臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第1305號原 告 吳慶龍訴訟代理人 楊珮如律師
李慧千律師被 告 姜懿庭訴訟代理人 廖于清律師代 理 人 邱雅涵上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國107年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣貳萬壹仟玖佰捌拾捌元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
(一)坐落於台南市○○區○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，系爭土地之使用分區為特定農業區農牧用地。嗣原告於民國104年1月與被告就系爭土地與被告簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），系爭租約第7條約定，被告若在其上建蓋有違章建築時，無論租約是否到期，被告均喪失租用權，政府拆除違建費用及罰款均由被告負擔。兩造簽訂系爭租約後，被告即出資委由原告承攬並為起造人，於系爭土地依法建有面積84.37平分公尺之鋼骨構造有牆之農業資材室，但被告嗣後竟增建加蓋，遭主管機關認定為違章建築，被告之行為業已違反系爭租約第7條之約定，故此，原告終止系爭租約，請求被告拆除地上物返還系爭土地，並請求至交還土地之日起按月相當於租金之不當得利每月3,334元。
(二)聲明：1、被告應將系爭土地上之地上物拆除後將系爭土地交還原告；2、被告應自起訴狀繕本送達翌日即106年7月7日起至交還系爭土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3,334元。3、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)兩造於104年1月間所簽訂之系爭租約第7條雖有如原告上開所指有違章建築即喪失租約權之約定，但兩造嗣後有合意變更系爭租約條款，其中附註一、二約定排除系爭租約第7、
11、13條之約定，此既經原告同意並於其上簽名按捺指紋，原告自不得再以該條款向被告終止系爭租約。況系爭土地之建物為原告及原告之子承攬興建，起造人亦為原告，原告自始知悉系爭土地上之建物係為違章建築，自不得再以被告違反系爭租約為由，終止系爭租約，否則違反誠實信用原則。
(二)並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地為原告所有，經編定為特定農業區農牧用地，被告於104年1月1日向原告承租系爭土地，而於其上搭蓋鐵皮建物，作為動物收容處所使用（見卷1第12頁）。
(二)系爭土地之建物，係由被告出資，委由原告及原告之子吳宜峰承攬興建，並由原告以自己為起造人之名義，向主管機關申請使用執照（見卷1第13頁）。
(三)兩造於系爭租約第7條約定：「租用地內被告若有違章建築時，無論租期是否屆滿，被告當然喪失租用權，且政府拆除違建之費用及罰款由被告負擔」（見卷1第15-20頁）。
(四)臺南市政府於106年11月1日以府地用字第0000000000B號函通知原告：「台端所有本市○○區○○○段○○○段0000地號土地，編定為特定農業區農牧用地，供姜懿庭設有數棟鐵皮建物作為動物收容處所使用，違反區域計畫法一案」（見卷2第94頁）。
(五)原告於106年5月19日寄發存證信函，以臺南市政府通知系爭土地上之鐵皮屋為違章建築，應予拆除，而依租約第12條約定，通知被告解除契約；另委託律師於106年11月16日發函催告被告移除於系爭土地上作為動物收容處所使用之鐵皮建物。（見卷1第22頁、卷2第95頁）。
(六)系爭租約附註一、二關於原告簽名、指紋部分，經臺灣臺南地方法院檢察署106年度營偵字第1046號送鑑定結果，認系爭租約附註一、二原告之指紋及簽名為真正（見卷2第182-189頁）。
(七)原告以被告偽造系爭租約附註一、二簽名為由，向被告提起偽造文書之告訴，經臺灣臺南地方檢察署107年度調偵字第314號為不起訴處分確定（見卷2第161頁）。
(八)原告因誣指被告偽造上開文書經臺灣臺南地方檢察署107年度偵字第10132號誣告案件提起公訴（見卷2第164頁）。
四、兩造爭執事項：
(一)原告爰依系爭租約第7條之規定，終止系爭租約有無理由？
(二)原告爰依民法第438條之規定，終止系爭租約有無理由？
五、得心證理由：
(一)原告爰依系爭租約第7條之規定，終止系爭租約有無理由？
1、原告主張被告於系爭土地建蓋違章建築，違反系爭租約第7條之規定故終止系爭租約；而被告抗辯兩造嗣後變更系爭租約，加記附註一、二排除第7條之適用。而原告對此抗辯附註一、二簽名按捺指印非原告所為，均屬偽造云云。
2、就系爭租約附註一、二是否為偽造一節，經查：系爭租約附註一、二係以手寫方式紀載於系爭租約內容為：「合約書內容第7條、第11條及第13條不成立」；「雙方不得異議，土地上建築物為被告所建蓋，其所有權及使用權歸被告所有，將來其女兒延續其合約所有權及使用權，歸被告女兒所擁有。中華民國105年1月1日。合約日期之到期日皆順延4年。中華民國105年1月1日」（見卷1第49頁），而該手寫約款後緊接有「吳慶龍」之簽名及按捺指紋1枚（下稱系爭簽名及指印）。就指紋部分，經內政部警政署刑事警察局鑑定結果：「系爭指紋與原告指紋登記卡之右拇指指紋相符」；就簽名部分，經法務部調查局文書暨指紋鑑識實驗室鑑定結果附註一「吳慶龍」筆跡編為甲2B類筆跡，其與乙類筆跡（即原告親簽筆跡）特徵相同，研判均應出於同一人手筆」，此有鑑定書2紙附卷可查（見卷二第182-187頁），自應信系爭租約附註一、二關於原告簽名及按捺指紋均為真正。此臺灣臺南地方檢察署107年度調偵字第314號及107年度偵字第10132號案件亦同此見，是原告主張遭偽造一節為不可採。而被告抗辯兩造已合意排除系爭租約第7、11、13條之約定等情則為可採。
3、由上可知，系爭租約原先雖約定被告若於系爭土地建蓋違章建築，即違反系爭租約第7條之規定，原告自得終止租約收回系爭租約地，然嗣後兩造既合意排除系爭租約第7條之約定，原告自不得復以系爭租約第7條之規定，終止系爭租約。故此，原告依系爭租約第7條之規定終止系爭租約，請求返還系爭土地，則無理由。
(二)原告爰依民法第438條之規定，終止系爭租約有無理由？
1、按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之，此民法第438條第1項定有明文。
2、原告主張系爭租用地編定為特定農業區農牧用地，依非都市土地使用管制規則第6條第3項附表一規定，不得作農作、農舍及農作產銷設施等以外之使用，被告竟於系爭租用地建蓋狗園，顯然違反租賃物之約定使用目的，原告自得依民法第438條之規定，終止系爭租賃契約云云。
3、本件被告抗辯系爭土地之狗園係由被告出資，並由原告及原告之子吳宜峰承攬興建，故原告於被告承租時即知悉租賃目的係作為狗園，此雖為原告所否認。惟查：系爭土地之建築物在興建前，係以原告為起造人名義向台南市政府工務局申請使用執照，而當初申請用途雖記載為「農業資材室」（見卷1第13頁），但原告及原告之子吳宜峰興建過程中，用以向被告收取工程款之收據，均記載「姜媽媽新狗園建設款」，此有收據1紙附卷可查（見卷2第64頁）；且吳宜峰與被告就興建過程LINE的對話分別記載：「被告：阿峰你如果去新狗園，幼犬的保溫燈先關起來；吳宜峰：好」（見卷2第65頁）」；「吳宜峰：含我爸目前在弄的土水部分900塊磚塊.. .含「比特犬」的隔離間2間的鐵材料」（見卷2第67頁）；再證人吳錦昭及王舜玄到院證稱「105年1月1日簽訂系爭租約附註一、二時，原告是親自到狗園簽約的...當時證人來幫忙餵狗」（見卷2第81-85頁）。足見，原告於簽訂系爭租約及嗣後簽訂附註一、二時，均明確知悉被告承租系爭土地係為興建狗園，且狗園工程係原告與原告之子吳宜峰承攬興建。是以，被告與原告簽訂系爭租約時，雙方約定租賃目的即為狗園，無論有無違反都市土地使用管制規則之規定，被告對於系爭土地之使用，均未違反系爭租約之約定目的，是原告自不得以民法第438條之規定，終止系爭租約，請求拆屋還地。
(三)末原告曾主張即便系爭租約附註一、二簽名及按捺指印為真正，亦是空白簽名後遭第三人變造云云（見卷二第42頁背面）。惟按私文書上之簽名或蓋章，當事人承認其為真正，僅否認係其本人或代理人所簽蓋時，按諸舉證責任分配之原則，應由該當事人負舉證之責。本件原告既主張遭變造，自應對變造之事實負舉證責任，惟綜觀卷內證據，原告對此並無法提出任何證據證明，顯未盡舉證之責，自不可採。
六、綜上所述，依兩造所簽訂系爭租約，租賃期約自104年1月1日起至108年12月29日止；嗣後於105年1月1日又增訂附註一、二，除排除第7、11、13條之適用外，租期亦延展4年。易言之，系爭租約租期至112年12月29日止。而系爭租約目前尚未到期，而原告提前終止系爭租約亦無理由，被告目前占用系爭土地為有權占有，故此，原告請求拆屋還地及返還相當於租金之不當得利均無理由，均應駁回之。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文中 華 民 國 107 年 10 月 26 日
民事第三庭 法 官 田玉芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 26 日
書記官 林彥汝