臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第133號原 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉訴訟代理人 鄭旭廷律師
計代一被 告 蔡忠彥兼蔡黃美惠之繼承人
蔡玟伶即蔡黃美惠之繼承人蔡宜錦即蔡黃美惠之繼承人蔡亮君即蔡黃美惠之繼承人蔡宗志即蔡黃美惠之繼承人上五人共同訴訟代理人 洪茂松律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，經本院於民國105年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告蔡忠彥應給付原告新臺幣參萬陸仟參佰捌拾參元，及自民國一百零五年一月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告蔡忠彥、蔡玟伶、蔡宜錦、蔡亮君、蔡宗志應在繼承被繼承人蔡黃美惠遺產範圍內連帶給付原告新臺幣參佰玖拾陸萬參仟陸佰壹拾柒元，及自民國一百零五年二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蔡忠彥負擔百分之一，其餘百分之九十九由被告蔡忠彥、蔡玟伶、蔡宜錦、蔡亮君、蔡宗志在繼承被繼承人蔡黃美惠遺產範圍內連帶負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹萬參仟元為被告蔡忠彥、新臺幣壹佰參拾貳萬貳仟元為被告蔡忠彥、蔡玟伶、蔡宜錦、蔡亮君、蔡宗志供擔保後，得假執行；但被告蔡忠彥以新臺幣參萬陸仟參佰捌拾參元、被告蔡忠彥、蔡玟伶、蔡宜錦、蔡亮君、蔡宗志以新臺幣參佰玖拾陸萬參仟陸佰壹拾柒元分別為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣被告蔡忠彥為訴外人蔡黃美惠之配偶，上開二人及其他共
有人所共有臺南市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），經被告蔡忠彥及其他共有人委由原告居間仲介出售，被告蔡忠彥及訴外人蔡黃美惠於民國103年6月1日與原告簽定「土地買賣仲介專任委託書」（下稱系爭委託契約），依系爭委託契約第9條之約定：「服務報酬：一、甲方同意買賣契約成立後，即有按買賣成交價額的4％（含稅）支付乙方服務報酬之義務…，甲方至遲應於交屋前以現金一次支付之。」原告為使物件易於銷售，於同年月5日再與被告蔡忠彥、訴外人蔡黃美惠及其他共有人再次簽定相同內容之專任委託書，並據此製作不動產說明書。依上開二委託契約之約定，被告蔡忠彥、訴外人蔡黃美惠於順利出售系爭土地後，即應給付原告依上開約定計算之服務報酬。嗣經原告之仲介後，被告蔡忠彥、訴外人蔡黃美惠及其他共有人與訴外人宏福興業股份有限公司（下稱宏福公司）於103年6月26日以總價新臺幣（下同）3億5,857萬8,000元成交，及簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於104年1月30日完成點交。
依系爭委託契約，被告蔡忠彥應給付之服務報酬為39,375元【計算式：358,578,000（元）×400000／000000000×4％＝39,375（元，元以下四捨五入）】，蔡黃美惠應給付之服務報酬為4,289,573【計算式：358,578,000（元）×0000000／00000000×4％＝4,289,573（元，元以下四捨五入）】。被告蔡忠彥及訴外人蔡黃美惠就上開原告所提供之居間仲介服務同意給付原告400萬元之服務報酬，並於103年6月27日由被告蔡忠彥兼代理訴外人蔡黃美惠及其他共有人簽立協議書為憑（下稱系爭協議書）。惟原告於系爭土地點交完成後，於104年5月25日寄發公司函向被告蔡忠彥及訴外人蔡黃美惠請求給付服務報酬，亦曾多次致電催請給付，該二人均置之不理。
㈡本件系爭土地既已由原告居間仲介出售，且已完成點交，被
告蔡忠彥及訴外人蔡黃美惠自應依系爭協議書之約定及民法第568條第2項之規定給付居間報酬予原告。依該二人就系爭土地之應有部分計算各應給付之金額，被告蔡忠彥權利範圍為000000000分之400000、訴外人蔡黃美惠權利範圍為00000000分之0000000，被告蔡忠彥應給付36,383元、訴外人蔡黃美惠則應給付3,963,617元之服務報酬與原告。如本院認服務報酬部分無理由，則原告另依系爭委託契約第5條第5項第2款得請求委託總價百分之4之違約金之規定，請求被告給付前開金額。
㈢惟據悉訴外人蔡黃美惠於系爭協議書簽署後之103年10月25
日已身故，其繼承人分別為被告即配偶蔡忠彥、長男蔡宗志、長女蔡玟伶、次女蔡亮君、三女蔡宜錦，依民法第1147條、第1148條第1項前段及第1153條第1項之規定，原告自得請求被告蔡忠彥及上開訴外人蔡黃美惠之繼承人連帶給付原告400萬元。為此依據民法第568條第2項之規定及系爭協議書，以及系爭委託契約第5條第5項第2款之法律關係提起本件訴訟。如果本院認為依系爭協議書所為之請求為無理由，請本院再審酌系爭委託契約第5條第5項第2款之法律關係有無理由。
㈣並聲明：
⒈被告蔡忠彥應給付原告36,383元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉被告蔡忠彥、蔡玟伶、蔡宜錦、蔡亮君、蔡宗志應連帶給
付原告3,963,617元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並以下列情詞置辯：
㈠本件原係原告之業務員私下招攬之業務，並未談到報酬部分
，買賣雙方在103年6月17日簽了第一份買賣契約書後，被原告公司發現並介入，因原告公司要抽成，且須由原告公司之代書辦理，故於103年6月26日簽立第二份買賣契約書即系爭買賣契約，後於同年月27日再由原告公司自己製作系爭協議書，要求地主簽名。系爭協議書之簽訂，顯然異於常態。一般情形中，出賣人委託仲介公司仲介不動產出售事宜，均會先簽訂委託書載明委託報酬之相關條件，然依系爭買賣契約之簽訂日期為103年6月26日，該份契約書並未載明仲介人為何人，而在此之前，部分出賣人包括訴外人蔡黃美惠、許秀菊、黃陳清華、陳梅雄、蔡仙花、戴傳吉、陳鳳琴等人於103年6月17日已簽訂另一份「土地買賣契約書」，則有載明仲介人為原告，而系爭協議書之簽訂日期為103年6月27日，已在上開2份系爭土地之買賣契約書簽訂之後。
㈡原告主張被告蔡忠彥及訴外人蔡黃美惠就原告所提供之居間
仲介服務，同意給付原告400萬元之服務報酬等語，被告否認之。原告並未舉證證明訴外人蔡黃美惠同意給付原告服務報酬及其金額。而原告主張被告蔡忠彥於103年6月27日由其本人及代理訴外人蔡黃美惠簽立系爭協議書等語，被告亦否認之。蓋按代理人以本人名義為法律行為，稱為顯名主義。顯名主義之目的在表明法律關係當事人，明確區分代理人「自己之行為」與「為本人」所為之行為。以本人名義所為法律行為，表明有為本人之意思，此項意思稱為「代理意思」，亦即有使代理行為的效力直接歸屬於本人之效果意思。代理人與相對人二人為實際法律行為之當事人，代理人是否以本人名義為之，攸關法律行為之成立。代理人為法律行為時，須以本人名義為之，其意思表示始直接對本人發生效力。意即本人名義之方式，代理人可同時表示本人及代理人的姓名，亦得僅表示本人的姓名，然不得僅表示代理人姓名。意思表示非以本人名義為之者，縱有代理權限，亦不成立代理，應由行為人自負其責。次按夫妻處分他方之不動產，或夫妻以他方名義與第三人簽訂契約，依最高法院判例意旨，均不屬於民法第1003條第1項所謂日常家務之範圍，夫妻自非當然有代理他方之權限，被告蔡忠彥與訴外人蔡黃美惠固為夫妻關係，仍不得認當然有代理為處分他方不動產之權限。而依系爭協議書上甲方簽名欄所載「王明仁代」、「林仙蔭代」、「蔡忠彥代」、「楊元勳代」等文字，訴外人蔡黃美惠並未於系爭協議書上簽名，雖然蔡黃美惠原本在場，因看到協議書記載要支付400萬元，表示不同意，轉身就離開。
因此被告蔡忠彥個人之簽名，僅對被告蔡忠彥個人發生拘束力，訴外人蔡黃美惠並未授權蔡忠彥代理簽署系爭協議書，蔡忠彥並非蔡黃美惠之代理人，且系爭協議書並未顯示「本人蔡黃美惠」之文義，而僅記載「蔡忠彥代」，並未揭示其代理之對象，自難僅憑「蔡忠彥代」之記載即認被告蔡忠彥係代理蔡黃美惠。
㈢再依系爭買賣契約之附表即「契約書訂立契約人清冊」所示
，被告蔡忠彥係代理訴外人即出賣人許秀菊、黃陳清華、陳梅雄、蔡仙花、戴傳吉、陳鳳琴簽訂買賣契約，而訴外人蔡黃美惠則係親自簽名。衡諸常理，被告蔡忠彥既已代理上開訴外人許秀菊等六人簽訂買賣契約，假若訴外人蔡黃美惠有授權被告蔡忠彥代理之意思，其本人又何須親自於系爭買賣契約上簽名？且依原告所提出系爭委託契約及103年6月5日所簽訂之專任委託書之形式上觀察，「蔡黃美惠」均係自己簽名，從未由蔡忠彥代理簽名，足證訴外人蔡黃美惠並未授權被告蔡忠彥代理簽訂買賣契約。再者，參以系爭買賣契約之附表所載被告蔡忠彥已被授權代理之對象，及證人鄭永志所證稱關於系爭協議書上載「王明仁代」、「林仙蔭代」、「蔡忠彥代」、「楊元勳代」等文字之陳述，則系爭協議書所載「蔡忠彥代」等文字，除表示蔡忠彥個人外，實係代理訴外人許秀菊、黃陳清華、陳梅雄、蔡仙花、戴傳吉、陳鳳琴。從而，原告主張系爭土地之買賣成交後，被告蔡忠彥及訴外人蔡黃美惠再與原告公司協調，始議定二人應給付原告公司400萬元等語，顯不符實。
㈣系爭協議書顯係原告片面所製作，蓋該協議書所記載應支付
仲介報酬之人，其中王政生並未列名於系爭買賣契約之出賣人，而戴傳吉、陳鳳琴雖列名於出賣人，然隨後即表示退出且未支付仲介報酬。再者，原告最後亦未依系爭協議書向同意出售處分之共有人收取仲介報酬，而僅依共有人以應有部分之價金按百分之1計算之佣金，原告收取佣金後並開立統一發票給出賣人。依被告答辯二狀所整理之附表編號1至12，即為103年10月20日送件辦理土地過戶時，列為同意出售土地之人，訴外人嚴清芬未列名於系爭買賣契約，其係於系爭土地過戶前同意加入，是嚴清芬最後亦未支付仲介費，而王政生則同意支付百分之1計算之仲介報酬，其餘如許秀菊等九人均以應有部分之價金百分之1計算之佣金支付原告，顯見系爭協議書之不實。
㈤訴外人蔡黃美惠既然在場，且當時健康狀況良好，並無因身
體因素而需他人代理之情，則蔡黃美惠未於系爭協議書上親自簽名，足見其不同意協議書之條件，由此亦見證人鄭永志所證與事實不符。且證人鄭永志就被告訴訟代理人之詢問，答稱其無法回答問題，因其並非代書，然對於原告訴訟代理人之詢問卻附和答稱係原告公司之代書無法配合簽約，顯有疑義，且買賣雙方需先有成交之情，方有服務仲介費之發生，又豈會因服務仲介費過低而無法成交之事？因此，證人鄭永志其實無法解釋其所稱因協調而導致本件各出賣人間仲介費比例不同之不合理情事。
㈥依系爭委託契約第7條已記載「本契約委託期間自中華民國1
03年6月1日起至103年6月15日止」，而原告並未能於103年6月15日前成立買賣契約，是該次委任關係業於103年6月15日消滅。而系爭買賣契約之實際簽訂日期為103年6月26日，已在上開委任關係消滅之後，原告自不得再依系爭委託契約向被告主張服務報酬。次依證人鄭永志所稱本件於委託期間屆滿後之103年6月26日方委請非原告公司特約之代書簽訂系爭買賣契約，且證人鄭永志從接觸及申請系爭土地登記謄本時即已發現共有人林日東之應有部分遭法院查封限制登記，依原告公司之規定已屬不承作之案件，原告公司業務員始因此私下委請非原告公司特約之代書辦理，此情亦有證人郭裕民之證述可憑，顯見原告與系爭土地共有人間就本件仲介委託之事並無意思表示合致。再依證人即代書郭裕民之證言，可見本件買賣雙方所簽訂系爭買賣契約，並非因原告公司仲介而成立，亦見103年6月26日簽訂系爭買賣契約當時，已不再屬於原告公司之仲介案件。假若本件係原告公司仲介之案件，則依證人郭裕民之證述，同意出賣之共有人包括被告蔡忠彥，理應僅支付仲介報酬及代書費6,000元，為何會發生須找尋其他同意出賣之共有人以頂替嗣後反悔之戴傳吉及陳鳳琴之情？又為何發生被告蔡忠彥須另支付代書費250萬元之事？㈦原告主張被告蔡忠彥、訴外人蔡黃美惠於103年6月5日另簽
立有專任委託書等語，殊有疑義。依103年6月5日所簽訂專任委託書所附「不動產說明書」之委託人簽名欄中，僅有林日東、楊元勳、林金宗、王明仁、林仙蔭、蔡忠彥之簽章，而訴外人蔡黃美惠並未簽名，且被告蔡忠彥亦否認該「蔡忠彥」之文字係其本人所簽。其次，依該不動產說明書下方所註記列印日期103年6月7日，足證該紙文書係出現於103年6月7日之後。依本院卷第72頁「相關稅費及服務費項目」，並無委託人之簽名，且其下方所註記列印日期為103年6月7日，足證該紙文書亦出現於103年6月7日之後。另「相關稅費及服務費項目」，既未經委託人簽名，亦不得拘束委託人即被告。依103年6月5日所簽訂之專任委託書，雖形式上載有部分委託人之簽名，但被告蔡忠彥、訴外人蔡黃美惠否認該簽名，且被告均否認該等文書之真正。退而言之，依該專任委託書，並無關於委託期間及服務報酬之約定，且其上方所註記上傳時間西元2014年6月5日上午11時48分，足證該紙文書係出現於西元2014年6月5日上午之前。再依103年6月5日所簽訂之專任委託書，竟欠缺如系爭委託契約之第5條第2項至第5項、第6條至第12條之條文，無從核對簽署之日期及仲介報酬之條件。且103年6月5日所簽訂之專任委託書所載委託出售總價為4億1800萬元，而系爭買賣契約所載買賣價金則為3億5857萬8,000元，足證系爭買賣契約並非依103年6月5日所簽訂之專任委託書成交，該專任委託書之真實性殊值懷疑。綜上，原告尚不得依據該103年6月5日簽訂之專任委託書，對被告請求給付仲介報酬。
㈧原告雖稱於103年6月5日另簽有專任委託書，然該委託書之
物件編號為「A828445」，而原告所提系爭委託書之物件編號反而為「A0000000」，在在顯示系爭委託書之真實性有可疑之處。而依證人鄭永志所稱系爭土地一開始就朝著整筆出售之方向處理，其再稱：「因為本來蔡忠彥他們簽的委託書是從102年10月到103年4月間，因為已經屆期，所以請他們再重簽，因為103年4月間買方已經出現，期間陸續洽談價格，到6月的時候價格已經談定。…」等語，衡諸常理，103年4月間買方已經出現且開始談價格，理應將全部同意出售之地主所委託之出售總價格，簽署於同一件「土地買賣仲介專任委託書」，豈可能直至103年6月1日再分別與各共有人簽訂「土地買賣仲介專任委託書」？而系爭委託契約之所載委託人，僅有被告蔡忠彥、訴外人蔡黃美惠二位同意出賣及委託出售金為1億2000萬元，再對照原告所主張103年6月5日簽訂之專任委託書則載有委託人許秀菊等十人、出售金為4億1800萬元，並不相符，顯不合理。
㈨本件買賣係適用土地法第34條之1之規定，因此，同意系爭
土地出賣之共有人須達人數過半數及其應有部分合計過半數之條件。系爭土地出售前之共有人計有27人，依部分共有人於103年6月17日所簽訂之系爭土地買賣契約書，立契約書人欄計有訴外人許秀菊、黃陳清華、陳鳳琴、蔡黃美惠、陳梅雄、蔡仙花、戴傳吉，同意處分之共有人僅七人、應有部分合計僅百分之53.81，尚不符合土地法第34條之1之條件，此時買賣契約尚未成立。嗣依系爭買賣契約之訂立契約人清冊欄，計有被告蔡忠彥及訴外人許秀菊、黃陳清華、楊元勳、林葉淑梨、蔡黃美惠、陳梅雄、王明德、蔡仙花、戴傳吉、陳鳳琴、楊秀卿，同意處分之共有人共十二人、應有部分合計百分之71.29，已超過3分之2，雖已符合土地法第34條之1之條件，惟嗣後原本同意出售處分之共有人戴傳吉、陳鳳琴退出，致人數僅餘十人、應有部分僅餘百分之64.4，並不符合土地法第34條之1之條件，買賣契約亦尚不成立。經被告蔡忠彥及其友人李玉華極力奔走，說服其他共有人，最後另外說服共有人王政生、嚴清芬加入同意處分之列，人數計十二人、應有部分始達百分之70.81，應有部分始超過3分之2，而符合土地法第34條之1之條件，上情有系爭買賣契約所載同意出賣之共有人欄及103年10月20日土地登記申請書所載同意出賣處分之共有人之差異可證，亦可見系爭協議書所載應支付仲介報酬之人中，訴外人王政生並未列名於系爭買賣契約之出賣人，而訴外人戴傳吉、陳鳳琴雖列名於該買賣契約之出賣人，然隨後即表示退出且未支付仲介報酬之情為真。且原告迄今未能提出戴傳吉及陳鳳琴所出具之委託書，顯見該二人因並未出具委託書而得嗣後退出出賣人之列。而上開工作原應屬於仲介之工作範圍，然最後均由被告蔡忠彥自行協調，此情有證人郭裕民之證述為憑，證人郭裕民亦稱即便僅係向共有人王政生拿印鑑證明及權狀，證人鄭永志亦不願意，且被告蔡忠彥另須協調地上物承租人搬遷之事，原亦係仲介之工作範圍，然最後亦由被告蔡忠彥自行協調處理，且原告甚幫忙承租人索要高額之搬遷補貼金額。
㈩系爭委託契約第5條第5項第2款之約定：「甲方如有下列情
事，即屬違約，並應一次給付相當於服務報酬之違約金：…㈡在委託期間屆滿後二個月內，與甲方成交之買方係乙方曾仲介或帶看之客戶（含其配偶及二親等內之親屬）且查證屬實者，以委託總價4％計收違約金。」，係屬定型化契約條款，而仲介公司在確定買賣雙方之買賣條件一致前，本無可能向賣方告知買方為何人。則委託期間屆滿後二個月內，委託人即賣方處分財產之對象，竟須受該項定型化契約條款之拘束，顯係違反平等互惠原則，對消費者即委託人顯失公平。尤其對於適用土地法第34條之1之買賣案件，仲介公司不僅須負責尋得買方，更須負責尋得符合土地法第34條之1所要求同意出賣之共有人數及應有部分，否則仲介公司僅找到買方，而土地所有人於委託期間屆滿後二個月內彼此繼續協調，終達到土地法第34條之1所定之條件，而促成買賣合意，該項成果顯非仲介公司所致，仲介公司自不得請求享有委託人努力所得之成果。假若認該項約定有效，則亦應限於單獨所有之買賣案件，出賣人可以單獨決定出售與否，不受其他共有人拘束之情形。綜上，故系爭委託契約第5條第5項第2款之約定，依消費者保護法第12條第1項、第2項第1款之規定，應屬無效。
原告所能提出最後簽訂之土地買賣仲介專任委託書係系爭委
託契約，該委託契約之委託期間係自103年6月1日起至同年6月15日止。而系爭買賣契約簽訂後，部分原先同意出售之共有人轉為不同意配合辦理所有權移轉登記，形同買賣雙方尚未達成合意，意即最後辦理所有權移轉登記之出賣人並非系爭買賣契約所列之賣方。而本件原告之業務人員雖尋得買方，然其無力協調各共有人使符合土地法第34條之1規定之條件，因而無法仲介完成買賣契約。再依證人郭裕民所證稱尋覓同意出賣之共有人之過程，及依系爭土地之登記申請書所檢附土地所有權買賣移轉契約書所載訂約日期103年8月26日，足證本件買賣達成可辦理所有權移轉登記條件之日，係103年8月26日以後之事，距系爭委託契約所定委託期間於103年6月15日屆滿已逾二個月，是已無系爭委託契約第5條第5項第2款約定之適用，原告自不得再依該約定請求被告給付仲介報酬或違約金。
原告於民事準備書㈡狀所提出之工作日誌、東寧店、民生店
之成本、費用明細表，均係原告片面製作，被告否認之。且依證人鄭永志證稱：「買方服務費都有付進來」、「買方是由朱志祥聯繫，我只有跟賣方聯繫」等語，足見訴外人朱志祥係買方之仲介，而買方已給付服務費，然原告將民生店朱志祥之成本計入，顯有誤解。其次，原告所列東寧店之費用項目，有自102年10月3日起至103年6月27日期間之店長薪資、人員薪資、店租、產調製作費用、車資、電話費用、餐費、廣告共436萬9,536元，顯非僅承作本件交易之成本，應亦包括東寧店於該段期間所仲介其他案件之成本在內。綜上，原告所主張其台南東寧店獎金為94萬8,000元，民生店獎金為88萬2,000元，合計183萬元，被告否認之。原告請求百分之4之服務費顯然過高。倘本院仍認定被告應支付服務費，被告亦僅同意支付百分之1之服務費。
三、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執事項如下：
㈠兩造不爭執事項為：
⒈被告蔡忠彥個人就原告起訴狀訴之聲明第一項，不爭執。⒉系爭土地之共有人計有27人，其中共有人許秀菊、黃陳清
華、蔡黃美惠、陳梅雄、蔡仙花、戴傳吉、陳鳳琴等7人於103年6月17日與買受人宏福公司簽訂不動產買賣契約書，同意出賣之共有人計7人、應有部分合計僅百分之53.81，不符合土地法第34條之1之條件。
⒊之後，系爭土地之共有人許秀菊、黃陳清華、楊元勳、林
葉淑梨、蔡黃美惠、蔡忠彥、陳梅雄、王明德、蔡仙花、戴傳吉、陳鳳琴、楊秀卿等12人另於103年6月26日與買受人宏福公司簽訂系爭買賣契約書，同意出賣之共有人計12人、應有部分合計百分之71.29，已符合土地法第34條之1之條件。上開買賣契約所載同意出賣之人，其中楊元勳、蔡黃美惠、蔡忠彥係親自簽名，另，許秀菊、黃陳清華、陳梅雄、王明德、蔡仙花、戴傳吉、陳鳳琴7人係由蔡忠彥代理，林葉淑梨由林仙蔭代理，王明德由王明仁代理，楊秀卿由楊元勳代理。
⒋系爭土地所有權移轉登記係於103年10月20日送件申請，並於103年10月27日登記完畢。
依土地登記申請書之申請人清冊，同意出賣之人為許秀菊、黃陳清華、楊元勳、林葉淑梨、嚴清芬、蔡黃美惠、蔡忠彥、陳梅雄、蔡仙花、王政生、楊秀卿等11人。
⒌系爭土地共有人嚴清芬、王政生並未列為103年6月26日買
賣契約之同意出賣人，但列為系爭土地登記申請書所載之同意出賣人。而戴傳吉、陳鳳琴列為103年6月26日買賣契約之同意出賣人，但並未列為土地登記申請書所載之同意出賣人。
⒍系爭協議書記載原告請求仲介報酬之對象計有黃陳清華、
蔡忠彥、戴傳吉、陳鳳琴、陳梅雄、許秀菊、楊元勳、蔡黃美惠、林葉淑梨、蔡仙花、王明德、王政生、楊秀卿。
而立書人欄甲方則記載「王明仁代」、「林仙蔭代」、「蔡忠彥代」、「楊元勳代」。
⒎系爭土地共有人許秀菊、黃陳清華、楊元勳、陳梅雄、王
明德、蔡仙花、王政生、楊秀卿均支付以應有部分價金之百分之1計算之仲介報酬予原告。戴傳吉、陳鳳琴、嚴清芬並未支付仲介報酬予原告。
⒏蔡忠彥、蔡黃美惠於103年6月1日簽立系爭委託契約，委
託期間自103年6月1日起至103年6月15日止。之後即未再簽立其他土地買賣仲介專任委託書。
⒐辦理本件土地買賣簽約及移轉登記之代書郭裕民並非原告
之特約代書。承辦本件履約保證之僑馥建築經理公司亦非平時與原告配合作業之履約保證公司。
⒑戴傳吉、陳鳳琴原列為103年6月26日買賣契約之同意出賣
人，但之後不同意配合辦理過戶登記，致不符合土地法第34條之1之條件。之後另加入王政生、嚴清芬始符合土地法第34條之1之條件。共有人嚴清芬係經由證人郭裕民代書出面協調，才願意加入為同意出賣人。
⒒訴外人蔡黃美惠之法定繼承人有被告蔡忠彥、蔡玟伶、蔡宜錦、蔡亮君、蔡宗志等五人。
㈡兩造爭執事項為：
⒈被告蔡忠彥於系爭協議書上簽「蔡忠彥代」，效力是否及
於訴外人蔡黃美惠？⒉原告是否得依據系爭協議書請求被告給付仲介報酬？⒊原告是否得依系爭委託契約第5條第5項第2款約定向被告
請求支付違約金？
四、得心證之理由：㈠按契約依其是否須踐行一定之方式為區別標準，可分為要式
契約及不要式契約。現行民法採契約自由原則，大多數契約均不以作成方式為必要（方式自由）。民法上之有名契約，屬於要式契約者，主要有民法第422條期限逾1年之不動產租賃契約及民法第730條之終身定期金契約。除民法規定要式契約外，當事人亦得約定方式，如民法無規定要式契約，當事人亦未約定方式，則只要當事人意思表示合致，契約即成立，當事人並因而受契約之拘束。次按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第568條第1項定有明文。依前述說明，民法並未規定居間契約及居間契約之報酬約定須以書面方式為之，因此，即使未成立書面契約，或未於書面契約簽名蓋章，只要能證明契約當事人就居間契約或居間契約之報酬約定意思表示合致，仍應認該契約成立，居間契約當事人即應受契約之拘束。
㈡原告主張其得依據系爭協議書請求被告給付仲介報酬，其中
被告蔡忠彥應給付36,383元、訴外人蔡黃美惠之繼承人即被告蔡忠彥、蔡玟伶、蔡宜錦、蔡亮君、蔡宗志則應連帶給付3,963,617元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈證人即本件仲介人員鄭永志於本院結證稱：「（法官問：
補字卷第18頁即原證3協議書日期記載103年6月27日，是當天簽的嗎？（提示並告以要旨））協議書是我在103年6月27日打的，打完之後我去找他們簽名，應該是當天及隔天簽的，因為都住在臺南市，所以不會差很久。」、「（法官問：（提示補字卷第14頁背面、第15頁即原證2之103年6月26日不動產買賣契約書）你有無參與這份買賣契約書的簽立？（提示並告以要旨））我有在場。」、「（法官問：為何不一併於103年6月26日當天一起簽署補字卷第18頁即原證3協議書，卻先簽訂不動產買賣契約書？）因為我們相信客戶，如果有去服務客戶，基於之前的承諾，她們就願意支付仲介費。因為我們仲介的服務費，賣方是負擔百分之四，如果低於百分之四的話，就要另外寫協議書。」、「（法官問：協議書上金額如何決定？）是我與公司主管去跟協議書上面所列載的地主談的，因為她們的持分比較大。」、「（法官問：系爭土地所有地主要支付的仲介報酬皆相同按照相同比例計算嗎？如何計算？原告公司如果依專任委託書，可以對蔡忠彥及蔡黃美惠請求多少仲介費？依補字卷第18頁即原證3協議書，是否收比較少的仲介費？）不相同，林仙蔭（所有人為林葉淑梨）本來要給我們百分之四，後來給我們百分之二點五（給付24萬元），除了她跟蔡忠彥及蔡黃美惠外，其他人都是百分之一，買方支付成交價35800多萬元的百分之一，所以蔡忠彥、蔡黃美惠的仲介費是4百萬元。如果依專任委託書，原告可以對蔡忠彥及蔡黃美惠請求的仲介費是420幾萬元，協議書上記載的4百萬元是比較少沒有錯。」、「（法官問：如果依專任委託書，原告可以對蔡忠彥及蔡黃美惠請求的仲介費是420幾萬元，為何只有收4百萬元？這個4百萬元的金額是誰說的？）蔡忠彥說的，他也有跟其他地主說願意付給我們仲介費4百萬元。」、「（法官問：簽協議書的地點是在哪裡？你是否全程都在嗎？）協議書是我分別拿到王明仁、林仙蔭、蔡忠彥、楊元勳他們各自的家裡去請他們簽署的。我到蔡忠彥家裡的時候，蔡黃美惠也有在場。」、「（法官問：103年6月26日簽立買賣契約前，原告公司是否曾與地主討論仲介報酬的事情？抑或是由你個人或其他人和地主有討論仲介報酬之事？）公司主管即東寧店店長韓秀蘭在簽約前，曾經跟蔡忠彥在電話中討論過報酬的事情，我自己本身並沒有跟蔡忠彥討論過。」、「（法官問：103年6月27日簽署協議書時，蔡黃美惠有無在場？有哪些人在場？）有在場，我是在他們家的客廳跟他們一起簽的，當時只有我們三個人而已。」、「（法官問：協議書「王明仁代」、「林仙蔭代」、「蔡忠彥代」、「楊元勳代」分別表示何意？由何人代理何人？為何沒寫清楚被代理的人是誰？你有無要求提出代理的委任狀或證明？）「王明仁代」是王明仁代他弟弟王明德，「林仙蔭代」是林仙蔭代他大嫂林葉淑梨，「蔡忠彥代」是蔡忠彥代蔡黃美惠，「楊元勳代」是楊元勳代楊秀卿。我並沒有要求她們提出代理的委任狀或簽名。蔡忠彥及楊元勳也是地主，所以他們簽「代」字也是同時代表他們自己。」、「（法官問：如果照你所說，簽協議書的時候，蔡黃美惠有在場，為何不是讓蔡黃美惠自己簽名？）因為這塊地當初是蔡忠彥出租給廠商他們，蔡忠彥他們收取租金後回來分配給出租的人，所以出租的租賃合約書，出租人一方是以蔡忠彥為出租人的代表。蔡黃美惠雖然在場，但因為都是蔡忠彥在作主，所以只有讓蔡忠彥簽名而已。」、「（法官問：蔡黃美惠對於要支付仲介費4百萬元，有何意見？）沒有意見。」等語（見本院卷卷一第163頁背面至第165頁背面）。經參酌證人鄭永志之證言，訴外人蔡黃美惠於證人鄭永志提出系爭協議書至被告蔡忠彥家中時也在場，蔡黃美惠雖未親自在系爭協議書簽名，然蔡黃美惠對於其與被告蔡忠彥合計共應給付400萬元之仲介報酬並無意見，本院參酌該情形認蔡黃美惠至少應有默示同意系爭協議書約定之意思。
⒉被告固辯稱系爭協議書上甲方簽名欄所載「王明仁代」、
「林仙蔭代」、「蔡忠彥代」、「楊元勳代」等文字，訴外人蔡黃美惠並未於系爭協議書上簽名，雖然蔡黃美惠原本在場，因看到協議書記載要支付400萬元，表示不同意，轉身就離開，因此被告蔡忠彥個人之簽名，僅對被告蔡忠彥個人發生拘束力，訴外人蔡黃美惠並未授權蔡忠彥代理簽署系爭協議書，蔡忠彥並非蔡黃美惠之代理人，且系爭協議書並未顯示「本人蔡黃美惠」之文義，而僅記載「蔡忠彥代」，並未揭示其代理之對象，自難僅憑「蔡忠彥代」之記載即認被告蔡忠彥係代理蔡黃美惠同意等語，惟查，被告雖辯稱蔡黃美惠看到協議書記載要支付400萬元，表示不同意，轉身就離開，然核與證人鄭永志之證言不符，且若蔡黃美惠不同意，豈有獨留其夫即被告蔡忠彥在場，而被告蔡忠彥亦無單獨簽名之理，況系爭協議書簽立之日期係103年6月27日，此時尚未辦理移轉登記，其後尚有仰賴原告公司協助辦理移轉登記，且仲介報酬即使不以協議方式為之，原告亦非不可依系爭委託書請求，要無由蔡黃美惠以離開現場表示不同意之可能；又系爭協議書既載明包含蔡忠彥及蔡黃美惠應共同給付報酬400萬元之文字，倘如被告所述，訴外人蔡黃美惠因不同意而離開，被告蔡忠彥亦不同意「蔡黃美惠應給付仲介報酬部分」之內容，則依常情，被告蔡忠彥應會要把不同意之內容刪掉或不簽名，若未刪掉「蔡黃美惠」部分之文字，要無可能簽名於其上，是被告蔡忠彥簽立協議書時，蔡黃美惠應係在場；而依證人鄭永志所述，蔡黃美惠亦在現場，若其不同意依系爭協議書給付報酬，豈有默不作聲，任由其夫即被告蔡忠彥簽名於其上之理。又按民法第118條第1項所謂有權利人之承認，無須踐行一定之方式，如有權利人就此有明示或默示之意思表示，雖未以書面為之，亦無妨於承認效力之發生（最高法院33年上字第6950號判例要旨參照），縱認被告蔡忠彥無代理蔡黃美惠之權，然依證人鄭永志證述「蔡忠彥代」是蔡忠彥代蔡黃美惠之意思，此種記載方式雖不符合關於記載民法代理方式之規定，然蔡黃美惠當場見聞其夫即被告蔡忠彥以此方式「代理」自己簽立系爭協議書而不為反對之表示，參諸上開判例之意旨，自應認即使被告蔡忠彥本無代理蔡黃美惠之權，但蔡黃美惠上開默示同意之行為，亦應認其承認被告蔡忠彥代理其簽立系爭協議書，是被告辯稱系爭協議書僅對被告蔡忠彥發生效力云云，自無可採。
⒊被告另辯稱系爭協議書顯係原告片面所製作，蓋該協議書
所記載應支付仲介報酬之人，其中王政生並未列名於系爭買賣契約之出賣人，而戴傳吉、陳鳳琴雖列名於出賣人，然隨後即表示退出且未支付仲介報酬。再者，原告最後亦未依系爭協議書向同意出售處分之共有人收取仲介報酬，而僅依共有人以應有部分之價金按百分之1計算之佣金，又103年10月20日送件辦理土地過戶時，列為同意出售土地之人，訴外人嚴清芬未列名於系爭買賣契約，其係於系爭土地過戶前同意加入，是嚴清芬最後亦未支付仲介費，而王政生則同意支付百分之1計算之仲介報酬，且其餘如許秀菊等九人均以應有部分之價金百分之1計算之佣金支付原告，顯見系爭協議書之不實等語，惟查，系爭協議書上之訴外人黃陳清華、戴傳吉、陳鳳琴、陳梅雄、許秀菊、蔡仙花、王政生雖未於系爭協議書簽名，除戴傳吉、陳鳳琴外，其餘之人均有支付應有部分價金之1％仲介報酬之情，為兩造所不爭執（見本院卷卷二第36頁背面），足認系爭協議書內記載訴外人黃陳清華、戴傳吉、陳鳳琴、陳梅雄、許秀菊、蔡仙花、王政生願給付仲介報酬部分之記載應屬非虛，雖戴傳吉、陳鳳琴事後反悔出售系爭土地而不給付仲介報酬，亦不能以此推翻系爭協議書原係經當時同意出售系爭土地共有人達成共識而製作之事實，至訴外人嚴清芬未曾簽立過委任契約，即使不同意給付仲介報酬，原告本亦無權對之請求，是被告此部分之辯詞，應非可採。
⒋被告又辯稱一般情形中，出賣人委託仲介公司仲介不動產
出售事宜，均會先簽訂委託書載明委託報酬之相關條件，系爭買賣契約之簽訂日期為103年6月26日，該份契約書並未載明仲介人為何人，而系爭協議書之簽訂日期為103年6月27日，已在上開2份系爭土地之買賣契約書簽訂之後。
又系爭委託契約，該委託契約之委託期間係自103年6月1日起至同年6月15日止，本件買賣達成可辦理所有權移轉登記條件之日，係103年8月26日以後之事，距系爭委託契約所定委託期間於103年6月15日屆滿已逾二個月，是已無系爭委託契約第5條第5項第2款約定之適用，原告自不得再該約定請求被告給付仲介報酬或違約金。另依103年6月5日所簽訂專任委託書所附「不動產說明書」之委託人簽名欄中，僅有林日東、楊元勳、林金宗、王明仁、林仙蔭、蔡忠彥之簽章，而訴外人蔡黃美惠並未簽名，且被告蔡忠彥亦否認該「蔡忠彥」之文字係其本人所簽，原告尚不得依據該103年6月5日簽訂之專任委託書，對被告請求給付仲介報酬等語，惟查系爭協議書僅係原告與出售系爭土地之共有人約定報酬之契約，而仲介報酬如不另約定，亦可依委任契約或民法委任之規定定之，因此，系爭協議書究竟成立在買賣契約之前或之後，均於法並無不合，又若被告蔡忠彥或訴外人蔡黃美惠不承認系爭委託契約，亦不承認103年6月5日簽訂之專任委託書，則其二人應自始至終均認其等無給付任何仲介報酬之義務，被告蔡忠彥要無在系爭協議書簽名之理，而訴外人蔡黃美惠更無在被告蔡忠彥簽寫「蔡忠彥代」之文字均不為反對之表示，足認被告上開辯詞均係嗣後反悔而不願給付仲介報酬之卸責之詞，要無可採。
⒌被告辯稱依證人即代書郭裕民之證言，可見本件買賣雙方
所簽訂系爭買賣契約，並非因原告公司仲介而成立，亦見103年6月26日簽訂系爭買賣契約當時，已不再屬於原告公司之仲介案件等語，惟查，證人郭裕民固證稱：「（法官問：是否知道原告公司為何不承接本件案件？）因為信義房屋的內規規定如果是土地法第34條之1類型的案件，他們的產權加人數的部分，要比法律規定的過半還要多，聽說好像要到七成，當時我聽說這件只有百分之五十幾而已，當時信義房屋的代書部門的主管蔡國英（印象中好像是這個名字）看過這個案子，他現在已經離職，這個事情我是從林守立那邊聽來的。」等語（見本院卷卷一第200頁），惟查，證人上開證言僅能證明系爭買賣契約非由原告公司特約代書簽立，至於本件是否原告公司之仲介案件仍應依系爭委託契約及系爭協議書定之，原告與被告蔡忠彥及訴外人蔡黃美惠既成立系爭協議書，自應認其等與原告間仍有仲介契約存在。
⒍被告復辯稱協調共有人之工作原應屬於仲介之工作範圍，
然最後均由被告蔡忠彥自行協調，又適用土地法第34條之1之買賣案件，仲介公司不僅須負責尋得買方，更須負責尋得符合土地法第34條之1所要求同意出賣之共有人數及應有部分，否則仲介公司僅找到買方，而土地所有人於委託期間屆滿後二個月內彼此繼續協調，終達到土地法第34條之1所定之條件，而促成買賣合意，該項成果顯非仲介公司所致，仲介公司自不得請求享有委託人努力所得之成果等語，惟查，系爭委託契約第9條第1項之約定：「甲方同意買賣契約成立後，即有按買賣成交價額的4％（含稅）支付乙方服務報酬之義務…」，足見系爭買賣契約訂立完成，原告即得請求服務報酬，系爭買賣契約簽署完成時已出售之系爭土地應有部分合計達百分之71.29，應有部分已超過3分之2，符合土地法第34條之1之要件，應認原告既已完成居間任務，本可依約請求居間報酬，嗣後雖因戴傳吉、陳鳳琴退出致人數僅餘十人，應有部分僅餘百分之64.4，而不符合土地法第34條之1之要件，此時系爭買賣契約因戴傳吉、陳鳳琴退出可能要由全體出賣人對買受人負違約責任，且依系爭協議書第一項但書約定，因係戴傳吉、陳鳳琴違約所致，被告蔡忠彥等人仍應依系爭協議書負仲介報酬，因此，被告蔡忠彥基於成立買賣契約可以避免違約責任，且可取得買賣價金，進而積極說服王政生、嚴清芬參與買賣契約，被告自不能以其協調共有人促成買賣契約之履行而資為拒絕給付之正當事由。因此，系爭買賣契約已簽署，原告與被告蔡忠彥、訴外人蔡黃美惠復成立系爭協議書，嗣後亦未發生「非可歸責於甲方（即出賣人）因素致買受人無法取得物件產權」之情事，則被告蔡忠彥與訴外人蔡黃美惠自有遵守系爭協議書之義務，被告此部分辯詞，要非可採。
⒎依上所述，原告主張其得依據系爭協議書請求被告給付仲
介報酬，為有理由，又原告主張依系爭協議書，被告與訴外人蔡黃美惠應支付仲介報酬400萬元，經依其二人就系爭土地之應有部分計算各應給付之金額，被告蔡忠彥權利範圍為000000000分之400000、訴外人蔡黃美惠權利範圍為00000000分之0000000，則被告蔡忠彥應給付36,383元、訴外人蔡黃美惠之繼承人即被告蔡忠彥、蔡玟伶、蔡宜錦、蔡亮君、蔡宗志應連帶給付3,963,617元之服務報酬，亦屬於法有據，應予准許。
㈢再按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承
人財產上之一切權利義務；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶清償責任，同法第1148條第1項前段、第1153條第1項亦已分別明定。查被繼承人黃蔡美惠於103年10月25日死亡，被告蔡忠彥、蔡玟伶、蔡宜錦、蔡亮君、蔡宗志為其繼承人乙節，為兩造所不爭執，則依前揭說明及法條規定，被告蔡忠彥、蔡玟伶、蔡宜錦、蔡亮君、蔡宗志對於被繼承人蔡黃美惠之上開債務，自應以繼承所得遺產範圍內負清償責任。
㈣又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查本件起訴狀繕本係於105年1月21日送達被告蔡忠彥，而原告民事變更被告狀係於105年2月17日送達被告蔡忠彥、蔡玟伶、蔡宜錦、蔡亮君、蔡宗志，是本件就被告蔡忠彥個人債務部分利息起算日應為105年1月22日，至被告蔡忠彥、蔡玟伶、蔡宜錦、蔡亮君、蔡宗志對於被繼承人蔡黃美惠之上開債務部分利息起算日則應為105年2月18日，從而，原告請求被告蔡忠彥應自105年1月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；繼承人即被告蔡忠彥、蔡玟伶、蔡宜錦、蔡亮君、蔡宗志在繼承遺產範圍內應自105年2月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，應為法之所許。逾此範圍之請求，則應駁回。
㈤綜上所述，原告本於系爭協議書及繼承之法律關係，請求被
告蔡忠彥應給付原告36,383元，及自105年1月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被告蔡忠彥、蔡玟伶、蔡宜錦、蔡亮君、蔡宗志應在繼承被繼承人蔡黃美惠遺產範圍內連帶給付原告3,963,617元，及自105年2月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵無不合，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。至原告另依據系爭委託契約第5條第5項第2款為本件請求，因原告主張系爭協議書與系爭委託契約第5條第5項第2款之法律關係間為選擇合併，而本院業依系爭協議書之法律關係判准原告之請求，是本院已無再行審酌原告依據系爭委託契約第5條第5項第2款部分之請求有無理由之必要，附此說明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用，民事訴訟法第79條、第85條第2項分別定有明文。本件原告雖一部勝訴、一部敗訴，惟本院審酌原告敗訴部分，與核定裁判費基準之訴訟標的價額之核定不生影響（按：漏未聲明被告蔡忠彥、蔡玟伶、蔡宜錦、蔡亮君、蔡宗志僅在繼承被繼承人蔡黃美惠遺產範圍內負連帶給付責任），認訴訟費用仍由被告蔡忠彥負擔百分之一，其餘百分之九十九由被告蔡忠彥、蔡玟伶、蔡宜錦、蔡亮君、蔡宗志在繼承被繼承人蔡黃美惠遺產範圍內連帶負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 18 日
民事第二庭 法 官 張家瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 18 日
書記官 吳俊達