臺灣臺南地方法院民事判決 106年度簡上字第148號上 訴 人即 原 告 顧靜芳被 上訴人即 被 告 許月珠訴訟代理人 徐建光律師上列當事人間請求確認租賃關係事件，上訴人對於民國106年3月21日本院新市簡易庭第一審簡易判決（105年度新簡字第532號）提起上訴，經本院於106年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣貳仟零參拾捌元由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人即原告起訴主張除與原判決記載相同者，茲引用之外，另稱：
㈠坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地
）原為上訴人所有，為上訴人住處旁之空地，從民國65年3月26日父親購屋時，另外支付新臺幣(下同)5萬元而購得，系爭土地上有搭建花架、修建花牆、種植花樹多年，且依據永康市勝利國小聯絡道路工程用地農作物查估清冊、建築改良物查估清冊，可知勝利國小當時要施作聯絡道路時，要徵收與系爭土地相臨之同區段673、675地號土地，當初學校徵收土地的補償款也是賠款給上訴人。直到105年4月底左右，訴外人陳韋素蘭夫婦前來告知上訴人系爭土地為訴外人陳韋素蘭夫婦所有，上訴人求證於工務局、地政所，文件往返時間一段之後，上訴人始確認訴外人陳韋素蘭夫婦係系爭土地之所有權人，無奈之餘只好口頭承諾訴外人陳韋素蘭夫婦從105年6月起算每月租金1,500元，每月初訴外人陳韋素蘭親自來收錢，但後來應上訴人要求簽訂租賃契約，且租賃契約約定為自105年6月1日起至107年6月1日止共2年（下稱系爭租約），且陳韋素蘭夫婦承諾上訴人有優先承買權。
㈡嗣被上訴人於105年9月30日前來告知上訴人已將系爭土地法
拍得標，上訴人電詢訴外人陳韋素蘭，訴外人陳韋素蘭表示租賃給上訴人時，系爭土地是陳韋素蘭有權利租賃，當時並未查封，因為訴外人陳韋素蘭只租不賣，所以才會和上訴人約定2年1租，上訴人憑當時資料，證實訴外人陳韋素蘭沒有欺騙，後來因為被上訴人出現，上訴人到法院查證，才發現系爭土地於105年7月15日遭查封，由被上訴人於105年9月6日拍定得標，然被上訴人不承認系爭租約，要求上訴人搬離，上訴人迫於無奈，表示願意購買系爭土地或繼續向被上訴人租用系爭土地，但被上訴人不願意租或賣給上訴人、也不承認系爭租約。上訴人只希望在租賃期間內可以使用系爭土地，系爭租約期滿後，系爭土地之權利就是被上訴人所有。上訴人從未看過有人來查封系爭土地或貼公告等任何文件資料，被上訴人辯稱系爭土地之查封時點為105年5月27日，然上訴人至鈞院調閱查封時點為105年7月15日，故上訴人與訴外人陳韋素蘭於105年5月初成立之系爭租約，既已口頭約定成立，應受民法第425條規定之保障等語。
㈢並聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉上開廢棄部分，確認兩造間就系爭土地自105年9月21日（即
被上訴人領得權利移轉證書之日）起至107年6月1日止，與被上訴人間有租賃關係存在。
二、被上訴人即被告答辯除與原判決記載相同者，茲引用之外，，另補充：
㈠系爭土地之查封時間，確係於105年5月27日即已生效，業據
原審依職權調取上開強制執行事件卷宗查核其內所附強制執行聲請狀、查封登記函、臺南市永康地政事務所登記函暨附件即法院囑託限制登記網路作業登記完畢通知清單，並有系爭土地異動索引可稽。又系爭租約成立時點與系爭土地查封時點之先後為本件訴訟之重要爭點，上訴人雖辯稱其與訴外人陳韋素蘭早於105年5月初就已達成租賃之口頭協議，惟此與上訴人提出之本件起訴狀自陳「原告於105年6月1日與與訴外人陳韋素蘭簽訂系爭租約」之記載（見原審卷第49頁）不符，倘上訴人確實於105年5月初即與訴外人陳韋素蘭達成系爭租賃之合意，豈會於起訴之初忽略如此重要之訊息漏未記載，並於原審審理時仍自承陳春吉5月份就有來說要叫其等租土地，但當時只有承諾說如果土地真的是他們的，其才願意租，之後去地政查核後，才確定自6月1日起租土地等語（見原審卷第49頁），均足認上訴人與訴外人陳韋素蘭係於105年6月1日始就系爭土地成立系爭租約。
㈡至於證人陳韋素蘭證稱系爭租約之商談過程及於105年5月達
成口頭協議云云，均係出自證人的丈夫陳春吉轉述之傳聞證據，並非證人親自見聞有此事實，此經證人陳韋素蘭當庭自承在卷（本院卷第42頁），是證人陳韋素蘭既未參與系爭租約之磋商過程，其證述全為傳聞證據，自不足作為證明系爭租約已於105年5月初達成口頭協議之證據。又上訴人之上訴狀陳述，上訴人陳述係由陳韋素蘭夫婦共同告知上開情事並磋商租約過程，與證人陳韋素蘭證述其從未參與系爭租約磋商過程，全程由其丈夫陳春吉處理等情（本院卷第42頁）並不相符。又上訴人陳述於105年5月初經訴外人陳韋素蘭夫婦告知系爭土地之所有權人為陳韋素蘭之時點，亦和證人陳韋素蘭證述其先生陳春吉是105年3、4月間向上訴人說此事之時點不符（本院卷第43頁）。綜上所陳，證人之證述不實在，無從據以認定上訴人及證人陳韋素蘭間確有於105年5月初即達成系爭租約口頭協議一情等語。
㈢並聲明：上訴駁回。
三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點如下：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈系爭671、674地號土地於105年5月間原為訴外人陳春吉、陳
韋素蘭所共有（應有部分各1/2），嗣因該二人積欠臺南市永康區農會債務而遭該農會於105年5月24日聲請本院對系爭土地強制執行即本院105年度司執字第49041號強制執行事件，本院並於105年5月27日函請臺南市永康地政事務所就系爭土地為查封登記，經該地政事務所於同日完成查封登記等情，業據原審職權調取上開強制執行事件卷宗查核其內所附強制執行聲請狀、查封登記函、臺南市永康地政事務所105年5月27日所登記字第1050058124號函暨附件即法院囑託限制登記網路作業登記完畢通知清單各1份無訛，並據被上訴人提出系爭土地異動索引資料2份存卷可憑（原審卷第40至43頁）。
⒉系爭土地於上述強制執行事件中，經定期拍賣，而於105年9
月6日由被上訴人以90萬元投標而拍定，被上訴人並於105年9月21日領得權利移轉證書等情，亦有不動產拍賣筆錄、權利移轉證書、送達證書等件附於上述強制執行事件卷宗可查。
⒊依據上訴人提出之起訴狀及所附租賃契約書（原審卷第2至6
頁）所載，其係於105年6月1日與訴外人陳韋素蘭就系爭土地簽訂租賃契約，租賃期間自105年6月1日起至107年6月1日。
㈡兩造爭執之事項：
⒈上訴人與訴外人陳韋素蘭、陳春吉間就系爭土地係於何時成
立系爭租賃契約？⒉上訴人與訴外人陳韋素蘭間就系爭土地所簽訂之系爭租賃契約
，有無違反系爭土地上開查封效力？⒊上訴人依民法第425條規定，請求確認上訴人就系爭土地自1
05年9月21日起至107年6月1日止，與被上訴人間有租賃關係存在，有無理由？
四、本院得心證之理由：㈠按查封不動產，由執行法官命書記官督同執達員依左列方法
行之：一、揭示。二、封閉。三、追繳契據。前項方法，於必要時得併用之。已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第一項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力，強制執行法第76條定有明文。經查，系爭土地於105年5月間原為訴外人陳春吉、陳韋素蘭所共有（應有部分各1/2），嗣因該二人積欠臺南市永康區農會債務而遭該農會於105年5月24日聲請本院對系爭土地強制執行即本院105年度司執字第49041號強制執行事件，本院並於同年月27日函請臺南市永康地政事務所就系爭土地為查封登記，經該地政事務所於同日完成查封登記，嗣本院民事執行處書記官再於同年7月15日至系爭土地為查封公告等情，業據本院依職權調取上開強制執行事件卷宗查核其內所附強制執行聲請狀、查封登記函、臺南市永康地政事務所105年5月27日所登記字第1050058124號函暨附件即法院囑託限制登記網路作業登記完畢通知清單各1份無訛，並據被上訴人提出系爭土地異動索引資料2份存卷可憑（見原審卷第40至43頁），是依上述規定，系爭土地之查封確係於105年5月27日即已生效無訛。則上訴人一再主張系爭土地之查封生效時點係105年7月15日云云，顯有誤會。
㈡次按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他
有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第51條第2項、第98條第1項分別定有明文。所謂「債權人」，解釋上應兼指聲請強制執行之債權人及拍定人而言（最高法院101年度台抗字第319號、100年度台上字第1822號、94年度台上字第1924號裁判意旨可資參照）。經查，系爭土地於上述強制執行事件中，經定期拍賣，而於105年9月6日由被上訴人以90萬元投標而拍定，被上訴人並於105年9月21日領得權利移轉證書等情，亦有不動產拍賣筆錄、權利移轉證書、送達證書等件附於上述強制執行事件卷宗可佐，此部分事實堪以認定。
㈢而上訴人起訴主張其與訴外人陳韋素蘭夫婦就系爭土地有成
立系爭租約，被上訴人應受系爭租約之拘束，並提出租賃契約書為憑（見原審卷第2至6頁）。然觀以系爭租賃契約書之記載，上訴人與陳韋素蘭係於105年6月1日簽立系爭租約，且租賃期間係自105年6月1日起至107年6月1日，每月租金1,500元一情，有該租賃契約書在卷為佐，參以上訴人於106年3月7日原審審理時自承「陳春吉5月份就有來講要叫我們租土地，當時先只有口頭承諾如果是真的我才願意跟他租，所以我去地政查核後才確定跟他們從6月1日以後租土地。」等語（原審卷第49頁），且上訴人於本件起訴狀亦主張係自105年6月1日起向陳韋素蘭夫婦承租系爭土地，有該份起訴狀在卷可查，是足認原告與陳韋素蘭係於105年6月1日起就系爭土地訂定租賃契約。基此，系爭土地既於105年5月27日經臺南永康地政事務所為查封登記而生查封效力，則陳韋素蘭於105年6月1日將系爭土地出租與上訴人，顯係於系爭土地「經查封後」始出租予他人，依一般遭查封執行之土地如斯時即存有租賃契約，則表示有第三人合法得占用該土地，拍定人即無法自領得權利移轉證書之時起，取得對該土地之完整使用權限，此等因素自會降低或影響參與投標、應買之意願，並影響該土地之拍定價格，進而影響債權人透過該強制執行程序可受清償之數額、得否清償之情形，是以，在查封後始將土地出租之行為，自屬有礙執行效果之行為。又依上開強制執行法第51條第2項之規定及最高法院之意見，上訴人承租系爭土地之系爭租賃契約，既係該強制執行事件債務人陳韋素蘭於系爭土地經查封登記發生查封效力後，所為有礙執行效果之行為，則該份租賃契約對於經拍賣程序領得系爭土地所有權移轉證書之拍定人即被上訴人自不生效力。
㈣至上訴人雖於本件審理過程中嗣後又稱其與陳韋素蘭係早在
105年5月初即有口頭達成就系爭土地承租之合意，並請求傳訊證人陳韋素蘭作證云云。然觀以上訴人本件起訴狀乃自陳「原告於民國105年6月1日與前土地地號671、674所有權人陳韋素蘭簽訂租賃契約」等語（見原審卷第2頁），且上訴人於106年3月7日原審審理時亦自承其去地政查核後才確定跟他們（即陳韋素蘭夫婦）從6月1日以後租土地一情（見原審卷第49頁），又查上訴人於兩造就系爭土地相關糾紛所提刑事告訴案件中於105年11月27日警詢、106年6月6日偵查時均自承其係於105年6月1日開始承租系爭土地一情，業經本院依職權調取臺灣臺南地方法院檢察署106年度偵字第75522號偵查卷核閱上開警詢筆錄、偵查筆錄明確屬實；此外，上訴人於上開強制執行事件中曾提出之105年10月11日請求閱卷狀、105年11月2日陳報狀中，均明確記載其承租系爭土地之時點係於105年6月1日，亦經本院核閱前開105年度司執字第49041號執行卷內之上開書狀無誤，依前述資料，上訴人先前多次所陳述之系爭租約成立時點均係105年6月1日，且該時點與系爭租賃契約書之記載文義相符，是以，應認上訴人先前歷次所陳述與系爭租賃契約書記載相符之租約成立時點105年6月1日一情，較為可信。至上訴人於本件訴訟過程中改稱之系爭租約成立時點及方式，與其先前原本主張即有矛盾，且與系爭租賃契約書所載不同，則其此部分主張即屬有疑而尚難率信。再者，證人陳韋素蘭雖於本院審理時到庭證稱105年4、5月份就有開始和上訴人談要出租的事情，上訴人5月就有說要租，但是從6月1日才開始收租金等語，然證人陳韋素蘭於當日復證稱都是其配偶陳春吉與上訴人接洽系爭租賃的磋商過程，證人自己都沒有參與或在場過，證人所述之系爭租約相關時間點及過程，都是配偶陳春吉過世前告知等語，依此可知，證人陳韋素蘭所為關於系爭租約磋商及成立時點等證述內容，並非證人陳韋素蘭親自見聞之事實，則該等證述是否屬實可信，難認無疑，尚非可採。
㈤綜上所述，系爭土地係於105年5月27日遭查封後，始由債務
人陳韋素蘭出租予上訴人，依強制執行法第51條第2項，該租賃契約對拍定人之被上訴人不生效力。又民法425條固規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，惟租賃契約有效存在，為此一規定適用之前提，上訴人與陳韋素蘭間就系爭土地之系爭租約，既於系爭土地遭查封時尚未存在，則系爭租約對被上訴人自不生效力，被上訴人自不受上述規定之拘束。從而，上訴人依民法第425條規定請求確認上訴人就系爭土地自105年9月21日起至107年6月1日止，與被上訴人間有租賃關係存在，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
六、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。本件上訴人上訴為無理由，第二審訴訟費用2,038元（即第二審裁判費1,500元、證人旅費538元），應由敗訴之上訴人負擔，爰依職權確定如主文第2項所示。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 28 日
民事第五庭 審判長法 官 伍逸康
法 官 徐安傑法 官 黃聖涵以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 28 日
書記官 陳杰瑞