臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第602號原 告 蘇昭博訴訟代理人 林士龍律師
彭大勇律師郭栢浚律師被 告 賴淑真
賴雨萱上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國105年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告間就坐落臺南市○○區○○段○○○號土地上同段九八建號房屋（門牌號碼臺南市○○區○○里○○路○○○號，含如附圖虛線所示未保存登記部分）之租賃關係不存在。
被告賴雨萱應自上開房屋騰空遷出。
被告賴淑真應自上開房屋騰空遷出，並將上開房屋交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項、第三項項所命之給付，於原告以新臺幣壹佰壹拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時之訴之聲明為：㈠確認被告賴雨萱對於被告賴淑真就坐落臺南市○○區○○段○○○號土地上同段98建號房屋（門牌號碼臺南市○○區○○里○○路○○○號，含如附圖虛線所示未保存登記部分，以下稱系爭房屋）之租賃關係不存在。㈡被告應將系爭房屋騰空，並遷讓交還原告。㈢原告願供擔保，請就上開第二項聲明准予假執行。嗣於民國105年10月17日言詞辯論期日中，將其訴之聲明變更為：㈠確認被告間就系爭房屋之租賃關係不存在。㈡被告賴雨萱應自上開房屋騰空遷出。㈢被告賴淑真應自系爭房屋騰空遷出，並將系爭房屋交付原告。㈣上開第二、三項訴之聲明部分，原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第124頁）。經核其請求之基礎事實同一，依前揭規定，應予准許。
二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張被告間就系爭房屋之租賃關係不存在，既為被告所否認，則原告是否得請求被告遷出系爭房屋，於兩造間即屬不明確，原告法律上之地位有不安之狀態，且上開不安之狀態得以確認判決除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認租賃契約關係不存在之訴，有受確認判決之法律上利益，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠坐落臺南市○○區○○段○○○號土地，及其上之系爭房屋（
以下就上開土地及房屋合稱系爭房地）原為訴外人陳哲綸所有，陳哲綸因向銀行及原告等人借貸，就系爭房地設定抵押權。其後陳哲綸病逝，系爭房地由其母即被告賴淑真繼承，嗣遭債權人聲請拍賣，由本院104年度執字第2385號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）受理；原告於105年1月12日拍賣取得系爭房地，並經本院核發不動產權利移轉證書，原告於105年2月22日登記完畢。
㈡依據系爭房地之權利移轉證書附表「使用情形」欄位之記載
，查封時陳哲綸之友人在場稱系爭房屋係「債務人家人」使用，又依臺南市政府警察局新營分局（下稱新營分局）函稱系爭房屋由被告賴雨萱自100年1月10日口頭承租迄今等語，然被告並未提出有何租賃事證或公證文件，且被告就租賃是否有以書面為之、租賃期間、租賃範圍及有無交付租金等節，有前後矛盾之情，應由被告舉證證明有租賃之事實，被告間租賃關係不存在，被告賴雨萱無合法占有系爭房屋之權源。
㈢縱被告間有租賃關係，然其等間租賃關係並未約定期限，亦
未經公證，依據民法第425條第2項規定，對於原告並非繼續存在；又縱認該租賃契約之期限為5年，且對於原告繼續存在，惟依據上開新營分局回函所載，被告賴雨萱稱係自100年1月10日訂定租賃契約，故該租賃契約已到期；又縱然尚未到期，被告賴雨萱從未交付租金與原告，原告自得主張終止租賃契約，原告並以起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示。
㈣被告賴雨萱占用系爭房屋並無合法權源，被告賴淑真應依買
賣之法律關係，交付系爭房屋與原告。為此，依民法第767條第1項前段、第348條第1項提起本訴，請求確認被告間就系爭房屋之租賃關係不存在，並請求被告賴雨萱、賴淑真應自系爭房屋騰空遷出，及被告賴淑真應將系爭房屋交付原告等語。並聲明：㈠確認被告間就系爭房屋之租賃關係不存在。㈡被告賴雨萱應自系爭房屋騰空遷出。㈢被告賴淑真應自系爭房屋騰空遷出，並將系爭房屋交付原告。㈣上開第二、三項訴之聲明部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：㈠被告賴淑真部分：陳哲綸與被告賴雨萱於102年底時，有簽
訂書面租賃契約，簽約後被告賴雨萱及其先生開始住在系爭房屋內，系爭房屋目前由被告賴雨萱、被告賴雨萱之先生及轎班神壇之人員使用，系爭房屋內也留有原屬陳哲綸所有、陳哲綸過世後就由伊繼承取得之物品。上開租賃契約未經公證，約定租賃期間為5年，每月租金新臺幣（下同）8,000元，陳哲綸於104年1月11日過世後，該租賃契約之權利義務由伊繼受，目前租賃期限尚未屆至；被告賴雨萱每月都有將租金以現金交給陳哲綸，陳哲綸過世後，被告賴雨萱就將每月租金以現金交給伊等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告賴雨萱部分：系爭房屋目前由伊及伊先生使用，約住了
2、3年，因伊本身從事陣頭神壇，故也有陣頭神壇的人住在系爭房屋內。伊於約2、3年前，有與陳哲綸訂立書面租賃契約，向陳哲綸承租系爭房屋，確切訂約日期伊忘了，約定租賃期間為5年，租金每月8,000元，先前係以現金交付給陳哲綸，陳哲綸過世後，就以現金交付給被告賴淑真等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被告賴淑真為陳哲綸之母，被告賴雨萱為被告賴淑真之妹妹
。陳哲綸於104年1月11日過世，被告賴淑真為陳哲綸之唯一繼承人，並未辦理拋棄繼承。
㈡系爭房地原為陳哲綸所有，陳哲綸於104年1月11日過世，系
爭房地由被告賴淑真繼承取得所有權，被告賴淑真於104年5月14日辦理繼承登記。
㈢陳哲綸先前積欠訴外人中租迪和股份有限公司（下稱中租迪
和公司）債務，中租迪和公司聲請拍賣系爭房地，經本院以系爭強制執行事件受理。
㈣臺南市政府警察局新營分局104年1月15日南市警營偵字第10
40015744號函記載略以：「…本分局派員訪查該址目前由民眾賴雨軒（應為「萱」之誤，下同）於100年1月10日向所有人陳哲綸口頭約定承租至今，併此敘明」。
㈤系爭強制執行事件之104年1月30日查封筆錄記載略以：「…
（二）據債務人朋友在場陳稱：建物係債務人家人自住，唯此一樓為神壇，經年有神壇轎班的朋友在此借住…」。
㈥臺南市政府警察局新營分局104年11月9日南市警營偵字第10
40623701號函記載略以：「…經派員查訪，實際使用人出國無法聯繫，另聯絡債務人賴淑真至本分局接受查訪皆未果，併此指明」。
㈦系爭強制執行事件訂於105年1月12日為拍賣，拍賣公告於附
表使用情形欄記載：「查封時，據債務人（陳哲綸）朋友在場稱建物是債務人家人使用，又一樓為神壇，經常有神壇轎班的朋友借住，又債務人陳哲綸已因病在此屋過世，另依台南市政府警察局新營分局函稱建物是由第三人賴雨軒自100年1月10日口頭承租迄今，應買人應自行查證，拍定後不點交。」㈧系爭房地嗣在系爭強制執行事件中，由原告於105年1月12日
拍定，本院發給105年1月29日南院崑104執西字第2385號權利移轉證書，並於105年2月22日為所有權移轉登記與原告。
四、得心證之理由：㈠按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時
，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第170號判例參照）。是就有關本件消極確認之訴部分，被告主張渠等就系爭房屋有租賃關係存在，依上開說明，自應由被告負證明之責。被告固執前詞辯稱其等間有租賃關係，並舉證人戴哲維為證。惟查：
⒈被告雖均辯稱被告賴雨萱與陳哲綸間曾簽訂有書面租賃契
約，且被告賴雨萱有交付每月租金8,000元云云，然被告始終未提出該書面租賃契約為證，亦未就交付租金之事實提出積極證據以實其說。被告聲請訊問證人戴哲維，其證稱：我在臺南工作，沒有房子可以住，被告賴雨萱就叫我去住在系爭房屋內，我從2年多前開始住在系爭房屋內，陳哲綸過世前也有住在系爭房屋內；被告賴雨萱有叫我去書局買訂定書，是一本簿子，我買回來後拿給被告賴雨萱，我有看到被告賴雨萱與陳哲綸在寫訂定書等語（見本院卷第160頁背面至第165頁）。另證稱：我忘記是何時去買訂定書，也忘了買回來的那本簿子上有記載什麼內容，買回來後我只看到被告賴雨萱和陳哲綸在寫，我不知道他們在寫什麼，他們在寫的時候只有我、陳哲綸及被告賴雨萱在場，沒有其他人在場；被告賴雨萱沒有向陳哲綸承租系爭房屋，他們沒有約定被告賴雨萱可以居住使用系爭房屋多久，被告賴雨萱有交水電費給陳哲綸，我不知道被告賴雨萱有沒有交付其他金錢給陳哲綸等語（見本院卷第162頁至164頁）。由上可知，戴哲維雖證述其曾受被告賴雨萱之指示，前往書局購買「訂定書」，然其亦證述並不知悉其所購買之「訂定書」內容為何，亦不清楚被告賴雨萱與陳哲綸在該「訂定書」上所書寫之內容為何等語，且其所述見到被告賴雨萱與陳哲綸簽寫「訂定書」時，無其他人在場乙節，與被告賴雨萱所稱：我與陳哲綸簽訂租賃契約時，有很多人轎班的人在場，我母親也在場等語（見本院卷第159頁），顯不相符。從而，尚難以戴哲維上開證述，逕認被告所辯：被告賴雨萱曾與陳哲綸簽訂書面租賃契約，向陳哲綸承租系爭房屋等語為可採。
⒉復參諸本院民事執行處於系爭強制執行事件中，曾函請新
營分局查明系爭房屋之實際狀況及占有使用情形，並製作房屋使用現況調查表，經新營分局以104年1月15日南市警營偵字第1040015744號回函以：「本分局派員訪查該址目前由民眾賴雨軒於100年1月10日向所有人陳哲綸口頭約定承租迄今，併此敘明」等語，為兩造所不爭執（不爭執事項㈣）；復觀諸該函所檢附之房屋現況調查表1紙，其上載明「調查時間：104年1月10日下午18時20分」，於「占有人即使用人」欄勾選「債務人及其家屬自行使用」及「第三人使用」，於「第三人姓名」欄載明「賴雨軒（親阿姨，租1樓，沒有書面契約，口頭約定）」，於「權利存續期間」欄載明「100年1月10日（口頭約定，無確切時間）」，於「開始占有時間」欄載明「100年1月10日」，於「有無訂立書面契約」欄勾選「無」，於「其他（請查明記載）」欄載明「1樓承租給親阿姨賴雨軒，口頭約定無書面契約」等語，陳哲綸並於該調查表右上方「所有人即債務人」欄及調查表下方、員警簽章旁簽寫其姓名等情，有該函文暨調查表附卷可參（見本院卷第86至87頁）。
⒊被告雖辯稱：陳哲綸於104年1月11日過世，陳哲綸於過世
前幾日就到外地工作，於104年1月11日上午4時才回到系爭房屋，陳哲綸不可能於104年1月10日在系爭房屋內，上開現況調查表內「陳哲綸」之姓名非陳哲綸所簽云云（見本院卷第102頁背面）；另被告賴雨萱並辯稱：我沒有說過我從100年1月10日口頭承租系爭房屋，也沒有人問過我云云（見本院卷第77頁）。然查，經本院就上開調查表內容係依何人之陳述所為之記載、以及該調查表內「陳哲綸」之姓名係何人所簽等節函詢新營分局，經該局回函以：
上開現況調查表係在中山路派出所填製，當時陳哲綸與被告賴雨萱均有在場，調查表均係依據被告賴雨萱於104年1月10日在新營分局中山派出所之陳述所為之記載；調查表中「所有人即債務人」欄及調查表下方員警簽章旁之「陳哲綸」，係由陳哲綸所為之簽名等語，有新營分局105年8月25日南市警營偵字第1050457943號函暨職務報告、105年9月12日南市警營偵字第1050492059號函暨職務報告各1份存卷可稽（見本院卷第107頁、第110至111頁、第114頁、第120至121頁）。又經本院以肉眼觀察比對上開調查表內「陳哲綸」之2處簽名，與系爭強制執行事件卷宗內所附兩紙住宅貸款契約上陳哲綸之簽名（見本院卷第155至156頁），可知該等簽名均屬流暢，無運筆滯澀或刻意停頓之感，且上開書面上之「陳哲綸」簽名，其運筆、勾勒、神韻、字型、文字結構、佈局、文字態樣等文字特徵均大致相符，尤其「陳」左邊阜部係一筆連成，近似阿拉伯數字「3」下方連著「1」，「哲」字下方是以一筆寫成一個近似圓圈之形狀，「綸」左邊糸部上方係以一筆連成之筆劃，更屬神似等情，業經本院當庭勘驗無訛，並製有勘驗筆錄存卷可查（見本院卷第165頁背面），被告對於本院上開勘驗結果亦表示無意見（見本院卷第166頁）。顯見上開調查表內關於由陳哲綸之阿姨即被告賴雨萱承租系爭房屋1樓、無書面契約僅有口頭約定、開始占有時間為100年1月10日，無確切權利存續期間等內容，均係依被告賴雨萱所述而為之記載，陳哲綸並於記載有上開內容之調查表上簽名確認。苟被告所辯被告賴雨萱係於約2、3年前或102年底時，有向陳哲綸承租系爭房屋，並訂有書面租賃契約，約定租賃期間5年，每月租金為8,000元等情屬實，則當時距離被告所云簽訂租約之時，尚未久遠，舉證非難，陳哲綸與被告賴雨萱於員警調查系爭房屋使用現況時，焉有不聲明上情，並提出該書面租賃契約為證，卻反而均向員警表示係100年1月10日開始承租、無確切權利存續期間，且僅口頭約定、無書面契約之理？實與事理有悖，難認被告所辯上情為可採。
⒋再者，被告賴雨萱於審理中陳稱：我與陳哲綸簽訂之租賃
契約書，是寫要承租系爭房屋，沒有標明要承租幾樓等語（見本院卷第159頁），然依上開房屋現況調查表之記載，被告賴雨萱於104年1月10日向員警陳稱其承租範圍係「1樓」；另被告賴淑真陳稱：被告賴雨萱於陳哲綸過世後，每個月仍有將租金以現金交給我，目前仍然有交付租金等語（見本院卷第75至76頁），被告賴雨萱卻稱：陳哲綸過世後，我只以現金交了幾個月的租金給被告賴淑真，後來也沒有給等語（見本院卷第77頁）。由上足見，除被告賴雨萱自身就開始承租之時間、有無簽訂書面契約、有無約定存續期間及承租範圍等重要事項，前後陳述有明顯矛盾外，被告間就租金有無交付乙事之陳述，亦顯然不一；依被告所述，被告賴雨萱與陳哲綸間僅有訂立一次租賃契約（見本院卷第165頁），則若屬實，被告就上開重要事項應能明確陳述，而不致會有上開齟齬之處。從而，被告辯稱被告賴雨萱與陳哲綸間係有租賃關係存在，於陳哲綸過世後，陳哲綸就該租賃契約之權利義務由被告賴淑真繼受云云，難信為真實。
⒌綜上所述，被告未能舉證證明其等間有租賃關係存在，從
而，原告訴請確認被告間就系爭房屋之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決參照）。系爭房屋既經原告於強制執行程序中拍定取得所有權，而被告賴雨萱自承系爭房屋現由其占有使用，被告賴雨萱又無法證明其確有占有使用系爭房屋之正當權源，則原告本於上開法條之規定，請求被告賴雨萱應自上開房屋騰空遷出，自屬有據。
㈢再按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人
為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號判例意旨參照）。又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。依此，系爭強制執行事件之執行債務人即被告賴淑真，與原告間因拍賣而有買賣關係存在，原告並已按拍定金額繳納全部價金，有原告所提出前揭不動產權利移轉證書附卷可憑，則被告賴淑真自應將系爭房屋交付於原告，且如系爭房屋內尚留有其個人物品，則其給付範圍亦應包含自系爭房屋騰空遷出，以符債之本旨；而系爭房屋雖業於105年2月22日移轉登記為原告所有，然現仍非由原告占有使用，其內亦尚留有原屬陳哲綸所有、陳哲綸過世後即由被告賴淑真繼承取得之物品等情，為被告賴淑真所自陳，足見被告賴淑真迄未將系爭房屋交付於原告，則原告依民法第348條第1項規定，請求被告賴淑真應自上開房屋騰空遷出，並交付原告，亦屬有據。
五、綜上所述，被告未能舉證證明被告賴雨萱與陳哲綸間就系爭房屋有租賃關係存在，則被告辯稱於陳哲綸過世後，被告賴淑真繼受取得陳哲綸就租賃契約之權利義務云云，即不足採，原告訴請確認被告間就系爭房屋之租賃關係不存在，為有理由；又被告賴雨萱占有使用系爭房屋並無正當權源，被告賴淑真為系爭強制執行事件之執行債務人，應負有交付系爭房屋於拍賣之人即原告之義務，故原告分別依民法第767條第1項、第348條第1項規定，請求被告賴雨萱應自上開房屋騰空遷出，並請求被告賴淑真應自上開房屋騰空遷出，並將上開房屋交付原告，皆有理由，均應准許。又原告陳明願供擔保，聲請就訴之聲明第二、三項部分宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 1 月 13 日
民事第二庭 法 官 余玟慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 16 日
書 記 官 李俊宏