臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第1950號原 告 劉國豪訴訟代理人 藍慶道律師被 告 盧聖珠
盧聖真兼 上二人共 同訴訟代理人 盧聖文被 告 盧昭川
盧元和上二人共同訴訟代理人 盧聖光被 告 盧明國兼 上一人訴訟代理人 盧榮本被 告 盧正典
郭惠玲郭惠珠郭雪芳郭雯雯郭炎松兼上6人共同訴訟代理人 郭益村兼上7人共同訴訟代理人 盧金府上列當事人間請求核定土地租金等事件，經本院於民國108 年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告等應就被繼承人盧黄秋雲所有坐落臺南市○區○○段000 地號土地上之同段191 建號、門牌號碼臺南市○區○○路○段00巷00號（二樓）、總面積44.07 平方公尺、權利範圍全部之房屋辦理繼承登記。
核定被告等就前項房屋占有原告所有坐落臺南市○區○○段○○○○號土地之一樓地面面積8.17平方公尺（二樓面積44.07 平方公尺），自民國106 年12月9 日起，每月租金為新臺幣650 元。
被告等應連帶給付原告新臺幣20,976元，及自民國106 年12月9日起至前項房屋滅失之日止，按月連帶給付原告新臺幣650 元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告等連帶負擔二十分之一，餘由原告負擔。
本判決第3 項得假執行，但被告等如以新臺幣20,976元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣臺南市○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地；重測前為臺南市○區○○段○○段00000 地號土地）原係訴外人即被繼承人盧黃秋雲因共有物分割於民國58年2 月11日取得所有權權利範圍全部，另坐落於系爭土地上之磚造兩層樓房屋（下稱系爭房屋A （指1 樓）、系爭房屋B （指2 樓）；原門牌號碼臺南市○○路○ 巷○○○○ 號，後門牌整編、現為臺南市○區○○路○段00巷00號）亦係盧黃秋雲所有，並於55年8 月15日為總登記。
㈡、嗣盧黃秋雲於57年3 月22日將上開建物之所有權二分之一以買賣為由出售予訴外人陳○○（詳細姓名待查），又於同年
5 月30日辦竣建物所有權移轉登記，盧黃秋雲與訴外人陳○○乃於57年12月24日辦竣分割登記，將上開建物分割為二建物，嗣於58年5 月1 日再以共有物分割為由，將系爭房屋B登記歸屬於盧黃秋雲取得權利範圍全部（詳舊建物登記簿謄本），後盧黃秋雲辭世，由其法定繼承人即被告等人繼承取得而為公同共有，然迄未辦竣建物之繼承登記，經臺南市政府地政局以105 年7 月7 日南市地籍字第1050676155號函文自105 年7 月25日起列冊管理15年。至系爭土地則另輾轉於
104 年1 月9 日由原告經法院拍賣而取得所有權。原告屢次試圖與被告等商談妥適處理方案，均遭被告拒絕，不得已提起本訴請求之。
㈢、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，民法第425 條第1 、2 項分別定有明文。又最高法院93年度台上字第1328號判決要旨：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425-1 條第1 項前段定有明文。其立法理由謂：僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續合法使用該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然無償使用該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之有權使用，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。」
㈣、本件被告等係繼承自盧黃秋雲所有之系爭房屋B ，系爭房屋
B 係坐落在系爭土地之上，土地所有權人現為原告，當年土地、建物歸屬於同一人所有，故被告等固屬有權占有系爭土地，然依上開實務見解，被告等仍須支付使用土地之相當對價，非可無償使用。
㈤、原告係104 年1 月9 日因法院拍賣取得系爭土地所有權，謹請鈞院按該基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較而酌定土地租金數額。系爭土地周圍地區應屬臺南市精華繁榮區域，附近周圍鄰地地價行情非低，以一般附近土地租金行情約為每坪新臺幣（下同）800 元計算，原告所有之系爭土地面積為60平方公尺，公告現值106 年度為28,300元／㎡，故原告主張每月租金標準約為1 萬4,500 元，故請求酌定租金數額如上，並請求被告返還自104 年1 月9 目起至106 年12月
8 日止共計35個月之應付土地租金額共計50萬7,500 元，並自106 年12月9 日起至系爭房屋B 滅失之日止，按月給付土地租金14,500元。
㈥、聲明（見本院卷㈡第124 至125 頁；並當庭撤回對丁○○○之起訴）：
①、被告等應就被繼承人盧黃秋雲所有坐落系爭土地上之系爭房
屋B 、門牌號碼臺南市○區○○路○段00巷00號（二樓）、總面積44.07 平方公尺、權利範圍全部之房屋辦理繼承登記。
②、被告等應連帶給付原告50萬7,500 元，及自107 年4 月20日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
③、核定就被告等共有系爭房屋B 之每月土地租金為1 萬4, 500元。
④、被告等應自106 年12月9 日起至系爭房屋B 滅失之日止，按月連帶給付原告土地租金1 萬4,500 元。
⑤、聲明第2 項部分，原告願供擔保請准宣告假執行。
⑥、訴訟費用由被告等連帶負擔。
二、被告答辯略以：
㈠、依土地法第97、105 條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，並為租用基地建築房屋所準用。而被告所有之系爭房屋B 面積不到45平方公尺，且因位居2 樓，並未直接占用系爭土地，僅透過1 樓之一小條樓梯進出通行，故依專業代書建議，按照慣例，過路權之土地租金僅每月600 至700 元，原告提出之租金計算方式甚不合理，有可議之處。
㈡、原告係於104 年始因法拍取得系爭土地與系爭房屋A 之所有權，在此之前，系爭房屋B 早已存在，亦有辦保存登記，且被告等均有按時繳交房屋稅。原告因法拍，僅以163 萬8,90
0 元之低價即取得系爭土地及系爭房屋A 之所有權，如今起訴，卻要求高達50萬7,500 元之租金，不到3 年時間，索要的土地租金卻已近1/3 之法拍價格，實在高得不可思議、甚不合理。
㈢、系爭土地並非屬商業區，故土地租金之計算應以系爭房屋B占用系爭土地之面積、按申報總價週年利率百分之5 計算始為宜。系爭土地之位置雖在臺南市東區，但卻是在非常狹窄的巷弄中的老舊住宅區內，系爭房屋B 及周邊大部分房屋均為屋齡50年以上之老房屋，巷道很窄，交會車不易，停車更難，屋前的弄道更是只能容納機車或行人通行，連汽車都開不進去，絕非原告所稱工商業繁榮之區云云。且系爭房屋B位在二樓，並未直接占用系爭土地，並不影響一樓系爭房屋
A 的活動及土地之使用，平常更僅藉由占地不到5 平方公尺的樓梯通道上下樓、進出而已，且系爭房屋A 有自己獨立的對外通道，系爭房屋A 、B 可視為獨立分開的兩個空間，並不相互干擾。目前居住在系爭房屋B 內的是被告乙○○，因年老工作收入不穩、幸賴盧黃秋雲留下的系爭房屋B 提供遮風避雨棲身之地，安養晚年。原告竟要求支付每月14,500元的高額租金，再加上之前35個月合計主張要高達50萬餘元的租金，無異將被告乙○○置之死地。
㈣、被告主張合理的租金計算方式，應以系爭土地之一半即30平方公尺、按申報地價、以週年利率5 ％來計算。
㈤、被告丁○○○在本案訴訟中也已經過世，其全部繼承人均已辦理拋棄繼承，於107 年9 月11日辦妥取得拋棄繼承准予備查函，原告應撤回對丁○○○之起訴。
㈥、另外，本案我們已經跟原告達成和解，我們同意以105 萬元將系爭房屋B 出售給原告，已經簽訂不動產買賣預定合約書，但系爭房屋B 尚未辦妥繼承登記。是107 年7 月簽約，約定簽約後半年內應完成繼承登記，但被告尚未辦妥繼承登記，因為丁○○○突然過世，辦理拋棄繼承需要時間，所以才會無法於半年內完成繼承登記等語。
㈦、聲明（見本院卷㈡第125 頁）：
①、駁回原告之訴及假執行之聲請。
②、訴訟費用由原告負擔。
③、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告甲○○、丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
四、本院得心證之理由：
㈠、系爭土地原係被繼承人盧黃秋雲因共有物分割於58年2 月11日取得所有權權利範圍全部，坐落於系爭土地上之磚造兩層樓房屋即系爭房屋A （1 樓）、系爭房屋B （2 樓）亦原均係盧黃秋雲所有，並於55年8 月15日為總登記；嗣盧黃秋雲於57年3 月22日將上開全部建物之所有權1/2 以買賣為由出售予訴外人陳○○，又於同年5 月30日辦竣建物所有權移轉登記，盧黃秋雲與訴外人陳○○於57年12月24日辦竣分割登記，將上開建物分割為二建物，嗣於58年5 月1 日再以共有物分割為由，將系爭房屋B 登記歸屬於盧黃秋雲取得權利範圍全部；後盧黃秋雲辭世，由其法定繼承人即被告等人繼承取得而為公同共有，然迄未辦竣建物之繼承登記，經臺南市政府地政局以105 年7 月7 日南市地籍字第1050676155號函文自105 年7 月25日起列冊管理15年；系爭土地則另輾轉於
104 年1 月9 日由原告經由法院拍賣而取得所有權等情，為兩造所不爭執，並有舊建物登記簿謄本、土地登記謄本、建物登記謄本、盧黃秋雲繼承系統表、戶籍謄本（現戶、除戶）、臺灣高雄少年及家事法院家事法庭108 年1 月16日回函
2 份等件附卷可稽（見本院卷㈠第7 至12頁、第25至51頁、卷㈡第39頁、第63、65頁），洵堪認定。
㈡、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425 條之
1 定有明文。兩造間推定為租賃關係，已如前述，然關於系爭土地租金之爭議，前經原告請求被告等為協議未果，被告等對此亦不爭執，從而，原告依據民法第425 條之1 規定，訴請核定系爭土地租金，尚屬有據。
㈢、然按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價，此亦有最高法院75年度台上字第378 號裁判意旨可資參照。準此，原告主張本件土地租金之核定，應參酌附近相鄰房地之市場租金行情云云，並非可採。而查：
①、系爭土地於104 年1 月之申報地價為每平方公尺4,000 元、
105 年1 月起之申報地價為每平方公尺5,200 元，有申報地價查詢資料附卷可稽（見本院卷㈡第133 頁），洵堪認定。
②、系爭房屋B 坐落在臺南市○區○○路○段00巷○○○巷弄○
○○00號2 樓，長榮路二段32巷柏油路面寬僅約4 米68，右轉進入之巷弄（即系爭房屋屋前巷弄）則僅約1 米94寬，僅容行人或機車通行，無法供汽車通行，且系爭房屋位在長榮路二段32巷91號房屋之後方，出入通行並非便利，又系爭房屋A 、B 於55年8 月15日為總登記，屋齡已50餘年，屋況均頗為老舊，附近幾均為住宅，少有商店；另系爭土地面積60平方公尺，1 樓另有原告所有之系爭房屋A 面積53.74 平方公尺，而系爭房屋B 在2 樓、登記面積為44.07 平方公尺，實際占用系爭土地之面積僅8.17平方公尺（亦即樓梯轉角占用面積），此2 房屋之1 樓出入口處中間有簡易木板隔間，各有獨立出入口及大門等情，有本院勘驗筆錄、現場附圖A、現場照片多張、原告所有之系爭房屋A 一樓平面圖、二樓建物平面圖、土地登記謄本、建物登記謄本、土地複丈成果圖等件附卷可稽（見本院卷㈠第12頁、㈡第39、73至115 頁）。是被告等所有之系爭房屋B 既僅占用系爭土地8.17平方公尺，系爭土地上另有原告所有之系爭房屋A 面積53.74 平方公尺，而被告所有之系爭房屋B 則在2 樓、面積44.07 平方公尺，並非直接占用系爭土地，參以被告等自陳：願以系爭土地之面積一半即30平方公尺作為計算基準等語，本院審酌上情亦認渠等應給付之租金數額自得以此作為可受利益之範圍為核算基準。
③、而租額之多寡原應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情
形為標準，且並須受前述建築房屋基地租金法定租率即系爭土地之申報地價額年息百分之10計算基準之限制，已如前述。本院審酌系爭土地位在巷弄之內，左右多為老舊住宅，自身屋齡已逾50餘年，1 樓為廢置之狀態（如本院卷㈡第97至
107 頁照片）之土地開發現況、地處位置、工商業繁榮程度、社會經濟狀況等上情，暨被告如利用基地樓梯通往2 樓之經濟價值與所受利益等情事，兼參酌原告於104 年1 月9 日法拍取得系爭土地及系爭房屋A 之總價僅為163 萬8900元、投標應買公告文件上已明載系爭土地上之二樓建物為第三人所有，不在本件拍賣範圍內，拍定後不點交等情明確（見本院103 司執61175 號強制執行卷宗內投標書、公開拍賣函文）等情綜合判斷，因認被告之系爭房屋B 使用系爭土地之法定租金數額，應依系爭土地申報地價年息5 ％核定，始為適當。原告於此範圍之請求顯屬過高，並無可取。依此核定原告得請求被告給付之租金數額應如附表所示。
㈣、再按關於請求法院核定租金，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利，故當事人就地租協議不成時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院著有84年度台上字第2707號判決意旨參照），揆諸前揭最高法院判決意旨所示，土地所有人既須經法院核定地租數額後，始得據以請求，則在法院核定地租前，債務人雖有支付地租之義務，惟斯時確切之給付數額為何，非待法院核定尚非明確，則縱未為給付，亦難謂已陷於給付遲延，土地所有人須待法院核定租金數額後，始合於民法第229 條第2 項所謂「得請求給付時」之要件；且依該條項之規定，又須再經催告地上權人給付而未獲給付時，始得請求遲延利息。故本件被告應給付之租金數額，既有待法院確定，原告於本訴訟中一併請求被告給付遲延利息云云，自屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告請求被告等應就被繼承人盧黃秋雲所有坐落臺南市○區○○段○○○ ○號土地上之同段191 建號、門牌號碼臺南市○區○○路○段00巷00號（二樓）、總面積44.07平方公尺、權利範圍全部之房屋辦理繼承登記；及核定被告等就前項房屋之土地租金為自106 年12月9 日起每月為650元；被告等應給付原告20,976元，及自106 年12月9 日起至前項房屋滅失之日止，按月給付原告650 元，為有理由，應予准許；逾此範疇之請求，均屬無據，應予駁回。並依民事訴訟法第79條規定，為訴訟費用負擔之諭知。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
七、本判決主文第3 項原告雖聲請供擔保請准宣告假執行，惟本判決主文第3 項原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，應依職權宣告假執行。又被告就本判決主文第3 項陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 吳金芳以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
書記官 陳雅慧附表：
┌─────────┬─────┬───────┬────┬──┬───┐│起訖日期 │面積（㎡）│申報地價 │期間 │週年│金額 ││ │ │（新臺幣，元）│ │利率│ │├─────────┼─────┼───────┼────┼──┼───┤│自104 年1 月9 日起│60÷2＝30 │4,000 │357÷365│5％ │5,868 ││至104 年12月31日止│ │ │（日） │ │ │├─────────┼─────┼───────┼────┼──┼───┤│自105 年1 月1 日起│60÷2＝30 │5,200 │1 │5％ │7,800 ││至105 年12月31日止│ │ │（年） │ │ │├─────────┼─────┼───────┼────┼──┼───┤│自106 年1 月1 日起│60÷2＝30 │5,200 │342÷365│5％ │7,308 ││至106 年12月 8日止│ │ │（日） │ │ │├─────────┴─────┴───────┴────┴──┴───┤│自104 年1 月9 日起至106 年12月8 日止，共35月，合計租金：20,976元。 │└───────────────────────────────────┘