臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第1198號原 告 吳秉容被 告 侯依婷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自門牌號碼臺南市○○區○○○路○○巷○號房屋遷出並返還予原告。
被告應自民國一○六年二月十三日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟捌佰壹拾元由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明定。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之；但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴經撤回者，視同未起訴，民事訴訟法第262條第1、2項及第263條第1項前段分別規定甚明。本件原告起訴時原聲明：被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○路○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告，並給付自民國106年2月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之損害新臺幣（下同）33,000元及違約金66,000元。嗣以被告拒不遷讓房屋致系爭房屋遭受風雨損害為由，追加請求被告給付損害賠償851,900元，惟在第一次言詞辯論期日前之106年9月8日具狀撤回追加請求之起訴，復於106年9月28日言詞辯論期日當庭更正聲明如後述（見本院卷第38頁）。
經核原告所為聲明之變更，均合於前開規定，程序上尚無不合，應予准許。又本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告於105年10月13日向原告承租系爭房屋，並與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自105年10月13日起至106年10月12日止，每月租金33,000元，水、電及瓦斯費用由被告負擔，租約到期後被告應回復原狀遷讓返還系爭房屋，如未依約返還，原告每月得向被告請求租金2倍之違約金至遷讓日止。嗣於租期屆滿前，被告於106年1月間通知原告提前於同年2月間解約，經兩造以電話確認被告應於106年2月12日前將系爭房屋回復原狀交還原告。詎被告未依約遷出系爭房屋，亦未將房屋鑰匙交還原告，且避不見面，致原告迄今無法進入系爭房屋，除每月受有相當於租金之損害外，被告應按租金2倍支付違約金予原告。被告雖於訂約時有繳付押租金66,000元，惟應扣除提前解約賠償1個月租金33,000元及解約後系爭房屋水電、拆錶、回復原狀費用。原告先後於106年3月9日及同年3月28日分別寄發北小北郵局第000021號存證信函、永康大橋郵局第000090號存證信函予被告，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付相當租金之不當得利及違約金，被告均置之不理。爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：
⒈被告應自系爭房屋遷出，並將房屋返還原告。
⒉被告應自106年2月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告99,000元。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠按租賃定有期限終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之
租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第450條第3項、第453條分別定有明文。準此，當事人約定租賃之期限者，應受期限之拘束，不得提前任意終止，但若當事人約定一方得於期限屆滿前終止契約者，一方始得依照第450條第3項之規定，負先期通知之義務，使他方有所準備，以期公允（民法第453條立法理由參照）。
㈡原告主張被告向其承租系爭房屋，兩造於105年10月13日簽
訂系爭租約，租期自105年10月13日起至106年10月12日止，被告在租約屆滿前，於106年1月間通知原告提前於106年2月12日終止系爭租約，被告應於該日遷讓返還系爭房屋，詎被告屆期未遷讓返還，原告於106年3月9日及106年3月28日寄發存證信函予被告，被告仍未遷讓返還系爭房屋之事實，業據原告提出與所述相符之租賃契約書、北小北郵局第000021號存證信函、永康大橋郵局第000090號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、簡訊翻拍照片為證（見本院106年度新簡調字第215卷第8-17頁、本院卷第40頁）。被告對於原告主張之事實，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀或證據以供本院審酌，本院綜合上開事證，依調查證據之結果，堪認原告上開主張為可採信。
㈢系爭租約為定有期限之租賃，依系爭租約第21條約定：「甲
（即本件原告）、乙（即本件被告）雙方在本契約有效期間內解約，必須在半個月前通知對方，同時支付對方1個月租金作為違約金，方可解除契約。」，足見兩造確有約定於租賃期限屆滿前，均有提前終止租約之權利，被告已於106年1月間通知原告提前於106年2月12日終止系爭租約，依上開說明，被告應於106年2月12日租賃關係終止後，負遷讓返還系爭房屋之義務，原告依系爭租約約定請求被告遷讓返還系爭房屋，於法即屬有據。
㈣再依系爭租約第8條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方
同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」系爭租約已於106年2月12日終止，租期已於該日屆滿，被告未即時遷讓返還系爭房屋，原告依前揭約定請求被告給付違約金，即屬有據。惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院51年台上字第19號、49年台上字第807號判例參照）。經查，系爭租約第8條未載明違約金之性質，自屬損害賠償總額預定性之違約金。又系爭租約雖約定被告於租期屆滿未遷讓返還系爭房屋，原告每月得向被告請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止，參酌系爭租約於106年2月12日終止，被告應即遷讓返還系爭房屋，詎被告遲延遷讓返還系爭房屋迄今已有8個月，併審酌近年來國內整體經濟景氣非佳，原告需另覓承租人，縱將系爭房屋出租他人，每月可得租金收益未必高於系爭租約所定之租金數額等一切客觀情狀，認原告得請求之違約金以每月12,000元始為適當，原告主張以每月租金數額2倍計算即每月66,000元，尚屬過高，應予酌減。
㈤末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。而無法律上原因使用他人之物，係侵害他人權利之歸屬內容，自受有物之使用本身之利益，此項利益，依其性質，無從返還，故應償還其價額，就一般交易而言，應係使用該物通常所須支付之對價；又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例參照)。系爭租約已於106年2月12日終止，業經本院認定如前，被告於系爭租約終止後仍繼續占用系爭房屋，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並因而造成原告無法使用系爭房屋之損害，依前揭規定及判例意旨，原告自可請求被告給付相當於租金之不當得利。又依系爭租約原約定租金為每月33,000元，被告占有使用系爭房屋所受之利益，應可認定為每月33,000元。是以，原告請求被告應自租約終止翌日即106年2月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利33,000元，為有理由，亦應准許。
五、綜上所述，兩造訂立有租賃期限之契約，期限屆至前，被告於106年2月12日終止租賃關係，被告自106年2月13日即應負遷讓返還系爭房屋之義務，被告迄今仍無權占用系爭房屋而受有利益，原告依不當得利之法律關係請求被告於租約終止之翌日即106年2月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之損害33,000元，併依系爭租約之約定請求按月給付違約金12,000元，即屬有據。從而，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告應自系爭房屋遷出並返還原告，及自106年2月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付45,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，非屬有據，應予駁回。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，為民事訴訟法第87條第1項、第79條所明定。
本件訴訟費用額確定為8,810元（即請求遷讓房屋及返還不當得利部分），原告雖有部分敗訴，然本件訟爭既係被告拒絕遷讓返還系爭房屋所生，是本件訴訟費用應由被告負擔全部為宜，爰確定被告應負擔之訴訟費用額如主文第2項所示。至原告撤回起訴（即請求損害賠償851,900元部分）所涉之訴訟費用，自不在本件訴訟費用裁判之範圍，附此說明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 20 日
民事第六庭 法 官 張桂美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 20 日
書記官 蘇冠杰