臺灣臺南地方法院民事判決 106年度簡上字第239號上 訴 人 黃玉里訴訟代理人 鄭婷婷律師
許雅芬律師被 上訴 人 元皇宮法定代理人 黃秋桂訴訟代理人 何永福律師複 代理 人 陳奕璇律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國106年6 月30日本院新市簡易庭第一審判決（106 年度新簡字第63號）提起上訴，本院於106 年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣捌仟玖佰貳拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴及本院主張：兩造於民國101 年5 月25日訂立土地租用契約書（下稱系爭租約），約定上訴人向被上訴人承租坐落臺南市○○區○○○段○○○ ○○ ○號土地（地目為田、使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地、面積881 平方公尺；下稱系爭土地），及106 年5 月3日臺南市玉井地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）編號乙所示之建物【面積394.03平方公尺、占用系爭土地136.93平方公尺（其餘面積另占用訴外人所有之同段1465地號土地），下稱系爭建物】，租期自101 年5 月25日起至131 年5月25日止，共計30年，每月租金新臺幣（下同）5,000 元，約定於每月25日前繳納予被上訴人。詎上訴人自101 年11月26日起即未再給付被上訴人租金，共積欠46期租金，被上訴人遂於105 年9 月1 日寄發嘉義中山路郵局第334 號存證信函（下稱系爭334 號存證信函）向上訴人催繳租金，經催討後，上訴人僅再給付7 期租金，因上訴人積欠租金已逾2 期以上，被上訴人復於同年月26日再以嘉義中山路郵局第374號存證信函（下稱系爭374 號存證信函）向上訴人表示終止系爭租約，該存證信函於同年月27日送達上訴人，故系爭租約已於該日終止。上訴人迄今仍繼續使用系爭土地及建物，爰依民法第455 條前段、第767 條第1 項規定，請求上訴人返還系爭土地及建物。又上訴人自101 年11月26日起至105年9 月27日止共積欠39期租金未給付，是上訴人應給付被上訴人租金共19萬5,000 元。另系爭租約既經終止，上訴人仍繼續占用系爭土地及建物，自屬無法律上原因而受有利益，爰依民法第179 條規定，請求上訴人給付自系爭租約終止日起至返還系爭土地及建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利5,000 元等語
二、上訴人則辯以：被上訴人主張其分別以系爭334 、374 號存證信函要求上訴人繳納租金，然觀諸該2 份存證信函均以訴外人黃秋桂名義寄發，非以被上訴人元皇宮名義為之，且系爭334 號存證信函僅以「文到10日內」之期限令上訴人繳納全部租金，繳納期限過短，且該存證信函內未同時為終止系爭租約之預告，故系爭租約實未經合法催告而未合法終止。況系爭建物尚有部分興建於臺南市○○區○○○段○○○○○號土地上（下稱系爭1465地號土地），被上訴人向上訴人請求返還乃屬當事人不適格。倘鈞院認為系爭租約業已終止，則被上訴人請求之相當於租金之不當得利，不應將系爭建物占用系爭1465地號土地之基地範圍列入計算，且不應逾土地法第97條第1 項所定土地及其建物申報總價年息10% 之金額等語。
三、被上訴人於原審起訴聲明：㈠上訴人應將系爭土地返還予被上訴人。㈡上訴人應將系爭建物返還予被上訴人。㈢上訴人應給付被上訴人19萬5,000 元，及自105 年12月4 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣上訴人應自105 年9月27日起至返還系爭土地及建物之日止，按月給付被上訴人5,000 元。㈤願供擔保請准宣告假執行。上訴人於原審答辯聲明：㈠被上訴人之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。原審為被上訴人全部勝訴之判決，並就被上訴人勝訴部分為假執行之宣告。上訴人就原審上開判決不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於101 年5 月25日訂立系爭租約，約定上訴人承租被上
訴人所有系爭土地及建物，租期自101 年5 月25日起至131年5 月25日止，共計30年，上訴人須於每月25日前繳交租金5, 000元予被上訴人。
㈡上訴人承租系爭建物後，將系爭建物作為五龍逍遙宮奉神之
用；系爭土地可通往烏山臺灣獼猴保護區、金光山厚德紫竹寺觀光地區，附近交通情形如被上訴人106 年11月10日民事陳報狀所附Google地圖。
㈢上訴人自101年11月26日起未繳交租金予被上訴人，迄至105
年9月27日止，共積欠46期租金未給付。被上訴人法定代理人黃秋桂於105 年9 月1 日寄發系爭334 號存證信函向上訴人催繳租金，該函業經上訴人於105 年9 月2 日收受；嗣於同年月26日黃秋桂再寄發系爭374 號存證信函予上訴人，內容略以「本宮先前所寄存證信，向台端定期催討租金，然台端在1153號存證信函中，僅繳納7 期租金，仍有2 期以上未為繳納，今以本函表示解除租賃契約。…」等語，該函業經上訴人於105 年9 月27日收受。
㈣上訴人於收受系爭334號存證信函後，僅給付7期租金，迄今尚積欠租金19萬5,000元未繳。
五、兩造爭執事項：㈠被上訴人依民法第455 條前段、第767 條第1 項規定，請求
上訴人返還系爭土地及建物，是否有理由？㈡被上訴人主張依系爭租約及民法第179 條規定，請求上訴人
給付積欠租金及相當於租金之不當得利，是否有理由？若有，金額若干？
六、得心證之理由：㈠被上訴人依民法第455 條前段、第767 條第1 項規定，請求
上訴人返還系爭土地及建物，是否有理由？⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第439 條前段、第44
0 條第1 項、第2 項分別定有明文。⒉經查，兩造簽立系爭租約後，上訴人自101 年11月26日起即
未依約繳交租金予被上訴人，迄至105 年9 月27日止，共積欠46期租金未給付，被上訴人法定代理人黃秋桂於105 年9月1 日寄發系爭334 號存證信函向上訴人催繳租金，該函業經上訴人於105 年9 月2 日收受，然上訴人經被上訴人定期催告後僅給付7 期租金，尚有39期租金19萬5,000 元未繳等情，為兩造所不爭執，被上訴人法定代理人復於105 年9 月26日寄發系爭374 號存證信函予上訴人，內容略以「本宮先前所寄存證信，向台端定期催討租金，然台端在1153號存證信函中，僅繳納7 期租金，仍有2 期以上未為繳納，今以本函表示解除租賃契約。…」等語，有該函附卷可參（見原審卷第14頁），前開函文用字雖為「解除」，然按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年度台上字第2829號民事判決意旨可參）。本件兩造間之系爭租約，並無法律或當事人保留解除權之特別約定，是系爭374 號存證信函中「解除」之用語，核其真意，應解為「終止」兩造間之系爭租約，即向將來消滅之意，揆諸前揭規定，被上訴人所為之終止，自屬合法。是以，被上訴人主張其於105 年9 月27日送達系爭374 號存證信函予上訴人時，兩造間租賃關係已合法終止，應屬有據。
⒊上訴人雖辯稱系爭334 、374 號存證信函均係黃秋桂以個人
名義為之，非以被上訴人名義為之，系爭租約不生終止之效力云云。惟觀諸臺南市政府於105 年8 月30日所核發之寺廟登記證所載，被上訴人之負責人為黃秋桂，有該登記證在卷可參（見原審卷第20頁），且黃秋桂寄發系爭334 、374 號存證信函時，均載明「本人代表元皇宮寄發此信函」之意旨，有該2 份存證信函附卷足憑（見原審卷第13、14頁），足認黃秋桂係基於被上訴人之法定代理人身分寄送系爭334 、
374 號存證信函予上訴人甚明。是上訴人辯稱系爭334 、37
4 號存證信函係黃秋桂以個人名義所寄發，非代表被上訴人向上訴人催討租金，被上訴人終止系爭租約不合法云云，自非可採。
⒋上訴人雖又辯稱系爭334 號存證信函僅給予上訴人10日之期
間清償積欠之租金，實屬過短云云，惟上訴人於105 年9 月
2 日即已收受系爭334 號存證信函，而被上訴人直至105 年
9 月26日始寄送系爭374 號存證信函予上訴人，是被上訴人催告上訴人後，給予上訴人繳納租金之時間，實際上遠超過系爭334 號存證信函所載之10日期間，被上訴人於105 年9月26日寄發系爭374 號存證信函終止系爭租約，難謂有不合理之處。是上訴人此部分所辯，亦非可採。
⒌上訴人另辯稱系爭1465地號土地非被上訴人所有，故被上訴
人無權訴請上訴人返還系爭建物云云。然查，系爭建物雖部分興建於系爭1465地號土地，然系爭建物係上訴人於101 年
5 月25日訂定系爭租約時，向被上訴人所承租等情，有系爭租約在卷可查（見原審卷第12頁），是被上訴人主張其於系爭租約終止後，基於租賃物出租人之地位，請求上訴人返還系爭建物，實無當事人不適格之問題。是上訴人前揭所辯，難認有據。
⒍按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。查被上訴人為系爭土地及建物之所有權人，上訴人迄今仍占有系爭土地及建物，惟系爭租約業經被上訴人於105 年9 月27日合法終止，已如前述，則上訴人自系爭租約終止時起即無權利繼續占有系爭土地及建物，上訴人繼續占有使用自係侵害被上訴人之所有權，是被上訴人依民法第455 條前段及第767 條第1 項前段規定，請求上訴人返還系爭土地及建物，要屬有據。
㈡被上訴人主張依系爭租約及民法第179 條規定，請求上訴人
給付積欠租金及相當於租金之不當得利，是否有理由？若有，金額若干？⒈按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，
他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金。民法第421 條、第439 條第1 項前段分別定有明文。因此，承租人占有、使用、收益租賃之房屋，自負有給付租金之義務。查兩造約定上訴人應於101 年5 月25日起按月給付租金5,
000 元，然上訴人迄今尚積欠租金19萬5,000 元未繳，為兩造所不爭執，則被上訴人請求上訴人給付積欠之租金19萬5,
000 元，即屬有據，應予准許。⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，為民法第179 條規定。再者，依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院72年度台上字第4012號判決、61年台上字第1695號判例意旨參照）。又按土地與房屋（定著物）為不動產，均得以之出租收益，是就此性質而言，土地與房屋並無不同；是揆諸上開判例闡明無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益既為社會通常之觀念，則無權占有他人房屋，基於同一法律理由，亦應同予適用。查系爭租約既已終止，則上訴人自無權繼續占用系爭土地及建物，其繼續占有使用系爭土地及建物，乃無法律上之原因受有使用系爭土地及建物之利益，並因而造成被上訴人無法使用系爭土地及建物之損害，揆諸前揭說明，被上訴人自可請求上訴人給付相當於租金之不當得利。又系爭土地及建物之租金既為每月5,000 元，則被上訴人主張依照系爭土地及建物先前租金額度作為上訴人使用系爭土地及建物利益之計算標準，應屬相當。是以，被上訴人主張其得依不當得利法律關係，請求上訴人給付自系爭租約終止時即105 年9 月27日起至返還系爭土地及建物之日止，按月給付5,000 元，洵屬有據，應予准許。
⒊上訴人雖辯稱計算相當於租金之不當得利時，不應將系爭建
物占用系爭1465地號土地之基地範圍列入計算等語。惟按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照），至於房屋所有人因房屋占用他人基地所獲得之利益，則應以基地之價額為基準。因此無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人，而無權占用上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占用上開房屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並無直接因果關係，不能混為一談。質言之，無權占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利，至於房屋占有人無權占有他人土地建屋，僅生應否返還不當得利與土地所有人而已，係屬別一問題，不影響其得向房屋占有人請求給付其全部不當得利（最高法院97年度台上字第323 號判決意旨足資參照），故系爭建物占有之系爭1465地號土地縱為他人所有，本院計算上訴人無權占用系爭建物所受有之不當得利，仍應以系爭建物及其基地之總價額為其基準。是上訴人此部分所辯，即無可採。
⒋上訴人另辯以本件相當於租金之不當得利金額，不應逾土地
法第97條第1 項所定土地及其建物申報總價年息10% 之金額等語。然查，土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3 條及土地稅法第8 條之規定益為灼然（最高法院93年度台上字第1718號判決意旨參照），則系爭土地之使用分區既為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，且系爭建物主要係作為五龍逍遙宮奉神之用，而非供居住使用，揆諸前揭說明，本件計算上訴人受有相當於租金之不當得利金額，自不受土地法第97條第1 項規定之限制。是上訴人此部分所辯，亦非可採。
七、綜上所述，被上訴人依系爭租約、民法第455 條前段、第76
7 條第1 項及第179 條規定，請求上訴人將系爭土地及建物返還被上訴人，及請求上訴人給付積欠之租金19萬5,000 元，並自起訴狀繕本送達翌日即105 年12月4 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另自105 年9 月27日起至返還系爭土地及建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利5,
000 元，為有理由，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第78條分別定有明文。本件上訴人上訴為無理由，本件第二審訴訟費用8,925 元應由上訴人負擔，爰依職權確定如主文第二項所示。
九、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認為均不足影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條、第87條第1 項，判決如
主文。中 華 民 國 107 年 1 月 9 日
民事第三庭 審判長法 官 蘇正賢
法 官 田玉芬法 官 潘明彥以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 11 日
書記官 湯正裕