臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第1176號原 告 王續樺
鍾艾蓁鍾昀達上三人共同訴訟代理人 杜婉寧律師被 告 方建能訴訟代理人 方景南
謝凱傑律師高嵐書律師楊聖文律師鄭猷耀律師複代理人 朱純暄律師上列當事人間請求給付房屋價款事件，本院於民國107年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴原請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）4,057,600元」，嗣變更聲明為：「㈠先位請求：被告應將門牌號碼臺南市○○○路○段○○巷○○弄○號及臺南市○○○路○段○號建物（建物登記：臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號，下合稱系爭建物）所有權移轉登記予原告所有。㈡備位請求：
被告應給付原告3,545,600元，及自民國94年10月29日起至清償日止，按年息5％計算之利息」。經核原告原訴請求及前開追加移轉系爭建物所有權之請求，均係源於其被繼承人鍾德輝與被告於94年10月19日所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）衍生相關爭議而來，核屬基礎事實同一；而變更被告應給付數額部分則為減縮應受判決之事項，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠鍾德輝與被告於94年10月19日簽訂系爭契約書，約定由被告
以總價3,545,600元向鍾德輝購買系爭建物，鍾德輝已於94年11月11日辦畢系爭建物所有權移轉登記，被告卻未依約給付買賣價金（就鍾德輝與被告間有關系爭建物所有權之移轉，下稱系爭交易）。嗣鍾德輝於95年10月27日死亡，原告概括繼承鍾德輝生前一切權利義務，因被告遲延給付系爭建物之買賣價金，爰以民事準備書㈢狀繕本之送達為解除系爭交易之意思表示。系爭交易既經解除，被告應回復原狀，返還系爭建物；若認原告解除系爭交易為無理由，被告亦應履行系爭契約書所載條件，給付買賣價金。
㈡聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告應將系爭建物所有權移轉登記予原告所有。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告應給付原告3,545,600元，及自94年10月29日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠94年間鍾德輝與訴外人王萬向被告之父方景南接洽表示：鍾
德輝向訴外人黃慶芳承租其所有坐落在臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），興建系爭建物以經營「世華傢飾」家具行使用，且雙方約定租期屆滿時由黃慶芳取得系爭建物所有權。因租約即將屆至，鍾德輝唯恐黃慶芳將系爭土地賣予建商致其無法繼續營業，故居中斡旋擔任仲介，期為系爭土地尋找一願意由鍾德輝繼續承租系爭土地而維持系爭建物使用之適宜買家。幾經斡旋媒合，被告同意買受系爭土地，鍾德輝亦同意將系爭建物所有權無償移轉被告，然被告須允諾鍾德輝得承租系爭建物10年以繼續經營家具行。
㈡事後鍾德輝表示為履行移轉系爭建物所有權，且須向行政機
關提供辦理系爭建物過戶、稅務等事務處理之書面依據，被告始於104年10月19日與鍾德輝簽訂系爭契約書，然雙方就系爭交易之真意並非買賣而係附負擔之贈與，亦即鍾德輝無償移轉系爭建物所有權於被告，但被告須出租系爭建物於鍾德輝10年。被告已依前開合意內容出租系爭建物於鍾德輝使用，詎鍾德輝突然往生，原告無意繼續經營家具行，被告始與原告合意終止租約，被告並無違反系爭交易所附負擔之條件，更無給付買賣價金之義務。
㈢聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第204頁反面至205頁）：㈠被告和黃慶芳、黃陳麗香於94年9月8日訂立買賣契約，由被
告買受系爭土地，約定買賣總價75,300,000元（見本院卷第56頁）；黃慶芳與黃陳麗香並於94年10月28日將系爭土地所有權移轉登記於被告。
㈡鍾德輝於94年9月8日收受被告所開立5,000,000元之支票（
票據號碼FAX0000000）作為系爭土地買賣之定金，並於方景南註記「茲收到訂金NT500萬，把下列土地買賣契約移轉，並無條件把坐落於臺南市○○段○○○○○○○○○○○○○號之建物轉出予方景南」的文字下方簽名（見本院卷第57頁）。
㈢鍾德輝於94年11月11日移轉登記系爭建物所有權於被告。
㈣被告就系爭土地、系爭建物之買賣、租賃事宜，均委由方景南全權處理。
㈤被告及方景南曾簽署「讓渡協議書」交付予鍾德輝，約定內
容如下：乙方（指方建能及方景南）並同意將以上兩建物租賃予甲方（指鍾德輝），（以上建物以贈予為乙方（即方建能及方景南）租賃予甲方（即鍾德輝）之附帶條件），期間至2015年12月31日止」（見本院卷第106頁）。
㈥被告、方景南和鍾德輝簽訂租賃期限為94年12月1日起至104
年11月30日止之房屋租賃契約，以被告及方景南為出租人、出租系爭建物予鍾德輝，約定每個月租金25萬元（見本院卷第92至95頁）。
㈦被告和鍾德輝簽訂租賃期限為95年1月1日起至104年12月31
日止之房屋租賃契約書，以被告為出租人、出租系爭建物予鍾德輝，每月租金10萬元，並約定鍾德輝於訂約時，交付方建能3,550,000元作為押租保證金，鍾德輝不繼續承租時，方建能應無息退還押租保證金（見本院卷第107至109頁）。
㈧被告、方景南與鍾德輝之繼承人（即原告）合意於96年2月底終止系爭建物租賃契約。
四、兩造爭執事項：㈠鍾德輝與被告就移轉系爭建物所有權（即系爭交易）之真意
為何？㈡原告主張被告給付遲延而解除系爭交易，請求被告返還系爭
建物，有無理由？㈢如原告解除系爭交易不合法，原告請求被告給付系爭建物之
買賣價金，有無理由？
五、得心證之理由：㈠鍾德輝與被告就移轉系爭建物所有權（即系爭交易）之真意
為何？⒈按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，
而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。
⒉鍾德輝與被告就系爭交易立有系爭契約書，形式上為支付
價金交付標的物之買賣契約外觀（見補字卷第20至21頁），原告據此主張系爭交易為買賣，被告以前揭情詞辯稱系爭交易為附負擔之贈與。經查：
⑴觀諸鍾德輝與黃慶芳、黃陳麗香就系爭土地之租賃契約
上記載：「本租約租賃期限未滿，一方擬解約時，須得對方之同意」、「雙方同意本約標的延至95年4月30日止計6年」（見本院卷第159頁），復參鍾德輝於94年9月8日代收被告買受系爭土地之定金支票，被告與黃慶芳、黃陳麗香同日再簽訂系爭土地買賣契約（見不爭執事項㈠㈡）；併衡酌系爭土地買賣契約第3條亦約定：「訂立合約日付：新臺幣伍佰萬元整為定金並為價金之一部分」（見本院卷第56頁），斟酌上情，足認被告與黃慶芳、黃陳麗香就系爭土地之買賣，係由鍾德輝居間媒合，且鍾德輝亦在場見聞系爭土地買賣契約訂立之過程，先予敘明。
⑵又鍾德輝代收被告買受系爭土地之定金支票時，於被告
買賣系爭土地之代理人方景南所註記「茲收到訂金NT500萬，把下列土地買賣契約移轉，並無條件把坐落於臺南市○○段○○○○○○○○○○○○○號之建物（即系爭建物）轉出予方景南」等字句下方簽名（見不爭執事項㈡㈣）。而「轉出」乙詞依客觀認知及一般人之生活經驗，併參酌前後文義，核與被告所辯鍾德輝向其表示系爭土地所有權人於土地租約屆期後享有「請求移轉系爭建物所有權之權利」乙情相符。
⑶復佐以系爭土地買賣契約訂立時（即94年9月8日），鍾
德輝與黃慶芳、黃陳麗香就系爭土地之租賃關係尚存（至95年4月30日）且仍為系爭建物之所有權人（見本院卷第159頁、不爭執事項㈢），然系爭土地買賣契約第12條其他約定部分卻註明：「本件不動產因『甲方（即被告）』現正佔有使用中，故不予點交」（見不爭執事項㈠、本院卷第56頁），而非記載「因『承租人鍾德輝』佔有使用中，故不予點交」。而鍾德輝既為當時系爭土地之承租人，亦居間媒合系爭土地之買賣，更在場見聞系爭土地買賣契約之訂立，竟容任系爭土地買賣契約加註前開約定，可見鍾德輝與被告當時對系爭建物確有合意，由被告取得占有使用系爭建物之合法權源。
⑷再參系爭契約書第2條約定：系爭建物買賣價款計3,545
,600元，簽立系爭契約書時即應付245,600元（如數收訖不另立據），餘款於①94年10月24日付900,000元、②契稅單核下後3日內付1,500,000元、③系爭建物移轉登記完竣3日內付900,000元（見補字卷第20頁），付款期間及數額具體明確；而受託辦理系爭建物所有權移轉程序之證人陳碧祥到庭結證稱：系爭建物買賣過程中，鍾德輝或他太太從未反應未收到買賣價金、伊只是受託製作契約及辦理移轉，無法確認他們有無買賣真意等語明確（見本院卷第136、137頁反面）。倘若鍾德輝係以買賣意思移轉系爭建物所有權，又豈會在未確實收取各期買賣價款前即任由證人陳碧祥辦理系爭建物所有權之移轉？況且，財政部臺灣省南區國稅局曾數次函請鍾德輝提出出售系爭建物之總價款、買受人付款等相關資料（見補字卷第22頁），然鍾德輝仍未向被告催討系爭建物之買賣價金，實與常情有違。由此可見，鍾德輝確實無受系爭契約書拘束之意思。
⑸尤甚者，被告取得系爭建物所有權後，鍾德輝即交付系
爭建物租金支票12張予方景南收受（發票日：自94年12月起至95年11月各月首日、票面金額：250,000元，見本院卷第172至177頁），迄至鍾德輝於95年10月27日死亡前，已按期兌現2,750,000元（計算式：250,000元×11月＝2,750,000元），足見此間鍾德輝均未思以系爭契約書所載之買賣價金債權主張抵銷前開租金債務，甚至持續兌現已逾系爭契約書所載買賣價款7成之租金支票，益徵被告辯稱系爭交易之真意係鍾德輝無償移轉系爭建物所有權，並附被告保證出租系爭建物之條件，應為可採。
⑹原告雖陳稱鍾德輝係為求得繼續經營家具行始不敢取回
租金支票以抵償買賣價金等語，然其所陳實與一般人之生活經驗相悖。實則，曾經手處理鍾德輝與黃慶芳、黃陳麗香有關系爭土地出租事宜之證人李裕榮亦到庭結證稱：鍾德輝與黃慶芳、黃陳麗香固訂有租賃契約（即本院卷第157頁），約定租金數額，但鍾德輝夫婦還是會到公司跟黃慶芳談，希望租金少一點，如果黃慶芳同意，租金就會減少一點，所以雙方租金不一定會按租賃契約所載履行等語明確（見本院卷第194頁），可見鍾德輝應非不知爭取自身權益之人，是原告就鍾德輝前開所為之解釋，不足採信。
⑺原告復以系爭土地、建物過戶日期不一，可見被告並非
以75,300,000元同時買受系爭土地、建物等語，為其論據，惟依卷內事證顯示，系爭交易與系爭土地之買賣，為二不同且各自獨立之法律關係，縱有事實上之關連（即被告係以預期無償取得系爭建物所有權為條件，買受系爭土地），亦無礙本院前開認定。至原告另以未受黃慶芳讓與「請求移轉系爭建物所有權之權利」之通知，主張前開債權讓與對鍾德輝不生效力，惟系爭交易為鍾德輝與被告間之契約約定，無涉債權讓與，原告此部分之主張，自無可採。
⒊稽上各情，被告辯稱鍾德輝係以無償移轉系爭建物所有權
但附被告保證出租系爭建物之條件，居間媒合系爭土地之買賣，合於卷內事證，應為可採。從而，鍾德輝與被告就系爭交易固立有系爭契約書，具買賣之外觀，然其等真意為附負擔之贈與，均無受系爭契約書拘束之意思，堪予認定。
㈡原告主張被告給付遲延而解除系爭交易，請求被告返還系爭
建物，有無理由？⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效；但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條定有明文。
⒉鍾德輝與被告就系爭交易之真意為附負擔之贈與，業經本
院認定如前，是縱系爭交易外觀係買賣，依民法第87條規定，仍應適用關於贈與之相關規定，而原告為鍾德輝之繼承人，概括繼受鍾德輝所遺一切權利義務，自應受鍾德輝與被告間就系爭交易真意之拘束。據此，原告主張被告就系爭交易負有給付系爭契約書所載買賣價金之義務乙節，即屬無據，從而，原告以被告遲延給付系爭建物買賣價金為由解除系爭交易，進而訴請被告返還系爭建物，自無理由。
㈢如原告解除系爭交易不合法，原告請求被告給付系爭建物之
買賣價金，有無理由？如前所述，鍾德輝與被告間就系爭交易之真意為附負擔之贈與，雙方均無受系爭契約書買賣外觀拘束之意思，從而，原告依系爭契約書請求被告給付系爭建物之買賣價金，亦為無據。
六、綜上所述，鍾德輝與被告間就系爭交易之法律關係，應係附負擔之贈與而非買賣，從而，原告依買賣之法律關係，先位主張解除系爭交易進而訴請返還系爭建物，備位請求被告給付系爭建物之買賣價金及法定遲延利息，均無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 2 月 26 日
民事第一庭 法 官 楊雅萍以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 27 日
書記官 吳昕韋