臺灣臺南地方法院民事判決
106年度訴字第1288號原 告 林哲仲訴訟代理人 徐朝琴律師被 告 保宥建設有限公司法定代理人 魏敬釗被 告 魏祈嵩共 同訴訟代理人 湯光民律師上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國110年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告保宥建設有限公司應給付原告新臺幣捌拾肆萬伍仟參佰肆拾元，及自民國一０六年八月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告保宥建設有限公司負擔百分之五十二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬壹仟柒佰捌拾元為被告保宥建設有限公司供擔保後，得假執行。但被告保宥建設有限公司如以新臺幣捌拾肆萬伍仟參佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原請求：被告應給付原告新臺幣（下同）1,828,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；嗣於本院審理時變更聲明為：被告應給付原告1,631,340元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷2第130頁），原告上開所為核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國105年4月21日與被告保宥建設有限公司（下稱保宥公司）、被告魏祈嵩簽訂不動產買賣契約書〈建物〉與不動產買賣契約書〈土地〉（下各稱為系爭建物買賣契約、系爭土地買賣契約，合稱系爭買賣契約書），向被告2人買受坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段1817建號即門牌號碼臺南市○○區○○○街00號建物（下稱系爭房屋；與系爭土地合稱系爭不動產），買賣價金共計1,528萬元，原告已依約付清價金，被告並完成所有權移轉登記及交屋。被告交屋後，原告陸續發現系爭不動產有下列瑕疵：（1）一樓車庫與相鄰之臺南市○○區○○○街00巷00號房屋（下稱系爭10號房屋）間内牆滲水。（2）二樓陽台與相鄰之系爭10號房屋間内牆滲水。（3）四樓後面房間牆面與相鄰之系爭10號房屋間内牆滲水。（4）四樓往五樓樓梯間與相鄰之臺南市○○區○○○街00號房屋（下稱系爭32號房屋）間之橫樑滲出鐵鏽水。（5）一樓往二樓樓梯間與相鄰之系爭10號房屋間之橫樑及壁面有滲水、壁癌的現象。（6）建物後側三樓至五樓外牆磁磚破裂。（7）與相鄰之系爭10號房屋屋頂間檔水板剝離。（8）與相鄰之臺南市○○區○○○街00號房屋（下稱系爭38號房屋）後側及系爭10號房屋間之木板板模未拆除，並有滲水發霉長菌的現象。嗣經原告催促被告修繕處理，被告僅同意補漆，不願根本解決系爭不動產滲漏水等問題，放任損害狀況持續惡化，現更聯絡無著，相應不理，態度極其惡劣。原告向被告購買之系爭不動產係新成屋，本應處於設備新穎屋況良好的狀況，惟於交屋後，竟發現上開諸多滲漏水等瑕疵，甚至連樑柱已有滲漏出鐵鏽水、牆壁也有壁癌的現象，比數十年的老屋還不如，實已嚴重減損系爭不動產通常效用及價值之瑕疵。系爭不動產因存有上開嚴重瑕疵，不僅影響建物外觀，亦對建物之堅固及安全性造成威脅，影響房屋之通常效用。又衡諸一般社會通念，房屋有滲漏水現像，足使該不動產在交易市場之競爭力薄弱，降低一般人之交易意願，致減少其經濟價值，是系爭不動產確有減少其價值及通常效用之物之瑕疵存在，且依社團法人臺灣建築發展學會（下稱臺灣建築發展協會）109年10月12日臺建發學鑑（106014)字第10611081-9號函檢附鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書），系爭不動產確有（1）二樓東側樓梯邊梁處確有滲水白華（壁癌）痕跡、（2）南面東側外柱磁磚有裂開及剝離（空鼓）情形、（3）四樓往五樓樓梯間梁柱確有渗漏水痕跡、（4）防撞距離約為3公分，小於原設計圖說載7公分距離之要求，確有不符合法規及圖說規定、（5）東面與鄰居交接處之牆面確有夾雜未拆除乾淨之模板及木角料，且除屋頂突出物梯間外牆外，1F〜4F外牆並無施作防水層等瑕疵，其因此所造成之交易性貶值即減損價值為841,420元，原告自得依民法第359條規定請求減少841,420元買賣價金，並依不當得利之法律關係請求被告返還。
（二）另依系爭鑑定報告書所載，除（1）二樓東侧樓梯邊梁處確有滲水白華（壁癌）痕，其滲水原因為車庫上方加建採光罩所致外，（2）南面東側外柱磁磚有裂開及剝離（空鼓）情形、（3）四樓往五樓樓梯間梁柱確有滲漏水痕跡、（4）防撞距離約為3公分，小於原設計圖說載7公分距離之要求，確有不符合法規及圖說規定、（5）東面與鄰居交接處之牆面確有夾雜未拆除乾淨之模板及木角料，且除屋頂突出物梯間外牆外，1F〜4F外牆並無施作防水層等項目，均是可歸責於被告者，則扣除（1）修繕費用15,000元，（2）、（3）、（4）、（5）之修繕費用為25,000元、10,000元、736,000元(防撞距離柱面勁度補強費用）、18,920元，共計789,920元，故被告應賠償原告修繕瑕疵費用789,920元，為此，爰依民法第227條第1項規定提起本訴，請求被告給付1,631,340元（841,420＋789,920）。
（三）對被告抗辯之陳述：原告係在106年2月22日至106年6月4日期間發現系爭不動產有上開所列瑕疵，原告並有提出照片佐證，其中雖有二張105年9月28日的照片，但此僅是提出新舊照片的對照而已，並非目前的瑕疵是105年9月28日既存的狀況，故原告於106年8月7日提出本件訴訟，並無逾越除斥期間之情形等語。
（四）並聲明：
１、被告應給付原告1,631,340元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
２、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告於105年4月21日分別與被告保宥公司、魏祈嵩簽訂系爭買賣契約書，除向被告魏祈嵩購買系爭土地外，另向被告保宥公司購買系爭房屋，被告2人於同年5月30日均交付原告現實占有。而原告固主張被告魏祈嵩應就系爭房屋負物之瑕疵擔保或不完全給付之契約責任云云，然依系爭買賣契約書所載，被告魏祈嵩僅為系爭土地之出賣人，就系爭房屋而言，被告魏祈嵩僅係出賣人即被告保宥公司之代理人，系爭房屋買賣契約之法律效果自應歸屬被告保宥公司。再就系爭不動產之移轉登記過程而言，系爭土地由被告魏祈嵩移轉登記所有權予原告，系爭房屋則由被告保宥公司移轉登記所有權予原告，被告2人係分別為危險負擔之移轉，職此，原告主張系爭房屋存有瑕疵，請求物之瑕疵擔保責任，本應向移轉危險負擔之人主張權利，不完全給付之契約責任亦應向締結契約之人主張權利，從而原告自應向被告保宥公司為請求，其訴請被告魏祈嵩就系爭房屋負物之瑕疵擔保或不完全給付之契約責任，應屬無據。
至原告另主張被告魏祈嵩曾於本院言詞辯論期日中自認為系爭房屋之出賣人云云，被告否認有自認之情形，蓋被告魏祈嵩當日已陳稱：「房子我有賣」是指被告保宥公司之負責人沒有時間，才委託伊代理去簽的等語明確，亦與系爭房屋買賣契約記載其為賣方代理人等情相符，被告魏祈嵩顯非系爭房屋買賣契約之形式或實質當事人，亦已即時爭執原告主張之事實，故原告前揭主張並非可採。
（二）又原告於105年9月8日即已發現系爭房屋存有滲水等瑕疵，惟其竟遲於106年8月7日始提起本件訴訟，依民法第365條第1項規定，原告於發見瑕疵後已經過約1年時間始行使物之瑕疲擔保請求權，應已罹於除斥期間而不得向被告請求。原告雖又主張系爭房屋之瑕疵係在106年2月22日至同年6月4日期間發現，照片僅為新舊情形對照，並非目前的瑕疵，而是105年9月28日既存的狀況云云，然細觀原告所提出證物照片，均明白記載「民國105年9月8日發現…」等語，足見原告於證物2照片所附註之發現瑕疵日期，確已發現其主張之系爭房屋瑕疵，是原告前揭主張應非可採。
至原告又提出如證物4所示訊息内容，應係有所擷取並非完整之歷次訊息内容，被告否認形式上真正外亦未曾收受。原告於105年5月30日依現狀點交受領系爭房屋，遲於107年1月18日始具狀追加鑑定碰撞距離，惟參酌原告107年7月25日民事聲請調查證據（五)狀之附件相片4a，顯能自行量測碰撞距離，又與系爭鑑定報告所載現場勘查之碰撞距離，並無二致，自無須透過專業機構檢查後始能得知，且系爭房屋經原告岳母多次至現場看屋，原告亦已點交確認屋況，簽約時及移轉登記後均未適時提出任何異議，遲至1年半後方為主張，依民法第356條、第365條第1項規定，原告顯然有怠於依通常程序從速檢查並通知之情事，就碰撞距離部分應不得對被告主張系爭房屋存有物之瑕疵。
（三）原告曾於105年9月間向被告反映系爭房屋有「一、二樓梯間內壁層縫需再補強」，被告乃於106年4月間委託訴外人亞南防水工程行（即陳柏菘）進行估價，原告於106年4月25日在系爭房屋内除要求陳柏菘進行「一至二樓梯間內壁層縫環氧樹脂補強灌注含壁癌處理油漆還原」外，在當時未徵求被告同意下又額外要求陳柏菘進行「一至二樓梯間內壁四方壁面出水點環氧樹脂補強灌注含批土油漆還原」、「外壁右側白鐵水切用強性黏著底漆打底後再用防水漆防漏處理（白鐵不易結合）」、「外壁右側三至四樓外壁外露脫落舊油漆清除後再用彈性防水漆一道底漆二道彈性黑膠二道面漆防水處理」等3項工程，當時被告無奈下，為順利解決紛爭，乃同意原告上開加強工程，惟陳柏菘嗣後連續3次前往系爭房屋欲修補，原告卻拒絕開門讓陳柏菘入屋內修補，如今原告卻又提起本件訴訟，顯然無權利保護之必要。
（四）以下就系爭鑑定報告之鑑定事項表示意見：（1）系爭鑑定報告認定：原設計未加建採光罩時，其雨水洩水直接排往二樓露臺排水孔，並不會造成積水現象，因此系爭房屋東面牆壁滲漏水主因應為車庫上方加建採光罩造成排水不良所致，足認系爭房屋於危險負擔移轉時並無此部分瑕疵，係原告受領系爭房屋後，自行於車庫上方加建採光罩所致，使雨水泡水無法直接排往二樓露臺排水孔，因而造成排水不良，致二樓東側樓梯邊梁處產生滲水白華現象，此部分瑕疵亦不可歸責於被告，故原告就此部分應不得請求被告應負物之瑕疵擔保或不完全給付之契約責任。（2）系爭鑑定報告認定：系爭房屋南面東側外柱磁磚有裂開及剝離(空鼓）情形，惟其成因可能是施工瑕疵及環境因素，而施工時表面清理、黏貼材拌合比率與施工環境(溫、溼度等）、抹漿黏貼時間等配合不良均會造成施工瑕疵，另現場環境因素亦會造成磁磚裂縫及瓷磚空鼓現象，如地震、長期溫濕度變化過大因素等等，顯然無從確認系爭房屋南面外牆磁磚裂開及剝離之原因係可歸責於被告。再參酌原告於簽約前曾至現場看屋，簽約後亦詳細檢視而點交確認屋況，均未曾向被告反應有上開瑕疵，自難認系爭房屋於危險負擔移轉時即有上開瑕疵存在，從而原告就此部分請求被告應負物之瑕疵擔保或不完全給付之契約責任亦無理由。（3）系爭鑑定報告認定：系爭房屋四樓往五樓樓梯間梁柱並無持續滲漏水現象，現場會勘當時並無發泡劑灌注痕跡，且一樓東南面柱子現況勘查時現場除白華痕跡外並無持續滲水現象，足認原告所指摘系爭房屋四樓往五樓樓梯間樑柱、一樓東南面柱子有滲漏水現象之瑕疵部分，於現況均無滲漏水現象而無瑕疵可言。且鑑定報告認為可施作矽酸值防水材料塗佈，即可加強防水效果，顯然亦無重新施作防水止漏工程之必要，是原告主張就此部分被告應負物之瑕疵擔保或不完全給付之契約責任亦乏依據。（4）系爭房屋現場留設之碰撞距離3公分固與建築圖說之7公分略有落差，然系爭房屋業經主管機關查驗通過而於104年4月13日取得使用執照，足認系爭房屋之主要構造或碰撞距離，並無因不符設計圖說或法規規定，而有影響建築安全之情事。再參酌臺南市建築管理自治條例第26條規定，系爭房屋碰撞距離之4公分誤差亦在建築物竣工誤差範圍内。且臺灣臺南地方檢察署107年度營偵字第185號不起訴處分書亦認定：「防撞距離主要目的係為避免地震時引起的變形造成鄰棟建築物間之相互碰撞，縱有違反，亦未影響房屋日常居住、使用之功能」等語，足見系爭房屋碰撞距離之落差，應未足減少或滅失系爭房屋之通常使用，另參諸碰撞距離為原告至現場能清楚可見，且系爭房屋經原告岳母多次至現場看屋，原告亦已點交確認屋況，簽約時均未提出任何異議，從而被告依系爭房屋現況將所有權移轉登記予原告，應已依契約約定之債之本旨為給付，自無不完全給付之情事。職此就系爭房屋碰撞距離部分，原告應不得主張被告負物之瑕疵擔保或不完全給付之契約責任。（5）系爭鑑定報告固認定：「除屋頂突出物梯間外牆外，1F〜4F外牆並無施作防水層」，惟系爭鑑定報告前已提及：「本案屬外牆緊鄰鄰房並無法施作外牆防水材料」等語，且被告確已施作不鏽鋼擋水板將系爭房屋與鄰房外牆所留設間隙予以封閉，足以避免外牆吸收雨水滲入室内，是應無再行施作防水層之必要，系爭房屋就外牆部分並無瑕疵或未依債之本旨給付之情形。
（6）系爭鑑定報告認定：經現況勘查系爭洗手間現場及拆卸檢視洗手台存水彎，並無存有異常臭味之情事，足見系爭房屋並無原告指摘之洗手間有異常臭味之瑕疵，亦無衍生瑕疵修繕或價值貶損之費用。
（五）就鑑定事項（二）之瓷磚剝離部分，既可能因現場環境因素產生，則市場評估房屋之客觀價值時，應係考量該地區之天氣與環境因素所生貶值，並非系爭房屋之瑕疵所生貶值。且磁磚剝離經修復後，並不影響房屋之結構安全，亦無價值貶損可言，系爭鑑定報告將此部分「技術性貶值」所生修復維護費用25,000元逕自計入「交易性貶值」，應非妥適。再就鑑定事項（四）之碰撞距離部分，系爭鑑定報告書既認定：「一般建築物，早期透天住宅雖有留設碰撞距離之規定，惟大部分興建時並無預留碰撞距離之習慣」，且參酌鄰房之建築圖說亦無留設碰撞距離之標示，可見一般建築物是否留設碰撞距離不一而足，則碰撞距離於交易市場應未足影響建築物之價值，此部分應無交易價值767,500元之貶損可言。另就鑑定事項（五）之移除異物或廢棄物部分，既可移除，亦不影響房屋之結構安全，對於系爭房屋顯不生價值貶損，系爭鑑定報告書將此部分「技術性貶值」所生修復維護費用18,920元逕自計入「交易性貶值」，應無依據。又依社團法人臺灣建築發展學會110年9月27日臺建發學鑑（106014）字第10611081-12號函之說明，施工項目只是加強防水效果，並非必要之施工項目，對於該函將兩個工項拆分成各5,000元之部分沒有意見。綜上所述，被告就前揭鑑定事項應無需負物之瑕疵擔保或不完全給付之契約責任，原告請求被告給付瑕疵修復改善費用即技術性貶值部分789,920元，與價值減損即交易性貶值部分841,420元，應無理由等語。
（六）並聲明：
１、原告之訴駁回
２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）原告主張：其於105年4月21日簽訂系爭買賣契約書，買受系爭土地及系爭房屋，買賣價金共計1,528萬元，原告已依約付清價金，並完成所有權移轉登記及交屋等情，業據其提出不動產買賣契約書（建物）、不動產買賣契約書（土地）各1份為證（見本院卷1第9至15、18至25頁），且為被告2人所不爭執，堪信原告此部分之主張係屬真實。
（二）原告主張：其於105年4月21日簽訂系爭買賣契約向被告2人購得系爭不動產，依據系爭鑑定報告書所示系爭房屋有
（1）二樓東側樓梯邊梁處確有滲水白華（壁癌）痕跡、
（2）南面東側外柱磁磚有裂開及剝離（空鼓）情形、（3）四樓往五樓樓梯間梁柱確有滲漏水痕跡、（4）防撞距離約為3公分，小於原設計圖說載7公分距離之要求，確有不符合法規及圖說規定、（5）東面與鄰居交接處之牆面確有夾雜未拆除乾淨之模板及木角料，且除屋頂突出物梯間外牆外，1F〜4F外牆並未施作防水層等瑕疵，且不計上揭（1）項所示修繕費用15,000元外，上揭（2）、（3）、（4）、（5）項所示之修繕費用為25,000元、10,000元、736,000元(防撞距離柱面勁度補強費用）、18,920元，共計789,920元，另系爭不動產因此所造成之交易性貶值即減損價值為841,420元，另故被告應賠償原告修繕瑕疵費用789,920元、系爭不動產減損價值841,420元及等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：１系爭房屋有無上揭原告所主張之瑕疵？其成因為何？２、原告主張系爭房屋有上開瑕疵，請求被告賠償修繕瑕疵費用789,920元，有無理由？３、原告主張系爭房屋有上開瑕疵，請求被告返還應減少之價金841,420元，有無理由？４、原告請求被告魏祈嵩亦應就系爭房屋之上開瑕疵負賠償責任，有無理由？亦即，被告魏祈嵩是否同為出售系爭房屋之出賣人？經查：
１、系爭房屋存在瑕疵部分：
（１）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文，是買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要（最高法院104年度台上字第2437號判決意旨參照），又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院103年度台上字第196號判決意旨參照）。
（２）關於系爭房屋是否有上揭原告所主張之瑕疵，又其成因為何等節，經本院囑託臺灣建築發展協會鑑定，由該協會以109年10月12日臺建發學鑑（106014）字第10611081-9號函檢附系爭鑑定報告書回復本院謂：「門牌號碼為臺南市○○區○○○街00號之房屋（下稱系爭房屋）東面牆壁有無滲水、壁癌的現象……？/1、依現場勘查結果顯示，二樓東側樓梯邊梁處確有滲水白華（壁癌）痕跡，現況勘查時現場除白華痕跡外並無持續滲水現象。2、一般建築物造成外牆滲水原因大部分因混凝土吸收飽和水，混凝土因毛細現象由孔隙或裂縫滲入室內所造成，為解決外牆滲漏水現象，通常採用外牆防水材料阻止外牆混凝土吸收雨水而入滲室內，惟本案屬外牆緊鄰鄰房並無法施作外牆防水材料，因此通常採用防水金屬板將與鄰房外牆間所留設間隙予以封閉，避免大量雨水入滲使得外牆吸收飽和水而入滲室內，造成滲水現象。3、本案經勘查，現場有施作不鏽鋼擋水板，然車庫上方（原為露臺）因加建採光罩及牆壁加裝鋁窗，鋁窗外緣女兒牆因所裝設之金屬板導水溝洩水不良而積水（原設計未加建採光罩時，其雨水洩水直接排往二樓露臺排水孔，並不會造成積水現象），且金屬導水板僅利用矽利康填縫，矽利康老化後水由裂縫入滲至混凝土外牆進而滲入室內造成滲水白華（壁癌）現象。因此其滲漏水主因應為車庫上方加建採光罩造成排水不良所致。」「系爭房屋南面外牆磁磚有無裂開（磁磚底材的剝離）情形……？若有，其成因為何？/1、依現場勘查及磁磚打診棒檢測結果顯示，確有南面東側外柱磁磚有裂開及剝離（空鼓）情形。2、造成磁磚裂縫及磁磚空鼓現象之原因不外乎施工瑕疵及環境因素，施工時表面清理、黏貼材拌合比率與施工環境（溫、溼度等）、抹漿黏貼時間等配合不良均會造成施工瑕疵，另現場環境因素亦會造成磁磚裂縫及磁磚空鼓現象，如地震、長期溫濕度變化過大因素等等。」「系爭房屋四樓往五樓樓梯間梁柱……、一樓東南面柱子……曾被發泡劑高壓灌注，是否表示該處曾有滲漏水的現象？……/1、四樓往五樓樓梯間梁柱依據原告提供（附件相片3a），檢視研判確有滲漏水痕跡，但依現場勘查結果顯示，四樓往五樓樓梯間梁柱並無持續滲漏水現象，但有修補痕跡，經原告敘明被告採用發泡劑高壓灌注止漏處理滲水問題。惟現場會勘當時並無發泡劑灌注痕跡（現況已修補）。2、另一樓東南面柱子確有滲水白華痕跡，現況勘查時現場除白華痕跡（壁癌）外並無持續滲水現象。」「系爭房屋的實際防撞距離是否符合建築圖說要求的7公分距離（附件相片4a、4b）？……/1、因本案如採用破壞性鑽孔會有取樣位置及現況鄰房牆壁誤差等因素，依此現勘時經兩造同意採用可視位置範圍量測現況與鄰房之防撞距離，經現況量測實際防撞距離約為3公分。小於原設計圖說所載7公分距離之要求，確有不符合法規及圖說規定之虞。2、依據「建築技術規則建築構造編」所示，地震產生之層間相對側向位移應予限制，以保障非結構體之安全。檢核層間相對側向位移所使用的地震力、容許之層間相對側向位移角及為避免地震時引起的變形造成鄰棟建築物間之相互碰撞，建築物應留設適當間隔之數值依規範規定。3、一般建築物，早期透天住宅雖有留設碰撞距離之規定，惟大部分興建時並無預留碰撞距離之習慣，如申請人中華民國107年3月23日南院武民川106年度訴字第1288號函所檢附鄰房建築圖影本所示，並無留設碰撞距離之標示。……5、本案現場留設碰撞距離不符合法規及圖說要求，然本案標的物與東側鄰房均為鋼筋混凝土造且高度均為地上四層，均屬短週期建築物，按一般低矮建築物基本震動週期相近，其受水平地震力影響左右搖晃之週期大致相同，因此其相鄰建築物互撞機率微乎其微，依本案而言縱使碰撞距離留設不足，仍尚不足以影響建築物碰撞造成結構體之危害。」「系爭房屋東面外牆裡面有無夾雜異物（附件相片5）？如有，移除異物或廢棄物，東面外牆有無施作防水工程？/1、經現況勘查東面與鄰房交接處之牆面確有夾雜未拆除乾淨之模板及木角料，且除屋頂突出物梯間外牆外，1F〜4F外牆並無施作防水層。」「本案如需改善防撞距離不足之情事，……，補強後雖可同時提升建築物耐震能力，惟仍會有影響建築物之心理價值即所謂『交易性貶值』，然建築物之房地市場價格大部分取決於區位環境、整體使用效益及整體交易市場環境為主，本案之交易性貶值減損自非如凶宅、環境噪音等等實際影響建築物使用價值之污名減損可比擬。因此其影響建築物之心理價值差異通常並不會太大，且案鄰近區位並無可供比較之案例分析，僅依一般估價條件心理因素大概影響約3〜5%之房價，本案取5%，即以市場房價約1,535萬計（依內政部不動產交易實價查詢服務網查詢標的物鄰近區位105年價格約1450萬〜1620萬，取平均值）……，即約有767,500元左右交易性貶值減損價值影響（不計算折舊所造成之價差因素）。」等語（見系爭鑑定報告書第3至7頁）
（３）再考量系爭鑑定報告書乃財團法人臺灣建築發展協會所屬建築師依系爭工程實際施工狀況及專業知識所為之判斷，是其鑑定結果應具客觀及專業性而堪憑採。據此，可知系爭房屋確有（1）二樓東側樓梯邊梁處有滲水白華（壁癌）痕跡、（2）南面東側外柱磁磚有裂開及剝離（空鼓）、（3）四樓往五樓樓梯間梁柱及一樓東南面柱子有滲漏水、白華痕跡、（4）防撞距離約為3公分，小於原設計圖說載7公分距離之要求，有不符合法規及圖說規定、（5）東面與鄰居交接處之牆面確有夾雜未拆除乾淨之模板及木角料，且除屋頂突出物梯間外牆外，1F〜4F外牆並未施作防水層等情形之瑕疵。然就上揭二樓東側樓梯邊梁處有滲水白華（壁癌）痕跡瑕疵部分，係因車庫上方加建採光罩造成排水不良所致，而該採光照為原告所施作，為原告所不爭執（見本院卷1第92頁），則該部分之瑕疵自不應由被告負責；至原告雖曾主張：該瑕疵在採光罩施作前即已發生，另鑑定人所指金屬導板是被告所施作，是該瑕疵應由被告負責云云，然原告就其上揭所述，已未能舉證以實其說，且經臺灣建築發展協會以109年12月28日臺建發鑑（106014）字第10611081-10號函復本院：現況勘查時現場除白華痕跡外並無持續滲水現象，且依現場勘查其金屬導板矽利康有修補痕跡及積水痕跡，修補後並無持續滲漏水現象，顯被告已改善滲水瑕疵，惟其積水現象確實是採光罩側牆窗戶底框所造成，如本案未加裝採光罩側牆窗戶，金屬導板矽利康修補後應不致造成積水而有入滲室內之可能等語（見本院卷2第109頁），是原告上揭主張，並不可採。又就系爭房屋之防撞距離不符法規及圖說規定之瑕疵部分，因一般低矮建築物基本震動週期相近，其受水平地震力影響左右搖晃之週期大致相同，因此其相鄰建築物互撞機率微乎其微，是縱使碰撞距離留設不足，仍不足以影響建築物碰撞造成結構體之危害，因此，自尚難認其有減少其效用之瑕疵，惟該瑕疵仍會造成減少價值767,500元，是仍應認其有減少其價值之瑕疵無訛。
２、請求給付修復費用部分：
（１）按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議（一）參照）。次按民法第365條係關於因標的物有瑕疵所生之買受人契約解除權之規定，核其性質係關於出賣人瑕疵擔保責任之一環，又按有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有其適用（最高法院86年度臺上字第3407號裁判意旨參照），是給付不能之債務不履行，原則上並無瑕疵擔保責任規定之適用，再按不完全給付、給付不能、給付遲延等債務不履行責任，與物之瑕疵擔保責任，兩者法律關係不同，其請求權各別存在（最高法院86年度臺上字第3824號裁判意旨參照），換言之，兩者之法律性質、構成要件及規範功能亦各不相同，是買受人如主張出賣人應負債務不履行責任，而請求其賠償損害時，並無民法第356條規定之適用。再按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，分別為民法第226條第1項、第227條第1項、第231條第1項所規定。
（２）又本件出賣人就系爭房屋應負責之瑕疵，既有「南面東側外柱磁磚有裂開及剝離（空鼓）」、「四樓往五樓樓梯間梁柱及一樓東南面柱子有渗漏水白華痕跡」、「東面與鄰居交接處之牆面確有夾雜未拆除乾淨之模板及木角料，且除屋頂突出物梯間外牆外，1F〜4F外牆並未施作防水層」等瑕疵，已如前述，而該等瑕疵之修補費用經臺灣建築發展協會以系爭鑑定報告書回復：「依現場勘查及磁磚打診棒檢測結果顯示，確有南面東側外柱磁磚有裂開及剝離（空鼓）情形。……本案修復建議將柱面表面磁磚打除，重新施作黏貼磁磚，因其施工面積少且施工位置屬高空作業，採用面積計價並不合理，此本案建議採用點工計價，並採用高空作業車施作，其打除清運費用、高空作業車施工、施工工料及其他零星工料及保護措施等共計約5,000（打除清運）+12,000（空作業車）+5,000（磁磚黏貼工料）+3,000（其他零星工料及現場防護等）=25,000元。」「四樓往五樓樓梯間梁柱……檢視研判確有滲漏水痕跡，但依現場勘查結果顯示，四樓往五樓樓梯間梁柱並無持續滲漏水現象，但有修補痕跡，……另一樓東南面柱子確有滲水白華痕跡，現況勘查時現場除白華痕跡（壁癌）外並無持續滲水現象。3、一般工程鋼筋混凝土構造物，如外牆滲漏水，通常於外牆面施作防水材料，以阻隔水分子入滲室內，本案如外牆滲漏水，因與鄰房緊鄰無法於外牆面施作防水材料，通常會採用灌注工法（包括環氧樹脂EPOXY及聚氨酯發泡PU等負壓防水工法），環氧樹脂EPOXY通常用於結構裂縫之灌注，而聚氨酯發泡PU通常用於外牆滲水裂縫之灌注，惟聚氨酯發泡PU因其材料特性亦有日後收縮之特性，因此通常會搭配矽酸質防水材料塗布（能深層滲透與混凝土中游離鈣反應，產生不溶解的結晶體，藉以充填毛細孔），惟矽酸質防水材料塗布並無法使用於裂縫大於0.3mm之混凝土構造，通常仍會搭配灌注工法施作。4、本案系爭項目已施作PU灌注，現場亦未有持續滲漏水現象，僅需施作矽酸質防水材料塗佈，即可加強防水效果，因此本案其打除清運費用、矽酸質防水及表面打除復原等施工工料及其他零星工料及保護措施等共計約2,000（打除清運）+6,000（矽酸質防水及表面打除復原等施工工料）+2,000（其他零星工料、現場防護及周邊復原等）=10,000元。」「經現況勘查東面與鄰房交接處之牆面確有夾雜未拆除乾淨之模板及木角料，且除屋頂突出物梯間外牆外，1F〜4F外牆並無施作防水層。……3、本案系爭工項瑕疵改善費用，假設工程費用（吊籃或施工鷹架）約6,000元，防水層施作約為13.2*600（元/平方公尺）=7,920元，移除異物或廢棄物約為3,000元，共計6,000（吊籃或施工鷹架）+7,920（防水層施作等施工工料）+3,000（移除異物或廢棄物）+2,000（其他零星工料、現場防護及周邊復原等）=18,920元。」等語（見系爭鑑定報告書第4至8頁））。綜上，修補該等瑕疵之費用應為53,920元（計算式：25,000＋10,000＋18,920＝53,920），則原告請求瑕疵修補費用53,920元，自屬有據，逾此部分，要屬無理。至系爭房屋雖另有防撞距離不足法規及圖說要求之瑕疵，然此情並未減少其效用，業如前述，則該瑕疵自無修補之必要，出賣人並不負給付修復費用之責任。
３、請求返還溢付應減少價金部分：
（１）又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所規定。另按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358頁之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，此觀法第359條前段規定即明，該條旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值予以比較後，再按差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額(最高法院108年度台上字第363號判決意旨參照)。買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，得依不當得利之規定請求返還。又按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」分別為民法第356條、第365條第1項所規定。
（２）查系爭房屋雖有之「南面東側外柱磁磚有裂開及剝離（空鼓）」、「四樓往五樓樓梯間梁柱及一樓東南面柱子有滲漏水白華痕跡」、「防撞距離不足而不符合法規及圖說規定」、「東面與鄰居交接處之牆面確有夾雜未拆除乾淨之模板及木角料，且除屋頂突出物梯間外牆外，1F〜4F外牆並未施作防水層」等瑕疵，原告並據此請求依據瑕疵擔保責任規定請求減價。然其中上揭系爭房屋之「南面東側外柱磁磚有裂開及剝離（空鼓）」及「四樓往五樓樓梯間梁柱有滲漏水白華痕跡」之瑕疵，原告於105年9月即已發現該等瑕疵，業經原告自認在卷（見本院卷1第31、37頁；系爭鑑定報告書之附件相片2、3a），然其卻於106年8月7日始以瑕疵擔保責任為由起訴請求減價，其請求顯已逾上揭所規定之除斥期間，不得再據此請求減價，至原告雖另主張：原告雖有105年9月28日的照片，但此僅是提出新舊照片的對照而已，並非目前的瑕疵是105年9月28日既存的狀況，故原告於106年8月7日提出本件訴訟，並無逾越除斥期間云云，然細繹其所提照片上方業載明：105年9月「發現」該等瑕疵等語（見本院卷1第31、37頁），已明確表示於105年9月時發現該等瑕疵，是自難據原告上揭主張，為有利於原告之認定。再者，被告另主張：關於系爭房屋之防撞距離，本無須透過專業機構檢查後始能得知，且系爭房屋經原告岳母多次至現場看屋，原告亦已點交確認屋況，簽約時及移轉登記後均未適時提出任何異議，遲至1年半後方為主張，顯已逾除斥期間云云，然單純測量距離雖本為原告所得實施，惟防撞距離應為多少始符法規或圖面乙節事涉專業，並非一般民眾可以清楚瞭解，因此，自尚難據被告上揭辯詞遽認原告早已得知系爭房屋有防撞距離不足之情形，此外，亦查無原告早已得知系爭房屋有防撞距離不足之情，是尚難認原告該部分之減價請求已逾除斥期間。據上，原告就系爭房屋之「一樓東南面柱子有滲漏水白華痕跡」、「防撞距離不足而不符合法規及圖說規定」、「東面與鄰居交接處之牆面確有夾雜未拆除乾淨之模板及木角料，且除屋頂突出物梯間外牆外，1F〜4F外牆並未施作防水層」等瑕疵為由，依據瑕疵擔保責任規定請求減價，仍屬有理。
（３）復以系爭鑑定報告書另謂：「……影響建築外觀與價值，其減損價值為何？/1、按一般不動產產生價值減損，其價值減損的成因，參考政治大學林子欽教授對瑕疵不動產價值減損所提出的理論，不外乎因使用價值的減低與交換價值的減低方面。使用價值的減低，學理上稱之為『技術性貶值』，其衡量的標準是以修繕所需耗費的成本為主；而交換價值的減低，學理上稱之為『交易性貶值』，就是對於不動產的瑕疵或損害部分被修復後，仍有部分因該修復不夠完全或完善，而產生不確定性或風險增加的疑慮，或即使修復完善或功能無損，然因其既定印象進而造成價值的減損。需特別強調該部分的價值減損，通常係基於市場上對該瑕疵的修復程度的不確定產生疑慮或潛在購買者的既定印象，進而降低對於該標的願付價格（willingness to pay）之情形。其係市場交易形成之現象，不以該不確定被證實為必要。若用一個簡易的等式來表示不動產的正常情形下的價格與發生瑕疵後的價格差異，則可以表示如下：無瑕疵不動產合理價格=瑕疵不動產價格+維修成本+交易價損。故無瑕疵不動產合理價格與瑕疵之不動產價格之間的差距就在於維修成本與交易價損的合計。2、本案經上述勘查如滲漏水、磁磚剝離、灌注發泡劑、外牆裡面夾雜異物等，雖已改善完竣，亦有交易性貶值減損之疑慮，就『交易性貶值』減損而言因無法確實量化，僅依一般市場價格提列改善費用，因此影響建築價值，其交易性貶值減損價值約為『技術性貶值』修復不確定因素所增加後續修復維護費用……。3、本案如需改善防撞距離不足之情事，依前述補強建築物柱之勁度減少建築物位移，補強後雖可同時提升建築物耐震能力，惟仍會有影響建築物之心理價值即所謂『交易性貶值』，然建築物之房地市場價格大部分取決於區位環境、整體使用效益及整體交易市場環境為主，本案之交易性貶值減損自非如凶宅、環境噪音等等實際影響建築物使用價值之污名減損可比擬。因此其影響建築物之心理價值差異通常並不會太大，且案鄰近區位並無可供比較之案例分析，僅依一般估價條件心理因素大概影響約3〜5%之房價，本案取5%，即以市場房價約1,535萬計（依內政部不動產交易實價查詢服務網查詢標的物鄰近區位105年價格約1450萬〜1620萬，取平均值）……，即約有767,500元左右交易性貶值減損價值影響（不計算折舊所造成之價差因素）。」等語（見系爭鑑定報告書第8、9頁），另參以109年12月28日臺建發鑑（106014）字第10611081-10號函復：就本案鑑定標的物其交易減損應分為兩部分，其中一為瑕疵修復維修部分，另一為本案柱補強勁度部分；又一般瑕疵修復後並無所謂房屋價值之減損，然就一般房屋修繕而言，列入交易減損似有瑕疵修繕保固擔保之概念，因此就此部分交易減損部分通常採用維修成本加倍採計之方式計算等語（見本院卷2第108、112頁），再酌之臺灣建築發展協會以110年9月27日臺建發鑑（106014）字第10611081-12號函復本院：系爭房屋之「四樓往五樓樓梯間梁柱」及「一樓東南面柱子」各有渗漏水白華痕跡之瑕疵，以施工費作為交易減損價格，每處各為5,000元，兩處合計交易減損金額合計仍為10,000元整等語（見本院卷2第156、157頁），綜上可知，系爭房屋之「一樓東南面柱子有滲漏水白華痕跡」導致系爭房屋交易減損價值為5,000元、「防撞距離不足而不符合法規及圖說規定」導致系爭房屋交易減損價值為767,500元、「東面與鄰居交接處之牆面有夾雜未拆除乾淨之模板及木角料，且除屋頂突出物梯間外，牆外1F〜4F外牆並未施作防水層」導致系爭房屋交易減損價值為18,920元，合計為791,420元（5,000＋767,500＋18,920元＝791,420），是原告依據民法第359條前段規定請求減價791,420元，並對於因此溢付之價金，依不當得利之規定請求返還791,420元，均屬有憑，逾此部分，難認有理。
４、關於請求被告魏祈嵩負責部分：另原告主張：被告2人係共同向原告出售系爭不動產，被告應共同就系爭房屋之瑕疵負責云云，為被告2人所否認，並辯陳：本件買賣係由被告保宥公司出售系爭房屋予原告，由被告魏祈嵩出售系爭土地予原告等語，細繹系爭建物買賣契約（見本院卷1第9至15頁），其上當事人欄係載為「……立契約書人：賣方保宥建設有限公司」，簽署欄則顯示「……立契約書人：……賣方（乙方）：
保宥建設有限公司（蓋印文）/法定代理人：魏敬釗（蓋印文）……/代理人：魏祈嵩（署名、蓋印文）……」等情，據此，系爭建物買賣契約之賣方係保宥公司，被告魏祈嵩僅係被告保宥公司之代理人，並非契約當事人無疑。至被告魏祈嵩於本院審理時雖曾陳稱：其有賣房子云云（見本院卷1第81頁反面），然其隨即改稱：房子係被告保宥公司合建分售，法律其不清楚，因係合建分售，被告保宥公司負責人沒有空，才委託其代理去簽約等語（見本院卷1第81頁），考量一般社會交易狀況，因代理人係實際出面與對方洽談交易之人員，且其常非屬法律專業人員，因此其在主觀認知上，確實常有混淆本人與代理人之情形，是被告魏祈嵩上揭辯詞，與社會常情相符，自屬可採，尚難據被告魏祈嵩上揭於本院之陳稱，為不利於被告魏祈嵩之認定。此外，原告未能提出其他證據證明被告魏祈嵩確為系爭房屋之出賣人，則其請求被告魏祈嵩應與被告保宥公司就系爭房屋之瑕疵負責云云，自屬無據。
四、綜上所述，系爭房屋既有上揭瑕疵，原告主張被告保宥公司依據民法第227條第1項規定應給付瑕疵修補費用53,920元，並主張依據民法第359條前段規定減價791,420元後，依民法第179條規定請求被告保宥公司返還原告溢付之價金791,420元，均有理由，是原告請求被告保宥公司給付845,340元（計算式：53,920＋791,420＝845,340）及自起訴狀繕本送達被告保宥公司之翌日即106年8月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬有據，應予准許，逾此部分，難認有憑，應予駁回。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決結果不生影響，自無另逐一論列之必要，併予敘明。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。據此，爰依兩造勝敗程度酌定訴訟費用負擔比例。本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；併依被告聲請宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 23 日
民事第二庭 法 官 王參和以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 23 日
書記官 程伊妝