臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第189號原 告 沈春美訴訟代理人 鄭世賢律師被 告 林姵辰訴訟代理人 王朝揚律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國105年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參萬貳仟參佰捌拾參元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○號土地（重測後為民治段239地號土地；下稱系爭土地）暨其上同段14755建號即門牌號碼臺南市○○區○○路○○○○○號房屋（重測後為民治段174建號；下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地）原為原告所有，並以系爭房地為擔保，向訴外人臺灣銀行股份有限公司（下稱臺灣銀行）借款，嗣後原告恐其收入無多，無法繳納對臺灣銀行之抵押貸款新臺幣（下同）3,000,000元之本息，遂於民國94年1月上旬將系爭房地出賣予被告，買賣價金為6,454,675元，因兩造曾為婆媳之信任關係，故未簽立買賣契約（俗稱私契），僅委任地政士辦理移轉所有權登記事宜。又兩造約定土地增值稅253,488元、契稅39,486元及臺灣銀行貸款均由原告負責繳納，而上揭稅賦雖由被告所繳納，惟被告迄未給付餘款6,161,701元，原告念及曾與被告為婆媳關係之過往情誼，僅請求3,161,701元，爰依法提起本訴請求被告給付買賣價金。
（二）對被告抗辯之陳述：辦理系爭土地及房屋所有權移轉登記之地政士蘇新雄於本院之證詞雖與被告抗辯意旨相符，惟經本院函詢訴外人臺灣銀行兩造於92年間有否以系爭房地為擔保向其借貸？又該貸款案於94年1月間之貸款餘額為多少？臺灣銀行函復兩造於92年間向其借款1,500,000元，該貸款已於93年2月13日全數清償完畢，可知於系爭房地買賣即94年1月10日（登記期日）前並無任何銀行抵押貸款債務，是證人蘇新雄就本件買賣價金為清償貸款餘額之證述顯非事實，證人蘇新雄之證述及被告之抗辯實不可採等語。
（三）並聲明：被告應給付原告3,161,701元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
（一）兩造原為婆媳關係，被告雖已與原告之子離婚，然仍侍原告如親生母親，並照顧原告生活起居。原告於91年間擬建屋居住，然因其並無資金餘裕可供建屋，遂向被告提議並要求被告出資協助建屋，倘被告願意出資協助興建，於房屋興建完成後，伊願將系爭房屋連同土地登記予被告，被告不忍原告因無力清償債款而遭拍賣財產，遂同意出資協助興建房屋，並借款提供資金委請建商興建，嗣於92年底興建完成。兩造間就系爭房地成立附條件之贈與契約，以被告清償臺灣銀行貸款債務為條件，原告於94年1月間將系爭房地移轉登記予被告，並由被告持續清償貸款債務迄今，兩造當時係因節稅考量，故以買賣名義為移轉登記，且移轉登記有關之稅賦及代書費用等，均由被告支付。
（二）依民事訴訟法第277條前段規定、最高法院43年臺上字第377號判例、99年度臺上字第1633號判決意旨，原告應先就其起訴所主張之有利事實，負舉證之責任。又依最高法院40年臺上第1482號判例意旨，不動產買賣契約是否成立，非以書面為其判斷之依據，尚須視兩造間是否達成買賣合意，及買賣標的物、價金等必要之點是否合致加以認定，苟當事人否認成立買賣契約，自應探究其原由，不得以書面契約逕予認定買賣事實之成立，是僅單憑地政機關之不動產移轉申請書，尚不足據以認定兩造間確有買賣之合意。另原告僅係空言主張其以6,461,275元將系爭房地出售予被告，並未舉證以實其說，是其所陳是否屬實，已難遽採。且不動產買賣因所涉金額甚鉅，社會交易習慣大多以整數之金額為合意，以便利雙方交付及收取款項，且為避免出售風險，一般交易習慣上除辦理移轉登記所需檢附之移轉契約書（即俗稱之「公契」）外，多另行簽訂買賣契約書（即俗稱之「私契」），並於私契中約定買受人應於「簽約時」、「完稅時」先行交付部分價款，待移轉登記完成時交付尾款，惟本件兩造除公契外，並無私契之約定，已顯與不動產買賣交易常情相悖。又原告主張之買賣價金不僅非屬整數，更非以市場價格出售，而係逕以公告現值或核定現值數額計算，更與一般買賣慣例不符。原告主張之買賣價金6,461,275元，就一般人而言均屬鉅額款項，而原告既非鉅富亦無其餘恆產，又無其餘收入來源，倘本件原告所稱屬實，則自原告移轉登記於被告時（94年1月）迄原告提起本件訴訟止，期間已近11年，何以原告未曾向被告要求給付價金？又原告既已將系爭房屋出售予被告，何以原告仍繼續居住於系爭房屋？綜合上情，兩造間從未有不動產買賣合意，原告主張顯屬虛偽等語，資為抗辯。
（三）並聲明：
１、原告之訴駁回。
２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項暨簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：以下事實為兩造所不爭執，並有土地及建物登記第一類謄本、異動索引表、系爭土地及房屋所有權移轉登記之相關資料、臺灣銀行新營分行105年7月6日新營營字第10550013801號函檢附兩造92年貸款相關資料、臺南市鹽水地政事務所105年11月17日所登字第1050124504號函檢附系爭土地及房屋抵押權設定登記、抵押權內容變更登記之相關資料、臺灣銀行新營分行105年12月6日新營營字第10550025041號函檢附系爭土地及房屋抵押權內容變更登記之相關資料、本院電話紀錄表各1份附卷可稽（見本院卷第7頁至第24頁、第51頁至第54頁、第71頁至第75頁、第104頁至第117頁、第128頁至第131頁），堪信為真實。
１、系爭房地原為原告所有，於93年12月10日以買賣為原因，所有權移轉登記予被告，並於94年1月10日登記完成。
２、依土地買賣所有權移轉契約書所載，系爭土地買賣價款總金額為5,796,575元；依建築改良物買賣所有權移轉契約書所載，系爭房屋買賣價款總金額為664,700元，依93年度契稅繳款書所載，系爭房屋之核定契價為658,100元。
３、原告於91年12月25日邀同被告為連帶保證人，向訴外人臺灣銀行借款1,500,000元，約定借款期限自92年2月25日起至107年2月25日止，原告並以系爭土地為擔保，設定本金最高限額1,800,000元之抵押權予臺灣銀行。原告為擔保上揭臺灣銀行對兩造之債權，嗣於93年2月10日另提供系爭房屋為擔保，並變更抵押權權利內容，即以系爭房地共同設定本金最高限額3,000,000元之抵押權予臺灣銀行，並向臺灣銀行借款2,500,000元，復於93年2月13日清償上開1,500,000元借款債務之餘額1,429,943元（即舉新債還舊債）。
４、被告與臺灣銀行於94年4月4日向原臺南縣鹽水地政事務所申請抵押權權利內容變更登記，將義務人由沈春美（即原告）變更為林姵辰（即被告），並將債務人由沈春美、林姵辰變更為林姵辰，權利價值由本金最高限額3,000,000元變更為本金最高限額3,360,000元。
（二）爭執事項：
１、兩造間就系爭土地及房屋有無成立買賣契約？
２、原告請求被告給付3,161,701元，有無理由？
四、本院得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；且民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，有最高法院17年上字第917號判例可資參照。
（二）原告主張：其於94年1月間，恐無法繳納系爭房地之貸款遂將系爭房地以6,454,675元為對價出賣予被告，扣除被告所繳之土地增值稅253,488元、契稅39,486元，及念及舊情，原告僅請求給付買賣價金3,161,701元云云，為被告所否認，並辯陳：兩造間就系爭房地係成立附條件贈與契約，以被告負責清償臺灣銀行貸款債務為條件，原告於94年1月間將系爭土地及房屋移轉登記予被告等語，則依舉證責任分配之原則，自應由原告就其上揭主張兩造間就系爭房地存在買賣關係之有利於己事實，負舉證責任。對此，原告雖提出系爭房地於94年1月7日以買賣為由之土地登記申請書暨土地買賣所有權移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書各1份為據（見本院卷第12頁至第18頁），然按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院40年臺上字第1482號判例意旨參照），是以，若僅有形式之買賣書面契約，買賣雙方實質上並無買賣之合意，難謂有何買賣關係存在，「名義上之出賣人」自無請求「名義上之買受人」給付買賣價金之餘地。查證人即承辦系爭房地移轉登記事宜之地政士蘇新雄於本院審理時證謂：「（是否認識兩造？）她們來找我辦理買賣移轉登記前我不認識他們，她們是二人同時來找我的。……沈女士說要賣給林姵辰。（你有無聽到她們約定要以多少價金買賣？）當時沈女士說貸款還欠台銀一百多萬元，只要林小姐代沈女士把貸款還清就可以了，沒有提到其他金額。（之後你有無聽說林小姐有無清償這筆錢？）……我原本提議向國泰人壽貸款，因國泰人壽因系爭房屋是鐵皮屋所以不貸款，最後我跟林小姐說請她自己去台銀說把債務人改成她自己，把沈女士的債務清償掉，我辦理移轉登記之後，貸款清償是她自己辦理的，所以我不知道有無清償。（就你所知，當時系爭房地的價值市價大概為多少？）我不曉得，我們都是以公告現值辦理登記，系爭房地公告現值要看相關資料，土地部分看土地增值稅稅單是0000000元，房屋看契稅單是664700元。……（九十四年你辦理移轉登記時若是以贈與方式辦理的話要繳的稅比較多還是以買賣辦理移轉登記多？（當時他們已經不是婆媳關係，所以買賣就沒有贈與稅的問題，若用贈與的話就要贈與稅，所以以贈與的方式繳納的稅款較多。）……（你剛說沈春美說只要把銀行貸款繳清就可以，她是否明白這樣表示？）是，當時這件非常特殊，雖她們已不是婆媳關係，但感情還是很好。……」等語（見本院卷第61頁反面、第62頁），而考量證人原與兩造並不相識，亦無任何利害關係，衡情應無迴護兩造任何一方之必要，是其上揭證詞應屬可信，據此，兩造間當時雖係以「買賣」為由辦理系爭房地之所有權移轉登記，然實際上係約定以被告負責清償對臺灣銀行之上揭貸款債務為條件，由原告將系爭房地所有權移轉登記予被告，且減免稅賦而以買賣為由辦理系爭房地之所有權移轉登記等情，是兩造間就系爭房地是否有買賣關係，已非無疑。再者，倘兩造間於94年間就系爭房地確有買賣關係存在，衡之常情，原告當時自應會向被告請求給付買賣價金，然原告卻遲至105年1月26日始向被告提起本件訴訟請求給付價金，顯與常理不合，另參以原告於91年12月25日邀同被告為連帶保證人並以系爭土地設定抵押權向臺灣銀行借款1,500,000元後，復於93年2月10日另增加系爭房屋為擔保設定抵押權，另向臺灣銀行借款2,500,000元於93年2月13日用以清償上揭1,500,000元借款債務完畢，嗣就該2,500,000元之債務，被告與臺灣銀行已於94年4月4日約定將義務人由原告變更為被告，並將債務人由沈春美、林姵辰變更為林姵辰，復向原臺南縣鹽水地政事務所申請抵押權權利內容變更登記等節，已如前述，再酌以被告確有清償上揭對臺灣銀行之債務乙節，有被告所提之原告存摺存款歷史明細查詢、臺灣銀行取款憑條及放款收回登錄單各1份附卷可考（見本院卷第124頁至第126頁），可知被告確實業已負責清償上揭對於臺灣銀行之債務，此外，原告未能提出其他證據證明兩造間就系爭房地有買賣關係之存在，益徵被告辯陳：兩造間係就系爭房地成立附條件之贈與契約，即由被告負責清償對臺灣銀行之上揭債務為條件，由原告將系爭房地贈與被告等語，並非無據；則原告以兩造間就系爭房地有買賣關係為由主張被告應給付原告買賣價金乙節，自難採認。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述。
六、綜上，難認兩造間就系爭房地存有買賣關係，則原告以買賣關係請求被告給付買賣價金暨遲延利息，係屬無據，從而，原告請求被告給付3,161,701元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。本件為原告敗訴之判決，核訴訟費用即裁判費32,383元自應由原告負擔，爰諭知如主文第2項所示。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 12 日
民事第三庭 法 官 王參和以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀及其繕本，並繳納上訴裁判費。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 12 日
書記官 陳淑芬