臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第1624號原 告 顏琨杰訴訟代理人 許世烜律師
楊家明律師陳玄儒律師被 告 林郭雅美上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國107年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就被告所有門牌號碼臺南市○○區○○街○○○巷○○號房屋所坐落原告所有臺南市○○區○○段○○○○○○○號土地上如臺南市臺南地政事務所民國一０六年十一月一日一二三五００號土地複丈成果圖即附圖所示編號Ａ部分之土地（面積四四平方公尺；其中臺南市○○區○○段○○○號土地占八‧二０平方公尺、臺南市○○區○○段○○○○號土地占三五‧八０平方公尺），在上揭房屋得使用期限內，有租賃及地上權之法律關係存在。
核定被告所有前項房屋占用原告所有前項土地上如附圖所示編號Ａ部分之土地（面積四四平方公尺），被告每月應給付原告之租金及地租為新臺幣貳仟肆佰壹拾壹元。
被告應給付原告新臺幣參萬捌仟零玖拾肆元，及自民國一０七年一月一日起至第一項所示租賃及地上權關係終止之日止，按月給付原告新臺幣貳仟肆佰壹拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十二，餘由原告負擔。
本判決第三項部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。本件原告起訴時原請求：被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○號、面積11平方公尺土地，及同段143地號、面積36平方公尺土地上之建物拆除，並將土地返還原告；嗣於本院審理時具狀變更聲明為：１、確認被告所有門牌號碼臺南市○○區○○街○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）就原告所有坐落臺南市○○區○○段○○○號土地、面積8.2平方公尺，及同段143地號土地、面積35.8平方公尺有租賃及地上權存在。
２、請求核定被告所有系爭房屋占用原告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭39、143地號土地）上如臺南市臺南地政事務所民國106年11月1日123500號土地複丈成果圖即附圖所示編號Ａ部分之土地（面積44平方公尺），自105年9月7日起至前項租賃及地上權關係終止日止，應給付原告之租金如附表所示（見本院卷第92頁；下同）。
３、被告應給付原告新臺幣（下同）173,975元，及自107年1月1日起至第1項租賃及地上權關係終止日止，按月給付原告11,073元。核其請求之原因事實仍屬相同，且所援引之攻擊防禦方法相同，並無礙於被告之防禦與訴訟之終結，揆之上揭規定，應認其變更於法尚無不合，應予准許。
二、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：系爭39、143地號土地及其上系爭房屋，原同為被告所有，系爭39、143地號土地於105年8月9日經本院民事執行處以105年度司執字第4812號給付借款強制執行事件拍賣，由原告拍定取得系爭39、143地號土地之所有權，本院於105年9月7日發給原告不動產權利移轉證書，而系爭房屋仍為被告所有，系爭房屋占用系爭39地號土地面積8.20平方公尺、占用系爭143地號土地面積35.80平方公尺，依民法第425條之1及第838條之1之規定，推定於系爭房屋得使用期限內，兩造間有租賃關係存在，並視為已有地上權之設定。原告於105年9月7日取得系爭39、143地號土地之所有權，兩造間既推定有租賃關係存在，被告自應給付原告租金，系爭39地號土地105年、106年之公告現值分別為28,900元、30,200元，系爭143地號土地105年、106年之公告現值分別為29,500元、30,200元，以公告現值年息百分之10計算，自105年9月7日至106年12月31日止，被告應給付原告租金173,975元【計算式：（8.2×28,900×10%×116/3 65）＋（35.8×29,500×10%×116/365）＋（〈8.2＋35.8〉×30,200×10%）＝173,975】，自107年1月1日起，被告每月應給付原告之租金為11,073元（計算式：〈8.2＋35.8〉×30,200×10%÷12＝11,073）。為此，依民法第425條之1及第838條之1之規定提起本訴等語。並聲明：１、確認被告所有系爭房屋就原告所有系爭39地號土地（面積8.2平方公尺），及系爭143地號土地（面積35.8平方公尺）有租賃及地上權存在。２、請求核定被告所有系爭房屋占用系爭39、143地號土地上如附圖所示編號Ａ部分（面積44平方公尺），自105年9月7日起至前項租賃及地上權關係終止日止，應付原告之租金如附表所示。３、被告應給付原告173,975元，及自107年1月1日起至第1項租賃及地上權關係終止日止，按月給付原告11,073元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號判例意旨參照）。本件原告起訴主張其與被告間有租賃及地上權之法律關係存在，被告並未就此表示意見，是原告就上開法律關係之存否，主觀上即有法律上地位不安之狀態存在，且此種不安之狀態，確能以本件確認判決將之除去，則原告提起本件訴訟，即有確認之法律上利益，合先敘明。
（二）原告主張：系爭39、143地號土地及其上系爭房屋，原同為被告所有，系爭39、143地號土地於105年8月9日經本院民事執行處以105年度司執字第4812號給付借款強制執行事件拍賣，由原告拍定取得系爭39、143地號土地之所有權，本院於105年9月7日發給原告不動產權利移轉證書，而系爭房屋仍為被告所有，系爭房屋占用系爭39地號土地面積8.20平方公尺、占用系爭143地號土地面積35.80平方公尺等情，業據其提出土地登記第一類謄本1份為證（見本院卷第26頁至第28頁），並有臺南市臺南地政事務所107年1月19日臺南地所測字第1070007206號函檢附土地複丈成果圖、臺南市政府稅務局105年4月21日南市稅房字第1050007774號函檢附系爭房屋稅籍資料各1份（見本院卷第78頁、第79頁），且經本院會同臺南市臺南地政事務所人員至現場履勘無誤，有勘驗測量筆錄暨現場勘驗照片各1份附卷可稽（見本院卷第39頁至第42頁），復以系爭房屋承租人蔡良文於勘驗測量時亦陳稱屋主係被告等語（見本院卷第39頁），又經本院依職權調閱上開強制執行卷宗無訛，堪認原告此部分主張係為真實。
（三）按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」、「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之，不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。」分別為民法第425條之1、第838條之1第1項所明文。次按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，上訴人始得據以請求被上訴人如數給付（最高法院81年度臺上字第2847號判決要旨參照）。查系爭39、143地號土地及其上系爭房屋，原同為被告所有，嗣因被告之債權人京城商業銀行股份有限公司聲請強制執行被告所有之系爭39、143地號土地，經本院民事執行處以105年度司執字第4812號給付借款強制執行事件拍賣，由原告拍定取得所有權，而系爭房屋仍為被告所有乙情，業如前述，揆諸前揭規定，應認系爭39、143地號土地所有人即原告與系爭房屋所有人即被告間，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，且視為已有地上權之設定，是原告訴請確認兩造間就被告所有系爭房屋所占用原告所有系爭39地號土地（面積8.2平方公尺），及系爭143地號土地（面積35.8平方公尺）有租賃及地上權之法律關係存在，為有理由，應予准許。又兩造間在系爭房屋得使用期限內，既有租賃關係及地上權關係，原告自得依租賃、地上權之法律關係，請求被告給付租金或地租，且因兩造就租金數額無法協議，則原告依民法第425條之1第2項、第838條之1第1項規定，請求法院核定租金或地租數額，再請求被告給付租金，參諸前揭最高法院判決意旨，及就兼顧訴訟經濟原則而言，即屬有據。
（四）次按城市地方房屋租金，以不超過土地及建物改良申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法第97條規定於租用基地建築房屋亦準用，土地法第105條另有明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年臺上字第3071號判例要旨參照）。查系爭39、143地號土地上有系爭房屋，北側臨忠孝街116巷，附近巷道兩側東接海安路，西接早上有攤商營業之巷道，兩側所接道路商業活動尚稱頻繁，系爭房屋現供出租居住使用等情，經本院會同臺南市臺南地政事務所人員至現場履勘無誤，有勘驗測量筆錄暨現場勘驗照片各1份附卷可稽（見本院卷第39頁至第42頁），本院審酌系爭39、143地號土地之面積合計為47平方公尺，系爭房屋占用面積高達44平方公尺，致原告幾乎無法使用系爭39、143地號土地，另考量系爭房屋於系爭39、143地號土地上之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、使用狀況等一切情狀，認應以系爭39、143地號土地申報地價年息百分之10，作為計算租金之標準，較為妥當。又系爭39、143地號土地95年迄今之申報地價分別為6,640元、6,560元乙節，有申報地價查詢、系爭39、143地號土地登記第一類謄本各1份在卷可考（見本院卷第26頁、第27頁、第71頁、第72頁），據此，被告每月應給付原告之租金及地租為2,411元【計算式：（6,640元×8.2公尺×10%÷12月）＋（6,560元×35.8公尺×10%÷12月）＝2,411元；元以下4捨5入】，則原告請求被告應給付自105年9月7日起至106年12月31日止之租金38,094元【計算式：（2,411元×〈15＋24/30〉月）＝38,094元；元以下4捨5入】，及自107年1月1日起至兩造間就系爭39、143地號土地之租賃關係及地上權關係終止之日止，按月給付2,411元之租金，為有理由；逾此部分之請求，即屬無據。
四、綜上所述，依民法第425條之1第1項及第838條之1第1項規定，應推定兩造間就系爭房屋所坐落系爭39、143地號之土地上存在租賃關係，且視為已有地上權之設定，是原告訴請確認兩造間在系爭房屋得使用期限內，就被告所有系爭房屋坐落原告所有系爭39、143地號土地如附圖所示編號Ａ部分之土地（面積44平方公尺）上，有租賃及地上權關係存在；並請求核定被告自105年9月7日起至上開租賃及地上權關係終止日止，按月應給付原告之租金為2,411元；又請求被告應給付原告38,094元，及自107年1月1日起至上開租賃及地上權關係終止日止，按月給付2,411元，均為有理由，爰諭知如主文第1項至第3項所示；原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。據此，爰依兩造勝敗程度酌定訴訟費用負擔比例，諭知如主文第5項所示。本件原告勝訴部分，本院所命給付之金額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 王參和以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
書記官 程伊妝