臺灣臺南地方法院民事判決 105年度重訴字第180號原 告 林柏宏訴訟代理人 許雅芬律師複代理人 鄭婷婷律師被 告 邱清瑞
邱國輝詹文慧吳東現上列被告四人共同訴訟代理人 王盛鐸律師
裘佩恩律師陳佩琪律師被 告 奧美圖顯影設計有限公司法定代理人 周慧卿上 一被 告訴訟代理人 蘇建榮律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國106年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告邱清瑞、奧美圖顯影設計有限公司應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○○號土地上門牌號碼臺南市○○區○○○路○段○○號建物（如附圖所示編號A、B部分）拆除後，將土地騰空返還原告。
被告邱清瑞、奧美圖顯影設計有限公司應自104年4月1日起，至拆除如主文第一項所示建物返還土地之日止，按月給付原告新臺幣伍萬貳仟參佰貳拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告邱清瑞、奧美圖顯影設計有限公司負擔百分之九十，餘由原告負擔。
本判決主文第一項、第二項，原告如以新臺幣壹仟貳佰肆拾玖萬元為被告供擔保後，得為假執行。被告如以新臺幣參仟柒佰肆拾柒萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、原告起訴主張：㈠緣坐落於臺南市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地
）為原告所有，原告於98年4月1日至104年3月31日止，出租予被告邱清瑞，惟被告邱清瑞未經原告同意，將系爭土地違約轉租與被告奧美圖顯影設計有限公司（下稱奧美圖公司），原告於系爭租約屆期後未再續租，然被告邱清瑞、奧美圖公司仍繼續以系爭土地上門牌號碼臺南市○○區○○○路○段○○號房屋（下稱系爭建物），無權占有原告所有系爭土地迄今。經查：
⒈系爭建物為未保存登記建物，無從確定房屋所有權人，依
歷年納稅義務人異動資料顯示，原始納稅義務人黃俊憲（原告已撤回起訴），接續於97年8月1日變更為被告吳東現，於98年5月22日變更為被告詹文慧，於99年10月28日變更為被告邱清瑞，於99年11月4日變更為邱國輝，復於101年間再變更為被告邱清瑞。為有效解決紛爭，爰將上開納稅義務人同列為本件被告。
⒉本件被告邱清瑞等人所有之系爭建物，無法律上原因，無
權占用原告系爭土地，致侵害原告就系爭土地之所有權，原告得依民法第767條規定，基於物上請求權，訴請被告等人拆屋還地。
⒊本件被告等人之系爭建物，無權占用原告系爭土地，因而
獲取相當於租金之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，是被告等人應按月給付原告相當於租金之利益。復因系爭土地周邊為住宅、商店，工商業繁榮，原告請求按系爭土地申報地價年息百分之10計算為相當，以系爭土地申報地價（每平方公尺21,040元）年息百分之10，乘以系爭建物實際占用面積（編號A、B各170.7平方公尺、160.9平方公尺，合計331.6平方公尺）計算，則被告等人應按月給付原告新臺幣（下同）58,141元。
㈡並聲明：
⒈被告邱清瑞、邱國輝、吳東現、詹文慧、奧美圖顯影設計
有限公司應將如主文第一項所示之建物拆除後，將土地騰空返還原告。
⒉被告邱清瑞、邱國輝、吳東現、詹文慧、奧美圖顯影設計
有限公司應自104年4月1日起，至拆除如主文第一項所示之建物返還土地之日止，按月給付原告新臺幣58,141元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被告則以：㈠被告邱清瑞、邱國輝、吳東現、詹文慧部分：
⒈原告曾對被告邱清瑞、奧美圖公司訴請遷讓房屋事件，經
鈞院104年度簡上字第226號判決確定，上開確定判決理由內，已將「被上訴人（即本件原告）就系爭房屋有無所有權或事實上處分權」列為爭點，並認定：系爭建物之處分權人為被告邱清瑞，系爭建物並非系爭租約之標的物。本件原告應受上開確定判決認定之拘束，關於系爭建物之管理處分權人，不得再為爭執。
⒉被告邱清瑞就系爭土地，原本係向原告承租，已於104年3
月31日到期，沒有繼續占有，但系爭建物未保存登記，為邱清瑞向前手購買取得，有事實上處分權。至被告吳東現是系爭建物之前手，已轉讓與被告邱國瑞，被告邱國輝、詹文慧是邱清瑞找來作為名義上納稅義務人，上開三人均未實際設籍於系爭建物，對系爭建物並沒有管理處分權，對系爭土地也沒有占用之事實，被告邱國輝、吳東現、詹文慧聲明對系爭建物拋棄占有權。
⒊對於原告主張以土地申報地價計算沒有意見，但年息百分
之10過高，主張以百分之7計算為適當。在系爭建物拆除之前，仍願意向原告承租系爭土地。
⒋並聲明：原告之訴及假執行均駁回。如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行等語。
㈡被告奧美圖公司部分：
⒈被告奧美圖公司於98年4月15日，曾向被告邱清瑞承租系
爭土地之同時，並以20萬元之代價，向邱清瑞購買系爭土地上舊有建物，再出資興建為現在系爭建物樣貌，此有奧美圖公司與邱清瑞簽訂之租賃契約書、統一發票、系爭建物興建照片可考。系爭地上物之事實上處分權人為被告奧美圖公司。
⒉因被告奧美圖公司與邱清瑞間租期已屆至，無須再付租金
予邱清瑞。被告奧美圖公司願向原告承租系爭土地，故並非無權占有。
⒊對於原告主張以土地申報地價年息百分之10計算，認為過
高，主張不應超過原告與被告邱清瑞前合意之租金每月15,000元，較為合理。
⒋並聲明：原告之訴及假執行均駁回。如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行等語置辯。
三、依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並簡化兩造不爭執事項、爭執事項如下，並作為審理及判決之基礎：
甲、不爭執事項㈠系爭土地即坐落於臺南市○○區○○段○○○○○號土地為原告所有。
㈡系爭土地上之未保存登記房屋即系爭建物，業經本院104年
度南簡字第1031號、104年度簡上字第226號判決確定，認定原告就系爭建物並無所有權、處分權。
㈢原告與被告邱清瑞於98年3月24日簽訂系爭房屋租賃契約書
，約定原告將系爭土地上、門牌號碼為臺南市○○區○○○路○段○○號全部所有範圍120坪，出租與被告邱清瑞，租期自98年4月1日至104年3月31日，每月租金15,000元。
㈣原告於104年3月6日、3月25日，先後以臺南地院郵局第296
號、第381 號存證信函，通知被告邱清瑞系爭建物於租期屆滿後，不再續租；並於同年5 月29日誤以有系爭建物之所有權，而以同郵局第701 號存證信函，催告邱清瑞返還系爭建物。
㈤系爭建物現在課稅現值為517,200元。
㈥系爭建物房屋稅納稅義務人之異動情形如下：原始納稅義務
人黃俊憲，於97年8月1日變更為被告吳東現，於98年5月22日變更為被告詹文慧，於99年10月28日變更為被告邱清瑞，於99年11月4日變更為邱國輝，於101年7月30日變更為被告邱清瑞；嗣於104年3月13日變更為原告名義。其後於104年6月4日復變更名義人為被告邱清瑞，經原告訴願後，臺南市政府稅務局決議，變更房屋使用人名義為原告，現系爭建物（稅籍：00000000000）納稅義務人為原告。
㈦被告邱國輝、吳東現、詹文慧僅於上開㈥所示日期，為系爭建物納稅義務人，對於系爭建物並無所有權、處分權。
㈧被告邱清瑞於98年3 月24日與被告奧美圖公司簽訂租約，租期自98年4月15日至103年4月14日止，每月租金35,000元。
嗣於102年12月20日與訴外人余泰賢（被告奧美圖公司實際負責人）簽訂租約，約定由被告邱清瑞將門牌「中華西路二段68號」建物，出租予余泰賢，租期自103年4月15日起至105年4月14日止，每月租金63,000元；並約定租期屆滿，建物歸被告邱清瑞所有。
㈨系爭建物即門牌臺南市○○區○○○路○段○○號，現由被告奧美圖公司占有使用中。
乙、爭執事項㈠原告請求被告邱清瑞、吳東現、邱國輝、詹文慧拆屋還地有
無理由？㈡原告請求相當於土地租金損害之不當得利金額，應以多少為
適當？
四、本院得心證之理由：㈠就原告請求被告邱清瑞、奧美圖公司、邱國輝、吳東現、詹
文慧、奧美圖公司拆屋還地有無理由？⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民
法第450條第1項定有明文。本件原告與被告邱清瑞關於系爭租約租賃期間，自98年4月1日起至104年3月31日止。嗣原告於104年3月6日、3月25日，曾以臺南地院郵局第296號、第381號存證信函，通知被告邱清瑞系爭建物於租期屆滿後不再續租等情，為兩造不爭執事項㈣所肯認，堪認系爭租約租期屆滿後，原承租人被告邱清瑞未再續約。復按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條第1項亦有明定。本件被告邱清瑞、奧美圖公司均自承：被告邱清瑞自104年4月1日起，對於系爭土地即沒有占有使用之權利等情（參本院卷第166反頁）。被告邱清瑞雖辯稱：沒有實際占有系爭土地，系爭建物事實上為伊向前手吳東現購買取得，伊有事實上處分權云云，惟被告既因無權占有系爭土地，其就系爭建物縱有事實上處分權，亦不因之成為系爭土地之有權占有者，從而，其此部分所辯，自非可採。是原告依上開規定，請求被告邱清瑞、奧美圖公司應將系爭建物拆除，並將所占用土地返還原告，應屬有據。
⒉次按，民法第942條所規定之占有輔助人於受他人指示而
為他人管領物品時，應僅該他人為占有人，其本身對於該物品即非直接占有人，與同法第941條所定基於租賃、借貸關係，而對於他人之物為直接占有者，該他人為間接占有人之情形不同（參最高法院101年台上字第563號判決意旨）。被告邱清瑞於本院自承：被告吳東現是系爭建物之前手，已經轉讓與被告邱國瑞，被告邱國輝、詹文慧只是邱清瑞找來作為名義上納稅義務人，吳東現、邱國輝、詹文慧均未實際設籍於系爭建物內，對系爭建物並沒有管理處分及使用權，對系爭土地也沒有占用之事實等情（參本院卷第166反頁）。並參諸被告奧美圖公司自承：系爭建物之權利變動，由被告吳東現轉讓與被告邱清瑞，再轉讓與奧美圖公司公司，邱國輝、詹文慧均為邱清瑞找來之人頭，均不涉及權利之變動等語（參本院卷第167頁），且為兩造所不爭執事項㈦所列；徵諸被告邱國輝為邱清瑞之子，詹文慧為邱清瑞之配偶（參本院卷第37頁），應僅為被告邱清瑞占有標的物之人，是邱國輝、詹文慧本身就系爭建物即非直接、間接占有人。是原告就此部分訴請被告吳東現、邱國輝、詹文慧拆屋還地，尚屬無據。
⒊又兩造不爭執事項㈨已列：系爭建物現由被告奧美圖公司
占有使用中明確。而被告奧美圖公司與被告邱清瑞就系爭建物，另訂有租約，租期自103年4月15日起至105年4月14日止，期滿後被告奧美圖公司未再付租，屬事實上自主占有，並非為被告邱清瑞占有系爭建物之人。然奧美圖公司對於系爭土地真正所有權人之原告，仍屬無權占有。是原告訴請被告奧美圖公司拆屋還地、按月給付相當於租金損害之不當得利，仍屬有據。
㈡原告請求相當於土地租金損害之不當得利金額，應以多少為
適當？⒈原告得向被告邱清瑞、被告奧美圖公司請求相當於租金損害之不當得利金額：
按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。次按土地法第115條復規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是建築基地（即土地）之租金，亦按土地申報地價年息百分之十為限。惟此年息百分之十為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定（參最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨）。
又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（參最高法院61年台上字第1695號判例意旨）。本件被告邱清瑞、被告奧美圖公司以系爭建物占用系爭土地，並無正當合法權源，已如前述，因此受有相當於租金之不當利益，原告則受有相當於租金之損害，堪以認定。是原告主張依民法179條不當得利法則，請求被告邱清瑞、奧美圖公司自103年4月1日起至返還系爭土地止，相當於租金計算之不當得利，即非無據。至被告邱國輝、吳東現、詹文慧並非系爭土地之占有人，原告主張併請求其等三人給付相當於租金損害之不當得利，於法尚有未洽。
⒉本院斟酌系爭土地地上系爭建物編號A 部分為鐵皮，供奧
美圖公司作為辦公室，編號B 部分則為鐵皮廠房，有本院勘驗測量筆錄、土地複丈成果圖在卷可稽（參本院卷第135正反、141頁），且斟酌系爭建物與土地占用比為81%（3
31.6÷409＝0.81 ）頗高等情，並有土地登記謄本在卷可稽（參本院卷第10頁）。就系爭土地，原告於98年4月1日出租與被告邱清瑞，租期於103年3月31日屆至，租金15,000元較低；被告邱清瑞轉租與被告奧美圖公司，租期於103年4月14日屆至，每月租金35,000元稍高；嗣被告邱清瑞與余泰賢（被告奧美圖公司負責人周慧卿之配偶）簽約，租期自103年4月15日起至105年4月14日止，每月租金63,000元更高，為兩造不爭執事項㈧所列。是系爭土地已因周邊區域繁榮發展，地利增高，自不得再以98年間租金水準衡量，亦不得使無權占用人因此獲取不當得利。從而，被告奧美圖公司抗辯：不應超過原告與被告邱清瑞前合意之租金每月15,000元云云，尚無可採。並參諸被上訴人提出系爭土地現場照片（本院卷第118頁），系爭土地緊臨臺南市○○區○○○路○段（為省道台17線西濱公路），鄰近府前路二段（縣道182線）、臺南市政府、國立臺南生活美學館、肯德基等市政、藝文、商業據點，社會經濟、商業機能高，繁榮程度頗佳，且該地公告現值頗高（每平方公尺113,000元）等情。因認原告請求，以土地申報地價之年息百分之九計算被告所受利益為適當。復以系爭土地自105年1月起當期申報地價為21,040元，有土地登記第二類謄本在卷可考（參本院卷第10頁），則被告邱清瑞、奧美圖公司就系爭建物占用面積331.6平方公尺，應給付原告自104年4月1日起至拆屋返還土地日止，按月給付相當於租金損害之不當得利為52,326元（331.6×21,040×
0.09÷12＝52,326，小數點以下不計）。㈢至被告邱清瑞抗辯：伊就系爭建物仍有法律上或事實上處分
權等語；被告奧美圖公司則抗辯：系爭建物為伊出資興建，並有繳納歷年房屋稅等語，關於系爭建物所有權、處分權之歸屬、租期屆滿後使用之代價等節，存有私權糾葛，然其一為法律上占有人，一為實際占有人，均無從對抗原告基於土地所有權作用之請求，均負拆屋還地之義務，是其間糾葛，宜另循適法途徑處理，實無續予判斷之必要，併此敘明。
五、綜上所述，被告邱清瑞、奧美圖公司無權於系爭土地繼續使用，原告依民法第767條所有權作用、第179條不當得利之規定，請求被告邱清瑞、奧美圖公司拆除系爭建物，騰空返還系爭土地，並請求給付自104年4月1 日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金損害之不當得利52,326元，洵屬有據；逾此範圍，則無理由。至原告請求被告邱國輝、吳東現、詹文慧拆屋還地、按月給付相當於租金之不當得利，為無理由，均應駁回。
六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔。民事訴訟法第79條定有明文。本院審酌前開判決結果兩造勝敗之比例，爰判決訴訟費用分擔比例如主文第4項所示。
七、本判決主文第1項、第2項原告勝訴部分，原告聲請願供擔保為假執行。被告亦聲明願供擔保免為假執行，爰分別酌定如
主文第5項所示之金額，准得為假執行、免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因其本訴請求已敗訴，而失所附麗，併應駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告請求為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
民事第三庭 法 官 李昆南以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
書記官 陳著振