業用地，580及585地號土地變更為公園用地，584地號土地變更為住宅區，系爭土地既已經依法編定或變更為非耕地使用，依耕地三七五減租條第17條第5款規定，系爭耕地租約應可終止，原告已於104年5月29日寄發台南地方法院第695號存證信函以上開事由通知被告終止系爭耕地租約，且被告應依耕地三七五減租條例第17條第2項規定補償原告，依該條項第3款規定，被告應補償原告金額為新臺幣（下同）27,326,841元【計算式：575地號土地7,013,783.667元｛（面積1,585.43平方公尺×每平方公告現值13,500元-土地增值稅負擔361,954元）×1/3｝+ 580地號土地10,501,788.66元｛（面積1,744.29平方公尺×每平方公告現值18,062元-土地增值稅負擔0元）×1/3｝+ 581地號土地1,318,576元｛（面積216.16平方公尺×每平方公告現值18,300元-土地增值稅負擔0元）×1/3｝+ 584地號土地2,400,942.667元｛（面積420.93平方公尺×每平方公告現值18,300元-土地增值稅負擔500,191元）×1/3｝+ 585地號土地6,091,750.7元｛（面積1,151.85平方公尺×每平方公告現值15,866元-土地增值稅負擔0元）×1/3｝】等語。並聲明：被告應連帶給付原告27,326,841元，及自民事聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則均抗辯以：依三七五減租條例第17條第1項第5款規定，耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，僅係出租人得終止耕地租約之事由，並非承租人得為非耕地之使用，亦非謂原耕地租約已無三七五減租條例之適用，若出租人非以該事由表示終止租約，自不生同條第2項規定補償承租人之問題，是應係出租人終止系爭耕地租約始需補償，被告並未向原告終止，本件是原告片面主張終止並請求高額補償，並不合法，被告同意臺南市政府之調處結論等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經調查兩造就下列事實不為爭執，並有臺南市仁德區公所檢送之系爭土地租佃爭議全卷可稽：
（一）兩造間之租佃爭議，先經臺南市仁德區公所耕地租佃委員會調解不成立，再經臺南市政府耕地租佃委員會調處後，作成承租人（即原告）依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款終止租約並依同條例第17條第2項第3款規定請求補償依法不合，系爭耕地租約繼續有效之調處決議，因原告未表示同意調處結果，臺南市政府遂將本件租佃爭議事件移送本院。
（二）系爭5筆土地於93年11月23日以分割繼承為登記原因登記為被告分別共有，應有部分各3分之1。興安段581地號土地於64年11月20日經都市○○○○○道路用地，同段575地號變更為乙種工業用地，580及585地號土地變更為公園用地，584地號土地變更為住宅區，並有原告提出之都市計畫使用分區證明書在卷可憑。
（三）兩造間就系爭土地所成立之系爭耕地租約，甫於104年間經臺南市仁德區公所核定依照耕地三七五減租條例第20條規定自104年1月1日起至109年12月31日止續訂租約6年。
四、得心證之理由：本案爭執之關鍵在於：系爭土地之使用分區均經變更為非耕地使用，原告可否依耕地三七五減租條例第17條第l項第5款規定終止系爭耕地租約，並依同條第2項規定請求被告補償？
（一）按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一，耕地三七五減租條例第17條定有明文。耕地三七五減租條例第17條第2項，係針對出租人依同條第1項第5款規定終止租約時，所為應由出租人給予承租人補償之規定。申言之，耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得予以終止租約，但應給予承租人補償，故承租人請求出租人補償，以租約經出租人依該條第1項第5款規定終止為前提。依三七五減租條例第17條第1項第5款規定，耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，僅係出租人得終止耕地租約之事由，並非承租人得為非耕地之使用，亦非謂原耕地租約已無三七五減租條例之適用，若出租人非以該事由表示終止租約，自不生同條第2項規定補償承租人之問題（最高法院78年度台上字第1642號、96年度台上字第62號民事裁判意旨參照），依上開說明可知，耕地雖經依法編定或變更為非耕地使用，僅出租人得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約，且於出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約後，承租人始得依同條第2項規定，請求出租人給予補償。原告（承租人）主張系爭土地經依法編定或變更為非耕地使用，其得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約，並依同條第2項規定，請求被告（出租人）給予補償云云，實屬無據。
（二）從而，原告依耕地三七五減租條例第17條第2項規定，請求被告應給付原告終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額3分之1之金額即27,326,841元，及自民事聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
民事第四庭 法 官 童來好以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
書記官 羅振仁