臺灣臺南地方法院民事判決 106年度原訴字第1號原 告 陳皇州訴訟代理人 蘇文斌律師複代理人 郭子誠律師訴訟代理人 鄭方穎律師訴訟代理人 許婉慧律師被 告 吳瑞華訴訟代理人 楊志凱律師
王盛鐸律師裘佩恩律師上列當事人間請求返還訂金等事件，經本院於民國一百零七年八月八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾肆萬柒仟捌佰貳拾貳元，及自民國一百零六年五月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌拾柒萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾肆萬柒仟捌佰貳拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告向被告購買其所有之臺南市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），以每坪新臺幣（下同）167,000元計算，總價金為8,739,110元（下稱系爭買賣價金），兩造並於民國106年1月4日簽訂不動產買賣合約書（下稱第一份買賣契約），原告已給付定金1,747,822元，尚餘尾款6,991,288元。嗣原告為向銀行貸款較高額，與被告另定買賣契約，約定以每坪215,000元，總價金11,250,950元（下稱第二份買賣契約書），被告亦知悉該契約係為原告貸款所用。原告向銀行貸款提出買賣契約所載總價為11,250,950元，與系爭買賣價金尚有2,511,840元之差額，兩造為消除該差額，遂於系爭貸款合約記載「於106年1月25日乙（原告）方付甲方（被告）2,511,840元」，但此筆款項原告並無付款義務。詎被告竟以原告未依約給付2,511,840元，解除系爭土地之買賣契約。經原告表示並無給付被告2,511,840元之義務，被告竟改要求原告需補償11,000,000元及給付逾期利息200,000元，方願履行買賣契約，顯然無履約之意，原告僅得解除買賣契約並加倍請求返還定金共3,495,644元等語，並聲明：㈠被告應給付原告3,495,644元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，以週年利率百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱略以：本件契約履約時點乃兩造買賣契約之重要事項，被告之所以急於將系爭不動產脫手就是因為有時間與資金壓力，再加上原告與其中間人王芙蓉表達有400萬元之資金可以先協助處理二胎貸款，被告始同意與原告簽約。被告並未同意「無限期」以銀行放貸作為給付條件，被告就第二份買賣契約之認知，原本確實如原告所主張乃為配合伊貸款所簽立，只要原告可以盡快給付價金，被告當然全力配合。然被告嗣後卻遲遲得不到原告之回應，始會透過中間人吳松祐、王芙蓉等人協調付款期限，並要求原告應簽立正式合約並補貼二胎利息，詎料原告一再推諉付款，甚至以第二份契約之內容主張兩造契約並無履約期限，至此實令被告忍無可忍，故既然原告以該第二份契約主張其並未遲延給付，則被告自得依該契約第3條第1項主張其第一期之給付期限，自屬當然，否則原告僅就契約對其有利部分主張有效，不利部分即主張通謀為無效，恐已違反符合契約精神與誠信原則，亦非事理之平。又本件契約無法履約，完全係可歸責於付定金當事人即原告之事由，致不能履行，依法原告自不得請求返還定金，被告沒收系爭定金，自屬適法等語，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告向被告購買其所有臺南市○○區○○段○○○○○○號土地
，坪數52.33坪，兩造約定以每坪167,000元，總價為8,739,110元，兩造並於106年1月4日簽訂不動產買賣合約書。第一份買賣契約僅為買賣預約，第一份買賣契約第10條約定「本約甲（即被告）乙（即原告）雙方應忠誠履約，若乙方違約時所付款項由甲方無條件沒收，如甲方違約時，所收款項應於違約發生之日起一星期內加倍退還乙方，雙方各無異議。
」、「其他約定事項載明雙方另訂日期正式簽約。」。
㈡原告因欲向銀行貸款較高額度而與被告協商，兩造於106年1
月6日約定系爭土地以每坪單價215,000元，總價金為11,250,950元，原告以訴外人藝匠貿易有限公司（下稱藝匠公司）之名義與被告簽訂不動產買賣合約書，此僅作為原告貸款合約書使用。第二份買賣合約書第3條約定「㈠第一次於106年1月25日乙方給付甲方2,511,840元。㈡餘款6,991,288元俟乙方（即藝匠公司）申請銀行貸款核准後雙方再協議代償甲方（即被告）貸款之農會及民間胎抵押權（尾款約250,000元）。」、第10條約定「本約甲乙雙方應忠誠履約，若乙方違約時所付款項由甲方無條件沒收，如甲方違約時，所收款項應於違約發生之日起一星期內加倍退還乙方，雙方各無異議。」。
㈢原告向被告購買系爭土地，已交付定金1,747,822元（下稱系爭定金）。
㈣被告提出一紙106年1月6日之系爭土地之不動產買賣契約，
記載系爭土地總價金為8,740,000元（每坪167,000元），付款方式如附表，該紙契約僅有被告簽名，並無原告簽名（下稱第三份買賣契約書，本院卷第47頁）。
㈤被告與訴外人吳松祐、吳美枝、王芙蓉於106年2月9日簽有
一紙「其他約定及補充條款」，內容「一、簽約後買方不得藉故推諉或延遲辦理融資貸款手續，如因申請融資貸款條件不合或申請融資金額不足，其不足部分，除徵得賣方同意外，應於尾款交付賣方時以現金一次補足。二、本件買賣至今已逾1個月，買方仍無繼續後續付款作業，有違約失信之嫌，買方需承擔簽約後賣方所付之利息（包含民間及農會之利息）及提出後續計劃及執行。三、買賣雙方之其中一方如未按契約條款履行，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償。
四、如有其他合約爭議以本約為主。」（下稱系爭補充條款，本院卷第48頁），系爭補充條款僅有賣方（即被告）、見證人吳松祐、吳美枝、王芙蓉之簽名，買方欄為空白。
㈥被告於106年3月2日以台南育平郵局第57號存證信函予原告
，內容「關於陳皇州（買方）向吳瑞華（賣方）購買系爭土地乙案至今已近2個月，仍無任何進展，經催促無數次後，皆以各種理由推諉，不願面對付款及後續作業，如此態度已失誠信原則，因此我賣方請買方（陳皇州）於收件後2日內以現金處理，否則視為違約論，所繳之金額全部沒收，作為賠償我方損失，爾後系爭土地如何主張，皆與買方（陳皇州）無關，在此聲明。」（本院卷第14頁）。
㈦原告委請蘇文斌律師於106年3月3日以台南地方法院郵局第
281號存證信函予被告，內容「…二、惟查兩造不動產買賣契約（即系爭貸款合約書），其第三條（二）載明：『餘款6,991,288元整，俟乙方（即藝匠公司）申請銀行貸款核准後雙方再協議』。按兩造契約簽立之日為106年1月6日至今未達二月，且中間隔春節及二二八連假，而銀行審核放款所用時間依照交易習慣，需要數週至數月，而本人已向銀行申請貸款，惟核定放款期間非本人所能控制，且兩造既已約定放款後再協議，自然有願意承擔銀行審議期長短不定之風險。三、又該約定為核准放款後再協議餘額給付，意味給付方式、期間亦須兩造合意，非由台端（即被告）一人決定，台端邀求2日以現金解決，實違反契約約定，催告亦不合法。…若台端影響本人（即原告）取得系爭不動產所有權，違反契約約定時，本人自將依照該買賣契約契約第10條向台端請主求雙倍所收款項，以充違約金。」（本院卷第17至18頁）。
㈧被告於106年3月13日以台南育平郵局第68號存證信函予原告
，表示系爭貸款合約書第3條約定106年1月25日原告應支付被告2,511,840元，經被告催促，原告仍未給付，原告應於文到後2日支付2,511,840元，否則被告將以原告違約解除系爭土地之買賣契約，並沒收原告所繳交之定金，作為賠償被告損失等語（本院卷第15頁）。
㈨原告委請蘇文斌律師於106年3月16日以台南地方法院郵局第
370號存證信函予被告，重申不爭執事項（七）之內容。㈩被告於106年3月28日以台南育平郵局第83號存證信函予原告
，表示原告未依約支付第二期土地款2,511,841元，被告解除系爭土地買賣契約，並依買賣契約第10條，沒收原告已繳全部價金（本院卷第16頁）被告於106年4月19日以台南育平郵局第103號存證信函予原
告，內容「台端於106年3月16日委託蘇文斌律師所發之存證信函，如中所示：『銀行已受理放款申請，並於106年3月底對保，對保前可先協助處理土地二胎、稅金等事項足見台端之誠意等語』，惟事實至今已過1個月，仍停留原步，毫無進度，期間對於土地二胎償還、稅金等事項，均未向本人聯繫協調，而銀行對保事項也無疾而終，終告失敗，按慣例如銀行貸款未過時，須以現金支付，另土地二胎也在要求償還本息，當初本人賣系爭土地，就是要償還土地二胎，減少每月90,000元之利息負擔，但台端從106年1月6日簽約至今，已近4個月，仍以『銀行承辦中』等語來塘塞，毫無誠意毫無信用，所以本人在此最後聲明，請於收件後1日內，以現金支付①餘款7,000,000元，②逾期利息200,000元，③補償金1,000,000元，共計8,200,000元，否則所交款項，全部沒收，爾後系爭土地如何主張，皆與台端（陳皇州）買方無關。」（本院卷第21頁）。
系爭房地已經被告於106年5月16日出賣與訴外人林清華，並於同年月31日辦妥所有權移轉登記。
四、兩造爭執事項：㈠原告可否以第二份買賣合約書第3條第2項主張其合法遲延支
付價金義務？被告可否亦以該契約第3條第1項主張原告應履行第一期款付款義務？被告催告原告履約未獲置理後之解約是否有效？㈡原告是否已有受兩造另行擬定之第二份買賣合約書、第三份
買賣契約書、系爭補充條款約定效力之拘束？被告依此份契約內容主張原告遲延付款，並催告解約並依約沒收定金是否有理？㈢原告請求被告返還加倍定金是否有理由？
五、得心證之理由：㈠給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。又定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。民法第229條第2項前段、第254條、第259條第1款、第249條第1款至第4款分別定有明文。另當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約（最高法院99年台上字第1231號判例意旨參照）。據此，可知如當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，則債務人經催告於期限內仍不履行，債權人自得解除契約。再按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條第1項定有明文。而解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號民事裁判意旨參照）。
㈡原告主張兩造間約定買賣價金之第二期款，於原告取得銀行
核貸款項後給付等語，為被告所否認，並辯稱：兩造並未約定以銀行放款作為給付條件，且原告已於106年2月9日授權王芙蓉與被告簽訂系爭買賣契約之正式契約及補充條款，約定原告應於106年2月28日給付尾款，如未按時履行，經被告催告通知後，仍不履行時，被告得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償等語。則本件首應審究者為兩造間是否有約定給付價金之期限及該期限為何？經查：
⒈兩造間簽訂第一份買賣契約僅為預約，兩造並於其他約定事
項記載「雙方另訂正式簽約」，該契約內容尚難引為兩造權利義務關係之適用。
⒉兩造簽訂之第二份買賣契約則係為供原告用向銀行貸款之用
，亦非正式之契約，為兩造所不爭執，自亦難認兩造對於該契約第10條之記載內容有所合意。
⒊被告與吳松祐、吳美枝、王芙蓉於106年2月9日雖簽有一紙
「其他約定及補充條款」，然原告並未於買方欄簽章，被告又抗辯：原告係授權王芙蓉代理原告簽訂契約，惟經證人王芙蓉證述：「（102年2月9日你有無跟陳皇州通過電話？）我忘記了，開會那天陳皇州有跟我講他說他要去辦貸款，吳松祐跟我講吳小姐錢要怎麼付，因為要協調錢要怎麼付，所以陳皇州才說因為他要去辦貸款，他說叫我去跟吳小姐瞭解一下，並說明一下，說我們已經儘快在辦貸款了。（確實你那天有在場，有講譯文的內容嗎？例如譯文第三頁的記載？）我是不知道你們那天錄音，我只是去協調付款，用錄音太可怕了，這是我平常在跟陳皇州說的，我說你要辦貸款要趕快辦，他也是很急，我說辦貸款如果出問題，人家要錢，所以我才跟他說貸款要趕快處理，這只是跟陳皇州講說貸款要趕快處理而已。」「（請求提示被證二契約及附件。你跟吳松祐都是仲介，所以這個契約裡面你與吳松祐在何處簽名？）都是簽在見證人。（是否表示你沒有資格幫陳皇州決定？）當然。」等語（見本院卷第176-177頁）。並參被告提出之「不動產買賣契約書」、「其他約定及補充條款」（見本院卷第47、48頁，下合稱系爭正式契約及補充條款），證人王芙蓉係於見證欄位簽章，買方欄位則為空白，據此，被告辯稱原告有授權王芙蓉簽訂系爭正式契約及補充條款等語，即難憑採。
⒋兩造除第一份買賣契約之預約外，遲未簽訂正式買賣契約，
惟依證人即系爭買賣之代書謝振龍證述：「（你在寫原證
一、二契約書時，兩造有無特別約定該契約要在何時間完成？）沒有，是說貸款後馬上要付二胎和銀行貸款。（你的意思是他們只是說要貸款後馬上付，但沒說何時要拿到貸款？）時間上沒有，只說要馬上付。（第二份買賣契約第三條第一款為何會定106年1月25日的時間？）因為當時款項沒有付，當時我們就大約拿捏寫簽約後再幾天的時間。（就你的認知，定106年1月25日，是否大概那個時間貸款就會下來，希望原告趕快付款而寫這個日期？）因為這筆款他們根本沒付，為了配合銀行貸款，而大約拿捏的時間。」等語（見本院卷第88頁）。足見被告於106年1月6日時已知悉並同意原告以銀行核貸之款項代償被告積欠系爭土地抵押權人之借款，抵償本件買賣價金。
⒌兩造雖合意以銀行核貸之款項代償被告積欠系爭土地抵押權
人之借款，抵償本件買賣價金，惟第二份買賣契約第三條手寫部分記載第一次付款日期為「106年1月25日」，證人謝振龍亦稱該日期係為配合銀行貸款大約拿捏的時間，據此，雖難認該日期即為兩造約定給付第一期款項之時間，惟衡情，該日期之填寫有使締約當事人產生銀行核貸時間約在106年1月25日左右之印象。
⒍再被告與訴外人吳美枝、王芙蓉於106年2月9日為簽訂正式
合約書及系爭買賣尾款何時支付等情予以協商，並簽訂系爭補充條款等情，業據被告提出系爭正式契約及補充條款、錄音光碟及逐字譯文等件為證（見本院卷第128-132頁），而原告雖未在被告提出之系爭正式契約及補充條款買方欄簽章，難認其有同意系爭正式契約所載尾款交付期限為「106年2月28日」之方案，惟以上開錄音譯文中吳松祐、吳美枝、王芙蓉三方之對話「王芙蓉：反正意思就是要再準備330還二胎就是了。銀行沒有在代償的嗎？…好啦，我跟你說，我明天就是先跟他說這條400的，就是發落這條400的還二胎與增值稅，阿銀行這邊我跟他確定幾天會好，銀行錢回來可以平衡。…吳美枝：要給我們一個還二胎的時間，要不然那利息誰要付？王芙蓉：我知道啦，我會跟他說，因為現在這樣，我就會叫他問什麼時間。吳美枝：看一下契約後面這邊的條款內容，尾款何時要完成，所以我們壓2月底可以嗎？…可以的話就簽一簽。王芙蓉：好，就這樣啦。」等語（見本院卷第129-130頁），足知被告有於106年2月9日將系爭正式合約及補充條款請王芙蓉轉知原告，另參以證人吳松祐證稱：「（其他約定及補充條款上有你的簽名，請說明當天簽立的過程。）因買方有逾期，1月6日簽約是說貸款有卡到過年，賣方一直要求我說看買方貸款何時可以下來，買方還未確定銀行貸款何時下來，這份是寫有慢到利息的部分買方要補貼一些利息給賣方，才會簽這張，事後我們才去跟買方協議，才有2月11日的事情，2月11日我約買方與賣方當場談，雙方同意先代墊二胎的利息，請吳美枝小姐簽收。（簽其他約定及補充條款時有何人在場？）就是上面有簽名的人及原告的一位員工。（請敘述106年2月11日協議的過程？）雙方最後談得很不高興，有談好以8萬元暫貼二胎的利息，我拜託買方拿錢給王小姐，王小姐拜託我拿給吳美枝小姐簽收。」等語（見本院卷第92頁），據此，亦難認被告與原告達成「銀行放貸為給付款項時點」之合意。
㈢再依被告提出兩造於106年2月11日協商過程之錄音光碟與逐
字譯文（見本院卷第131頁）記載：「陳皇洲：銀行貸款一確定好，我們幫你們處理好這個事情。吳美枝：你是說什麼的確定？吳松祐：貸款確定了，貸款還沒下來的時候，他就會先幫你們處理那個私人胎跟那個…陳皇洲：全部是390萬…這我可以這樣答應，因為週一我如果知道他們何時要撥款以前，撥款之日期確定，之前我們會幫你，你就不用去管了，就400萬嘛吼，我會幫你們清掉…我下個禮拜三給你們8萬元，我拿給黃小姐，再拿給她。」等語（見本院卷第131頁），足認原告對於被告106年2月9日提出買賣價金尾款於106年2月28日給付完成之方案，已經知悉，並陳明會盡快與銀行確定撥款日期且會在撥款日期前清償被告之民間抵押債權。
㈣綜上，衡以兩造自106年1月4日簽訂預約，並於106年1月6日
簽訂第二份買賣契約，即預期以銀行核貸款項清償系爭買賣價金，且依證人謝振龍之證詞可知，一般銀行貸款期日為申貸後一個月內，另依證人王芙蓉證述：「（就你的印象，原告有無透過你向被告說大概何時可拿到貸款？）基本上銀行貸款的時間都是一、二個月，當時雙方都很單純，也很有誠意，事實上是貸款的人延誤到，貸款的人因為忙，證件很慢才拿出來，當時有說用別人的名字來登記，就是別人也就是貸款人延誤到的。」等語（見本院卷第91頁），亦稱銀行貸款時間通常為一、二個月，被告在兩造簽訂第二份買賣契約後逾二個月即106年3月13日才以存證信函催告原告給付買賣價金，亦屬合理。惟原告嗣未依被告催告之期日履約，為兩造所不爭執，則被告因此解除契約，合於民法第254條規定，固屬有據。惟兩造簽訂第二份買賣契約時既約定以銀行核貸之款項充作系爭買賣價金，而銀行核貸流程之延誤係因貸款人證件延誤所致，尚難認係可歸責於原告之事由，則依民法第249條第4款規定，被告收取之系爭定金應返還原告，原告此部分之請求，應屬有據。
六、從而，原告依民法第249條第4款規定請求被告返還系爭定金1,747,822元，及自起訴狀繕本送達之翌日即106年5月3日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，則於法不合，應予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 29 日
民事第四庭 法 官 李杭倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 31 日
書 記 官 方秀貞┌────┬─────┬──────┬───┬──────┐│交付次數│交付年月日│金額 │經手人│備註 ││ │ │ │蓋章 │ │├────┼─────┼──────┼───┼──────┤│第壹期 │106.01.06 │1,740,000 │ │簽約款 │├────┼─────┼──────┼───┼──────┤│第貳期 │106.01.25 │3,300,000 │ │清償民間貸款│├────┼─────┼──────┼───┼──────┤│第參期 │106.01.25 │590,000 │ │繳增值稅 │├────┼─────┼──────┼───┼──────┤│尾款 │106.02.28 │3,110,000 │ │還農會貸款2,││（銀行貸│ │ │ │900,000元， ││款） │ │ │ │尾款210,000 ││ │ │ │ │元 │└────┴─────┴──────┴───┴──────┘