臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第888號原 告 謝瑞忠訴訟代理人 謝勝合律師被 告 毛碧月訴訟代理人 林志雄律師複 代理人 林怡伶律師上列當事人間請求返還定金事件，經本院於民國106 年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一０二年六月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳萬壹仟參佰元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣原告於民國99年9 月7 日與被告訂立買賣要約書，買賣總價金新臺幣（下同）300 萬元，買賣標的：臺南市○○區○○段○○○ ○號土地（面積：206.27平方公尺）、335 地號土地（面積：151.63平方公尺）、336 地號土地（面積：100.05平方公尺）、337 地號土地（面積15.88 平方公尺），權利範圍各為2 分之1 ，共4 筆土地（下稱系爭土地）。嗣雙方於102 年6 月4 日同意調高買賣總價金至500 萬元，原告已支付200 萬元定金，餘款300 萬元。依約被告應將對訴外人程玉輝全部剩餘債權一併讓與、完成標的物（即系爭土地）之分管及排除地上物，惟被告均未依約履行。原告遂於10
5 年1 月28日委託智勝法律事務所發函：「催告請求被告於函到30日內依約將對訴外人程玉輝全部剩餘債權一併讓與、完成標的物分管及排除地上物。」，被告於105 年1 月29日收受上開律師函，並於105 年2 月15日回函，由被告回函顯見被告並無依約履行之意思。原告乃於105 年3 月8 日再委託智勝法律事務所發函：「請求被告於函到7 日內為債權讓與、完成標的物分管及排除地上物，逾期未履行，原告將解除買賣契約。」，被告已於105 年3 月9 日收受上開律師函，惟仍未於7 日內依約履行，原告遂於105 年3 月22日委託智勝法律事務所發函被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並於該函中請求被告返還已收受之定金200 萬元及加倍返還
200 萬元，共計400 萬元，被告於105 年3 月23日收受上開律師函。
㈡、原告已於105 年3 月22日之律師函為解除系爭買賣契約之意思表示，本件起訴爰依民法第254 條、第259 條第2 款之規定，請求被告返還已收受之定金200 萬元，及自102 年6 月
4 日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。
㈢、買賣要約書中雖未就被告應於何時完成標的物分管及清除地上物之約定，惟依民法第229 條第3 項之規定，原告已於10
5 年1 月28日之律師函中向被告催告，限其於函到30日內依約債權讓與、完成標的物分管及排除地上物，且被告已於10
5 年1 月29日收受上開律師函，故被告於105 年2 月29日已陷於給付遲延。原告復於105 年3 月8 日之律師函中，請求被告於收受該律師函7 日內依約履行，逾期未履行，原告將解除買賣契約。被告已於105 年3 月9 日收受上開律師函，惟被告仍未於7 日內依約履行，依民法第254 條之規定，原告即取得契約解除權，故原告於105 年3 月22日委託智勝法律事務所發函被告為解除買賣契約之意思表示，並依民法第
249 條第3 款規定本得請求加倍返還已收受之定金，惟現履行契約已對原告無利益，故原告僅請求返還定金200 萬元及遲延利息。
㈣、系爭土地業於103 年3 月17日以登記判決共有物分割為原因辦理共有物分割登記，分割後，被告所分得之土地為臺南市○○區○○段○○○ ○○ ○號、335 地號、335 之2 地號、33
6 之2 地號等4 筆。而該4 筆土地被告業於106 年8 月4 日以買賣為原因辦理移轉登記予第三人，是陷於給付不能，且可歸責於被告，被告應返還定金甚明等語。
㈤、聲明：
①、被告應給付原告2,000,000 元，及自102 年6 月4 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
②、願供擔保請准宣告假執行。
③、訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯則以：
㈠、原告雖有給付定金200 萬元（見本院卷第66頁筆錄），但被告並無給付遲延之情事，故原告不得解除契約。
①、被告實已依約辦妥印鑑證明並交付原告所聘之代書，以便辦
理系爭土地過戶事宜，詎原告竟以其如今取得土地已無經濟利益為由，不願給付餘款。又被告已於105 年2 月15日、3月9 日分別以存證信函通知原告應給付上開價金並辦理系爭土地過戶事宜，惟原告仍無故拖延至今不願給付。
②、系爭買賣契約並未約定被告應於何時完成標的物分管及清除
地上物，因系爭土地之分割及第三人所有之地上物之清除必須透過訴訟請求，被告本無法承諾履約之期限。而被告為履行契約，於與系爭土地原所有權人程玉輝之訴訟完畢並取得所有權後，立即針對系爭土地分別於101 年2 月21日提起「分割共有物」訴訟（101 年度訴字第212 號，已判決確定），及104 年7 月20日提起「拆屋還地」訴訟（104 年度訴字第1139號，訴訟中），是難謂被告有何給付遲延之情形。
㈡、程冠淵與程玉輝之關係容後具狀補呈。調解後被告就以450萬元將系爭土地賣給訴外人程冠淵，並登記完畢。原告105年3 月22日以律師函的形式表示要解約，被告也回函（第14、43頁）要求原告同時履行契約並表示意願繼續履行契約，後來是原告未依約履行契約，原告未繳尾款300 萬元，故本件應係可歸責於原告致債務不履行，故原告不得請求返還訂金等語。
㈢、聲明：
①、原告之訴駁回。
②、若受不利判決願供擔保免為假執行。
③、訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告主張兩造於99年9 月7 日簽訂買賣要約書，買賣總價金
300 萬元，買賣標的：臺南市○○區○○段○○○ ○號土地（面積：206.27平方公尺）、335 地號土地（面積：151.63平方公尺）、336 地號土地（面積：100.05平方公尺）、337地號土地（面積15.88 平方公尺），權利範圍各為2 分之1，共4 筆土地（即系爭土地）。嗣兩造於102 年6 月4 日合意調高買賣總價金至500 萬元。原告已支付200 萬元定金，餘款300 萬元。系爭土地業於103 年3 月17日以判決分割共有物為原因辦理分割登記，分割後被告所分得之土地為臺南市○○區○○段○○○ ○○ ○號、335 地號、335 之2 地號、
336 之2 地號等4 筆。而該4 筆土地被告業於106 年8 月4日以買賣為原因辦理移轉登記予第三人程冠淵，買賣價金45
0 萬元等情，為兩造所不爭執，並有買賣要約書兩份、付款簽回單、104 年度訴字第1139號調解筆錄、土地登記第一類、第二類謄本、異動索引附卷可稽，堪可採取。
㈡、原告主張系爭買賣契約係因可歸責被告之事由致無法履行，被告業已違約乙節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
①、證人即地政士盧文彬於106 年3 月21日到庭具結證述：「我
目前仍從事代書的工作。之前本案我是受兩造的委任，費用是由兩造平均負擔。簽訂原證1 、2 契約書時我都有在場。
（問：原證2 契約上有載明，原告需給付被告價金500 萬元（包含定金200 萬元及餘款300 萬元）予被告，被告則須完成安康區等4 筆土地之分割及地上物清除後，將系爭土地移轉所有權予原告，而兩造有無約定上開給付之履行順序？）兩造有約定照契約的約定順序，就是契約上所寫的1 、2 、
3 的順序，簽約當時先給付定金200 萬元，定金給付後被告就必須完成安康區等4 筆土地的分割，辦理分割登記後，土地上還留有的建物或地上物，被告就必須負責清除，都清除完畢之後才給付餘款300 萬元。簽約時買方支付定金200 萬元；原告是開120 萬元的支票給我以支付稅金，剩下的80萬元是以現金交付給被告。（問：當時兩造有無約定被告須完成上開土地之分割及地上物之清除之期限？）沒有。這個契約是我擬定的，當時兩造並沒有約定被告應該在何時之前完成上開土地之分割及地上物之清除，是我有說我自己預估到完成清除的階段應該不會太久，大約估1 年左右，但這是我說的，並不是兩造的約定。（問：當時兩造知道分割土地及拆除地上物需要透過法院訴訟來完成嗎？）兩造都知道。（問：所以兩造是因為法院訴訟的程序無法確定期日，所以才沒有在契約上約定完成的期限嗎？）是的。（問：如果沒有約定期限，是否應該解釋為被告完成土地分割及地上物清除之「同時」原告應給付尾款300 萬元？）不是，簽約當時磋商的意思是，被告要同時有完成土地分割『及』拆除地上物『之後』，原告才須支付尾款300 萬元。（問：原告當時有同意要等待被告透過法院程序來完成土地分割及拆除地上物之程序嗎？）有同意。（問：簽約當時原告總共付了多少錢？）102 年6 月間原告是付了200 萬元。（問：原證1 、2為何都叫買賣要約書？）原證1 ：99年這份是原告自行擬定的，全部內容都是原告自己繕打，我只是在99年9 月7 日簽約時在場而已，我並沒有參與契約的擬定。原證2 ：102 年這份也是原告自行擬定的，全部內容都是原告自己繕打，我只是在102 年6 月4 日簽約時在場而已，我並沒有參與契約的擬定。我剛才說這契約是我擬定的，意思是：原證2 即10
2 年這份要約書上手寫的那二行部分是我寫的。（問：有關要約第3 條之約定，意思是否為被告當時是以債權人身分，向法院拍賣的這4 筆土地表示以債權承受，故尚有對程玉輝承受後債權不足額的部分，一併讓與給原告？）對，被告當時是購買法院拍賣的土地，債權承受後尚有不足額，兩造約定包括被告拍賣承受的金額及對程玉輝債權不足額的部分，均讓與給原告。（問：你承辦的內容是哪些？）原證2 之要約書記載代書費5 萬元，我是必須完成分割共有物的登記、拆除地上物的執行、這4 筆土地的買賣移轉登記。代書費原告的部分應該是2 萬5 千元，原告有付1 萬多到2 萬元給我，確切金額我不記得了。被告也應該給付2 萬5 千元，但被告尚未給付代書費給我，因為上開3 件工作事項都沒有做到。（被告問：簽原證2 時，兩造是否約定簽約隔天原告就應該給付尾款280 萬元，之後被告才去分割共有物及清除地上物，都做完之後，原告才給付剩餘的20萬元？）沒有，兩造當時並沒有約定簽約隔天原告就應該給付尾款280 萬元。至於扣留20萬元部分，兩造當時口頭約定原告不必給付這20萬元給被告，而是將這20萬元轉作拆除地上物的費用，換言之，就是將這20萬元拿給被拆除地上物的屋主作為補償，這部分沒有寫在要約書上。」等語明確在卷（見本院卷第63至66頁），本院審酌證人盧文彬為地政士，與兩造無特殊利害關係，立場應屬客觀中立，且其所述與原證2 買賣要約書第3、4 、7 條約定「買賣總價金500 萬元，被告對訴外人程玉輝全部剩餘債權一併讓與原告，代書費用5 萬元。（地上物拆除費用各1/2 分擔）（含建物及代書費）」、「被告需完成標的物之分管及負責地上物清除。」、「上述合約條文，若被告不履行，則原告得依一般買賣程序賠償之定金金額兩倍計之。」等語（見本院卷第11頁）之客觀文義解釋相符，是其證詞堪認可採。從而，被告辯稱：簽約隔天原告就應該給付尾款280 萬元，之後被告才去分割共有物及清除地上物，都做完之後，原告才給付剩餘的20萬元云云，實難遽採。
②、況按衡諸常情事理，買賣土地者，恆期土地所有權完整、無
他人所有之地上物而得完整利用，如有所欠缺，自將影響交易價格，而本件兩造約定之買賣價金從300 萬元提高為500萬元，堪認原告之主張與常情事理較相符，被告辯稱：原告有先給付餘款300 萬元之義務，而被告縱未清除地上物，然已訴請訴外人程玉輝拆屋還地，被告並無違約情事云云，並非可採。
③、再查，被告亦於106 年8 月4 日將分割後之系爭土地以450
萬元出售予訴外人程冠淵，並業已辦妥移轉登記，詳如前述。綜上，被告未依約完成標的物之分管及清除地上物，後將系爭土地轉售第三人，是原告主張系爭買賣契約係因可歸責於被告之事由致不能履行，為可採取。
㈢、復查，兩造於102 年6 月4 日簽訂系爭買賣契約後，原告乃於105 年1 月28日寄發智勝法律事務所函文：「催告請求被告於函到30日內依約將對訴外人程玉輝全部剩餘債權一併讓與、完成標的物分管及排除地上物。」，被告於105 年1 月29日收受上開律師函文，並於105 年2 月15日回函；原告嗣於105 年3 月8 日再寄發智勝法律事務所函文：「請求被告於函到7 日內為債權讓與、完成標的物分管及排除地上物，逾期未履行，原告將解除買賣契約。」，被告於105 年3 月
9 日收受上開律師函文，仍未履行上開義務；原告則於105年3 月22日寄發智勝法律事務所函文為解除系爭買賣契約之意思表示等情，為兩造所不爭執，並有上揭函文、中華郵政掛號郵件收件回執、被告手寫信件等件附卷可稽，堪可認定。按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249 條第3 款定有明文。查，系爭契約因可歸責於受定金之被告（賣方）之事由致不能履行，業經原告解除，已如前述，則原告請求被告返還定金200 萬元（原告未請求加倍返還），於法有據，為有理由，應予准許。
㈣、綜上所述，原告依系爭契約及民法第249 條第3 款規定，請求被告返還定金200 萬元及自102 年6 月4 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據資料，經本院斟酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論究，併此敘明。
五、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 17 日
民事第一庭 法 官 吳金芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 17 日
書記官 陳雅慧