臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第2111號原 告 姜懿庭訴訟代理人 廖于清律師被 告 吳慶龍訴訟代理人 楊珮如律師上列當事人間請求履行合約事件，本院於民國107年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時聲明第1項為：「被告吳慶龍應將其所有坐落臺南市○○區○○○○○段○○○○號之土地所有權移轉予原告及柳宇珊。」等語，嗣於民國107年3月30日具狀變更聲明第1項為：「被告吳慶龍應將其所有坐落臺南市○○區○○○段○○○段0000號之土地所有權移轉予原告及柳宇珊。」，核原告前後變更訴之聲明之內容僅為聲明之更正，並未變更訴訟標的，揆諸前開規定，自應予准許。
二、原告起訴主張：㈠原告向被告承租坐落臺南市○○區○○○段○○○段0000地
號土地（下稱系爭土地），租期自104年1月1日至113年12月29日，並簽立租賃契約書（下稱系爭租賃契約）。原告承租系爭土地預計作為設立姜媽媽狗園使用，於104年9月15日開始建設，由被告之子吳宜峰興建、請專人畫設計圖、簽水管、聲請建造執照，惟之後原告聽聞吳宜峰欲以原告興建之建物為違章建築，違反系爭租賃契約第7條之約定，要求原告搬走，原告不堪其擾，多次與被告溝通後，被告於105年1月1日至姜媽媽狗園收租金時，簽署系爭租賃契約第1頁契約條件欄「合約期間，甲方（即被告）及其將來繼承人皆不得出租、轉讓、出售。違約者，此筆土地歸乙方姜懿庭及其女兒擁有」及最末頁附註欄「附註一合約書內容第7條、第11條及第13條不成立」之內容。惟被告將系爭土地另行出售，並欲移轉所有權登記予訴外人洪宗麟，洪宗麟曾揚言於106年6月中旬拆除姜媽媽狗園，更率不明人士至狗園滋擾，經原告聲請假處分後，現以106年度司執字第225號強制執行中。被告出售系爭土地予他人之行為，已違反特別約定條款，爰依系爭租賃契約特別約定條款，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告及柳宇珊等語。
㈡並聲明：
1.被告吳慶龍應將其所有坐落臺南市○○區○○○段○○○段0000號之土地所有權移轉予原告及柳宇珊。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：㈠原告未經被告同意，在系爭土地上私設數棟鐵皮建物，作為
動物收容處所使用，違反非都市土地使用管制規則第6條第3項附表一「農牧用地不得作農作、農舍、農作產銷設施等以外之使用」之規定，經臺南市政府函令被告促請原告改善，被告以存證信函通知原告恢復土地原有使用情形，並於106年11月16日委託律師函請原告限期改善，惟原告均不予理會，被告業已依民法第438條規定終止系爭租賃契約，並訴請原告返還土地，經本院106年度訴字第1305號受理在案。兩造間租賃契約既已終止，原告依系爭租賃契約請求被告履行，為無理由。
㈡兩造並無「被告出售系爭土地即應賠償系爭土地予原告之違
約條款」之合意。被告雖有與買主洪宗麟簽訂土地買賣契約書，然洪宗麟發現兩造間之租賃契約糾紛，即取消買賣，雙方已合意解除契約。買賣契約既經合法解除，與契約自始不成立生同一之結果，故因契約所生之債權債務，溯及當初全然消滅，則原告主張被告出售系爭土地之買賣契約有效，被告應將系爭土地移轉予原告及柳宇珊，為無理由。原告以每年租金新臺幣（下同）4萬元向被告承租系爭土地，被告於租賃期間租金總收入為36萬元，卻長達9年不得處分土地，甚須將價值數百萬元土地無條件讓與原告，與目前租賃環境現況不符。況被告處分系爭土地，與原告之租賃契約無影響，難認原告有何損失，如僅因被告處分土地，即須將價值數百萬元之系爭土地讓與原告，顯有違約金過高之情事，應可適用民法第252條、第253條規定酌減違約金。
㈢並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執之事項：㈠坐落臺南市○○區○○○段○○○段0000地號土地為被告所
有，經編定為特定農業區農牧用地，原告於104年1月1日向被告承租系爭土地，而於其上搭蓋鐵皮建物，作為動物收容處所使用。
㈡臺南市政府於106年11月1日以府地用字第10611527428號函
通知被告：「台端所有本市○○區○○○段○○○段0000地號土地，編定為特定農業區農牧用地，供姜懿庭設有數棟鐵皮建物作為動物收容處所使用，違反區域計畫法一案，如說明，請查照。」㈢被告於106年5月19日寄發存證信函，以臺南市政府通知系爭
土地上之鐵皮屋為違章建築，應予拆除，而依租約第12條約定，通知原告解除契約；另委託律師於106年11月16日發函催告原告移除於系爭土地上作為動物收容處所使用之鐵皮建物。
㈣原告對被告提起詐欺告訴，經臺灣臺南地方法院檢察署檢察官以106年度營偵字第1789號為不起訴處分確定。
㈤被告於另案本院106年度訴字第1305號事件中，主張終止租賃契約，請求原告拆屋還地，目前尚在審理中。
㈥系爭租賃契約其上關於被告之簽名部分，經臺灣臺南地方法
院檢察署106年度偵字第1049號送鑑定結果，認系爭租賃契約上被告簽名均與被告筆跡相符。
五、得心證之理由：㈠兩造就系爭租賃契約，關於「合約期間，甲方（即被告）及
其將來繼承人皆不得出租、轉讓、出售。違約者，此筆土地歸乙方姜懿庭及其女兒擁有」之違約條款，雙方業已達成意思表示一致之合意。
原告主張兩造於104年1月1日簽立系爭租賃契約，原告在系爭土地投入大量資金興建狗園，被告之子吳宜峰卻以原告搭蓋之建物為違章建築，違反系爭租賃契約第7條為由，欲解除系爭租賃契約，要求原告搬遷，原告考量如租賃期間被趕走，將使數百條犬隻流離失所，故於105年1月1日，被告向其收取租金時，與被告達成合意就系爭租賃契約加註上開特別約定，以保障原告之權利等語，並提出系爭租賃契約為證，為被告否認，並以前揭情詞置辯。經查：
1.兩造原簽立系爭2份租賃契約時，並無附表一、二各編號1、4約定內容之記載，上開約定記載係事後所添加之文字。又附表一、二各編號1、4約定，除有增列之文字記載外，尚留有指印數枚及被告之簽名，此有原告提出之系爭租賃契約2份在卷可稽（見本院卷第122至137頁）。又系爭租賃契約關於指紋部分，經送內政部警政署刑事警察局鑑定結果，其中附表一、二各編號1文字記載，關於見證人吳錦昭處所按捺之指紋，與吳錦昭之指紋卡之左指指紋相紋；其中附表一、二各編號4文字記載，關於吳慶龍簽名處所按捺之指紋（即附表一、二各編號6之指紋），與被告右拇指指紋相符，其餘指紋或與留存兩造及吳錦昭之指紋卡比對未能發現相符者；或因指紋或因紋線欠清晰、特徵點不足，而無法比對。另系爭租賃契約關於附表一、二各編號2、5關於「吳慶龍」之簽名，經送法務部調查局文書暨指紋鑑識實驗室鑑定結果，亦上開簽名與被告留於金融機關及其他文件之親書簽名，比對筆跡、筆劃特徵（結構佈局、態神神韻，及起筆、收筆、筆力、筆速、連筆、筆序等筆劃細部特徵）均屬相同，應為被告親簽等情，此有內政部警政署刑事警察局106年11月24日刑紋字第1068009439號、107年1月4日刑紋字第0000000000號鑑定書，及內政部調查局文書暨指紋鑑識實驗室107年3月12日調科貳字第10703162330號鑑定書附刑事案件可佐（見106年度營偵字第1046號卷第177至183頁、第205至211頁、第373至375頁），足證系爭租賃契約附表一、二編號1、4增列之文字處所留之被告簽名及指印，確係被告親自所為，堪以認定。
2.被告雖辯稱其簽名時，並無附表一、二各編號1之記載，兩造無為附表一、二各編號1約定之合意云云。惟查，系爭租賃契約兩造原於104年1月1日就必要簽名之處，業據各自簽名確認。105年1月1日兩造就系爭租賃契約內容如無其他約定變更或增列事項，被告豈有畫蛇添足，無端在系爭租賃契約空白處簽名之必要。次查，依被告之簽名位置，均在附表
一、二各編號1、4增列之文字末尾處，可見被告於附表一、二各編號5處簽名時，附表一、二各編號1之文字業已記載完成。復勾稽參與系爭租賃契約增列附表一、二各編號1記載之見證人即證人吳錦昭於他案結證稱，當日兩造在討論系爭租賃契約，並未全程在旁聆聽，是被告邀請伊當見證人，伊在附表一、二各編號1見證人處簽名蓋指印時，已有附表一、二所示編號1之文字記載，且兩造均已簽名等語；及證人王舜亦亦結證稱，系爭租賃契約增列的文字，是原告女兒柳宇珊寫的，原告有唸給伊聽，當時原告也在場，原告簽名時，伊也有拍照等語，並提出原告簽名照片乙紙為證（見106年度訴字第1305號卷第80至88頁、第103頁）。承前所述，證人吳錦昭於系爭租賃契約附表一、二各編號1記載所按捺之指印，經送鑑定結果確與吳錦昭之指印相符，足見吳錦昭確有親身參與見聞附表一、二各編號1協議見證過程，證人所述，自堪憑信。又證人上開證述內容，與系爭租賃契約附表一、二各編號1客觀記載內容亦相吻合，益證附表一、二各編號1之約定事項，係經兩造協議後，由原告之女柳宇珊在系爭租賃契約增列附表一、二各編號1之文字，再由被告簽名、按指印無訛。
3.基上，系爭租賃契約關於增列「合約期間，甲方（即被告）及其將來繼承人皆不得出租、轉讓、出售。違約者，此筆土地歸乙方姜懿庭及其女兒擁有」之違約條款，既為兩造協議後，經被告同意，而於附表一、二各編號1處簽名捺印，可見兩造就此部分已達成意思表示一致之合意，被告抗辯其簽名時，並無附表一、二各編號1之記載，兩造就此部分並未合意云云，洵無可信，自無可採。
㈡原告以被告將系爭土地出售第三人為由，主張被告應依附表
一編號 1 約定之違約條款，將系爭土地所有權移轉登記予原告及訴外人柳宇珊，並無理由。
1.按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453號判例、88年度台上字第1671號判決意旨參照）。故於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。
2.經查，原系爭租賃契約並無違約條款之約定，依原告主張增列上開違約條款，起源於被告之子吳宜峰承包原告經營之姜媽媽狗園興建工程，因原告對吳宜峰施工期間請款內容有疑異，雙方產生摩擦與嫌隙，原告遂改由登一工程接手後續興建工程，吳宜峰竟以原告搭蓋之建物為違章建築，違反系爭租賃契約第7條為由，欲解除系爭租賃契約，要求原告搬遷，原告考量其在系爭土地投入大量資金興建狗園，且如租賃期間被趕走，將使數百條犬隻流離失所，故於105年1月1日，被告向其收取租金時，兩造達成合意就系爭租賃契約加註附表一、二編號１所示特別約定，以保障原告之權利等語（見本院卷第112頁）；參以原告在被告涉嫌誣告罪嫌之刑事案件，亦以告訴人之身分陳述「為了要保障我在承租地上的建物，所以才會跟被告商量說是不是在租賃契約上增加條款，寫完之後我擔心被告違約，被告就開玩笑的說如果我違約就把這塊地給你，所以才會有本件案件。」等語（見107年度訴字第857號刑卷第38頁），故從原告立場觀之，兩造增列表一、二編號１所示違約條款之目的，係因原告承租系爭土地後，已投注大筆資金興建狗園，且如依系爭租賃契約所載第7、13點約定事由發生，被告即得終止租約，將使原告投注資金付之流水，且造成將使狗園所收容之動物流離失所，故為保障原告在系爭租賃契約存續期間，得繼續使用在系爭土地所興建之建物，故於原系爭租賃契約增列附表一、二編號4所示附註第1項刪除系爭租賃契約原第7、11、13之限制約定，及附註二明確記載系爭土地地上物為原告所有，及系爭租賃契約租期屆滿後，得續租4年，並於系爭租賃契約之契約條件上增列「合約期間，甲方（即被告）及其將來繼承人皆不得出租、轉讓、出售。違約者，此筆土地歸乙方姜懿庭及其女兒擁有」等語，以確保原告於租賃期間，不因系爭土地所有權人之異動，而影響原告使用系爭土地之權利。再者，從被告出租人之立場觀，依土地登記謄本記載（見本院卷第13頁）系爭土地面積2,786平方公尺，依每平方公尺760元之公告土地現值核算系爭土地價值約200餘萬元，被告以每年租金4萬元對價，將系爭土地出租原告使用，並先後簽立租賃契約2份，合計租賃期間長達10年，可見被告每年所收取之租金非多，但出租期限卻甚久。復斟酌增列之附表編號4備註，刪除原系爭租賃契約第7、11、13之約定，已使出租人難以限制承租人不當使用土地，又增列附表編號1約定，更使被告喪失系爭土地所有權，造成重大不利益。故綜合兩造各基於上開承租人及出租人立場，原告要求被告變更增列系爭租賃契約約定之源起、目的，及系爭契約本質為不動產租賃契約，兩造增列上開違約條款所欲達成之經濟上效果，亦僅為確保原告於租賃期間均得繼續使用在系爭土地所興建之建物，避免出租人處分系爭土地，使承租人無法使用系爭土地及其上建物，兩造合理期待之契約利益，亦應僅限於系爭土地使用管理，而未及於所有權變動，故就上開違約條款約定「不得出租、轉讓、出售」乙節，自應從嚴解釋，需已達防礙原告實際使用系爭土地權利，方符合兩造之真意。因此就關於「轉讓、出售」部分，應認被告已將系爭土地出賣第三人，並已辦理移轉所有權登記，始認符合上開違約條款。
3.按契約一經解除，與契約自始不成立生同一之結果，故因契約所生之債權債務，溯及當初全然消滅（最高法院40年台上字第1020號判例意旨參照）。經查，被告與洪宗麟簽立系爭土地買賣契約書後，委由吳宜峰偕同洪宗麟等人前往系爭土地，實地勘察，與在場原告之女柳宇珊等人發生爭執，洪宗麟得知原告對系爭土地聲請假處分並辦理假處分登記，致無法辦理所有權移轉登記，洪宗麟即無意購買系爭土地，被告也因洪宗麟未交付定金及買賣價金，亦不願出賣系爭土地，而取回買賣契約，業經被告及洪宗麟於刑事案件陳述在卷（見 106 年度他字第 4045 號卷第 67 頁、第 75 頁背面），可見被告與洪宗麟就系爭土地買賣已為解除契約之合意，則系爭土地買賣契約既經買賣雙方合意解除，揆諸前開說明，該買賣契約視同自始不成立，兩造約定違約條款之條件亦未成就。原告主張依系爭租賃契約違約條款之約定，請求被告移轉系爭土地之所有權予原告及訴外人柳宇珊，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，被告與洪宗麟之買賣契約既經合意解除，該買賣契約溯及消滅而不存在，自難認被告有何違反違約條款之行為。從而，原告主張依系爭租賃契約違約條款之約定，請求被告將其所有坐落臺南市○○區○○○段○○○段0000號之土地所有權移轉予原告及柳宇珊，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 9 月 14 日
民事第四庭 法 官 田幸艷上開正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 18 日
書記官 許哲萍