臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第1466號原 告 楊靜好訴訟代理人 向文英律師被 告 王守順訴訟代理人 許雅芬律師
鄭婷婷律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國１０７年９月１４日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應塗銷臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○○號土地於民國１０６年８月１１日以買賣為原因所為之所有權移轉登記。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回」、「訴經撤回者，視同未起訴」，民事訴訟法第２６２條及第２６３條第１項前段定有明文。原告起訴時以買賣契約之法律關係為請求權基礎提起備位之訴，並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）３６８萬元，及自民國１０６年７月１１日起至清償日止，按年息５％計算之利息（見本院１０６年度訴字第１４６６號民事卷宗〔下稱院卷〕第５頁至第７頁）。嗣原告於１０７年１月１９日言詞辯論期日撤回備位之訴，由本院記載於筆錄並經被告當庭表示同意（見院卷第５９頁至第６０頁），故備位之訴業經原告合法撤回而視同未起訴，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：緣兩造於１０６年３月３１日就臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）訂立買賣契約（下稱舊買賣契約）後，原告即將印鑑證明交給承辦代書洪鴻成；嗣被告表示須為墊高售價重新簽立買賣契約書才能支付價金，兩造遂於１０６年６月２９日就系爭土地重新簽立買賣契約書（下稱新買賣契約）；被告雖曾以面額３６８萬元之支票給付第三期款，惟原告已依被告要求將該支票兌現並將全部票款返還給被告，故原告迄今仍未實際取得買賣契約全部價金；詎被告未得原告授權即以偽造文書方式辦理移轉登記，故該移轉登記行為無效並對原告所有權造成侵害，爰依民法第７６７條規定請求被告塗銷所有權移轉登記。並聲明：被告應將系爭土地於１０６年８月１１日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，予以塗銷。
二、被告則以：「被告既已給付系爭土地之買賣總價５６８萬元完畢，並於後由代書持原告自行之交付印鑑證明、所有權狀等相關文書，依約辦理所有權移轉登記。……兩造因買賣系爭土地而為之債權、物權行為均無任何瑕疵」（見院卷第３３頁至第３８頁）等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由㈠按「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人
承認，對於本人不生效力」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第１７０條第１項及第７６７條第１項定有明文。若無代理權人以土地所有權人代理人之名義辦理所有權移轉登記（即為土地所有權移轉之物權行為），由於該物權行為於本人承認前對本人不生效力，該所有權移轉登記將妨害土地所有權人行使所有權，土地所有權人自得依民法第７６７條第１項規定請求除去之。
㈡兩造於１０６年３月３１日就系爭土地訂立舊買賣契約，原
告將印鑑證明等文件交給承辦代書洪鴻成；嗣兩造因故又於１０６年６月２９日就系爭土地重新簽立新買賣契約（訂約日期仍記載為１０６年３月３１日）；被告雖於同日交付支票號碼0000000號面額３６８萬元之支票，惟原告兌現該支票後已依被告要求返還全部票款；另被告於１０６年７月２５日以買受人兼出賣人（即原告）代理人之名義，向臺南地政事務所就系爭土地申請所有權移轉登記，經臺南地政事務所於１０６年８月７日（收件日期為１０６年８月９日）轉由永康地政事務所辦理完畢等情，業經原告於訴訟中陳稱：「（原告所提不動產買賣契約書是兩造後來重新簽訂的買賣契約？該買賣契約真實訂約日期為何？）是兩造後來重新簽訂的買賣契約，真正訂約日期是１０６年６月２９日，簽訂地點在洪鴻成代書處。……（被告所提土地買賣契約書是兩造最初簽訂的買賣契約？該買賣契約真實訂約日期確實為１０６年３月３１日？）兩造最初確實於１０６年３月３１日簽訂買賣契約（價金為５６８萬元）。……對被告所述交付上開支票部分事實不爭執，但我們兌現0000000號支票後，已經依被告要求將該支票全部票款３６８萬元交給被告」（見院卷第５３頁至第５６頁）等語明確，核與被告亦稱：「對於……訂約時間不爭執……我們是以第一份契約為基礎給付全部價金。第一期款６８萬是在１０６年３月３１日簽約時交付0000000號支票。第二期款１３２萬是在１０６年３月３１日簽約時交付0000000號支票。尾款是在１０６年６月２９日交付0000000號支票。……原告確實已經將該支票全部票款３６８萬元交給被告」（見院卷第５３頁至第５６頁）等語相符，復有不動產買賣契約書（新買賣契約）影本１份、票據號碼0000000號支票影本１紙、被告寄給原告之台南新南存證號碼０００２２９號存證信函影本１份、土地買賣契約書（舊買賣契約）影本１份、臺南市永康地政事務所１０７年５月２５日所登記字第１０７００５０８８０號函１份在卷可稽（見院卷第８頁至第１３頁、第１５頁、第１６頁、第３９頁至第４７頁、第９７頁至第１１０頁），足堪認定。
㈢原告雖主張：「新契約取代舊契約」（見院卷第５９頁至第
６０頁）等語，惟新買賣契約與舊買賣契約最大不同僅為價金數額，兩造還另外簽訂折讓書約定實收買賣價金依然為５６８萬元，新買賣契約所載訂約日期甚至仍與舊買賣契約相同，再參以原告陳稱：「一、當初被告表示他想要購買系爭土地鄰近週遭土地，如果墊高售價的話，他會比較容易跟其他地主談；而且被告說如果不墊高售價無法如期給付尾款，至少要等半年後才能給付尾款。二、真實買賣價金是５６８萬，墊高售價數額３６８萬後，系爭不動產買賣契約書所約定之價金為９３６萬元」（見院卷第５３頁）等語、被告亦稱：「一、被告其實是想要買系爭土地下方的大片土地，因為該大片土地地主也想將土地賣給別人，可是因為地勢關係，需要購買系爭土地做為通行道路之用。所以被告想要墊高系爭土地之售價，增加該大片土地地主購買系爭土地的成本，希望該大片土地地主因此改變意願，反而將該大片土地賣給被告。二、真實買賣價金是５６８萬。墊高售價數額為３６８萬」（見院卷第５３頁）等語，可知兩造係為墊高售價數額而訂立新買賣契約，並無真正提高價金數額或代替舊買賣契約之意，故應以被告陳稱：「新契約是通謀虛偽意思表示，並非雙方真意，應為無效之契約，亦無取代舊契約情形，舊契約才是雙方真正契約」（見院卷第５９頁至第６０頁）等語較為可採，堪認兩造真實買賣關係仍應以舊買賣契約為據。
㈣被告固稱：「原告為請被告代為協助清償系爭土地所設定之
３００萬元最高限額抵押權、１０萬元之地上權……之原因債務，及代為完納土地增值稅４０餘萬元，爰於兌領發票日為１０６年７月３日、金額為３６８萬元之支票後，將該筆金額交予被告，以利被告代為處理清償抵押權等所涉借款、繳納土地稅款等事項。被告並於１０６年７月５日代替原告完納土地增值稅４６３２０２元」（見院卷第３５頁）等語，然被告此部分陳述核與舊買賣契約：「乙方（即原告）就買賣標的所設定或負擔之債務，若須以甲方（即被告）所給付之價金……配合清償者，應於完成產權移轉登記後辦理，否則概由乙方於完稅前自行理清」（見院卷第４２頁）之內容不符，本難率信。另縱原告商請被告代為清償繳納相關費用也無多付之理，被告所提及金額總和為３５６萬３２０２元（計算式：３００萬元＋１０萬元＋４６萬３２０２元＝為３５６萬３２０２元）低於尾款３６８萬元，被告卻稱原告返還尾款目的是請原告代為清償繳納相關費用，亦與常情有違。況依銀行實務，最高限額抵押權擔保債權總金額通常會低於實際借款金額，前開地上權與最高限額抵押權均於１０４年６月５日完成登記（見院卷第２４頁），兩物權所涉及債權債務關係可能也有緊密牽連關係，故原告為塗銷前開最高限額抵押權登記及地上權登記，所需清償之費用數額應該還會低於３１０萬元，原告更無理由將尾款交給被告代為清償繳納相關債務費用。從而，被告既僅提出土地增值稅繳款書（見院卷第４９頁）而未提出足資證明之證據，本院自難率信此不合理之陳述為真。
㈤按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
」、「私文書應由舉證人證其真正」、「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正」，民事訴訟法第２７７條前段、第３５７條前段、第３５８條第１項定有明文。「民事訴訟法第三百五十八條關於私文書經本人或其代理人簽名、畫押、蓋章或按指印者，推定為真正之規定，須其簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用」（參照最高法院２８年上第１０號判例要旨）、「當事人提出之私文書，必先證其真正而無瑕疵者，始有訴訟法上之形式證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質證據力之可言」（參照最高法院９１年度台上第１２３３號民事判決）。由於多數民眾所使用印鑑章均是利用電腦刻印技術製作，有心人士只要有印鑑章圖樣即可複製偽造印鑑章。例如：以前存摺封面內頁多會蓋用印鑑而登錄印鑑圖樣，現在則多將印鑑數位化以降低遭盜刻印鑑之風險。倘若有其他事證可認該印鑑有盜刻或盜用（即未經合法授權）之虞，自仍難認蓋用該印鑑之私文書已足證明實體客觀事實。
㈥法務部調查局經送請鑑定後固認甲１類印文（即１０６年６
月２９日土地登記申請書備註欄上「楊靜好」印文）、甲２類（即１０６年６月２９日土地所有權買賣移轉契約書蓋章欄上「楊靜好」印文）均與乙類印文（即１０６年３月２７日臺南市永康區戶政事務所印鑑證明印鑑欄上「楊靜好」印文）相同（見院卷第１３０頁至第１３３頁）。然依舊買賣契約第４條第３項約定：「乙方(即原告)應依約交付所有權狀正本（於簽約時）、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件予特約代書。雙方應配合完成不動產所有權移轉之書表用印……雙方同意授權特約代書使用當事人交付之印章蓋妥撤銷買賣申報及代繳稅款及回復產權之用印書類」（見院卷第４１頁）、被告寄給原告之存證信函內容：「台端已將過戶之資料所有權狀、印鑑證明等交給正和地政士事務所洪鴻成地政士」（見院卷第１６頁），可知原告交付印鑑證明等文件之對象為特約代書而非被告，被告如何取得印鑑證明等文件辦理所有權登記，實非無疑。另原告雖應依舊買賣契約履行配合完成不動產所有權移轉之義務，但原告並未直接將印鑑交給代書或他人以授權辦理移轉登記，系爭土地辦理所有權移轉登記相關資料內也無授權書可佐（見院卷第１１７頁至第１２７頁），實難僅因該移轉登記資料內有印鑑證明及證件影本（見院卷第１２１頁及第１２２頁），申請人欄位復記載被告為權利人兼代理人（見院卷第１１８頁），即率認被告係經原告授權辦理系爭土地移轉登記。況兩造間就被告是否已經依約給付尾款仍有爭執，原告亦無率然授權被告辦理所有權移轉登記之理。其次，觀被告於訴訟中陳稱：「由代書持原告自行之交付印鑑證明、所有權狀等相關文書，依約辦理所有權移轉登記」（見院卷第３７頁）等語，可知被告亦顯無認為自己經原告授權辦理所有權移轉之意。準此，依兩造陳述及卷內事證既均無法認定被告係經原告授權辦理移轉登記，本院自難認定被告以原告代理人名義辦理移轉登記係有權代理。原告雖為證明其他印文與印鑑印文不同而又聲請補充鑑定（見院卷第１４１頁至第１４３頁），惟代理他人為法律行為不以均須使用印鑑為必要，本件送鑑定後既已可認被告確實持有與印鑑印文相同之印章（可能為真正的印鑑，也有可能是盜用或盜刻之印章），縱部分印文（例如：作為騎縫章使用而蓋用之印文）經鑑定與印鑑印文不相同，亦難影響本院認定被告確實持有與印鑑印文相同之印章。從而，本案癥結應在於綜合卷內事證可否判斷被告有權代理原告，而不應拘泥於上開申請書及契約書內印文是否均與印鑑印文相符，故應無再依原告聲請送補充鑑定之必要，附此敘明。
㈦總結上開論述以較簡單直白的話來說：兩造為買賣系爭土地
所訂立的舊買賣契約才是真的，後來兩造為墊高系爭土地售價而訂立的新買賣契約是假的（無效）。原告是將所有權狀及印鑑證明等文件交給代書而非被告，被告取得所有權狀及印鑑證明等文件的來源不明。申請書及移轉契約書與印鑑證明的印文經比對雖然相符，但代理原告辦理所有權移轉登記的是被告，被告沒有說明如何取得原告的印鑑，反而也說是代書代理原告辦理所有權移轉登記，所以本院沒有辦法認為被告有權代理原告。也就是說，被告無權代理原告辦理所有權移轉登記，在原告承認之前對其不發生效力（依原告主張應可認其已表達拒絕承認的意思），該所有權移轉登記（將系爭土地移轉登記給被告）會妨害原告行使所有權，所以原告依民法第７６７條的規定請求被告把該所有權移轉登記塗銷，是有理由的，應該准許。
四、訴訟費用負擔的依據：民事訴訟法第７８條。中 華 民 國 107 年 10 月 30 日
民事第六庭 法 官 陳谷鴻以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後２０日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後２０日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費（參照民事訴訟法施行法第９條：上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第４４２條第２項及第４４４條第１項但書之程序）。
中 華 民 國 107 年 10 月 30 日
書記官 曾盈靜