臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第284號原 告 陳裕洲訴訟代理人 蔡弘琳律師
蔡進欽律師蘇正信律師被 告 賴張善訴訟代理人 賴明進
賴明勇上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國107年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺南市○○區○○○段○○○○號土地，分歸原告取得。
原告就前項土地之分割，應補償被告新臺幣壹佰零玖萬貳仟壹佰玖拾壹元。
兩造共有坐落臺南市○○區○○○段六四三之一、六四三之二、六四三之三地號土地，應按下列方法合併分割，即：六四三之二地號土地全部及六四三之一地號土地如附圖一編號Ｂ部分（面積二二七平方公尺），分歸原告取得；六四三之三地號土地全部及六四三之一地號土地如附圖一編號Ａ部分（面積三二○平方公尺），分歸被告取得。
被告就前項土地之分割，應補償原告新臺幣壹佰零捌萬玖仟玖佰參拾陸元。
訴訟費用由原告負擔百分之七十五，被告負擔百分之二十五。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地，如需區辨，各以地號稱之）均為兩造所共有，應有部分各如附表一所示，兩造間就系爭土地並無不分割之協議，依系爭土地之性質亦無不能分割之情形，爰依民法第823條、第824條規定，請求分割系爭土地，分割方法如下：643地號土地使用分區為農牧用地，目前係由原告種植果樹，爰全部分歸原告單獨取得，643之1、643之2、643之3地號土地地目均為建，依法得合併分割，因上開3筆土地大部分均已由被告建屋居住占有使用中，爰請求將643之3地號土地全部及643之1地號土地如附圖一編號Ａ部分（面積320平方公尺）分歸被告取得，643之2地號土地全部及643之1地號土地如附圖一編號Ｂ部分（面積227平方公尺）則分歸原告取得（以上分割方案下稱原告方案），以符占有現況，如與兩造應有部分不符，併依大有國際不動產估價師合事務所之鑑價結果相互找補。並聲明：如
主文第一、二、三、四項所示。
二、被告則以：被告現所使用之土地原為農地，後來經被告於民國52年在該地建屋，方能轉換成建地，故建地應歸被告所有。又本案土地分為農地與建地，地目完全不同，可以分開單獨處理，並無一定要互相綁住之理，被告也要依持份分得農地及建地。被告數十年來皆依賴務農維生，反觀原告之土地為繼承而來，一生未有過務農經驗，其所屬農地疏於耕作經營，並無一定要獨佔農地之理由，被告如失去農地亦將失去自耕農、農會會員身份及農保資格、保障與權益，且原告方案將643之1地號土地切出一塊畸零角給被告，不符合土地分割規則，是系爭共有土地應按如附圖二所示方法分割（下稱被告方案），即將643、643之1、643之3地號土地如附圖二所示編號Ａ部分分歸被告取得，編號Ｂ部分及系爭643之2地號土地則分歸原告取得。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。另按農業發展條例所稱之耕地，係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但農業發展條例89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有，不受上開規定之限制。農業發展條例第3條第11款、第16條第1項第4款亦有規定。查系爭土地均為兩造所共有，應有部分各如附表一所示，有該等土地之土地登記第一類謄本在卷可參（見本院調字卷第22至25頁），又643地號土地之使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，核屬農業發展條例所稱之耕地，惟此筆土地屬農業發展條列89年1月4日修正施行前之共有耕地，符合該條例第16條第1項第4款規定，得分為單獨所有等情，有該土地登記第一類謄本、臺南市麻豆地政事務所105年3月2日所測量字第1050020419號函附卷可憑（見本院調字卷第22頁、本院卷第10、11頁）；又643之1、643之2、643之3地號土地均為兩造所共有，使用分區均為特定農業區、使用地類別均為甲種建築用地，亦有該等土地之土地登記第一類謄本在卷可參（見本院調字卷第23至25頁），且查無不適於合併分割之情形，而兩造就系爭共有土地並未定有不分割之特約，亦無法令規定不能合併分割之情形，前經本院柳營簡易庭調解後，就分割之方法仍不能為一致之協議，從而，原告依上開法條之規定，請求以判決將643之1、643之2、643之3地號土地合併分割，及分割643地號土地，均屬有據。
四、原告請求分割系爭共有土地既屬有據，是本件應審酌者，乃分割方法之問題，茲論述如下：
(一)按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第824條第1、2項定有明文。復按分割共有物，除應謀共有人間之公平外，並應斟酌各共有人之利害關係，並共有物之性質、價格、利用價值、經濟效益及實際使用情形決之，以維持全體共有人之公平為標準，為適當之分配。又分割共有物固不受分管契約之拘束，惟盡量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當亦不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院91年度台上字第805號判決意旨參照）。
(二)查643之1地號土地略成一東高西低之凹字形，凹字缺口處即為643之3地號土地，643之1地號土地東界鄰呈梯形之643之2地號土地，上開3筆土地組合成一南北短、東西長之長形土地，643地號土地之南界則與643之1、643之2、643之3地號土地北界相鄰；643、643之1、643之3地號土地西界均臨接一4米寬產業道路，643地號土地北界則臨接一排水溝；643之1、643之3地號土地坐落有一棟未保存登記之三合院（門牌號碼臺南市麻豆區方厝寮39之7號，下稱系爭建物），據被告陳稱主屋部分為被告之配偶賴金造所有、增建部分為被告所有，643之2地號土地現由被告用以種植柚子，643地號土地上則由原告用以種植柚子並搭建鐵皮農舍等情，業據本院會同臺南市麻豆地政事務所測量人員至履勘現場查明，亦經兩造就上開土地、建物之使用狀況陳明在卷，並由臺南事麻豆地政事務所人員將系爭建物坐落位置繪測標明於本件分割方案複丈成果圖中，此有勘驗筆錄、房屋稅籍證明書、現場簡圖、現場照片、臺南市麻豆地政事務所106年10月18日所測量字第1060107611號函及107年4月9日所測量字第1070031759號函所附複丈成果圖（即附圖一、二）、地籍圖、言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院調字卷第13頁、本院卷第37至55、134至144、16
8、169、196、197、229頁正反面），堪予認定。
(三)643地號土地雖無法與643之1、643之2、643之3土地此3筆土地合併分割，然此4筆土地彼此相鄰、共有人相同，則於決定此4筆土地之分割方式時，仍應將各筆土地分割後之相鄰關係及合併利用之可能性列為考量之因素；又因不動產分割所生之補償金額，若對補償義務人造成過重之負擔，除使應受補償之共有人不易受償外，亦可能使補償義務人需變賣其所分得之原物以為清償（依民法第824條之1第4項規定，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權），易衍生嗣後之糾紛，是避免兩造因取得土地之價值差距過大，而造成當事人於金錢找補上之經濟負擔風險過重，自亦為採擇分割方案時之考量因素，先予敘明。
(四)如將系爭4筆土地視為一整體，原告現占有、使用之部分位於系爭土地之北半側（約為643地號土地之範圍，農作使用），被告則占有、使用系爭土地之南半側（約為643之1、643之2、643之3地號土地之範圍），其中西南側作為系爭建物之基地，東南側則作為農作使用。本件兩造之分割方案均使被告可分得其現居之系爭建物之基地，維持被告就系爭建物之使用現況；最大相異之處則在於：原告方案中被告僅分得系爭土地之西南側之建物基地（即643之3地號土地全部及643之1地號土地如附圖一編號Ａ部分，合計530平方公尺），其餘土地則均分歸原告取得，被告方案中被告除分得系爭土地西南側之建物基地（即如附圖二所示643之1地號土地之編號Ａ部分及643之3地號土地之編號Ａ部分，合計474平方公尺）外，另分得與之相鄰之部分643地號土地（即如附圖二所示643地號土地之編號Ａ部分，547平方公尺）。原告方案雖使被告無法取得原所利用之643之1地號土地東側及643之2地號土地，然此係因如使兩造各依使用現況分別取得南、北半側之土地（此為原告於本件訴訟初期所主張之分割方案，見本院卷第61頁複丈成果圖），因643之1、643之2、643之3地號此3筆土地為甲種建築用地，地價高於屬農牧用地之系爭643地號土地，原告應補償被告之金額將為新臺幣（下同）704,464元，被告應補償原告之金額則為5,608,132元，此有歐亞不動產估價師聯合事務鑑價報告書附卷可參，縱經相抵，被告應補償原告之金額仍高達4,903,668元，顯對被告造成過重之負擔，為降低補償金額，而於修改方案中減少被告分得之土地面積之故；換言之，系爭土地無法完全依使用現況分割之原因，係因被告現占有之土地價值，遠高於其應有部分之價值所致。而如依目前之原告方案分割系爭土地，就643地號土地部分，原告應補償被告1,092,191元，就643之1、643之2、643之3土地部分，被告應補償原告1,089,936元，經相抵之結果，原告僅需補償被告2,255元；而如依被告方案分割，就643地號土地部分，被告應補償原告40,436元，就643之1、643之2、643之3地號土地部分，被告需補償原告712,644元，合計被告需補償原告753,080元，此有大有國際不動產估價師聯合事務所107大有估字第VL-N-00000000號、106大有估字第VL-N-00000000號報告書附卷可憑（上開報告書未分列「643地號土地」、「643之1、643之2、643之3地號土地」各自分割後之補償金額，故由本院依其所估算分割後各共有人於各筆土地因未依應有部分分配所致價值增減金額自行彙總計算）。由上開找補金額之差異可知，就系爭4筆土地整體觀之，依原告方案分割後，兩造各自取得之土地價值，與其原應有部分之價值實已相差無幾，可避免日後因找補金額受償所衍生之糾紛；而如依被告方案分割，兩造所分得之土地價值仍有753,080元之價差，加上被告於本件審理中，曾請求降低依被告方案應付找補金額（見本院卷第189頁），則如採被告方案，恐對被告造成補償金額之經濟負擔風險，並孳生補償金錢之糾紛。從而，自以原告方案較能避免兩造因取得土地之價值差距過大所生之金錢找補上之經濟負擔風險。
(五)另系爭土地對外聯絡之道路，乃其西側所臨之4米寬產業道路，且依本院履勘時所見，原告之果園及被告居住之系爭建物之出入口，均係臨接該產業道路，此有上開現場簡圖、現場照片在卷可參（見本院卷第40、49、52、55、138頁）；被告雖主張643地號土地北側另有臨路，然643地號土地北側所臨者為一水溝，並非可供通行之道路，亦有上開勘驗筆錄、照片可憑（見本院卷第38、54、55、142、143頁）。如依原告方案分割，則兩造所分得之土地臨接上開產業道路之面寬，均與其使用現況相同，得以維持現有之出入方式，原告亦可分得其現用於農作之643地號土地；如依被告方案分割，則原告所分得土地臨路寬度將大幅縮減（依圖面比例尺換算，臨路面寬約為9.6公尺），被告之臨路面寬則顯著增加（依圖面比例尺換算，臨路面寬約為30.6公尺），且被告方案中原告分得之643之1、643之2地號土地，均位於系爭土地之東南側，為未直接臨路之裡地，需經由原告分得之643地號土地始能聯絡上開產業道路對外通行，且因643之1、643之2地號土地為甲種建築用地，原告勢必需於643地號土地上自行留設合於建築法規規定之道路供643之1、643之2地號土地對外通行，始能於其上興建建物，如採被告方案，此一私設道路因受土地形狀之影響，必須彎折方能連結上開產業道路及643之1、643之2地號，如此一來，原告所分得之643地號土地使用面積及使用方式將大受限制，對其顯然不公。被告雖主張系爭土地南側亦有臨路，原告可藉該道路通往其依被告方案分得之643之1、643之2地號土地，並提出內容為訴外人賴金造、方文漲、方嘆間約定留設道路以供通行之合約書1紙為證（見本院卷第148、149頁）；惟查，系爭建物南側雖有一可供通往他人住家之東西向狹窄通路，然依此通路與系爭建物的相對位置研判，此通路應係位在系爭土地南側之同段665之2、665地號土地上，有該通路之照片（見本院卷第138至140頁）、地籍圖及附圖一、二上系爭建物位置可參，縱認被告所提出之上開合約書乃訴外人賴金造、方文漲、方嘆就此通路之意定通行約定，此約定亦僅對契約當事人生效，原告無從據以主張通行；況自上開照片觀之，此通路之深度約僅達系爭建物之東端，並無法聯通更東側之643之1、643之2地號土地，是被告此一主張，顯無足採。又原告方案雖使被告分得之土地北界略有曲折，然對土地整體形狀仍屬方正，對被告日後利用土地之影響甚小；另被告雖另以依原告方案分割，將使其無法分得屬農牧用地之643地號土地，而喪失農保資格等語為辯，惟被告為民國00年生，並自陳參加農保年資已在15年以上（見本院卷第219頁），依從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及資格審查辦法第12條規定，其加保資格可不受該辦法第2條第1項第4款關於農業用地面積之限制；而該辦法第2條第1項第4款固規定以自有農業用地（需達一定面積標準）從事農業生產者，具有參加農民健康保險之資格，然被告並未於643地號土地上從事農業工作，已如前述，是被告是否將因未取得643地號土地即喪失農保資格，亦屬有疑，本院尚難將此採為系爭土地分割方案之考量因素，附此敘明。
(六)綜上，本件因被告現占有之土地價值，遠高於其應有部分之價值，致無法將系爭土地完全依使用現況分割，而比較兩造之分割方案，原告方案對使用現況之影響較小，亦可使兩造各自取得與其原應有部分價值較相當之土地，可避免衍生因找補金額所生之經濟負擔風險及糾紛，且使兩造分得之土地均有適當之通路或日後有足以留設通路之餘地，相較於補償金額非低、且將限制原告日後對643土地之利用的被告方案而言，更為符合全體共有人之經濟利益。是本院經審酌土地之使用現況、未來利用可能性、經濟價值以及全體共有人之利益等因素，認原告方案最屬公平適宜，爰採為本件之分割方法，判決如主文第一、三項所示。
(七)另按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判例參照）。本院所採原告方案，就單獨分割之643地號土地及合併分割之643之1、643之2、643之3地號3筆土地，有共有人分得之土地價值與按其應有部分應得土地價值不同之情形，揆諸前揭說明，自應由分得價值高於應有部分所應得者，補償分得價值低於應有部分所應得者。經本院囑託大有國際不動產估價師聯合事務所估鑑依原告方案分割後，各共有人應補償或應受補償金額為何為鑑定，彙總後結果為：㈠就643地號土地部分，原告應補償被告1,092,191元，㈡就643之1、643之2、643之3土地部分，被告應補償原告1,089,936元，已如前述，爰以上開鑑定結果為補償標準，分別就系爭643地號土地之分割及643之1、643之2、643之3此3筆土地合併分割部分之補償方法，判決如主文第二、四項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，故所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，爰酌量兩造各自應有部分之價值與系爭土地總價之比例（詳見附表二），並考量原告曾為減少其自身之補償金額，調整分割方案，致需重行就其方案為找補金額之鑑定等情形，定本件訴訟費用之負擔比例如主文第五項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 107 年 11 月 6 日
民事第三庭 法 官 張玉萱以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 7 日
書記官 蘇美燕┌────────────────────────────────┐│附表一（兩造於各土地之應有部分） │├──┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┤│編號│共有人姓名│643地號土 │643之1地號│643之2地號│643之3地號││ │ │地 │土地 │土地 │土地 │├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│ 1 │原告陳裕洲│6812/9624 │1/2 │6812/9624 │6812/9624 │├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│ 2 │被告賴張善│2812/9624 │1/2 │2812/9624 │2812/9624 │└──┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┘┌───────────────────────────────────────────┐│附表二（兩造於系爭土地原應有部分之價值比例，均以公告土地現值計算，小數點以下四捨五入）│├────┬──────┬───────┬───────┬───────┬───────┤│ │643地號土地 │643之1地號土地│643之2地號土地│643之3地號土地│合計 ││ │ │ │ │ │ │├────┼──────┼───────┼───────┼───────┼───────┤│總價 │1,551,270元 │1,531,600元 │713,400元 │588,000元 │4,384,870元 │├────┼──────┼───────┼───────┼───────┼───────┤│原告應有│1,098,010元 │765,800元 │505,379元 │416,195元 │2,785,384元 ││部分價值│ │ │ │ │ │├────┼──────┼───────┼───────┼───────┼───────┤│被告應有│453,260元 │765,800元 │208,621元 │171,805元 │1,599,486元 ││部分價值│ │ │ │ │ │├────┴──────┴───────┴───────┴───────┴───────┤│原告應有部分之價值比例：2,785,384元÷4,384,870元＝64% ││被告應有部分之價值比例：1,599,486元÷4,384,870元＝36% │└───────────────────────────────────────────┘