臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第1063號原 告即反訴被告 郭雅婷訴訟代理人 黃冠霖律師被 告即反訴原告 憲宏開發建設有限公司法定代理人 吳宗憲被 告即反訴原告 張素綿上二人共同訴訟代理人 李政儒律師
涂欣成律師洪梅芬律師上 一 人複代理人 王紹雲律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國107年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾萬元及被告張素綿自民國一百零五年六月二十九日起，憲宏開發建設有限公司自民國一百零五年六月三十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾萬元為原告預供擔保者，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。查被告於本件審理中，就原告主張之同一基礎事實提起反訴，請求原告即反訴被告給付違約金，符合前開提起反訴之要件，又無不得提起反訴之情況，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、本訴原告起訴主張：原告於民國105年3月4日與被告憲宏建設有限公司（下稱憲宏公司）及土地所有權人即被告張素綿就坐落於台南市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（下分稱系爭598地號、598-2地號土地）、同區段15794建號建物（門牌號碼為台南市○○區○○街○○○號之房地（下稱系爭房地）之買賣契約（下稱系爭買賣契約），惟簽約過程中，被告等人非但未依法將契約內容提供予原告郭雅婷事先審閱，且事先將房地面積填妥，並帶原告郭雅婷觀看現有造景設施，並保證該屋基地確有150坪之面積，與渠等所刊登之宣傳看板「150坪住宅莊園」相符，致原告郭雅婷誤認該屋土地確有150坪，而認為系爭房地價值與新台幣（下同）2,670萬元相當而願意購買並與之簽立系爭買賣契約，同時交付170萬元之價金。實則，被告等人乃係將非基地之鄰地納入本件系爭房地之庭園內設置圍牆，並加以植栽造景，營造豪宅莊園別墅之外觀，且系爭房地之基地面積只有63.54坪，房屋建物面積只有81.2坪，連150坪之一半都不夠。嗣原告更發現598地號方屬住宅區，598-2地號土地則為綠地，且系爭房屋所坐落之庭院植栽造景之土地大部分係第三人王壽明所有之同段590-8、597-4、597地號土地，則被告等人明知系爭房地未達150坪，仍於宣傳廣告看板標示「150坪住宅花園」，致原告誤認系爭房地之面積亦有150坪，被告等人上開行為已屬民法第92條所定之詐欺行為，原告亦已發函撤銷此一被詐欺之意思表示，該意思表示既經撤銷，系爭契約自始歸於消滅，被告等人取得買賣價金即屬無法律上原因，爰依民法第179條規定請求被告等人共同返還原告已給付之價金170萬元；縱認原告無法撤銷意思表示，原告主張物之瑕疵依民法第359條解除買賣契約，併依民法第259條第2款請求被告返還170萬元之價金。為此聲明：被告等應共同給付原告170萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則答辯略以：系爭買賣契約簽訂前，被告憲宏公司之售屋人員張緯宏已明確告知原告，系爭房地地坪為63.52坪、建坪為78.31坪，另綠地部分係向第三人借用，被告並無詐欺原告使其陷於錯誤。系爭契約簽訂前原告已明知坪數，且系爭契約亦有記載系爭房地面積、坪數，原告應不得再主張廣告為契約之一部等語，並聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告為購買坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地，及同段15794號建物門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號，於105年3月4日與被告憲宏公司、張素綿2人簽訂不動產買賣契約書，約定價金為2,670萬元（下稱系爭契約），原告已支付定金170萬元。
（二）系爭契約記載系爭598地號土地面積171平方公尺，使用分區為住宅區；系爭598-2地號土地面積39平方公尺，使用分區為綠地；系爭建物總面積268.37平方公尺，約81.18坪。系爭契約第12條第10款約定現況交屋。
（三）兩造簽訂系爭契約後，被告交付一紙訴外人王壽明與被告張素綿於103年8月6日簽訂合約書，該合約書記載「王壽明土地坐落○○○區○○段590-8、590-9、597-4、597-5號（以下簡稱甲方）。出借與張素綿（以下簡稱乙方）作為園藝綠化造景使用。今雙方同意議定條件如下：一、租借用期間及範圍：即日起至甲方收回日止。範圍：如附圖㈠。二、乙方整地、回填良質土方及植樹園藝造景等約200,000元，預估土方用量125立方公尺，其費用完全由乙方負責。三、合約期間乙方不得作為非合約目的之其他用途，甲方亦誠信原則不得任意要求收回。四、日後若甲方要求收回使用，乙方則負責遷移植物及園藝造景等，一切均歸屬原乙方，並恢復原狀，甲方不得異議。」。
（四）系爭房地於105年3月7日完稅後，原告之父親郭春銀開立票面金額1,420萬元及80萬元，票號WG0000000、WG0000000號，發票日均為105年3月7日之本票2紙，交由代書陳瀅如代收，以為價金之支付。
（五）原告委託律師於105年4月12日發函予被告等，向被告表示撤銷系爭房地買賣之意思表示，被告等均於105年4月12日收受。
四、兩造爭執事項：
（一）原告是否受詐欺而為買受系爭房地之意思表示？若是，可否撤銷其意思表示，請求被告等返還170萬元？
（二）原告得否主張依民法第359條或227條第1項準用第226條規定，解除系爭買賣契約，請求被告等返還170萬元？
五、得心證之理由：
（一）關於原告主張受詐欺買受系爭房地撤銷意思表示部分：⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示，民法第92條第1項前段亦有明文。又民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號、56年台上第3380號判例意旨參照）。再按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，固不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。惟不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號民事裁判意旨參照）。本件原告主張受被告詐欺買受系爭房地等語，為被告所否認，則依前揭說明，應由原告就被告故意示以不實情事，致原告陷於錯誤等情，負舉證之責。
⒉本件原告主張被告於簽訂系爭買賣契約前帶原告觀看現有
造景設施，並保證得使用部分確有150坪之面積，與渠等所刊登之宣傳看板「150坪住宅莊園」相符，致原告誤認系爭房地得使用部分確有150坪，而認為系爭房地價值與2,670萬元相當而願意購買並與之簽立本件買賣契約等語，業據提出系爭房地之買賣契約書、土地借用合約書、律師函（補字卷第10-21頁）、系爭房地之廣告照片（本院卷第36頁）、系爭597-4、597-5、590-8、590-9土地之地籍謄本、臺南市新營區公所都市計畫土地使用分區證明書、系爭590-9土地之第二類土地登記謄本、照片8幀（本院卷第45-51頁）、系爭597-5、590-8、597-4土地謄本（本院卷第97-99頁）、系爭房地附近街景截圖5張（本院卷第177-181頁），並舉證人即原告父親郭春銀證稱：「當時介紹時有拿相片給我看，後面的綠地如何做的，後面的綠地有擋土牆，還有用施工照片跟我介紹綠地如何施作的。（講的是否與廣告刊登的一樣？就是150坪的住宅？當時看的房屋形狀與廣告大概都一致。（簽約時拿出來的坪數不一樣，你當時有無覺得怪怪的？）簽約時我在旁邊看，我女兒、女婿跟代書去簽合約，張素綿有跟我說其他的權利，後面的綠地會順便移轉給我們。（是說這些綠地可以一直讓你們用嗎？）她當時是這樣講，那邊規劃的是綠地，她有跟土地的當事人講說那邊等公家單位有過的時候才會取得，但那塊地是綠地，包括旁邊整個規劃是綠地。應該是說她當時是講說我們依據建築部分先簽約，綠地的部分她另外再把權利轉移。（後來怎麼會發現這些綠地都無法使用？）隔天就是禮拜五要簽約，禮拜五晚上我透過關係找這些資料，禮拜一就發現有問題，不是地的問題，是貸款質押的問題，禮拜一早上八點我就去拜訪銀行，銀行說憲宏開發有將系爭房子及另一筆房子去貸款，銀行要求要全部還清貸款，才願意將這間房子過戶給我們，因為我有簽為我女兒擔任連保人的契約，所以我就去找憲宏開發的代書談，因為中間有資金跟銀行貸押的問題，我錢給你們，你們沒辦法把房地產轉移給我們，所以我要求要轉移給我們後我才付這筆錢，所以我要求他們的代書拿出他們那本上面有我簽名保證付款，還有我本人開的本票放在代書那邊，後來我說不對啊，我問代書不是有綠地的權利轉移證明給我們嗎，代書說他不知道，就打電話給張素綿，後來就拿出那份證明，說這個不是借款，也不是借地的問題，是真的有問題的，才會發生這宗訴訟，我說這不是借用的權利書，我要求他重新把權利書準備好給我們，所以才有第二張借用的權利書。（你剛說的綠地移轉是指哪幾筆土地？）是後面的土地，當時是沒辦法確定的，是後來傳給我們才知道綠地及土地的編號。（張素綿有無跟你說他對綠地有什麼權利？）她說她花錢去做這塊土地，然後建築，她花了30萬元。（你說她說要把綠地的權利一併轉移給你們，是指土地移轉或什麼權利移轉？）她只有講把綠地權利移轉給我們，她沒有講土地這二字。（張素綿跟你說她對那些土地有什麼權利？）沒有講。（移轉這些權利與原告買這些房子有關係嗎？）一定有關係，因為買這些房子馬上會被告侵占。（原告簽的買賣契約書上都沒有寫到你剛剛說的那些綠地，為何你會認為買這些房子馬上就會被告侵占？）因為房子與綠地是整個圍牆圍在一起的，如果那塊地是我們的後面的門磁磚直接鋪過去沒有問題，但使用別人的土地，王壽明提出的完全沒有王壽明的權利，使用就侵占到別人的土地了。（你剛說被告要把綠地移轉權利給你們，為何買賣契約書都沒有寫？）簽約時我有先 把房子的登記，就是政府有登記的我們簽約先簽這邊，其他的她只講權利轉移給我們。（你是否知道周圍的綠地是張素綿跟別人借用的？）她有給我看綠地本來就包括有買的應該就有在裡面，那本來就公告綠地。（你有無跟張素綿要求她跟王壽明詢問王壽明是否願出售你剛剛講的綠地？）我沒有要求，我要求憲宏開發買給我就好了。（為何你會認為你可以要求憲宏買給你？）那個土地本來就是我們的，土地才值1千多萬元，我買2千多萬。（剛剛一開始你說看房子你是第一次去看，你是看到廣告招牌還是經過看到房子才進去看的？）都有，沿路都有廣告。（你進去看房子時是何人跟你介紹房子？）自稱張素綿的弟弟的人，他說張素綿是他姊姊。（當時你有無詢問廣告的內容？）他連施工相片都給我看，是怎麼施工的，綠地是怎麼做的，建築是怎麼做的。（你有無詢問到廣告的內容？150坪莊園廣告的內容？）他就跟我介紹，他直接跟我介紹大概150坪，大概都是怎麼做的，你可以去看，那整個房子基地包括綠地是整個圍牆圍起來的，是圍在一起的。」「（講的時候有無講說要買多少坪的土地？）只有講這間房子多少錢，沒有講到土地，因為是整個圍起來，他說賣3千萬，預計2千7百萬就可賣。（是否就是這間？提示本院卷第48-51頁並告以要旨）就是48頁這間，圍牆就是49頁所示，49頁下方照片樹的後面都是鐵網，綠地就是指鐵網裡面的綠地，有造景的部分都是，50頁的磁磚是在別人的土地上，不在權狀的範圍，有權狀的只到牆壁的最後，51頁上方照片是前面，是在權狀範圍內。（你們簽約前是否知道後面綠地沒有權狀？提示補字卷第10頁並告以要旨）簽約之前剛開始都不知道，第一次我看完就走了，看了房子，問價錢我就走了。（何時知道不包含綠地、磁磚部分？）簽約以後，土地知道到哪裡才知道，大概是簽約後三、四天才知道土地沒有到磁磚那部份，磁磚已經有佔到別人的土地。」等語（本院卷第187-190頁），依據證人郭春銀證詞可知，原告購買系爭土地係緣於其父親郭春銀路經系爭房地，沿途看到廣告看板，經由被告憲宏公司銷售人員帶領看屋，看屋範圍除系爭建物本身，尚包括系爭建物後方圍牆、圍牆內外之磁磚地面、草皮鋪設之綠地，嗣郭春銀偕同原告、原告配偶至被告憲宏公司簽約，簽約時被告憲宏公司銷售人員稱屋後綠地是第三人所有，簽約後會將該綠地之權利移轉給原告，則原告主張被告簽約當時告知原告購買之標的除系爭房地外，尚包括系爭房地後方以磁磚、草皮鋪設之綠地之土地使用權等語，堪予採信。又原告主張被告販售系爭房地時設置大型廣告看板（本院卷第177頁）其上記載「150坪住宅莊園」，業據提出照片影本1份為證，並為被告所不爭執，亦堪信實。再觀被告於系爭建物兩側雖建有圍牆，然兩側圍牆並未相連，緊鄰建物後方於地面鋪設紅色地磚，延伸鋪設草皮、植栽造景等情，有原告提出之上開照片可參，衡情有使一般消費者認知該紅色地磚及草皮造景部分亦屬系爭房地所有人有權使用之範圍內。而系爭建物使用分區為住宅區，買賣價金達2,670萬元，衡情購買者有長久居住之打算，然系爭建物坐落基地即系爭598地號土地面積為171平方公尺，系爭598-2地號土地面積為39平方公尺，合計210平方公尺，約64坪，系爭建物總面積268.37平方公尺，約81.18坪，均非前開廣告看板上所述之150坪，而該草皮、植栽造景坐落之土○○○區○○段590-8、590-9、597-4、597-5等地號土地上，該等土地之所有權人為訴外人王壽明，亦非被告所有，有原告提出之系爭597-5、590 -8、597-4等土地謄本（本院卷第97-99頁），則原告主張被告於廣告看板登載「150坪住宅莊園」之不實廣告，並在他人土地舖設綠景製造該綠地屬於系爭房地使用範圍之假象，使原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，即堪憑採。
⒊被告雖辯稱：原告及其父親看屋或簽約時均有告知系爭房
地後方造景部分之土地非被告所有，乃被告向第三人王壽明借用，且簽約時有拿權狀予原告觀覽，並由代書逐一說明，被告並無詐欺情事等語。並舉證人即被告張素綿之胞弟張金源證述：「我說房子整個使用空間150坪，後面的地不是我們的，沒有登記在內，坪數以權狀登記的為準。」「（銷售會議中針對本件房屋坪數如何約定？）一般是以這間房子的使用坪數及整個地坪、建坪，我們會跟客戶說以權狀登記為準，坪數我忘記了，但整個使用空間一到三樓有約150坪，但我有跟客人說確定的坪數還是要以權狀登記的為準。（使用範圍為何？）從一樓到三樓的使用空間。（坪數與範圍都是針對建物的樓地板面積嗎？）對，因為旁邊的土地不是我們的，根本沒有所有權。」「（針對廣告看板150坪莊園住宅，公司有無教你要如何跟客戶介紹？）150坪就是從1到3樓的使用空間。（當天不管原告或原告父親去看房子，你的說詞為何？從哪裡開始介紹？）當天他們來簽約時，就拿權狀出來，以實際的坪數作登載。」「（針對草皮部分，你有無做什麼介紹？）我說我們房子的所有權就是房子，其他的不是我們的。
（你有無跟原告講說綠地的所有權人是誰？）不是我們，所有權人是別人。」「（草皮上的步道磚是誰鋪的？）我們鋪的，但我們有跟客人說我們的土地範圍到哪裡，不含那邊，我們有跟客戶說房子的地坪到哪裡。（有無跟客戶說綠地的權利所有權或永久使用權之後會移轉給客戶？）沒有，土地不是我們的怎麼移轉給客戶，房子是跟我們買的才有所有權。」等語（本院卷第211-215頁）及證人陳瀅如證稱：「（你在製作原證一不動產買賣契約書時，有無告訴原告及原告父親契約內容包括房屋、土地的登記坪數及使用範圍？）使用範圍代書沒有管這個，我們代書只負責權狀登記的範圍，我在製作不動產買賣契約書有告知原告及原告父親598地號土地的坪數及房屋的住址及建坪，我一邊寫會一邊唸給他們聽，當下我是有告知原告及原告父親系爭不動產買賣契約書買賣的土地及房屋的坪數，後來的使用範圍部分我就不知道。（原證一不動產買賣契約書簽約時，是原告親自簽的嗎？原告父親也在場嗎？）是原告親自簽的，原告的父親也在場。」等語（本院卷第65-66頁），及提出系爭借用合約書（本院卷第22頁）、王壽明照片、王壽明與被告張素綿於106年5月25日之對話錄影光碟、譯文（本院卷第135頁）、系爭建物使用坪數說明表、照片及平面配置圖（本院卷第196-204頁）為證。惟查：
⑴證人陳瀅如亦證稱：「（原告當時是如何請你去拿原證
二的合約書？）我之前是不認識原告，簽約當時才見到原告，簽約後過了一、二天，原告就叫我跟建商要租賃書，但是簽約之前的洽商過程我不知道，簽約當下也沒有談到使用問題，是簽約之後原告叫我跟建商要租賃書，我基於代書的立場，原告叫我跟建商要什麼我就代為跟建商要，後來建商有傳真給我，原證二的合約書上面有一條一條的黑線就是傳真的痕跡。（你在跟建商要合約書時，建商有無跟你說明合約書內容或是什麼目的？）沒有，建商沒有跟我說什麼。（提示本院卷第22、30頁即被證一合約書及被證四本票2張，你是否有見過？）是建商先傳真原證二的合約書給我之後，後來建商又補這張被證一的合約書直接拿給原告及原告父親，這是我聽原告父親說的，我也有聽到原告父親說原證二的合約書跟被證一的合約書不一樣，被證四是原告父親簽的本票沒有錯，因為建商要求原告簽，原告父親不要讓原告簽，都給原告父親簽就好，因為原告父親說錢都是他處理就好，所以原告父親就簽本票。」等語（本院卷第66頁），核與證人郭春銀所述：「隔天就是禮拜五要簽約，禮拜五晚上我透過關係找這些資料，禮拜一就發現有問題，不是地的問題，是貸款質押的問題，禮拜一早上八點我就去拜訪銀行，銀行說憲宏開發有將系爭房子及另一筆房子去貸款，銀行要求要全部還清貸款，才願意將這間房子過戶給我們，因為我有簽為我女兒擔任連保人的契約，所以我就去找憲宏開發的代書談，因為中間有資金跟銀行貸押的問題，我錢給你們，你們沒辦法把房地產轉移給我們，所以我要求要轉移給我們後我才付這筆錢，所以我要求他們的代書拿出他們那本上面有我簽名保證付款，還有我本人開的本票放在代書那邊，後來我說不對啊，我問代書不是有綠地的權利轉移證明給我們嗎，代書說他不知道，就打電話給張素綿，後來就拿出那份證明，說這個不是借款，也不是借地的問題，是真的有問題的，才會發生這宗訴訟，我說這不是借用的權利書，我要求他重新把權利書準備好給我們，所以才有第二張借用的權利書。」「（簽約當時關於後方綠地除買賣契約書還有無簽立何書面？）都沒有。（該合約書何時給你看的？提示補字卷第16頁並告以要旨）簽約後大概一個禮拜內。（為何會拿給你看這份合約書？）我向陳代書要的，我說權利為何沒有移轉給我。
（代書如何說？）說他都不知道，後來他才去問張素綿答應給的為何沒有給，所以張素綿才給這張，這張是代書給我的。」等語（本院卷第190-191頁），足見證人陳瀅如僅單純代書買賣契約，對於兩造間就系爭房地後方綠地之使用則均無所悉，復核證人陳瀅如、郭春銀所述陳瀅如於簽約後收到被告傳真與王壽明之合約書（本院卷第22頁，下稱借用合約書），交予原告父親郭春銀時，遭郭春銀質疑有問題，反足認原告主張於簽約時被告有稱對於系爭房地後方綠地有使用權，會將權利移轉予原告等語，堪予採信。
⑵被告雖提出系爭借用合約書辯稱：系爭房地後方之綠地
乃訴外人王壽明所有，係伊向王壽明借用，伊並無欺騙原告情事，惟觀系爭借用合約書記載「本人王壽明土地坐落○○○區○○段590-8-9、597-4-5（以下簡稱甲方）。出借與張素綿（以下簡稱乙方）作為園藝綠化造景之使用。一、租借用期間及範圍：即日起至甲方收回日止範圍。如附圖㈠。二、乙方整地、回填良質土方及植樹園藝造景等約20萬元，預估土方用量125M3，其費用完全由乙方負責。三、合約期間乙方不得作為非合約目的之其他用途，甲方亦誠信原則不得任意要求收回。四、日後若甲方要求收回使用，乙方則負責遷移植物及園藝造景等，一切均歸屬原乙方，並恢復原狀如附圖㈡甲方不得異議。」等語，載明王壽明借予被告係作為「園藝綠化造景使用」，並非作為「系爭房地所有權人使用」，且使用期限未定，第二點併記載「租」借用期間及範圍，則系爭房地有無使用該部分綠地之正當權源？是否無償使用？使用期間為何？均不明確。更何況其中597-5地號土地之所有權人為訴外人蔡三柱、蔡杉林；系爭597-4地號土地所有權人為訴外人王聖夫、余松育，均非王壽明所有，則被告顯非取得系爭房地後方綠地之全部使用權，被告抗辯對於該綠地有使用權云云，亦非實在。再衡以原告係高價購買系爭位於住宅區之莊園住宅，對於與系爭房地坐落及相連之後方地磚及綠地，有所有權或永久使用權之認知，乃屬合於常理，其主張因被告告知對於綠地有使用權而購買系爭房地乃陷於錯誤，自堪信實。
⒋復按被告如實施詐欺屬實，原告依民法第92條第1項規定
，得撤銷其因被詐欺所為之意思表示，使買賣契約自始歸於消滅，而請求被上訴人返還不當得利（最高法院77年度台上字第467號民事裁判意旨參照）。綜上，原告主張係受被告刊登之宣傳看板「150坪住宅莊園」及前揭借用合約書等詐術所騙，致陷於錯誤而於105年3月4日簽訂系爭買賣契約，依前揭說明，原告主張依民法第92條第1項規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，堪屬有據。而原告已於105年4月12日發函撤銷此一被詐欺之意思表示，該意思表示既經撤銷，系爭買賣契約自始歸於消滅，被告等人取得買賣價金1,700,000元即屬無法律上原因，原告依民法第179條規定請求被告等人共同返還1,700,000元之不當得利，於法相合。
（二）本院既准許原告依民法第179條規定對被告為返還1,700,000元之請求，雖原告另主張依民法第259條規定請求被告返還1,700,000元，惟因該請求權與民法第179條請求權屬選擇合併關係，本院既已認其依不當得利法律關係為請求有理由，自無庸就後者為論斷、裁判，併予敘明。
六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第22 9條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查原告請求被告給付前開金額，未定有給付之期限，則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即被告憲宏公司自105年6月30日起，被告張素綿自105年6月29日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，應為法之所許（本院卷第10、11頁）。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：
（一）兩造系爭買賣契約第10條第1款約定：「甲方（即反訴被告）違反本約約定時，每逾一日應按未給付價款千分之一計算之滯納金交付與乙方（即反訴原告）。如經乙方通知限期履行契約。逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳價款作為違約賠償。甲方並同意將產權登記有關文件返還乙方，並撤銷已申請之案件，同時負擔因此所增加之一切稅費負擔。」，是反訴被告無故不依系爭買賣契約第3條規定給付剩餘買賣價金25,000,000元，自105年3月7日起至106年1月18日反訴原告解除買賣契約日止（共317日），應給付反訴原告792,500元【計算式：2,500,000元X0.001X317日=792,500元】。
（二）依系爭契約第10條第1款：反訴原告於106年1月18日解除買賣契約日起，反訴被告應辦理撤銷系爭不動產買賣移轉所為土地增值稅、契稅等相關稅務，惟反訴被告拒絕履行，致反訴原告無法轉售系爭房地而受有損害，自106年1月18日起至本案判決日，反訴被告得逕依確定判決向稅務機關申請撤銷土地增值稅及契稅案件日止，反訴被告應按日給付反訴原告2,500元【計算式：2,500,000×0.001 =2,500元】，其中自106年1月18日起至106年11月2日止，共288日，反訴被告應給付之金額為720,000元【計算式：
25,000,000×0.001×288＝720,000元】。
（三）反訴聲明：1.反訴被告應給付反訴原告1,512,500元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至本案判決確定之日止，按日給付反訴原告2,500元。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告答辯略以：系爭買賣契約經反訴被告於105年4月12日撤銷，系爭買賣契約自始歸於消滅，反訴原告無所謂依系爭買賣契約第10條第1款規定之違約賠償等問題。縱本院認反訴被告無受詐欺而為意思表示，則本件買賣契約之解除，亦係屬可歸則於反訴原告，而應適用系爭買賣契約第10條第2款之規定，即反訴被告解除系爭買賣契約時，反訴原告應將所收之款項自違約日起七日內加倍返還反訴被告，作為違約賠償等語。並答辯聲明：反訴原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、反訴原告主張依兩造系爭買賣契約第10條第1款規定，反訴被告違反本約約定時，每逾一日應按未給付價款千分之一計算之滯納金交付與反訴原告。如經反訴原告通知限期履行契約。逾期仍不履行時，反訴原告得解除本契約，並沒收反訴被告已繳價款作為違約賠償。反訴被告並同意將產權登記有關文件返還反訴原告，並撤銷已申請之案件，同時負擔因此所增加之一切稅費負擔，反訴被告依系爭買賣契約第3條約定，有給付尾款之義務，迄未履行，反訴原告已經於106年1月18日主張解除契約，依上開契約約定，反訴被告應給付反訴原告依該約定計算之違約金及負擔因此所增加之一切稅費負擔等語，雖據提出系爭買賣契約及土地增值稅繳款書、買賣營業稅（本院卷第111頁、112頁）為證，惟系爭買賣契約業經反訴被告以受反訴原告詐欺為由主張撤銷而無效，反訴原告據以請求反訴被告給付違約金及賠償稅捐損害，自屬無據。
參、綜上，本訴原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付1,700,000元及被告張素綿自105年6月29日起，憲宏公司自105年6月30日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即屬有據，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
反訴原告本於系爭買賣契約之法律關係，請求反訴被告給付反訴原告1,512,500元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至本案判決確定之日止，按日給付反訴原告2,500元，則無理由，應予駁回。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核本訴原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；而反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應予駁回。
肆、本件判決結果已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
伍、據上論結，本訴原告之訴為有理由，反訴原告之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 18 日
民事第四庭 法 官 李杭倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 27 日
書 記 官 陳淑芬