臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第2018號原 告 My Island公寓大廈管理委員會法定代理人 張前正訴訟代理人 裘佩恩律師
王盛鐸律師楊志凱律師被 告 宏昱建設開發股份有限公司法定代理人 黃鈴舒訴訟代理人 江信賢律師
蔡麗珠律師蘇榕芝律師林湘清律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾貳萬柒仟陸佰元，及自民國一○六年十二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣柒仟零伍拾元，由被告負擔新臺幣陸仟捌佰參拾元，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾萬玖仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾貳萬柒仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事條第1項第3款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明定。本件原告起訴時原請求被告應給付原告新臺幣（下同）646,660元，及自民國106年10月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於本院審理中減縮請求金額為627,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之利息（見本院卷第66、146、150頁），經核原告所為聲明之變更，合於前開規定，程序上尚無不合，應予准許，先予敘明。
二、原告起訴主張：被告於100年間興建銷售My Island公寓大廈（下稱系爭大廈）預售屋，並於系爭大廈於103年間成立管理委員會（即原告），經主管機關同意備查後，將系爭大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施，包含游泳池後方圍牆（下稱系爭圍牆）及安裝於其上之監視系統在內，點交予原告受領。惟被告所興建之系爭圍牆越界建築，原告受領後，遭鄰地所有權人訴請拆牆還地，經本院以105年度南簡字第1291號判決原告敗訴確定。被告於105年5月24日發函表示願重建圍牆並吸收全部整修費用，然於上開判決確定後遲未動作，原告只得依該確定判決自行僱工，拆除系爭圍牆及原安裝其上之監視系統，且基於安全考量重建圍牆並安裝監視系統於圍牆上，已支出拆除及重建圍牆費用597,600元，及安裝監視系統費用30,000元，合計627,600元。被告在銷售系爭大廈預售建案時，係以游泳池搭配游泳池後方系爭圍牆之圖片作為廣告文宣背景，被告與各住戶簽訂之預售屋買賣契約書（下稱買賣契約）第17條第1項約定保固範圍為固定建材及設備，被告應就系爭圍牆及安裝於其上之監視攝影機負保固義務。又依買賣契約第28條第2項約明：「本契約之相關附件視為本契約之一部分。」，而買賣契約附件四(系爭大廈建材設備表)，關於各戶安全管理系統項目中已載明：「.(四)CCTV監視系統：圍牆、車道、大門、後門出入口、地下室車道及電梯車廂，設置彩色紅外線攝影。」，則被告就系爭圍牆及安裝在其上之攝影機應負民法第354條物之瑕疵擔保責任，被告理應交付具有通常效用或依契約設置圍牆及安裝在其上監視系統之義務。原告於106年10月2日寄發台南地方法院郵局第1377號存證信函，催請被告與原告處理拆除並重建系爭圍牆之費用，被告置之不理。爰依民法第354條第1項及第360條之規定，請求被告負物之瑕疵擔保責任，並依同法第213、214條之規定，請求被告賠償損害及法定遲延利息。並聲明：被告應給付原告627,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭大廈建案廣告之圍牆圖示僅有一頁，該廣告內容並無針對圍牆說明建築構想或特徵，參照最高法院92年度台上字第2694號判決意旨，系爭大廈建案廣告僅為要約之引誘，被告於銷售時並未特別就廣告內容之圍牆圖示與買受人進一步說明、洽談，難認被告與買受人訂約時有就興建系爭圍牆乙節達成合意。再者，系爭大廈建案銷售展示中心所陳列系爭大廈之模型，並無系爭圍牆之設置，足見買受人前往銷售展示中心看屋、訂約時，並未對系爭大廈存在圍牆設施具備客觀之信賴。復依買賣契約附件四建材設備表所示，亦無特別描述系爭圍牆設施及所採用材料，益徵買賣契約不包含系爭圍牆。系爭圍牆係被告於102年11月12日領得使用執照後二次施工所增建，並在其上安裝監視攝影機，系爭圍牆本不在系爭大廈興建工程施作圖面上，被告與各住戶之買賣契約既不包含系爭圍牆及其上安裝之監視系統，被告依買賣契約書第16條第1項前段點交予原告之共用部分，自亦不包含系爭圍牆及其上監視系統，被告就系爭圍牆及其上監視系統不負保固及瑕疵擔保責任。至原告提出之竣工圖說，乃被告二次施工後委請勝強企業有限公司承攬系爭大廈水電工程部分，斯時系爭圍牆已興建完成，惟不得據此認定買賣標的物包含系爭圍牆在內。系爭圍牆為被告自行增建，未向原告全體住戶收取任何費用，縱認有併同移交原告之事實，係被告與原告間基於贈與契約之合意，況被告於興建系爭圍牆及移交時，不知悉有越界建築之情事，自無故意不告知之情，依民法第411條規定，被告就系爭圍牆有越界建築之瑕疵，應不負瑕疵擔保責任。原告拆除並重建系爭圍牆，殊無要求被告負擔費用之理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造經本院依民事訴訟法第271條之1準用第270條之1第1項第3款規定曉諭闡明後，整理並協議簡化不爭執事項如下：（本院卷第151頁正反面）㈠被告為坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號等2筆土
地上之My Island公寓大廈(即系爭大廈)起造人(見本院卷第21頁之臺南市政府工務局建造執照)。
㈡原告依公寓大廈管理條例之規定向主管機關即臺南市政府申
請報備成立，並經臺南市政府於103年7月18日以府工使一字第1030687112號函准予備查在案。(見本院卷第82頁）㈢被告於取得使用執照後，在系爭大廈後方增建圍牆(即系爭
圍牆)，並在系爭圍牆二端安裝CCTV監視系統各二組共四台。
㈣被告銷售系爭大廈之廣告文案其中有一張圖片繪製圍牆設施
（原證10編碼15）及一樓平面圖說(原證9)均有提及圍牆設置。被告申請建造執照之原始平面圖並無系爭圍牆（被證1）。
㈤原告已自行雇工拆除系爭圍牆，並重建圍牆及安裝新攝影機
，共支出627,600元【計算式：拆除圍牆及重建597,600元＋安裝攝影機30,000元＝627,600元】。
五、本院之判斷理由：㈠被告交付系爭圍牆及安裝其上之監視系統，應負物之瑕疵擔保責任：
⒈按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，
或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上第1173號判例參照）。又區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；專有部分，指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第2款、第3款、第4款分別定有明文。另按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容，消費者保護法第22條定有明文，是以此企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖無廣告內容記載，消費者如因信賴該廣告內容，而與企業經營者簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任應及於該廣告內容。又買賣契約義務，當事人已於契約中予以明定者，亦成為契約之給付義務，債務人有依約履行義務（最高法院101年度台上字第246號判決意旨採相同見解）。準此，依通常交易觀念或依當事人之決定，出賣人違反買賣契約或廣告內容約定，所交付之物不具應備之價值、效用或品質時，無論該約定為主從給付義務或附隨義務，均視為瑕疵，應依民法第359條負瑕疵擔保責任。
⒉被告為臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號等2筆土地上
之系爭大廈起造人，其於取得使用執照後，在系爭大廈游泳池後方增建系爭圍牆，並在系爭圍牆上二端安裝CCTV監視系統各二組共四台。被告申請建造執照之原始平面圖並無系爭圍牆，惟銷售系爭大廈之廣告文案其中有一張圖片繪製系爭圍牆設施（原證10編碼15）之事實，為兩造所不爭執(見不爭執事項㈠、㈢、㈣)，並有原告提出之臺南市政府工務局建造執照、竣工圖說及被告官方網頁售屋廣告資料各乙份在卷可憑(見本院卷第21頁、第99-121頁)。又原告依公寓大廈管理條例之規定向主管機關即臺南市政府申請報備成立，並經臺南市政府於103年7月18日以府工使一字第1030687112號函准予備查(見不爭執事項㈡），被告即依約定將系爭大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施，點交予原告受領。又系爭大廈坐落之基地與鄰地即同段20-3地號（訴外人陳淑惠、陳淑芬共有）、20-4地號、20-32地號（訴外人洪銓修所有）交界處，有被告興建之系爭圍牆，系爭圍牆無權占用鄰地同段20-3地號、20-4地號、20-32地號土地，經訴外人陳淑惠、陳淑芬、洪銓修另案訴請原告拆牆還地，經本院以105年度南簡字第1291號判決原告應予拆除並交還土地確定在案，此有本院105年度南簡字第1291號判決書在卷可憑(見本院卷第32-36頁)，此部分之事實，堪可認定。
⒊被告於申請建造執照之設計平面圖並無系爭圍牆乙情(見不
爭執事項㈣)，然依買賣契約第1條約定：「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分」（見本院卷第12頁反面）；另買賣契約書附件四「各戶安全管理系統」第(四)點約定，亦載明CCTV監視系統：圍牆、車道、大門、後門出入口、地下室車道及電梯車廂，設置彩色紅外線攝影機。並可以3G手機與管理員室錄影主機連結，供住戶查看。影像循環錄影，確保住戶出入門禁安全，有卷附系爭買賣契約附件四建材附件表可憑(見本院卷第29頁正反面)，惟被告銷售系爭大廈之廣告文案其中有一張圖片繪製系爭圍牆設施（原證10編碼15），已如上述，可見系爭圍牆位於系爭大廈外圍用以區隔外界，係供系爭大廈全體住戶共同使用之共用部分，應屬系爭大廈全體區分所有人購買區分所有建物之附屬建物，而為原告區分所有建物之買賣標的範圍之一，亦即被告所出賣者除區分所有建物外，其中共用部分包括系爭圍牆之共用部分在內。被告在系爭大廈外圍設置系爭圍牆，並在系爭圍牆上安裝CCTV監視系統，為買賣契約應有之預定效用，而屬被告之契約義務。是以，被告於建築、銷售系爭大廈期間完成系爭圍牆，並於銷售廣告宣傳品刊登系爭圍牆之圖片，自應確保上開廣告內容之真實，並於履約時對系爭大廈區分所有建物買受人所負之給付義務，不得低於上開廣告內容，縱買賣契約及契約附件未為特別就前開廣告內容之約定，依上開說明，被告所負之責任應及於廣告內容，所交付之區分所有建物共有部分自應包含系爭圍牆及其上安裝CCTV監視系統，以供買受人享有上開廣告訴求之安全管理目的，始符契約本旨，故被告於出售系爭大廈之區分所有建物時，負有擔保系爭圍牆依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無占用他人土地之情事，否則即應負物之瑕疵擔保責任。被告交付之系爭圍牆無權占用鄰地，業經法院判決拆牆還地確定，足認系爭圍牆不具買賣契約之預定之效用，其有瑕疵至明。被告雖抗辯系爭圍牆為二次施工無償加贈，非買賣契約出賣標的範圍云云，洵非可採。
㈡被告應就系爭圍牆之拆除重建及安裝監視系統所生之損害負賠償責任：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條第1、2項、第360條分別定有明文。再按民法第360條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，固須出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺其所保證品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。但出賣人與買受人間有無此項保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無不可（最高法院83年度台上字第1707號判決參照）。
另買賣標的物之瑕疵，經特別列入買賣契約，應由出賣人負責補正者，不論其瑕疵大小，或買受人是否知有瑕疵，出賣人均應負瑕疵擔保責任，而無民法第354條第1項但書、第355條第1項之適用（最高法院72年度台上字第3538號判決意旨參照）。被告交付之買賣標的物即系爭圍牆因無權占用他人土地，致遭他人訴請拆牆還地，無法提供廣告內容中所載之圍牆供原告使用，屬物之瑕疵，且該瑕疵於被告出售系爭大廈前即已存在，自應認屬買賣標的物之瑕疵。又買賣契約第23條已約定：「一、賣方保證產權清楚，絕無一物數賣、無權占有他人土地...。二、有關本契約標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。」，有買賣契約在卷可佐（見本院卷第16頁反面），足認被告於出售系爭大廈區分所有建物當時，確有向區分所有建物買受人保證出售房屋（含系爭圍牆）具有一定品質之意，業經本院認定如前，則原告依民法第360條之規定請求損害賠償，洵屬有據。
⒉次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀；應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第213條第1項、第214條、民法第216條第1項分別定有明文。又按我國民法損害賠償之方法，以回復原狀為原則，金錢賠償為例外，故原則上被害人應請求債務人回復原狀，惟若回復原狀由債務人為之，對被害人可能緩不濟急或不能符合被害人之意願時，為期合乎實際需要，並使被害人獲得更周密之保障，始例外准許被害人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀（最高法院92年度台上字第1980號判決意旨參照）。查：
⑴原告主張被告於105年間發現系爭圍牆有坐落鄰地之瑕疵
後，於同年5月24日發函通知原告，表示經其與結構技師討論後，重新規劃設計圍牆強度，考量部分修繕會影響結構安全，故以重建圍牆做為標準，其整修費用由被告全數吸收等情，業據其提出被告(105)宏建字第105052401號函為證(見本院卷第37頁)，自堪認屬實。俟本院於106年6月23日以105年度南簡字第1291號另案拆牆還地事件判決原告敗訴確定後，被告仍未進行拆除、重建圍牆乙事，原告遂於106年10月2日寄發台南地方法院郵局第1377號存證信函予被告，催請被告於函到七日內速與原告聯絡系爭圍牆拆除重建之費用損害賠償問題，被告收受後，於同年10月12日寄發台南育平郵局第000224號存證信函予原告，表示被告不負系爭圍牆瑕疵擔保責任等情，亦據原告提出兩造均不爭執之上開存證信函影本在卷可憑(見本院卷第38-42頁)，原告已自行雇工拆除系爭圍牆，並重建圍牆及安裝新攝影機(見不爭執事項㈤)，堪認原告已定相當期限催告被告拆除並重建系爭圍牆暨重新安裝監親系統，惟被告逾期不為處理，依上開規定，原告請求被告以金錢賠償其損害，自屬有據。
⑵原告主張已支付拆除、重建系爭圍牆，及安裝監視系統所
必要之費用共627,600元【計算式：拆除重建圍牆597,600元＋安裝監視系統30,000元＝627,600元】乙節，業據其提出估價單2紙為證(見本院卷第43-44頁)，且為被告所不爭執(見不爭執事項㈤)。系爭圍牆原為水泥牆貼磁磚，重建後只蓋水泥牆，未貼磁磚，此為原告所自陳(見本院卷第89頁)，對照估價單所列項目，核為原告為拆除並重建系爭圍牆之必要費用，原告自得請求被告賠償拆除暨重建系爭圍牆費用597,600元，加計被告不爭執之安裝監視系統費用30,000元(見本院卷第131頁)，原告請求被告賠償627,600元，於法有據，應予准許。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。被告應給付原告627,600元，係屬無確定期限之給付，揆諸上開說明，原告主張被告應自民事起訴狀繕本送達翌日即106年12月15日起(送達證書見本院卷第53頁)至清償日止，按年息5％計算之利息，於法有據，自應准許。
六、綜上所述，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告依民法第360條、第213條及第214條等規定，請求被告賠償系爭圍牆之拆除、重建費用及安裝監視器費用共627,600元，及自106年12月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
七、末按訴訟費用由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。查本件應徵第一審裁判費為6,830元（以減縮後之請求金額計算裁判費），此外，本件無其他訴訟費用支出，故本件訴訟費用額確定為6,830元，應由敗訴之被告負擔，至原告減縮部分之裁判費則應由原告自行負擔，爰依上開規定確定訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
八、兩造各陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，分別准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 17 日
民事第六庭 法 官 張桂美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀及其繕本，並按上訴標的金額繳納上訴審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 17 日
書記官 蘇冠杰