臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第1863號原 告 陳星吉訴訟代理人 蔡敬文律師被 告 陳惠淑訴訟代理人 郁旭華律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，經本院於民國107年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零貳佰壹拾貳元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠按地籍清理條例第12條規定：「依前條規定代為標售之土地
，其優先購買權人及優先順序如下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。前項第一款優先購買權之順序，以登記之先後定之。」臺南市政府於民國106年度第2批第1次地籍清理代為標售臺南市○○區○○段○○○○○○○號（下稱系爭土地，重測後○○○區○○○段○○○○○號）土地1案（下稱系爭標案），原為原告於106年9月29日所標得，惟被告依上揭規定以占有人身分主張有優先購買權，並經臺南市政府審查符合優先購買權人之資格，如原告不服臺南市政府對優先購買權人資格之審查結果，請依臺南市政府代為標售地籍清理未能釐清權屬土地及建物投標須知（下稱系爭投標須知）第16點第6款規定，於收到本通知之翌日起10日內，就優先購買權人主張優先購買存否之私權爭執，循民事訴訟程序訴請法院審理等情，有臺南市政府106年10月12日、同年月17日、同年11月21日府地籍字第1061042382、1061081720、1061227699號函足稽。因上開函文僅記載「申請人（即被告）以占有人身分主張優先購買權，經查符合優先購買權人之資格」，並未檢附被告究竟係提出何種證明文件以主張其有占有人之身分而具有優先購買權，致原告無法憑以判斷被告是否確具占有人之身分，為此，爰依上開系爭投標須知規定，提出本件確認優先購買權不存在之訴。
㈡被告於106年10月11日出具之優先購買土地申請書中第三點
申請理由記載，僅能證明其父親陳合順於97年4月8日死亡，及生前占有系爭土地達十年以上之事實，但並不能證明被告至系爭土地標售時仍繼續為該土地占有人之事實。此從下列事項可知：
⒈被告之住址為臺南市佳里區，並非系爭土地所屬學甲區。
⒉系爭土地上之房屋，已形同廢墟，看不出有繼續使用之跡象
。又該屋並無門牌號碼，且無水電、稅單，無法判斷被告有占有之事實。
⒊中洲里里長林清發106年10月6日出具之證明書（本案卷第34
頁反面），係依被告口述，非該里長之親自見聞，且該里長並未證明被告繼續占有之事實，故無證明力可言。
⒋訴外人陳俊良、陳卉雲、洪秋生、林貴美係分別於57年9月3
日、71年3月4日、50年11月10日、00年0月00日出生，渠等於106年10月11日所出具之土地四鄰證明書，乃事先打好字之文書，且「現今仍由陳惠淑使用」等字樣，均係事後所填載，足見係有人發現漏未記載而命渠等再補充填載之跡象，尤其依渠等之出生年月日，於60年間，除林貴美外，渠等尚未成年，且陳卉雲尚未出生，如何能證明系爭土地上之建物，係由陳合順、陳合元兄弟所共同興建，故渠等出具之土地四鄰證明書，並非渠等憑自己之親身見聞所書寫，其真實憑信性，尚有合理之懷疑存在，無從憑採。
⒌上開出具土地四鄰證明書之人所出具之印鑑證明，關於申請
目的，其中陳卉雲部分記載為不動產登記；洪秋生部分記載為土地買賣，與本件用以證明被告有繼續占有之事實並不相符合，故關於陳卉雲、洪秋生之證明，亦有瑕疵。
㈢原告原以被告之行使優先購買權之期日，已逾公告之10日期
間，主張優先購買權並不存在。嗣於107年1月4日言詞辯論期日已不爭執被告行使優先承買權並未逾期之事實。
㈣對於證人之證詞，陳述意見如下：
⒈證人林貴美所述：她一開始說是後面兩人在使用，之後才說
被告也有在使用，證人所言不實在。如果是被告的哥哥在使用，才是被告的哥哥有優先購買權，被告沒有優先購買權，且被告住在佳里，被告的哥哥住在高雄仁武，所以他們兩人的戶籍都不在中洲，只是單純繼承財產而已，沒有繼續占有使用系爭土地。從房屋破漏的狀況，可以看出被告沒有繼續占有使用。
⒉證人洪原榮所述：他並非出具證明的人，應該由當初出具證明之人到庭作證。
㈤聲明：被告就臺南市政府106年度第2批第1次地籍清理代為
標售臺南市○○區○○段○○○○○○○號土地（即系爭土地）1案，其優先購買權不存在。
二、被告答辯如下：㈠「第十七條至第二十六條、第三十二條及第三十三條規定之
土地，有下列情形之一者，除公共設施用地外，由直轄市或縣（市）主管機關代為標售：一、屆期無人申報或申請登記。二、經申報或申請登記而被駁回，且屆期未提起訴願或訴請法院裁判。三、經訴願決定或法院裁判駁回確定。」、「依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。」地籍清理條例第11條第1項、第12條第1項定有明文。又按「主張優先購買標售土地者，應以同一條件為之，並於決標後十日內，預繳相當於保證金之價款，檢附下列文件，以書面向直轄市或縣（市）主管機關為承買之意思表示，逾期視為放棄優先購買權：一、身分證明文件。二、預繳相當於保證金價款之證明文件。三、申請人為土地占有人者，並應檢附第十一條規定之證明文件。」、「本條例第十二條第一項第四款所定優先購買權人，應檢附下列文件之一：一、占有土地四鄰、土地所在地現任或歷任村（里）長或土地共有人（含繼承人）一人之證明書及印鑑證明。但現任之村（里）長出具蓋有村（里）辦公處印信之證明書者，免檢附其印鑑證明。二、戶籍謄本或其他足資證明於本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件。但戶籍謄本能以電腦處理達成查詢者，得免提出。占有期間以現占有人之占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算。第一項第一款占有土地四鄰之證明人於占有人占有之始至標售時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有人或房屋居住者，且於占有人占有之始已具有行為能力為限。」地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第10條第1至3款、第11條亦有明文。
㈡本件被告之父陳合順早於數十年前即居住在系爭土地之西側
約30公尺處，於50年間即在系爭土地上種植玉米、蕃薯、綠豆等農作物，60年間陳合順、陳合元兄弟二人合夥經營蔥、蒜生意，遂於系爭土地上興建磚造瓦房（下稱系爭房屋或系爭倉庫。參見本案卷第77至80頁照片、房屋稅籍證明書），作為農舍倉庫使用，63年間因陳合順舊宅拆除重建，全家搬至系爭房屋暫時居住，迄64年新屋落成，爾後系爭房屋仍由陳合順、陳合元兄弟二人占有使用。陳合元、陳合順先後於87年、97年間死亡，系爭房屋則由渠等繼承人（包含被告）繼續占有使用迄今，上情有系爭土地之四鄰陳俊良、陳舟雲、洪秋生、林貴美出具之土地四鄰證明書、印鑑證明（本案卷第34至39頁）在卷可稽。是以，被告及父陳合順占有系爭土地之期間，合併計算迄今已逾四、五十年，核與地籍清理條例第12條第1項第4款規定之占有人資格相符。又系爭土地經臺南市政府於106年度第2批第1次辦理地籍清理代為標售，受理投標期間自106年8月21日起至106年9月28日止，原告於決標日期即106年9月29日以879,552元得標，決標後之第10日為106年10月9日適逢國慶連續假期，被告於106年10月11日出具優先購買土地申請書，向臺南市政府表示願以決標價格即同一條件優先承買系爭土地，核屬合法行使優先購買權。從而，原告主張被告已逾決標後10日期間始行使優先購買權，故被告就系爭土地之優先購買權不存在云云，尚不足採。雖依臺南市政府106年10月17日函文（本案卷第11頁），請被告於函到後30日內繳納餘款新臺幣（下同）791,552元，惟嗣臺南市政府又發函給被告，說因原告有提出異議，所以暫緩繳納。
㈢原告雖稱：被告之住址為臺南市佳里區，而非系爭土地所在
之臺南市學甲區，又系爭房屋已形同廢墟，看不出有繼續使用之跡象，該屋並無門牌號碼，且無水電、稅單，無法判斷被告占有之事實等語。惟按對於物有事實上管理之力者，為占有人，民法第940條定有明文。又占有在法律上有一定之利益，且不具專屬性，自得繼承之，是因繼承而取得占有者，於繼承開始時，當然取得繼承標的物之占有。本件系爭房屋原為被告之父陳合順興建並占有系爭土地，陳合順於97年間死亡，被告即本於繼承法律關係而取得未保存登記之系爭房屋事實上處分權及就系爭土地之占有，且被告自97年迄今仍繼續管有系爭房屋，作為擺放舊物之倉庫使用，與被告設籍之住所地並無關連；又系爭房屋雖已老舊，惟仍坐落於系爭土地，尚未達滅失程度，仍屬不動產，與其有無門牌號碼、水電、稅單無涉，是以，被告因繼承取得系爭房屋而仍繼續占有系爭土地，應堪認定。
㈣原告又謂：系爭土地四鄰證明人陳俊良、陳卉雲、洪秋生於
00年間均未成年，無法證明系爭建物係由訴外人陳合順、陳合元兄弟二人興建，且陳卉雲、洪秋生出具之印鑑證明，其申請目的分別為不動產登記、土地買賣，與擬證明被告繼續占有系爭土地之事實並不相符合，是上開四鄰證明書顯有瑕疵云云。惟四鄰證明人林貴美係00年0月00日出生，是其足具為證明人之資格，且其檢附之印鑑證明所載申請目的並不限定用途，是其出具之土地四鄰證明書應可採信，即便其餘四鄰證明人所出具之證明書或印鑑證明之申請目的稍有疵累，亦應無礙被告因繼承取得之系爭房屋迄今仍坐落於系爭土地，並由被告繼續占有使用之事實。另訴外人陳合元之配偶陳王月英就上開事實知悉甚稔，應可證明訴外人陳合順及被告占有系爭土地之始末。
㈤證人林貴美、洪原榮就系爭倉庫之建造、使用等情，均證述
相符，且二名證人均係長久時間住在系爭倉庫附近，與兩造均為鄰居關係，證詞應屬客觀可信，足見系爭土地上之系爭倉庫係在大約距今50年前，由被告之父親陳合順與叔叔陳合元兩兄弟所興建，供存放蔥、蒜使用，迄被告之父親、叔叔相繼過世後，則由被告、被告之兄及被告之嬸嬸繼續使用迄今等情，應堪採信。及上開證人之證詞足以證明被告有佔用系爭土地之事實，原告聲請傳喚這兩位證人的待證事實，與前次證人都相同，沒有傳喚必要。及就算二位證人沒有看到被告占有系爭房屋，與本件優先購買權的要件為是否有占有系爭土地，並不相同。系爭倉庫坐落在系爭土地上就是一個占有土地的繼續狀況，就符合本件優先購買的要件，與被告是否有占有系爭倉庫並沒有關係，況且被告的老家還位在系爭土地，被告也常常回去，也可以利用系爭倉庫來堆放雜物，並非沒有占有系爭倉庫。只要對物事實上有管理能力，就算占有人，不以有使用收益為必要，且系爭倉庫雖有少部份破漏，但仍為法律上的不動產，足以遮風避雨。
㈥被告不是唯一的繼承人，還有其他三位兄弟姊妹，只有被告
有提出優先承買的聲請，被告有經過其他繼承人的同意。且被告及其父陳和順占有系爭土地之期間，合併計算迄今已逾
四、五十年，核與地籍清理條例第12條第1項第4款規定之占有人資格相符。綜上，被告就系爭土地應有優先購買權，原告訴請確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，應無理由。
㈦聲明：請求駁回原告之訴。
三、本件經證據調查及辯論，兩造對於下列事實均不爭執：㈠臺南市政府依據地籍清理條例第13條第1項、地籍清理未能
釐清權屬土地代為標售辦法，於106年間標售土地一批，坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○號土地（即系爭土地）為標售土地之一（標號：000-00-000），並由原告於106年9月29日以879,552元得標。
㈡臺南市政府就上開土地標售之結果，於106年9月29日公告，
公告期間：106年9月29日起至106年10月11日，符合規定之優先承買權人，得於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款及相關文件，以書面向該府為承買之意思表示。
㈢被告於公告期間之末日即106年10月11日提出優先購買申請
書，並檢附面額88,000元之支票一紙及里長證明等文件行使申請承買權。嗣經臺南市政府審查，認被告符合優先承買權人之資格，業已發函（發文日期：106年10月17日、發文字號：府地籍字第1061081720號函）被告，命於函到後30日內繳納餘款791,552元。
四、本件原告以被告本人並未占有系爭土地之事實，請求確認被告就系爭土地優先購買權不存在乙節，為被告所否認，並以前詞為辯。是本件爭點厥為：被告是否符合地籍清理條例第12條第1項第4款「本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」之事由，為系爭土地優先承買權人？本院調查及判斷如下：
㈠按占有人推定其為以所有之意思，善意、和平、公然及無過
失占有；占有之繼承人或受讓人，得就自己之占有或將自己之占有與其前占有人之占有合併，而為主張，此民法第944條第1項及第947條第1項分別定有明文。次按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。
㈡查系爭土地現有本案卷第40至47頁照片所示之磚造建物，該
建物雖年代老舊，但結構完整，牆面並刻意保留孔洞供空氣流通，亦足以遮風閉雨，及內部放置若干雜物，未有廢棄或坍塌情狀乙節，業經本院會同兩造及地政人員至現場履勘，並有勘驗筆錄及被告提出照片（本案卷第77至78頁）在卷可查。茲據證人林貴美證稱：伊於20歲就嫁過來，現年74歲，一直住在中洲。（照片上的房子即系爭倉庫）這在我家旁邊，我叫他們叔公，是兩兄弟，放蔥蒜的，是掛起來後日後要栽種用的。（問：這間房子是誰蓋的？）是他們兄弟蓋的。（問：他們兄弟是誰？）是被告的爸爸跟她叔叔。（問：何時蓋的？）我不知道。（問：你嫁過去時是否已經蓋好？）那時就已經有了等語；證人洪原榮則證稱：（問：對於此間倉庫是否從小就有印象，是做何使用？）有，是放蔥蒜在用的，是被告的父親還有叔叔在用的，我們小時候也會過去裡面玩。（你認識被告多久？）小時候就認識了，他們家也住在那邊。（該倉庫一直做何使用？）做田地在使用，有時候放工具等語，核與被告陳稱：系爭倉庫為父親陳合順及叔叔所起造，已經使用數十年等情相符。及原告亦未否認上開倉庫為被告父親及叔叔生前起造，並已使用數十年之事實。則系爭倉庫為被告之父親及叔叔所原始起造，並由二人占有使用數十年之事實，應可認定。
㈢被告父親陳合順於97年間死亡，被告為其繼承人之一，並未
拋棄繼承，依據繼承之法律關係，其為系爭倉庫共有人之一乙節，則有被告提出之陳合順除戶謄本及其個人身分證影本供參。原告固不爭執被告為陳合順法定繼承人之一，但陳稱：被告戶籍不在中洲，只是單純繼承財產，沒有占有使用系爭土地云云。雖兩造對於被告是否占有系爭土地之事實容有爭執，但對於被告因繼承之法律關係，為系爭倉庫共有人之一，對於系爭倉庫有事實上處分權之事實，均不爭執。則系爭倉庫坐落於系爭土地上，依上開之說明，建物不能脫離土地而獨立存在，使用建物必須使用該房屋之基地，且占有基地者，係房屋所有人，並非使用人。因此，被告既為系爭倉庫共有人之一，不論是否親自使用系爭倉庫，依上開之說明，已可認定有占有使用系爭土地之事實。
㈣遑論，到庭二位證人經隔離訊問後，證人洪原榮證稱：（問
：該倉庫是否一直都有在使用？）有。（誰在使用你知道嗎？）被告跟被告的嬸嬸還有被告哥哥都有在使用。（你哥哥今日為何無法到庭作證？）他去越南，有事要處理等語；證人林貴美亦證稱：（問：現在誰在使用那間房子？）他們在用（手指後面旁聽席）。（問：這間房子是否是倉庫？被告他們住在哪裡？）是。他們有另外在旁邊蓋樓房。（問：請證人說明被告父親跟叔叔過世後的使用狀況）有，起造的兄弟過世後，是由被告的嬸嬸、一對已經過世的夫妻、被告也有在使用，都隨便放東西等語。二名證人均證稱：被告及其兄長、嬸嬸等人仍持續占有使用系爭倉庫之事實。雖原告以證人洪原榮並非出具四鄰證明之人，及證人林貴美之證詞前後不一，質疑證詞之可信性。但查，二名證人分別居住於系爭倉庫東西二側，居住期間長達數十年，對於系爭倉庫使用狀況甚為清楚。且證人與兩造均為多年鄰居關係，亦無為袒護一造而為虛偽證詞之必要。及二人證述時，均神情大方自然，言語坦蕩，證詞應屬客觀可信。因此，被告父親陳合順及叔叔陳合元於系爭土地上興建系爭倉庫，並占有使用數十年後，嗣二人相繼過世後，系爭倉庫已由被告、被告兄長及被告嬸嬸等人繼承，並延續父叔輩之占有，仍持續占有使用系爭倉庫之事實，已足認定。
㈤雖原告以被告已出嫁外地，並未設籍於中洲、證人洪原榮並
非出具四鄰證明之人，及證人林貴美前後陳述不一，否認被告占有使用系爭倉庫或系爭土地，並聲請本院詢問證人陳宗評、陳文安云云。然查，被告有無占有使用系爭倉庫或系爭土地，與其是否設籍於臺南市學甲區中洲里無關。而證人林貴美於本院詢問時，雖以手指表示旁聽席之人使用系爭倉庫，於被告訴訟代理人詢問被告有無使用系爭倉庫？答稱「被告也有在使用，都隨便放東西」，應屬補充回答，而非前後陳述不一。至於地籍清理條例未能釐清權屬代為標售辦法第11條第1款規定之「土地四鄰證明」，係主管機關為形式上審核優先承買權人是否符合占有之要件而制訂之辦法，性質上為行政命令，固應尊重，但不受該行政命令之拘束，占有人究竟有無占有土地之事實，仍應由法院為實質之調查及認定。因此，證人洪原榮雖未出具四鄰證明予被告，其所為之證詞仍具有證據能力，無礙本院採信為證據。
五、綜上調查，被告父親陳合順及叔叔陳合元，自50或60年間即於系爭土地上興建系爭倉庫供存放農作物，因而占有使用系爭土地數十年之事實。嗣陳合順、陳合元死亡後，被告、被告兄長及被告嬸嬸等人，均因繼承緣故，共有系爭倉庫，因而接續占有使用系爭土地。佐以，證人林貴美及洪原榮均證述被告確有占有使用系爭倉庫，可認被告占有使用系爭土地之事實。茲以被告占有使用時間，得就自己之占有與前占有人即父親陳合順之占有合併，而為主張，因此，被告占有系爭土地時間達數十年之久，已逾10年以上，業已符合地籍清理條例第12條第1項第4款之要件。從而，原告訴請確認被告對於系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造針對本件爭執事項所為其餘主張及答辯，核與判決結果無足影響，已無論述之必要。及本件經證據調查之結果，已足認定被告確有占有系爭土地達10年以上之事實，認無再為訊問證人陳宗評、陳文安之必要，爰不予詢問，併此說明。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，此民事訴訟法第78條及第87條第1項定有明文。本件原告之訴，除據原告繳納第一審裁判費10,212元外，兩造並無其餘費用支出，是本件訴訟費用額確定為10,212元，並應由敗訴之原告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 12 日
民事第二庭 法 官 許蕙蘭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 12 日
書記官 吳鸝稻