臺灣臺南地方法院民事判決 106年度簡上字第189號上 訴 人即 被 告 黃耀璋訴訟代理人 李政儒律師
涂欣成律師洪梅芬律師王紹雲律師被 上訴人即 原 告 王建智訴訟代理人 吳永茂律師
羅玲郁律師上列當事人間請求清償土地價款事件，上訴人對於民國106年4月20日本院新市簡易庭105年度新簡字第350號民事判決提起上訴，本院於民國107年9月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面㈠聲明：原判決不利上訴人部分及職權宣告假執行均廢棄。上廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
㈡陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：「交付
買賣標的物乃被上訴人之主給付義務，且與上訴人完整取得系爭土地占有之目的息息相關。故排除第三人之占有使上訴人取得完整買賣標的物之占有，乃被上訴人之主給付義務……。……被上訴人從未於原審提出證據主張伊有讓與對越界戶之返還請求權給上訴人，並取得上訴人同意；被上訴人也從未向債務人即越界戶通知有讓與上開返還請求權給上訴人，僅一再於原審表示對於系爭土地遭人越界建築毫無所悉，且本件上訴人係欲取得完整土地建築，不可能同意被上訴人讓與返還請求權以代交付土地，徒增後續訴訟之困擾，則本件自不構成讓與返還請求權可言。……依前揭系爭買賣契約附註條款可知，兩造係以被上訴交付完整土地作為上訴人交付尾款30萬之停止條件，則被上訴人迄今未給付上訴人完整土地，條件即不成就，上訴人毋庸給付尾款……。……鄰屋共同壁之修復費用共47879元……增加建屋費用，總計為0000000元……系爭土地建屋、修繕之工程費用成本增加部分均係上訴人實際支出，上訴人原得主張抵銷……系爭土地短少給付……之價金145200元，上訴人亦得主張抵銷……律師費、測量費共52400元部分得主張抵銷」（見本院卷第6頁至第9頁）、「倘……認系爭買賣契約附註條款為清償期之約定，而非停止條件，惟被上訴人迄今未給付上訴人完整土地，清償期未屆至，則上訴人毋庸給付尾款30萬」（見本院卷第85頁至第86頁）等語。
二、被上訴人方面㈠聲明：上訴駁回。
㈡陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：「系爭
買賣契約書第11條固約定若系爭1532地號土地經人占用，賣方應予以排除，然此係屬賣方之附隨義務，尚與買方應為買賣價金給付，並非立於對待給付之關係，從而被上訴人縱未給付，上訴人亦不能與買賣價金即尾款主張同時履行抗辯。
……被上訴人（答辯狀經常將被上訴人記載為原告，以下如有相同情形均直接更正，不再贅述）之交付方式乃為讓與返還請求權……難認……有何違反系爭買賣契約書第5條之約定……該土地係為空地，其上並無……興建之建築物……堪認……已依……約定交付空地狀態與上訴人（答辯狀經常將上訴人記載為被告，以下如有相同情形均直接更正，不再贅述）……買賣契約書第11條後段所載：『系爭土地經鑑界若有鄰地房屋侵佔，甲方（買方）得主張將佔有部分分割，不予購買。』……縱發現真有鄰地房屋侵占，依約定僅得主張將佔有部分，予以分割開來，不予購買而已，並無要求排除之權。……原審已將上訴人所支出之訴訟費用333元，予以抵銷，其餘所主張之各項費用，並不符合……抵銷之要件……原審認事用法並無違誤……請駁回其上訴」（見本院卷第27頁至第33頁）、「本案係101年11月訂約，101年12月鑑界，101年12月底上訴人負責的建設公司去申請建築執照，102年1月辦理土地移轉登記。被上訴人直到本案原審起訴後才知道系爭土地有被越界佔用6平方公尺。被上訴人已經依照買賣契約附註條款交付權狀和土地及一切資料。附註條款約定與越界建築是沒有關係的。契約第11條是上訴人訂，我方簽名，該條有賦予上訴人選擇可以就佔用部分分割不予購買或是依原約定履行。被上訴人已經將土地全部交付，因為當時被上訴人認知就是已經交付全部土地，事實上也是全部交付。系爭土地其中六平分公尺雖遭第三人佔用，但這也是返還請求權問題。而且上訴人已經將土地分割興建建物並買賣給第三人，包含這六平方公尺……上訴人是在知道有越界事實後才去做建造申請跟所有權移轉，所以前述風險應由上訴人自行承擔……上訴人是在知情越界情況下仍強硬申請建築執照及主動為土地過戶登記，有關上訴人陳述變更建築工法等等，此部分是出於上訴人之積極做為所造成的損害，與系爭買賣無因果關係，亦與被上訴人無關」（見本院卷第107頁至第113頁）等語。
三、兩造不爭執事項㈠兩造於101年11月17日簽訂系爭買賣契約書，約定每坪以8萬
元計算，買賣價金共計為3385萬0718元，被上訴人已將系爭土地所有權移轉登記給上訴人。
㈡上訴人迄今尚未支付尾款31萬0718元。
㈢系爭土地遭占用土地面積及位置與範圍如複丈成果圖（見原審卷第52頁）所示。
四、兩造之爭執事項㈠被上訴人是否已依約交付系爭土地？被上訴人是否已經讓與
返還請求權以代交付？被上訴人請求上訴人給付尾款，有無理由？㈡上訴人以系爭買賣契約書附註條款：「雙方尾款交付新臺幣
30萬元正，並交付土地及權狀及一切資料」為依據，抗辯被上訴人因停止條件未成就或清償期未屆至而不得請求給付尾款，有無理由？㈢上訴人以被上訴人未依約交付系爭土地（即系爭土地部分面
積遭他人占用）為由，依系爭買賣契約書第5條、第11條、第17條第7項、附註條款之約定及民法第348條規定，行使同時履行抗辯權而拒絕給付尾款，有無理由？㈣上訴人以被上訴人未依約交付系爭土地為由，主張得向被上
訴人請求不完全給付損害賠償金額（價金14萬5200元）並行使抵銷權，有無理由？㈤上訴人以被上訴人未依約交付系爭土地為由，主張得向被上
訴人請求不完全給付損害賠償金額(筆錄記載5萬5230元〔尚未扣除訴訟費用等費用〕，惟訴訟費用部分因被上訴人未上訴而已確定，故在此應指律師費及測量費共5萬2400元)並行使抵銷權，有無理由？㈥上訴人以被上訴人未依約交付系爭土地為由，主張得向被上
訴人請求不完全給付損害賠償金額（建築增加費用131萬6342元）並行使抵銷權，有無理由？
五、本院得心證理由㈠被上訴人並未讓與返還請求權以代交付，雖非依約交付系爭
土地而構成不完全給付，但於上訴人適當行使權利而得拒絕對待給付前，被上訴人仍得請求上訴人給付尾款。
⒈按「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之
義務」、「買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之」，民法第367條及第369條定有明文。
⒉兩造於101年11月17日簽訂系爭買賣契約書，約定:「二、
買賣總價款：……參仟參佰捌拾肆萬元整（更改買賣價金……參仟參佰捌拾伍萬零柒佰壹拾捌元整）。三、價款給付方法:訂金於……101年11月17日付款……參佰伍拾萬元整。⒈第一期款101年12月27日備齊有關移轉文件蓋妥印鑑章付……參佰伍拾萬元整。⒉第二期款於增值稅單領取後三日內付……貳仟陸佰伍拾肆萬元整。……附註：雙方尾款交付……參拾萬元正，並交付土地及權狀及一切資料」，上訴人迄今仍未支付尾款31萬0718元等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書影本1份在卷可稽（見原審卷第51頁），自堪認定。兩造於更改買賣價金後雖未隨同更改尾款數額，惟依民法第369條規定及契約內容與兩造於訴訟中所為陳述，探究上開契約真意，兩造就尾款之交付仍應依上開附註條款履行義務。亦即，兩造應同時「交付尾款」與「交付土地及權狀及一切資料」。由於兩造僅就被上訴人是否已經交付土地有所爭執，故本件首要爭點應在於被上訴人是否已經交付土地。如是，上訴人即應依約交付尾款給被上訴人。
⒊被上訴人雖稱：「被上訴人所交付予上訴人系爭1532地號
土地雖遭人占用6平方公尺，然上訴人提起系爭拆屋還地訴訟，且於該案中對於訴外人楊瓊林、林文章、黃樁瑛等3人（下稱楊瓊林等3人）表示若楊瓊林等3人將水槽回復，則占用系爭1532地號土地部分，不用拆除，且因上訴人買受系爭1532地號土地後將土地墊高，造成楊瓊林等3人排水後之雨水倒回到楊瓊林等3人家中，楊瓊林等3人告上訴人將雨水導入她們家裡，所以上訴人願撤回對楊瓊林等3人拆屋還地之訴訟，若楊瓊林等3人有越界也不用追償等語，並經楊瓊林等3人同意上訴人撤回訴訟；而其他占用系爭1532地號土地之人，均於上開訴訟中表示願於102年12月15日前自行雇工拆除，上訴人則表示同意占用土地之人於102年12月15日前拆除，而上訴人嗣後亦撤回該訴訟等情，有102年新簡字第423號之102年8月30日同年調解筆錄、同年11月29日調解筆錄及民事撤回起訴狀等附卷可查，堪認系爭1532地號土地之6平方公尺遭人占用部分，被上訴人之交付方式乃為讓與返還請求權」（見本院卷第29頁至第30頁）等語，惟上情乃是上訴人與楊瓊林等人間訴訟進行情形，核與被上訴人是否曾讓與返還請求權以代交付無關，不能據以率認被上訴人已經讓與返還請求權以代交付。被上訴人復未明確敘明有何讓與返還請求權之具體行為（例如：於何時以存證信函或他法通知上訴人讓與返還請求權）並舉證證明，本院自難認定被上訴人已讓與返還請求權代替交付。
⒋所謂不為完全之給付，屬積極的債務違反，即因可歸責於
己之事由提出不符合債務本旨之給付（參照最高法院94年度台上字第1112號民事判決）。依上訴人於言詞辯論中陳稱：「被上訴人還是沒有交付六平方公尺給上訴人。其餘土地都已經上訴人建築房屋出售他人，系爭土地並已經全部移轉登記於第三人所有」（見本院卷第111頁）等語，可知上訴人雖主張被上訴人因系爭土地部分遭占用而未完整交付，但被上訴人確實已將系爭土地交付上訴人，使上訴人得以建築房屋出售他人。被上訴人未依約排除部分侵害並以空地狀態交付系爭土地，固不符合債務本旨且可歸責於己而構成不完全給付，但「不完全給付」（未依債務本旨履行義務）與「不給付」（未履行義務）不同，上訴人已知被上訴人未依債之本旨交付完整土地會構成不完全給付（見原審卷第67頁），卻仍將兩者混淆而據以主張行使同時履行抗辯權，自無可採。易言之，被上訴人已經有對待給付（即交付土地），如果認為被上訴人所為給付（交付土地）不符債之本旨，應該依不完全給付或其他適當依據行使權利，不能將「未對待給付」（即未交付系爭土地）與「不符債務本旨之對待給付」（即未完全依約交付系爭土地）混淆，直接主張被上訴人未交付系爭土地並據以行使同時履行抗辯權。從而，上訴人逕依系爭買賣契約附註條款，主張停止條件未成就或清償期未屆至、行使同時履行抗辯權，均無理由。同理，縱被上訴人未善盡法律規定或契約約定之義務，上訴人仍須適當行使權利才能拒絕對待給付。上訴人逕依法律規定或契約約定（即民法第348條與系爭買賣契約第5條、第17條第7項之約定）主張同時履行抗辯權，亦屬無據。
⒌承上，上訴人應依系爭買賣契約於被上訴人交付土地時交
付尾款，被上訴人既已交付系爭土地，上訴人即應依約定給付尾款。縱被上訴人所為給付不符債務本旨，上訴人仍應依法律或契約適當行使權利，不得將「未給付」與「不完全給付」混淆並據以行使同時履行抗辯權。從而，被上訴人請求上訴人給付尾款31萬0718元（扣除已判決確定部分即原審認為得抵銷數額333元後為31萬0385元），為有理由。
㈡上訴人不得請求被上訴人賠償短少部分土地價金、律師費及
測量費、建築成本增加費用，自亦不得據以主張抵銷其應給付尾款之債務。
⒈按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權
人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」、「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任」、「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害」，民法第227條第1項、第229條、第231條第1項定有明文。
⒉上訴人雖稱：「上訴人既因被上訴人未完整交付土地，致
上訴人賠償建設公司增加之建屋、修繕費用……及支出處理系爭土地遭人占用之訴訟費用……上訴人得依民法第227條第1項向被上訴人請求上開損害賠償……爰以本書狀繕本之送達，催告被上訴人於收受本書狀後15日內交付系爭土地被他人占有之部分」（見原審卷第185頁）、「106年2月21日民事答辯狀我們有催告要被上訴人交付完整土地，我們催告時系爭土地已經建築房屋並移轉登記給承購戶」（見本院卷第112頁）等語，但上訴人所稱建築成本增加費用、律師費與測量費均發生於其催告前（參見原審卷第56頁至第57頁之匯款委託書與第102頁之聲明書），縱被上訴人因不完全給付而應負遲延責任，建築成本增加費用、律師費與測量費也非因遲延而生之損害，上訴人自不能據以請求被上訴人賠償此部分費用。另遲延所生損害與給付不能所生損害不同，前者通常指遲延利息或遲延期間不能使用標的物所生之損害，於本案應指上訴人於遲延期間內不能使用遭他人占用部分土地之損害，上訴人卻直接請求賠償該占用部分土地相對應價金，顯難認為是因遲延所生之損害，亦屬無據。
⒊上訴人雖又稱：「我們催告時系爭土地已經建築房屋並移
轉登記給承購戶。有可能構成嗣後（筆錄記載為事後）給付不能，但這也是可歸責於被上訴人」（見本院卷第112頁）等語，惟上訴人如在未給付不能前先催告被上訴人給付（即排除他人占有使用部分土地），被上訴人仍有機會排除他人占有使用以履行契約。若不能給付原因僅為「已經建築房屋並移轉登記給承購戶」而可歸責於上訴人，自難命被上訴人負給付不能之賠償責任，上開建築成本增加費用、律師費與測量費均發生於給付不能（即已經建築房屋並移轉登記給承購戶）前，顯然亦非因給付不能所生之損害。況上訴人就此部分主張應負舉證責任，上訴人僅以不確定語氣陳稱：「"有可能"構成嗣後給付不能」，而未具體敘明並舉證以實其說，當難率信。
㈢上訴人雖為證明「因被上訴人未完整交付系爭土地，導致系
爭土地建物面積縮小而改變施工方法，所增加之建物費達0000000元之事實」而聲請通知鄭銘燦到庭作證（見本院卷第26頁、第76頁、第93頁），惟縱有建築費用增加情形，上訴人仍非逕可請求被上訴人賠償（詳如前述），故應無調查此證據之必要，附此敘明。
六、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人給付31萬0385元（按：已扣除判決確定部分即原審認定得抵銷之訴訟費用333元），及自105年11月26日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。本件依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，原審亦應依職權宣告假執行。故原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 17 日
民事第六庭審判長 法 官 蔡雅惠
法 官 張桂美法 官 陳谷鴻以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 10 月 17 日
書記官 曾盈靜