臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第647號原 告 郭帥霞訴訟代理人 劉展光律師被 告 鄭啟超訴訟代理人 陳昱良律師
何建宏律師被 告 全亞洲不動產仲介經紀有限公司中信房屋台南文化
加盟店法定代理人 蘇淑芬訴訟代理人 熊家興律師
李國禎律師林清松上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，經本院於民國106年4月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按起訴後，原告不得為訴之變更追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原訴之聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）2,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣原告以民國105年5月18日書狀將其訴之聲明變更為：一、被告鄭啟超應給付原告1,750,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告全亞洲不動產仲介經紀有限公司中信房屋台南文化加盟店（下稱全亞洲公司）應給付原告250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、願供擔保，請准宣告假執行。經核其請求之基礎事實同一，合於上開條文規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告經被告全亞洲公司仲介，於104年9月4日與被告鄭啟超
簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），向被告鄭啟超購買其所有如附表所示之不動產（下稱系爭房地），嗣於104年10月1日完成系爭房地之所有權移轉，原告並於104年10月8日給付被告鄭啟超買賣價金17,000,000元及被告全亞洲公司仲介服務費340,000元。被告於原告買受系爭房地前，均未告知原告如附表編號5所示房屋（下稱系爭房屋）南側之圍牆及西南側之浴池，係屬未經保存登記之地上物（下稱系爭圍牆、浴池或系爭違章建物），原告於104年10月15日經由第三人始得知上情，當日即通知被告全亞洲公司，被告全亞洲公司並通知被告鄭啟超，惟被告均不予處理，經由臺南市政府協調委員會協調亦無共識。
㈡被告鄭啟超故意隱匿系爭房屋有系爭違章建物之資訊，系爭
違章建物若遭拆除，原告將支出土木工、水電拆除及更換、電動門之更換等費用共計591,500元，且原告將因此損失2個車庫、1個浴池及1個庭院，更無法使用上開設施坐落之土地，系爭房屋因此所減少之價值為758,500元，另因系爭違章建物隨時可能遭拆除，致原告終日提心吊膽，承受極大精神痛苦，侵害原告居住安寧之人格法益，被告鄭啟超應賠償原告之精神損失。為此，依民法第226、227條規定，請求被告鄭啟超賠償拆除系爭違章建物之費用591,500元，依民法第359條規定，請求減少價金758,500元，及依民法第227條之1規定，請求被告鄭啟超賠償精神慰撫金400,000元。
㈢原告與被告全亞洲公司係簽訂有償之仲介契約，被告全亞洲
公司及其僱用之仲介人員居間仲介系爭房地買賣時，應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，加以進行了解並向原告解說。被告全亞洲公司既有本院卷第94頁之安南地政事務所建物測量成果圖（下稱系爭建物測量成果圖），且被告全亞洲公司為房屋仲介代理專業，應可明顯看出系爭建物測量成果圖中一樓部分與現況完全不符，進而向被告鄭啟超確認，然被告全亞洲公司卻未查明系爭房屋有違章建物之事實，未盡其調查、注意義務及說明義務，違反民法第567條此一違反保護他人之法律，應將仲介服務費歸還原告，為此，依民法第184條第2項、第227條、第226條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告全亞洲公司賠償200,000元；又因被告全亞洲公司未盡調查、注意義務，致原告終日擔心系爭違章建物隨時可能遭拆除承受極大精神痛苦，侵害原告居住安寧之人格法益，亦應賠償原告之精神損失，故依民法第227條之1規定，請求被告全亞洲公司賠償精神慰撫金50,000元等語。
㈣並聲明：⒈被告鄭啟超應給付原告1,750,000元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告全亞洲公司應給付原告250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：㈠被告鄭啟超部分：
⒈系爭房屋係被告鄭啟超於96年1月16日向訴外人普吉國際
股份有限公司（下稱普吉公司）購買，當時普吉公司交付之房屋格局及設備即為系爭房屋現狀，被告鄭啟超於占有使用系爭房屋期間並無對系爭房屋為增建或改建，亦未經他人告知或收受主管機關函文通知系爭房屋存有違章建築部分，乃於104年9月4日與原告訂立系爭買賣契約書時，在房地產標的現況說明書第9項「建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分」一欄勾選「否」。被告鄭啟超係受原告通知後始知系爭圍牆、浴池可能屬未向主管機關申請核准而增建之違章建物，並非如原告所述故意隱匿系爭房屋存有違章建物資訊之情事，故系爭房屋縱有違章建物存在，亦不可歸責於被告鄭啟超。況兩造已於系爭買賣契約書第1條備註第1點約定「出售之標的若有增建物，則乙方（即被告鄭啟超）對增建部分之權利義務應併同轉移於甲方（即原告）」，則被告鄭啟超交付原告之系爭房屋不論面積或設施配備並無與契約約定不合之處，難謂被告鄭啟超給付內容有何不符債務本旨之處，原告主張依民法第227條規定請求賠償其拆除系爭違章建物之損害，尚有未合。
⒉主張債務不履行而請求損害賠償，須證明損害之發生，且
損害之發生與給付不能情事有相當因果關係，惟系爭違章建物迄今未遭拆除，目前亦未經人舉報，客觀上原告未實際受有系爭違章建物遭拆除之損害；原告亦未能舉證證明其是否因此受有損害及損害金額之多寡，基於損害賠償在於填補利益之損失，無損失則無填補之必要，原告主張被告鄭啟超應依債務不履行責任賠償尚未支出之土木工、水電拆除及更換、電動門等費用，應屬無據。
⒊被告鄭啟超否認系爭房屋存有物之瑕疵，原告應就此部分
主張負舉證責任，蓋原告所指系爭違章建物所在之基地所有權完全歸屬於原告，使用上亦完全符合兩造訂約時原告所預期之功能，並無滅失或減少其價值或通常效用之瑕疵，從而原告主張依民法第359條規定減少價金758,500元，亦屬無據。另被告鄭啟超亦無不法侵害原告居住安寧之人格法益，原告請求賠償精神慰撫金亦無理由等語。
⒋並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告全亞洲公司部分：
被告全亞洲公司對於系爭房屋之現狀，已遵守相關規定，請求被告鄭啟超進行說明，並據以製作房地產標的現況說明書，由鄭啟超簽名其上以示負責，再交由原告閱覽簽名為證，對於系爭房地之現況，已善盡相當之調查及告知義務。至系爭房地南側之圍牆及西南側之浴池並未標示於竣工圖上之情事，系爭房地原所有權人即被告鄭啟超尚不知情，並於現況說明書上勾選系爭房屋並無違章建築，被告全亞洲公司僅屬第三人，更無法知悉。此外，被告全亞洲公司並非系爭房地之所有權人，無權逕向主管機關調取相關建築資料及圖說，核實房屋現況是否合於相關建築法規。況被告全亞洲公司人員曾於簽約前帶原告前往看屋，原告對於現場狀況完全了解，且被告全亞洲公司在銷售資料中有附上建物平面圖，堪認對於系爭違章建物知之甚明，卻仍然買受，原告不得於簽約之後再爭執價值有減損；另原告並無人格權受損狀況，請求精神慰撫金亦於法未合等語。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項及爭執事項如下：㈠兩造不爭執事項：
⒈被告鄭啟超委託被告全亞洲公司出賣系爭房地，原告於10
4年9月4日透過被告全亞洲公司之居間仲介，與被告鄭啟超簽訂系爭買賣契約書，約定由原告以17,000,000元之對價向被告鄭啟超購買系爭房地。被告鄭啟超於104年10月1日以買賣為原因，將附表編號1至4所示土地所有權移轉登記予訴外人即原告之夫陳銘信，將附表編號5所示之系爭房屋所有權移轉登記予原告（原因發生日期：104年9月4日），原告於104年10月8日付清買賣價金17,000,000元予被告鄭啟超，並給付仲介服務費340,000元予被告全亞洲公司。
⒉系爭買賣契約書所附房地產標的現況說明書項次9「建築
改良物是否有包括未登記之違章建築部分」經勾選「否」，另就系爭買賣契約標的物之違章建築位置部分未經勾選（詳如本院卷第8頁背面），該份房地產標地現況說明書經被告鄭啟超簽名蓋章確認。
⒊原告在購買系爭房地前，被告全亞洲公司曾派員帶原告前往系爭房屋所在地查看現況。
⒋系爭房地南側之圍牆（如本院卷第86頁相片中央之圍牆）
及西南側之浴池（如本院卷第88頁相片所示之浴池）並未標示於竣工圖上，係屬未經保存登記之地上物。
⒌兩造於105年4月18日在臺南市消費爭議調解委員會105年度調字第81號調解不成立。
⒍系爭違章建物尚未經拆除，目前亦未經人舉報。
㈡兩造爭執事項：
⒈被告鄭啟超部分：
⑴被告鄭啟超於簽訂系爭買賣契約書時，是否明知系爭圍
牆、浴池係屬違章建物而刻意隱瞞？⑵原告依民法第226、227條規定，請求被告鄭啟超給付拆
除系爭圍牆、浴池之費用591,500元，有無理由？⑶原告依民法第359條規定，主張系爭房地之價金應減少
758,500元，並請求被告鄭啟超給付該金額，有無理由？⑷原告依民法第227條之1規定，請求被告鄭啟超給付精神
慰撫金400,000元，有無理由？⒉被告全亞洲公司部分：
⑴原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184
條第2項、第226、227條規定，請求被告全亞洲公司賠償原告所給付之仲介服務費200,000元，有無理由？⑵原告依民法第227條之1規定，請求被告全亞洲公司給付
精神慰撫金50,000元，有無理由？
四、得心證之理由：㈠被告鄭啟超部分：
⒈被告鄭啟超於與原告簽訂系爭買賣契約書時，並非明知系爭圍牆、浴池係屬違章建物而刻意隱瞞：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張被告鄭啟超於簽訂系爭買賣契約書時，刻意隱瞞系爭圍牆、浴池係屬違章建築等節，為被告鄭啟超所否認，原告自應就其上開主張負舉證之責。原告雖提出附於系爭買賣契約書中之房地產標的說明書，主張被告鄭啟超在其中第9項「建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分」勾選「否」，可證被告鄭啟超有刻意隱瞞系爭圍牆、浴池係屬違章建物云云，然參諸系爭房屋之起造人為普吉公司，並由普吉公司取得建造執照及使用執照乙節，有臺南市政府建造執照存根、使用執照存根等件附卷可參（見本院卷第64至73頁），足見被告鄭啟超並非系爭房屋之原始起造人；又被告鄭啟超辯稱其係向普吉公司購買系爭房地，當時系爭圍牆、浴池等設施即已存在，該等設施並非被告鄭啟超自行增建等情，有系爭房屋之異動索引附卷可參（見本院卷第124頁），原告對此亦未爭執，且系爭違章建物至今尚未經查報乙節，已如前述，則被告鄭啟超辯稱其並不知悉系爭圍牆、浴池為違章建築，故於104年9月4日訂立系爭買賣契約時，在房地產標的現況說明書第9項「建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分」一欄勾「否」等語，堪以採信，原告就其主張被告鄭啟超明知系爭圍牆、浴池係屬違章建築仍刻意隱瞞而簽立系爭買賣契約書乙節，復未提出積極證據資料為證，自無法認定被告鄭啟超於簽訂系爭買賣契約書時，有明知系爭圍牆、浴池係屬違章建物而仍刻意隱瞞之情。
⒉原告依民法第226、227條規定，請求被告鄭啟超給付拆除系爭圍牆、浴池之費用591,500元，並無理由：
按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項、第227條第1項規定分別定有明文。原告雖主張系爭圍牆、浴池係屬違章建築，故被告鄭啟超所為之給付為不完全給付，其得依據上開條文規定，請求被告賠償拆除系爭圍牆、浴池之費用591,500元等語。
惟查，被告鄭啟超於簽訂系爭買賣契約書時，並非刻意隱瞞系爭圍牆、浴池係屬違章建築，已如前述；另觀諸原告所提出之估價單、報價單所示（見本院卷第51至53頁），其中本院卷第52頁載有「單軌大門、軌道」、「線路及馬達」、「移改」、「12,000元」等文字之估價單，其真實性已為被告所否認（本院卷第78頁），則依民事訴訟法第357條前段規定，自應由舉證人即原告證明該份私文書之真正，然原告就此並未提出積極證據資料以證明該份文書之真正，故原告執該份估價單主張其受有該份估價單上所示金額之損害，難認可採；又其中本院卷第51、53頁之估價單、報價單部分，徵諸證人即開立該等估價單、報價單者林宗明、陳宇哲於言詞辯論程序中之證述（見本院卷第156至164頁），可知原告所提出估價單、報價單所載費用中，除拆除系爭圍牆、浴池及相關水電設施外，尚包含重新建造圍牆、浴室及相關水電設施等之費用，然關於重新建造圍牆、浴室等部分，原告並未提出足以證明其業經准許搭建該等設施之相關證據資料，故原告主張上開估價單、報價單上所載重新建造圍牆、浴室及相關水電設施等之費用，係屬其所受損害云云，尚非有據。況系爭圍牆、浴池至今尚未經拆除，目前亦未經人舉報或經政府機關列管、勒令拆除等節，為兩造所不爭執，足認原告迄今並未支出拆除系爭圍牆、浴池之費用，此外原告亦未提出其他積極證據資料證明系爭圍牆、浴池已可預期將遭拆除，致其確有支出該筆拆除費用之必要，則原告是否將支出拆除系爭圍牆、浴池之費用，實屬未定，尚難認定原告受有支出拆除系爭圍牆、浴池費用之損害。從而，原告依民法第22
6、227條規定，請求被告鄭啟超給付前揭拆除及重建圍牆、浴池之費用591,500元，並無理由。
⒊原告依民法第359條規定，主張系爭房地之價金應減少758,500元，並無理由：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依「通常交易觀念」或「依當事人之決定」，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物之瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。
本件原告向被告鄭啟超買受系爭房屋，依通常交易觀念，其所取得之房屋當然應具備有住家之效用；又本件為成屋買賣，依卷附附停止條件定金委託書所示，原告係同意以「現況交屋」（見本院卷第122頁），而買賣當時之現況，系爭房屋於一樓南側及西南側即因二次施工而有系爭圍牆及浴池之存在，並作為系爭房屋設施之一部而併供住家使用；另被告所交付予原告之系爭圍牆及浴池，雖屬未經保存登記之地上物，然依系爭買賣契約書第一條「備註」欄第1項約定：「出售之標的若有增建物，則乙方（即被告鄭啟超）對增建部分之權利義務應併同移轉予甲方（即原告）」，可知系爭圍牆、浴池之權利亦已移轉由原告取得，且系爭圍牆、浴池現尚存在而未經拆除，亦未經查報列管或經主管機關勒令拆除等情，已如前述，則系爭圍牆、浴池究竟未來是否會遭拆除，猶屬未定，系爭圍牆、浴池既仍存在，即無礙於原告依現況繼續將之作為住家之一部加以使用，則兩造間就系爭房屋之買賣，依通常交易觀念或當事人之約定，尚難認有何價值、效用或品質不具備之情形，揆諸上開判例要旨，難認與物之瑕疵規定相符，故原告依民法第359條主張系爭房屋存有物之瑕疵而請求減少價金，尚非可採。
⑵至原告雖主張系爭違章建物部分若遭拆除，其將損失2
個車庫、1個浴池及部分庭院空間，且無法使用上開設施所坐落土地，該部分土地面積約9坪，當時附近1坪交易價值約100,000元，其損失約900,000元，故其請求減少價金758,500元云云。惟查，系爭圍牆、浴池尚未遭拆除，亦未經查報列管或經主管機關勒令拆除，尚難認系爭房屋有物之瑕疵存在，已如前述，且系爭圍牆及浴池所在土地之所有權，已由被告鄭啟超移轉予原告之夫陳銘信取得，為兩造所不爭執，足見被告鄭啟超並非未履行移轉該部分土地所有權之義務，是原告主張以購買該部分土地之交易價格計算其因而所受之損害，並請求減少買賣價金，洵屬無據。
⒋原告依民法第227條之1規定，請求被告鄭啟超給付精神慰撫金400,000元，為無理由：
按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段定有明文。上開規定，於債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用之，民法第227條之1固有明定。原告雖引最高法院92年（書狀誤載為91年）台上字第164號判例意旨，主張被告鄭啟超故意隱匿系爭房屋有違章建物情事，使原告買受系爭房屋，因系爭違章建物隨時可能遭拆除，致原告終日提心吊膽，承受極大精神痛苦，侵害原告居住安寧之人格法益且情節重大，故依民法第227條之1規定，請求被告鄭啟超賠償原告之精神損失400,000元云云。然查，原告未能舉證證明被告鄭啟超於簽訂系爭買賣契約書時係故意隱匿系爭圍牆、浴池係屬違章建築乙節，已如前述，又系爭房屋之圍牆、浴池雖屬於違章建築，惟此僅涉及被告鄭啟超應否負物之瑕疵擔保或債務不履行責任等財產上權利義務之紛爭（此部分業經本院認定如上），系爭違章建物之存在尚無侵害原告之身體、健康等人格權或其他人格法益之情形。原告雖主張因系爭違章建物隨時可能遭拆除，致其終日提心吊膽，承受極大精神痛苦等語，然此僅屬其個人主觀感受，尚難認其居住安寧之人格法益因而受有損害；至原告所舉最高法院92年台上字第164號判例意旨，則係在闡釋「於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音」而不法侵害他人居住安寧之情形，與本件之基本事實不同，難以比附援引之。此外，原告復未提出其他積極事證證明其因被告鄭啟超之行為有何人格權或人格法益受侵害且情節重大之情形，故原告執上開事由主張被告鄭啟超應賠償其精神慰撫金400,000元云云，亦屬無據，不應准許。
㈡被告全亞洲公司部分：
⒈原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條
第2項、民法第226、227條規定，請求被告全亞洲公司賠償原告所給付之仲介費用200,000元，並無理由：⑴被告全亞洲公司為不動產仲介經紀業，被告鄭啟超於10
4年3月20日簽署專任委託銷售契約書，委託被告全亞洲公司居間仲介銷售系爭房地，另原告於104年9月2日簽署附停止條件定金委託書，委託被告全亞洲公司居間向被告鄭啟超傳達購屋意願等情，有上開契約書、委託書附卷可證（見本院卷第132至134頁、第122頁），堪認被告全亞洲公司對原告所提供之服務性質應屬民法上之居間契約。
⑵按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當
事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。又按善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第865號判例要旨），故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失之情形。
⑶原告主張被告全亞洲公司未查明系爭房屋有違章建築，
未盡其調查、報告及說明義務，違反民法第567條居間人之義務，故依民法第184條第2項、第227條、第226條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告全亞洲公司賠償仲介服務費200,000元云云。惟查：
①按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向
與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；又雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條、第24條分別定有明文。
準此，不動產說明書係經紀人依委託人提供之資料作成，供為仲介案件解說文件及交易契約之一部分，應先由委託人簽章確認後，始提供經紀人員在執行業務過程中向相對人解說，因此，不動產說明書是否詳盡完整，需賴委託人之協力配合。又不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務，自不得認為其有何過失。
②被告全亞洲公司人員於仲介本件買賣前，確曾調取本
院卷第94頁所示之系爭建物測量成果圖，確認該成果圖內所載系爭房屋之主結構體形狀、面積與實際相符，復有派員偕同原告到現場查看建物現況，及依不動產經紀業管理條例第23、24條規定，提出標的現況說明書由被告鄭啟超填寫系爭房屋現況，告知有關系爭房屋之情況並簽章後，再將該說明書交由原告閱覽確認並簽章等情，為兩造所不爭執，堪認被告全亞洲公司已就系爭房屋為合理之調查、訪視及報告，而盡其善良管理人之注意義務，並無未盡民法第567條之調查義務，而故意或過失侵害原告權益之情事。
③原告雖主張依被告全亞洲公司所取得之系爭建物測量
成果圖上所示，系爭房屋1樓部分並非方形，然系爭房屋之現況則有圍牆圍起而呈現方形，故被告全亞洲公司應可發現上開不符之處，向被告鄭啟超說明後請被告鄭啟超申請系爭房屋之原始竣工圖，足認被告全亞洲公司有未盡善良管理人注意義務、據實告知及調查義務之過失云云。惟查，觀諸系爭建物測量成果圖所示，可知該圖僅繪製系爭房屋坐落之位置，以及主結構體本身一至四層之平面圖，及標示各層形狀、面積，並未繪製主結構體以外之其他設施；復將此份建物測量成果圖與本院向臺南市政府所調取之系爭房屋原始設計圖相比對，可知縱然屬於原始設計圖內已存在之屋外生態水池、機車停車位、樓梯等設施，因非屬主結構體本身，故亦未經繪製於系爭建物測量成果圖上。足認被告全亞洲公司所取得之此種「建物測量成果圖」所繪製之對象，本即限於系爭房屋「主結構體」部分，而不包含主結構體以外之其他配置、設施。從而，自無法以系爭建物測量成果圖上未繪製非屬主結構體之系爭圍牆及浴池之事實，即認被告全亞洲公司可從系爭建物測量成果圖得知上開設施係屬原設計圖所無之違章建築。
④又原告於委託被告全亞洲公司居間向被告鄭啟超購買
系爭房地時，僅曾由其夫陳銘信簽立「附停止條件定金委託書」1紙（即俗稱之斡旋單，見本院卷第122頁），原告亦未陳明除該份書面外其曾與被告全亞洲公司簽立其他書面契約；而觀諸上開委託書內容，均無關於違章建築之相關約定，亦無約定被告全亞洲公司須取得系爭房屋原始設計圖，並負責比對系爭房屋有無違章建築部分，並據以向原告報告之義務，況原告對於被告全亞洲公司無法調取系爭建物測量成果圖以外之其他關於系爭房屋之建築資料及圖說乙節表示無意見等語（見本院卷第179頁背面），故尚難以被告全亞洲公司未取得系爭房屋之原始設計圖以比對系爭房屋有無違章建築乙節，而認被告全亞洲公司有何契約義務之違反，或未盡其善良管理人之注意義務、調查及報告義務。從而，原告依民法第184條第2項、第227條、第226條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告全亞洲公司賠償200,000元，尚屬無據，不應允許。
⒉原告依民法第227條之1規定，請求被告全亞洲公司給付精神慰撫金50,000元，亦無理由：
原告雖主張被告全亞洲公司未查明系爭房屋有違章建築之事實，致原告購買系爭房屋，因違章建築部分隨時可能遭拆除，致原告終日提心吊膽，承受極大精神痛苦，侵害原告居住安寧人格法益，情節重大，應賠償原告精神慰撫金50,000元等語。惟查，被告全亞洲公司已履行其與原告間之居間契約所應盡之契約義務，並無未盡善良管理人之注意義務、調查及報告義務等情，已如前述，原告又未能舉證證明被告全亞洲公司有何其他債務不履行情事，是其依民法第227條之1規定準用民法第195條第1項規定，請求被告全亞洲公司給付精神慰撫金50,000元，亦無理由。
五、綜上所述，原告依民法第226條、第227條、第359條、第227條之1規定，請求被告鄭啟超給付1,750,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條第2項、第227條、第226條、民法第227條之1規定，請求被告全亞洲公司給付250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，皆無理由，均應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
民事第二庭 法 官 余玟慧上開正本核與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 1 日
書記官 李俊宏附表┌─┬──────────────────────────┬─┬───────┬─────┬────┐│編│土地/建物坐落 │地│面 積│權利範圍 │備註 ││ ├───┬────┬────┬───┬────────┤ │ │ │ ││號│縣 市○鄉鎮市區○段 ○○ 段│地號/建號 │目│ │ │ │├─┼───┼────┼────┼───┼────────┼─┼───────┼─────┼────┤│1 │臺南市○○○區 ○○○段 │ │164-2 │建│745.60平方公尺│912/10000 │ │├─┼───┼────┼────┼───┼────────┼─┼───────┼─────┼────┤│2 │臺南市○○○區 ○○○段 │ │164-63 │建│464.21平方公尺│882/10000 │ │├─┼───┼────┼────┼───┼────────┼─┼───────┼─────┼────┤│3 │臺南市○○○區 ○○○段 │ │164-64 │建│309.75平方公尺│全部 │ │├─┼───┼────┼────┼───┼────────┼─┼───────┼─────┼────┤│4 │臺南市○○○區 ○○○段 │ │164-114 │雜│11.05平方公尺 │全部 │ │├─┼───┼────┼────┼───┼────────┼─┼───────┼─────┼────┤│5 │臺南市○○○區 ○○○段 │ │397建號 │ │379.2平方公尺 │全部 │系爭房屋││ │ │ │ │ │門牌號碼：臺南市│ │ │ │ ││ │ │ │ │ ○○○區○○路329 │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │巷8號 │ │ │ │ │└─┴───┴────┴────┴───┴────────┴─┴───────┴─────┴────┘