臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第1040號原 告 陳盈禎訴訟代理人 曾獻賜律師被 告 秦蕙湘
曾家銘洪嘉蓮李維軒共 同訴訟代理人 何建宏律師上一人複代理人 楊鵬遠律師被 告 千葉資產開發有限公司法定代理人 周淑惠上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國107年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴時請求「被告秦蕙湘、曾家銘應給付原告新臺幣（下同）566,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告洪嘉蓮、李維軒、千葉資產開發有限公司（下稱千葉公司）應給付原告270,00 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」嗣於訴訟繫屬過程中，原告聲請鑑定後，對於原起訴請求之金額認為有不足之處，乃變更聲明為：「一、被告秦蕙湘、曾家銘應共同給付原告1,014,201元，及自民國106年11月24日民事準備狀繕本送達翌日起至清償完畢止，按週年利率百分之五計算之利息。二、被告千葉公司應給付原告270,000元，其中135,000元部分由被告洪嘉蓮、李維軒負連帶給付之責，及均自106年11月24日民事準備狀繕本送達翌日至清償完畢止，按週年利率百分之五計算之利息。」原告上開所為之變更係基於同一事實所為金額之擴張，核與上開規定相符，應予准許。
二、被告千葉公司經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○區○○段○○○○號土地及其上同段615建號、門牌號碼臺南市○區○○路○段00巷00號建物（下稱系爭房屋）原係被告曾家銘、秦蕙湘所有（權利範圍均為2分之1），該二人於103年1月6日委託住商不動產臺南新天地加盟店即被告千葉公司銷售系爭房屋，被告李維軒為千葉公司之代銷系爭房屋經紀人員。原告於103年1月7日委託被告千葉公司之經紀人員即被告洪嘉蓮就系爭房屋代為議價，雙方並於同日簽訂買賣議價委託書及確認書。
（二）原告於103年1月11日與被告曾家銘、秦蕙湘就系爭房屋簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。被告曾家銘、秦蕙湘於同年2月14日將系爭房屋之所有權移轉登記給原告，且於同年2月28日將系爭房屋點交給原告。詎自交屋日起至提起本件訴訟止，原告陸續發現系爭房屋有如附表一所示之漏水情形及附表二所示之違建情形。被告曾家銘、秦蕙湘居住於此長達數10年，必然知悉漏水情事，竟未告知有漏水之情況，且刻意以壁紙或裝潢遮掩漏水之處，顯然故意隱瞞瑕疵，造成原告受有如附表三所示之損害，被告曾家銘、秦蕙湘自應負瑕疵擔保責任，爰依民法第360條後段請求被告曾家銘、秦蕙湘負損害賠償責任。
（三）因系爭房屋有前述漏水、違建之瑕疵，被告曾家銘、秦蕙湘未能依系爭買賣契約交付合於債之本旨之標的物，屬不完全給付中之瑕疵給付，該瑕疵因能補正，經原告一再催告被告曾家銘、秦蕙湘補正該瑕疵，未見被告曾家銘、秦蕙湘有改善或補正，造成原告受有如附表三所示之損害，爰依民法第227條第1項準用同法第231條第1項之規定，請求被告曾家銘、秦蕙湘負損害賠償責任，並與前述瑕疵擔保請求權擇一判決。
（四）被告洪嘉蓮、李維軒身為專業不動產營業員，於銷售系爭房屋前，未仔細調查，致廣告圖說與實際不符違反消費者保護法第22條，且被告洪嘉蓮知悉原告購買系爭房屋乃計畫開設咖啡廳、民宿與住家，卻因二樓陽台外推、廁所變更位置致無法變更使用執照，造成原告受有支出仲介費用135,000元之損害，爰依民法第184條第1項前段、第185條第1項之規定請求被告洪嘉蓮、李維軒負損害賠償責任。另因被告洪嘉蓮、李維軒為被告千葉公司之受僱人，且二人乃於執行職務中，造成原告受有損害，爰依民法第188條第1項規定，請求被告千葉公司就上開損害部分負連帶賠償責任。
（五）原告與被告千葉公司就系爭房屋之買賣訂立買賣議價委託書，被告千葉公司收取原告仲介服務費135,000元，本諸專業仲介之企業經營者之身分，於提供仲介服務時，理應確保所提供之服務合乎專業水準，應為身為消費者之原告合理期待範疇。被告洪嘉蓮、李維軒為被告千葉公司之履行輔助人，於提供系爭房屋仲介服務時，有前開所述之過失，致原告受有支出仲介費用135,000元之損害，被告千葉公司應與自己過失負同一責任。爰依民法第227條第1項準用同法第226條第1項、消費者保護法第7條第3項前段請求擇一判決。另因被告千葉公司疏未注意系爭房屋有違建情事，令原告日後將蒙受違建遭他人拆除之重大不利益，爰依消費者保護法第51條後段規定另請求懲罰性違約金135,000元。
（六）並聲明：
1、被告秦蕙湘、曾家銘應共同給付原告1,014,201元，及自106年11月24日民事準備狀繕本送達翌日起至清償完畢止，按週年利率百分之五計算之利息。
2、被告千葉公司應給付原告270,000元，其中135,000元部分由被告洪嘉蓮、李維軒負連帶給付之責，及均自106年11月24日民事準備狀繕本送達翌日至清償完畢止，按週年利率百分之五計算之利息。
3、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告等則以：
（一）被告秦蕙湘、曾家銘抗辯：
1、系爭房屋乃屬中古屋之買賣，其缺損及老化程度多已行諸於外或可依其屋齡評估該屋，因此，可認兩造於簽立系爭買賣契約時，就系爭房屋可能存在漏水之瑕疵，而無法以肉眼察覺乙事有所認知，且系爭買賣契約第15條載明「現況交屋」，而系爭房屋當時現況確實未有漏水，故被告秦蕙湘、曾家銘之給付已合於債之本旨。又兩造於103年3月15日原告簽立之同意書已載明「經雙方同意，曾家銘先生和秦蕙湘小姐不再對此屋件負責任何瑕疵擔保責任。」堪認兩造業以同意書免除被告秦蕙湘、曾家銘就系爭房屋之瑕疵擔保責任，被告秦蕙湘、曾家銘自無庸再對原告負瑕疵擔保責任。
2、本件原告以系爭房屋於兩造簽立系爭買賣契約時，系爭房屋即存在漏水現象，若屬實，則原告主張之漏水現象非系爭買賣契約成立後始發生，被告秦蕙湘、曾家銘將系爭房屋以現狀交付原告，即屬依債之本旨提出給付，不構成不完全給付，故原告依不完全給付之規定向被告秦蕙湘、曾家銘請求損害賠償，應屬無據。
3、並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，請准供擔保免為假執行。
（二）被告洪嘉蓮、李維軒抗辯：
1、原告主張系爭房屋有漏水情事，惟其發現時間距交屋已一年有餘，且依被告秦蕙湘填具之不動產標的現況說明書，就項次五關於「是否有滲漏水情形」部分，其勾選為「否」，再以被告洪嘉蓮、李維軒於房屋現況調查時，亦無發現該屋滲漏等情事，被告洪嘉蓮、李維軒亦不可能要求被告秦蕙湘記載在不動產標的現況說明書中，被告洪嘉蓮、李維軒已盡調查義務，自無故意或過失可言。
2、原告主張買受系爭房屋自身有漏水及違建之瑕疵，因此受有損害，其性質上核屬「商品自傷」之純粹經濟上損失，自不在民法第184條第1項前段規範保護範圍內，原告依民法第184條第1項前段及第185條第1項請求被告洪嘉蓮、李維軒應負連帶賠償責任，自無理由，應予駁回。
3、並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，請准供擔保免為假執行。
（三）被告千葉公司雖未到庭表示意見，惟於105年9月9日曾以書狀答辯如下：
1、系爭房屋經原告出價，被告洪嘉蓮收買賣議價委託書後，隨即由店長黃竣宏與單位主管陳森浩會同承辦被告洪嘉蓮、李維軒等人與買賣雙方磋商價格與交易條件，磋商期間陳森浩與黃竣宏依職權盡相當之注意以避免交易糾紛，經磋商後買賣價金與交易條件合意，於103年1月11日召集住商不動產審核通過之專業代書簽訂買賣契約書，簽訂契約書當下由黃竣宏與陳森浩全程參與，並監督被告洪嘉蓮與李維軒完成買賣契約書之簽訂，於交易服務期間，被告千葉公司已派單位主管及店長層層把關與注意，依民法第188條第1項規定，監督其職務之執行已盡相當之注意，僱用人不負賠償責任。
2、系爭房屋於交易時乃為屋齡41年之2樓老舊透天中古屋，然系爭買賣契約之磋商約定條款，約定買賣雙方依現況交屋，但系爭房屋現況為4樓之中古屋，且有五房二廳三衛之格局，依一般正常智識者判斷，顯而易知系爭房屋一定有增建或變更格局。
3、並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭房屋原係被告曾家銘、秦蕙湘所有（權利範圍均為2分之1），該二人於103年1月6日委託被告千葉公司銷售系爭房屋，被告李維軒為被告千葉公司之代銷系爭房屋經紀人員。
（二）原告於103年1月7日委託被告千葉公司之經紀人員即被告洪嘉蓮就系爭房屋代為議價，雙方並於同日簽訂買賣議價委託書及確認書，該確認書之其他約定與說明第1點記載，議價成功原告應支付以購屋總價額2％計算之服務費用與被告千葉公司，並於簽訂不動產買賣契約書之同時一次支付。
（三）原告於103年1月11日與被告曾家銘、秦蕙湘就系爭房屋簽訂系爭買賣契約，原告並於該日在被告曾家銘、秦蕙湘同年1月6日所填載之房地產標的現況說明書（下稱系爭現況說明書）上簽名。原告已給付買賣價金450萬元完畢，被告曾家銘、秦蕙湘於同年2月14日將系爭房屋之所有權移轉登記給原告，且於同年2月28日將系爭房屋點交給原告。
（四）系爭買賣契約第1條第1項關於系爭房屋增建部分之項目及範圍係約定以現況為準；第5條第4項前段約定，系爭房屋如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部份，被告曾家銘、秦蕙湘應誠實明示或告知；第15條其他約定事項，有手寫記載「現況交屋」。
（五）系爭現況說明書第5項記載，系爭房屋目前並無滲漏水情形，第10項記載系爭房屋3樓以上有改建、違建、禁建或糾紛之情事（例如：陽台外推、防火巷增建、頂樓加蓋等），第14項記載水管或馬桶等排水並無阻塞。
（六）原告分別於103年2月28日、同年3月1日給付被告千葉公司服務仲介費90,000元、45,000元，合計135,000元。
（七）原告於103年3月15日簽立同意書（下稱系爭同意書），內容為「因系爭房屋有漏水狀況，其同意接受被告曾家銘、秦蕙湘補貼修繕費50,000元，亦同意給付系爭房屋尾款150,000元，經雙方同意，被告曾家銘、秦蕙湘不再對系爭房屋負瑕疵擔保責任」，被告曾家銘、秦蕙湘已給付原告上開補貼修繕費50,000元。
（八）原告於簽訂系爭買賣契約前，曾至系爭房屋查看現況，且知悉系爭房屋為屋齡逾40年以上之老屋。
（九）被告曾家銘、秦蕙湘於出售系爭房屋前之102年10月17日、同年12月5日，曾僱請訴外人林永泰修繕系爭房屋，工期為40日，修繕費用合計295,500元。
（十）原告對被告李維軒、洪嘉蓮提起背信告訴及對被告曾家銘、秦蕙湘提起詐欺取財告訴，業經臺灣臺南地方法院檢察署106年度偵字第11951號為不起訴之處分，原告不服，聲請再議，經臺灣高等法院臺南分院檢察署106年度上聲議字第1479號駁回再議。
四、兩造爭執事項：
（一）原告所簽立系爭同意書之範疇是否包含原告所主張如附表
一、二所示之瑕疵？或僅及於如附表一編號1、2所示之漏水情形？
（二）原告依民法第360條後段、第227條第1項準用第231條第1項規定請求被告曾家銘、秦蕙湘負損害賠償責任有無理由？若有理由，原告得請求損害賠償之金額為何？
（三）原告依民法第184條第1項前段、第185條第1項規定請求被告洪嘉蓮、李維軒連帶負侵權行為責任損害賠償有無理由？若有，原告請求被告洪嘉蓮、李維軒賠償135,000元，有無理由？此部分被告千葉公司是否依民法第188條第1項規定負連帶賠償責任？
（四）原告依民法第227條第1項準用第226條第1項、消費者保護法第7條第3項前段規定，對被告千葉公司請求相當於仲介費用之損害賠償135,000元，有無理由？
（五）原告依消費者保護法第51條後段規定，對被告千葉公司請求一倍之懲罰性違約金135,000元，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）原告所簽立系爭同意書之範疇是否包含原告所主張如附表
一、二所示之瑕疵？或僅及於如附表一編號1、2所示之漏水情形？
1、查由系爭同意書簽立日即103年3月15日之錄音譯文觀之，當天係由原告、被告秦蕙湘、洪嘉蓮、李維軒及林永泰到場檢查系爭房屋有無瑕疵及買賣雙方應負責之處為何，除如附表一編號1、2所示之漏水情形由被告秦蕙湘負責外，其餘尚有討論二樓天花板有發黑情況、外牆壁是否刷防水漆、三樓鋁窗、頂樓水塔防水層破裂、馬桶沖水問題等問題有錄音譯文可參（見本院卷二第89頁至第97頁），足見雙方當天係在釐清買賣雙方各應負責之處，待雙方確認無誤後，原告同意支付尾款150,000元與被告秦蕙湘、曾家銘。
2、再者，由錄音譯文上記載「被告洪嘉蓮：秦小姐，我們來大概溝通一下，就是說目前他（林永泰）那邊是估三萬、馬桶那邊的錢是一萬嘛。被告秦蕙湘：四萬，所以。被告洪嘉蓮：假設天花板那邊涵蓋切五萬，那這樣好嗎？被告秦蕙湘：天花板那邊。被告洪嘉蓮：就是小數點去掉，你天花板那邊多少。原告：一萬二。被告洪嘉蓮：那就是不要去計較說多少，一千兩千，那我就是用切五萬去補貼...然後往後的部分就是我們這邊，這邊如果要動的話，就是以後就沒有再瑕疵擔保，小錢就是合約能夠圓滿比較重要，這五萬塊能夠大家互相，就是算那個...。原告：今天那個確實一樓客廳天花板上面確實有個天花板上面確實也是有啊。被告秦蕙湘：對啊，可是因為之前，並不是我說要去拆的，那你現在就說。原告：沒有，我要拆的時候其實我應該有跟你講過。被告洪嘉蓮：有啦，他說他要看，確定看看上面是不是有問題，沒問題當然是他出，有問題當然是要由屋主負責，所以現在差一點錢看是不是用五萬整數，然後就補貼一點給陳先生，我們會打一張切結書，這五萬補貼之後，往後的事情就是由那邊施工，不在負責擔保瑕疵責任這樣子。被告秦蕙湘：好啊，那就簽一簽...。原告：那那個，之前師傅做的那個保固，要轉給我。被告秦蕙湘：師傅保固。原告：之前有簽契約嗎？被告秦蕙湘：沒有耶！他是跟我口頭上保固。我找他來他就來。你可以再跟師傅簽啊，他是跟我保證以後有漏水問題找他。（見本院卷二第95頁、第96頁）」則原告與被告秦蕙湘於現場確認雙方應負責範圍後，於簽立系爭同意書前，被告洪嘉蓮即表示賣方即被告曾家銘、秦蕙湘不再負任何瑕疵擔保責任，經原告同意後簽名，並要求被告秦蕙湘將林永泰施作防水工程之保固轉讓與原告，倘若被告曾家銘、秦蕙湘尚需就其他部分負瑕疵擔保責任，何須將林永泰之保固轉讓與原告，足認原告與被告曾家銘、秦蕙湘於系爭買賣契約成立，系爭房屋交付後，雙方另達成和解被告曾家銘、秦蕙湘支付50,000元與原告，原告免除被告曾家銘、秦蕙湘就系爭房屋之瑕疵擔保責任。
（二）原告依民法第360條後段、第227條第1項準用第231條第1項規定請求被告曾家銘、秦蕙湘負損害賠償責任有無理由？若有理由，原告得請求損害賠償之金額為何？
1、物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354條第1項、第360條訂有明文。出賣人本應依雙方買賣契約之約定，負瑕疵擔保責任。查被告曾家銘、秦蕙湘雖於系爭現況說明書第5項勾選，系爭房屋目前並無滲漏水情形，且未告知原告於出賣系爭房屋前，有僱請林永泰修繕房屋等情，然於被告曾家銘、秦蕙湘交付系爭房屋後，原告與被告曾家銘、秦蕙湘已另就瑕疵擔保部分達成和解，已如前述，自不得再依民法第360條後段請求損害賠償。
2、至原告主張：被告曾家銘、秦蕙湘日常居家使用長達數十年，必定知悉漏水情事，不可能不知，再者，被告曾家銘、秦蕙湘均於交付系爭房屋前，刻意以壁紙或裝潢遮掩，顯係明知有此瑕疵卻有意隱瞞，顯係故意不告知瑕疵，依民法第366條規定，系爭同意書免除被告曾家銘、秦蕙湘之瑕疵擔保責任乃屬無效云云。查民法第366條固規定：
「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」此乃為保護買受人利益而設，未免買受人不知瑕疵之情事，而出賣人又故意不告知，有違誠信原則。惟本案兩造於系爭買賣契約並未以特約免除被告曾家銘、秦蕙湘之瑕疵擔保責任，而係於交屋後，經原告拆除部分裝潢並於103年3月15日與被告秦蕙湘、洪嘉蓮、李維軒及林永泰檢查系爭房屋後所簽訂之系爭同意書，原告對於系爭房屋有漏水之瑕疵早已知悉，且被告曾家銘、秦蕙湘亦未隱瞞，甚至將之前對系爭房屋施作防水之師傅林永泰一同檢查房屋漏水狀況及解說，就此，被告曾家銘、秦蕙湘並無違反誠信原則，系爭同意書自屬有效，原告上開主張，顯有誤會，自無理由。
3、又原告另主張民法第227條第1項準用第231條第1項有關不完全給付中瑕疵給付之損害賠償請求權，惟原告既已與被告曾家銘、秦蕙湘針對系爭房屋瑕疵部分達成和解，自不得再主張被告曾家銘、秦蕙湘有瑕疵給付。況原告主張系爭瑕疵均係簽約及交屋前即已存在，只是在簽約後才陸續發現等語（見本院卷二第80頁），然就物之瑕疵擔保性質為何，通說與實務見解均採擔保說（最高法院77年度第7次民事庭會議），亦即出賣人之給付義務，係給付買賣契約成立時標的物之「現狀」，於自始瑕疵時，出賣人給付雖有瑕疵，但仍符合契約成立時標的物之現狀，自不生不完全給付之問題，因物之瑕疵擔保係出賣人額外提供之擔保，此時，買受人僅得主張物之瑕疵擔保。就本件而言，原告既主張如附表一、二所示之瑕疵均係契約成立前所發生，依上開說明，自不得主張不完全給付之損害賠償請求權。
（三）原告依民法第184條第1項前段、第185條第1項規定請求被告洪嘉蓮、李維軒連帶負侵權行為損害賠償責任有無理由？若有，原告請求被告洪嘉蓮、李維軒賠償135,000元，有無理由？此部分被告千葉公司是否依民法第188條第1項規定負連帶賠償責任？
1、按依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意或過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。本件原告主張被告洪嘉蓮、李維軒疏未注意系爭房屋有漏水、違建等瑕疵，致原告受有損害，惟被告洪嘉蓮、李維軒所否認，則揆諸前開說明，自應由原告就被告洪嘉蓮、李維軒有侵權行為之事實，負舉證責任。
2、按不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：①不動產出租、出售委託契約書。②不動產承租、承購要約書。③定金收據。④不動產廣告稿。⑤不動產說明書。⑥不動產租賃、買賣契約書；第1項第5款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之，不動產經紀業管理條例第22條第1項、第3項定有明文。又依101年9月11日所頒佈之不動產說明書應記載及不得記載事項壹、二、（六）建築改良物瑕疵情形第2點是否有滲漏水情形及其位置、第4點有無違建或禁建情事，足見不動產經紀業者及經紀人有調查不動產有無滲漏水及違建之義務，惟是否違反義務，仍須視不動產經紀業者或經紀人有無盡善良管理人之注意義務。
3、有關滲漏水部分，被告洪嘉蓮、李維軒雖未告知系爭房屋有滲漏水情事，然原告於購買系爭房屋前，曾前往看屋，亦未能發現系爭房屋有漏水之情事，直至交屋後，原告拆除天花板、房間壁紙後才發現曾有滲漏水情況，有103年3月15日之錄音譯文可佐（見本院卷二第89頁至第97頁），足見在未拆除裝潢前，一般人難以判斷系爭房屋是否曾經有滲漏水情事，被告洪嘉蓮、李維軒僅具不動產經紀之專業，亦非土木、水電之專業，被告洪嘉蓮、李維軒亦不可能為察看有無滲漏水而破壞系爭房屋裝潢，尚難期待被告洪嘉蓮、李維軒能於調查屋況時察覺系爭房屋有滲漏水之情事。此外，滲漏水之發生必定是有水產生才會出現漏水現象，而被告李維軒於103年1月6日接受被告曾家銘、秦蕙湘委託銷售，翌日被告洪嘉蓮接受原告委託對系爭房屋議價後，原告與被告曾家銘、秦蕙湘於103年1月11日即成立系爭買賣契約，於短短五天內，有無下雨讓系爭房屋產生漏水之現象，足使被告洪嘉蓮、李維軒察覺系爭房屋有滲漏水，亦無證據足以證明。又被告洪嘉蓮、李維軒亦非居住於系爭房屋，於無下雨狀況，系爭房屋外觀上又無法判斷有無滲漏水，其僅能相信被告曾家銘、秦蕙湘所稱系爭房屋並無漏水，就此部分，難認被告洪嘉蓮、李維軒有違反善良管理人之注意義務。
4、有關違建部分，被告洪嘉蓮、李維軒於物件個案調查表中記載系爭房屋有三樓、四樓增建及空地加蓋，有物件個案調查表可參（見本院卷一第14頁），其等就與所有權狀不符之處已記載於物件個案調查表。至原告所稱之二樓陽台外推、二樓廁所位置更改過、一樓隔間變動部分，依不動產說明書應記載及不得記載事項之規定，並未要求經紀業者必須提供建築執照或使用執照，且被告洪嘉蓮、李維軒未經原所有權人即被告曾家銘、秦蕙湘同意前，亦無法自行申請調閱系爭房屋之建築執照或使用執照，審查系爭房屋有無改建或違建之情事，亦難認被告洪嘉蓮、李維軒有違反善良管理人之注意義務。
5、民法第188條第1項規定：「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。」上開條文雖規定僱用人與受僱人負連帶損害賠償責任，然此係以受僱人有侵權行為之事實為前提，本案被告千葉公司為被告洪嘉蓮、李維軒之僱用人，而被告洪嘉蓮、李維軒並未構成侵權行為已如前述，被告千葉公司自無庸依上開規定負連帶損害賠償責任。
6、綜上，被告洪嘉蓮、李維軒既未違反善良管理人之注意義務，更無違反一般行為義務，原告亦未能舉證被告洪嘉蓮、李維軒有其他違反義務之情事，其主張依民法第184條第1項前段、第185條第1項規定請求損害賠償，自無理由。原告對被告千葉公司主張依民法第188條第1項請求負連帶損害賠償責任，亦屬無據。
（四）原告依民法第227條第1項準用第226條第1項、消費者保護法第7條第3項前段規定，對被告千葉公司請求相當於仲介費用之損害賠償135,000元，有無理由？
1、原告雖主張被告千葉公司之履行輔助人被告洪嘉蓮、李維軒為仲介服務時，疏未注意系爭房屋有漏水、違建等瑕疵，造成原告日後恐遭他人舉報拆除違建之重大不利益，爰依民法第227條第1項準用第226條第1項、消費者保護法第7條第3項前段規定請求損害賠償云云，惟查：
（1）債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224條前段定有明文。查原告與被告千葉公司間訂有買賣議價委託書及確認書，而被告洪嘉蓮、李維軒為被告千葉公司之履行輔助人，為兩造所不爭執，倘被告洪嘉蓮、李維軒於履行債務過程中有過失者，被告千葉公司自應負責。然對於被告洪嘉蓮、李維軒於履行契約之際，並無過失，已如前述，是被告千葉公司自不構成不完全給付，原告上開主張，自無可採。
（2）觀諸消費者保護法所為規範，非僅限於確保商品或服務無安全或衛生上之危險，包括保護消費者權益之眾多事項，惟設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，依消費者保護法第7條規定應負之賠償責任，應以商品或服務在性質上有發生安全或衛生上之危險性，始足當之。亦即消費者因使用商品或接受服務而致生固有利益之損害，且此損害係因商品或服務之缺陷所致者，方適用消費者保護法，若單純係商品或服務本身有瑕疵者，而商品或服務並無安全或衛生上之危險，應回歸適用民法規定，否則消費者保護法豈非可取代一切與交易有關之民事損害賠償法律規定，此顯非立法之目的。查原告上開主張係被告千葉公司未盡仲介服務之附隨義務，非指被告千葉公司在服務上有安全或衛生上之危險。而原告所稱之損害，係購買有瑕疵之系爭房屋，將導致違建部分恐遭拆除，此亦非原告固有利益之損害，自非屬消費者保護法之規範範疇，原告本應循其與被告曾家銘、秦蕙湘間之系爭買賣契約，或其與被告千葉公司間之居間契約主張權利，是其主張依消費者保護法第7條第3項前段規定請求被告千葉公司負損害賠償責任，於法無據。
2、綜上，原告主張依民法第227條第1項準用第226條第1項、消費者保護法第7條第3項前段規定，請求被告千葉公司賠償其相當於仲介費用之損害135,000元，均無理由，應予駁回。
（五）原告依消費者保護法第51條後段規定，對被告千葉公司請求一倍之懲罰性違約金135,000元，有無理由？消費者保護法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」此條適用前提，係以企業經營者應依本法規定負損害賠償責任為前提，故僅於企業經營者應依該法第7條至第9條負商品責任或服務責任，或應依該法第22條、第23條負廣告主或廣告媒體經營者責任時，始生應另負懲罰性賠償金責任問題。本案被告千葉公司無庸依消費者保護法第7條第3項前段負損害賠償責任，已如前述，自無消費者保護法第51條適用之餘地，原告此部分主張，亦屬無據，應予駁回。
六、從而，原告依民法第360條後段、第227條第1項準用第231條第1項規定請求被告曾家銘、秦蕙湘給付原告1,014,201元，因原告於系爭房屋交付後，再與被告曾家銘、秦蕙湘簽訂系爭同意書，原告業已放棄其餘瑕疵擔保請求權，自不得再請求被告曾家銘、秦蕙湘負責，此部分請求乃無理由，應予駁回。原告依民法第184條第1項前段、第185條第1項、第188條第1項規定請求被告洪嘉蓮、李維軒及被告千葉公司負侵權行為損害賠償責任，原告未能舉證證明被告洪嘉蓮、李維軒有何過失行為，此部分主張亦無理由，應予駁回。原告依民法第227條第1項準用第226條第1項規定請求被告千葉公司負損害賠償責任，亦因無法證明被告洪嘉蓮、李維軒有何過失行為，難認被告千葉公司有不完全給付之情事，另依消費者保護法第7條第3項前段、第51條後段規定請求被告千葉公司負損害賠償責任，因與消費者保護法規範意旨不合，此部分亦無消費者保護法適用餘地，均應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，亦應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 27 日
民事第二庭 法 官 陳協奇以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 27 日
書 記 官 曾美滋┌───────────────────────────────────┐│附表一： │├──┬────────┬───────────────────────┤│編號│ 漏 水 情 形 │ 備 註 │├──┼────────┼───────────────────────┤│ 1 │一樓客廳漏水 │本院卷一第29頁至第31頁照片之粉色粉筆圈劃處 │├──┼────────┼───────────────────────┤│ 2 │二樓前房間壁癌 │本院卷一第36頁至第40頁、第42頁照片 │├──┼────────┼───────────────────────┤│ 3 │四樓後臥室牆壁及│社團法人高雄市建築師公會106年4月12日第00000000││ │樓板交界處滲水 │號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）第2頁附表之 ││ │ │項次1 │├──┼────────┼───────────────────────┤│ 4 │三樓後臥室牆壁及│系爭鑑定報告書第2頁附表之項次2 ││ │樓板交界處滲水 │ │├──┼────────┼───────────────────────┤│ 5 │二樓後臥室牆壁及│系爭鑑定報告書第2頁附表之項次3 ││ │頂版交界處滲水 │ │├──┼────────┼───────────────────────┤│ 6 │三樓廁所外周邊滲│系爭鑑定報告書第2頁附表之項次4 ││ │水 │ │├──┼────────┼───────────────────────┤│ 7 │二樓廁所外周邊滲│系爭鑑定報告書第2頁附表之項次5 ││ │水 │ │├──┼────────┼───────────────────────┤│ 8 │三樓前臥室頂版及│系爭鑑定報告書第2頁附表之項次6 ││ │窗框周邊滲水 │ │├──┼────────┼───────────────────────┤│ 9 │二樓前臥室窗台下│系爭鑑定報告書第2頁附表之項次7 ││ │方櫥櫃滲水 │ │└──┴────────┴───────────────────────┘┌───────────────────────────────────┐│附表二： │├──┬────────┬───────────────────────┤│編號│ 違 建 情 形 │ 備 註 │├──┼────────┼───────────────────────┤│ 1 │陽台外推 │原告主張 │├──┼────────┼───────────────────────┤│ 2 │1樓變更分間牆、 │系爭鑑定報告書第3頁附表之項次1 ││ │外牆及開口 │ │├──┼────────┼───────────────────────┤│ 3 │2樓變更廁所位置 │系爭鑑定報告書第3頁附表之項次2 ││ │及正、背立面開口│ │├──┼────────┼───────────────────────┤│ 4 │3樓增建前後居室 │系爭鑑定報告書第3頁附表之項次3 ││ │及拆除水塔 │ │├──┼────────┼───────────────────────┤│ 5 │4樓增建後方居室 │系爭鑑定報告書第3頁附表之項次4 ││ │及樓梯間 │ │└──┴────────┴───────────────────────┘┌────────────────────────────────────┐│附表三： │├──┬───────┬───────┬──┬───┬────┬─────┤│編號│ 項 目 │ 細 目 │單位│ 數量 │ 單 價 │ 金 額 ││ │ │ │ │ │(新臺幣)│ (新臺幣) │├──┼───────┼───────┼──┼───┼────┼─────┤│ 1 │假設工程 │①搭設施工鷹架│ ㎡ │126 │300元 │ 37,800元 ││ │ ├───────┼──┼───┼────┼─────┤│ │ │②內外牆打除裝│ ㎡ │115.9 │200元 │ 23,180元 ││ │ │ 修層(含地坪)│ │ │ │ ││ │ ├───────┼──┼───┼────┼─────┤│ │ │③工程廢棄物運│ 式 │1 │30,000元│ 30,000元 ││ │ │ 棄 │ │ │ │ │├──┼───────┼───────┼──┼───┼────┼─────┤│ 2 │直接工程 │①內外牆面防水│ ㎡ │110 │250 │ 27,500元 ││ │ │ 披覆 │ │ │ │ ││ │ ├───────┼──┼───┼────┼─────┤│ │ │②地坪3mmPU防 │ ㎡ │5.9 │400 │ 2,360元 ││ │ │ 水披覆 │ │ │ │ ││ │ ├───────┼──┼───┼────┼─────┤│ │ │③內牆面1:3水 │ ㎡ │35.9 │1,350元 │ 48,465元 ││ │ │ 泥砂漿粉刷貼│ │ │ │ ││ │ │ 25*40壁磚 │ │ │ │ ││ │ ├───────┼──┼───┼────┼─────┤│ │ │④外牆面1:3水 │ ㎡ │39.6 │900元 │ 35,640元 ││ │ │ 泥砂漿粉光油│ │ │ │ ││ │ │ 漆 │ │ │ │ ││ │ ├───────┼──┼───┼────┼─────┤│ │ │⑤外牆面1:3水 │ ㎡ │34.5 │1,200元 │ 41,400元 ││ │ │ 泥砂漿粉刷貼│ │ │ │ ││ │ │ 丁掛磚 │ │ │ │ ││ │ ├───────┼──┼───┼────┼─────┤│ │ │⑥窗框周邊防水│ 式 │1 │8,000元 │ 8,000元 ││ │ │ 崁縫 │ │ │ │ ││ │ ├───────┼──┼───┼────┼─────┤│ │ │⑦地坪貼25*25 │ ㎡ │5.9 │1,000元 │ 5,900元 ││ │ │ 地磚 │ │ │ │ ││ │ ├───────┼──┼───┼────┼─────┤│ │ │⑧廁所門檻 │ 支 │2 │400元 │ 800元 ││ │ ├───────┼──┼───┼────┼─────┤│ │ │⑨廁所水電配管│ 式 │1 │20,000元│ 20,000元 ││ │ │ 及器具拆裝 │ │ │ │ ││ │ ├───────┼──┼───┼────┼─────┤│ │ │⑩二樓原陽台外│ 式 │1 │28,000元│ 28,000元 ││ │ │ 推部分復原 │ │ │ │ ││ │ ├───────┼──┼───┼────┼─────┤│ │ │⑪二樓原D4陽台│ 樘 │1 │15,000元│ 15,000元 ││ │ │ 門(130*260) │ │ │ │ ││ │ │ 復原 │ │ │ │ ││ │ ├───────┼──┼───┼────┼─────┤│ │ │⑫增設鋁窗(280│ 樘 │1 │29,500元│ 29,500元 ││ │ │ *190) │ │ │ │ ││ │ ├───────┼──┼───┼────┼─────┤│ │ │⑬原二樓隔間及│ 式 │1 │60,000元│ 60,000元 ││ │ │ 廁所更改復原│ │ │ │ ││ │ ├───────┼──┼───┼────┼─────┤│ │ │⑭原一樓隔間更│ 式 │1 │20,000元│ 20,000元 ││ │ │ 改復原 │ │ │ │ │├──┴───────┴───────┴──┴───┴────┴─────┤│ 小計 433,545元│├──┬───────┬───────┬──┬───┬────┬─────┤│ 3 │其他零星材料及│ │ 式 │1 │10％ │ 43,355元 ││ │零星工資 │ │ │ │ │ │├──┴───────┴───────┴──┴───┴────┴─────┤│ 小計 476,900元│├──┬───────┬───────┬──┬───┬────┬─────┤│ 4 │管理費及營業稅│ │ 式 │1 │10％ │ 47,690元 │├──┼───────┼───────┼──┼───┼────┼─────┤│ 5 │房屋租賃費 │ │ 月 │3 │15,000元│ 45,000元 │├──┼───────┼───────┼──┼───┼────┼─────┤│ 6 │搬遷費 │ │ 式 │1 │20,000元│ 20,000元 │├──┼───────┼───────┼──┴───┴────┼─────┤│ 7 │修復費用 │①一、二樓改建│ │ 49,612元 ││ │ │ 回復原狀 │ │ ││ │ │②陽台外推回復│ │ ││ │ │ 原狀 │ │ ││ │ │③共同壁龜裂，│ │ ││ │ │ 修復磚牆 │ │ │├──┼───────┼───────┼──┬───┬────┼─────┤│ 8 │無法使用系爭房│ │ 月 │25 │15,000元│375,000元 ││ │屋之損害 │ │ │ │ │ │├──┴───────┴───────┴──┴───┴────┴─────┤│ 合計 1,014,201元│└────────────────────────────────────┘