臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第2115號原 告 林貞期
林家慶林志隆林世崇林翔生林永澤林晉輝林明璋林永哲林榮三林文毅林宏哲上 一 人訴訟代理人 戴日東原 告 林洪桂芳上十三名原告共同訴訟代理人 施承典律師原 告 祭祀公業法人台南市林文敏
林連江林炳宏被 告 李進家上 一 人訴訟代理人 李文成被 告 李王純上 一 人訴訟代理人 李金靜被 告 李順榮上 一 人訴訟代理人 李奎勳被 告 李政隆上 一 人訴訟代理人 李佩芬被 告 李孟憲
李清誥李文吉上列當事人間耕地租佃爭議事件，經本院於民國107年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件耕地租佃爭議係由原告申請調解，嗣經臺南市政府耕地租佃委員會調處未成立等情，有臺南市政府民國106年12月18日府地籍字第1061334804號函暨所檢送之租佃爭議調處不成立案卷宗可憑（見本院卷一第5頁至105頁背面），經核於法並無不合，先予敘明。
二、原告祭祀公業法人台南市林文敏、林連江、林炳宏及被告李孟憲均合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，附此敘明。
三、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○○區○○段○○○○號、面積1.0848公頃土地（以下簡稱系爭土地），原登記為原告祭祀公業法人台南市林文敏，後移轉登記部分應有部分予本件其餘原告，被告等則為系爭土地之承租人，被告李進家、李文吉承租其中0.3479公頃，租約字號：麻民地字第912號；被告李孟憲、李清誥、李王純承租其中0.3764公頃，租約字號：麻民地字第919號；被告李順榮、李政隆承租其中0.3605公頃，租約字號：麻民地字第921號。惟被告李孟憲、李清誥、李王純於其承租土地上，興建一鐵皮構造房屋及固定式圍牆（以下簡稱系爭鐵皮屋），房屋長寬各約5.8公尺、4.28公尺；被告李順榮、李政隆於承租土地上亦興建水泥與鐵皮構造房屋（以下簡稱系爭建物），房屋長寬各約9公尺、7公尺。因被告等於承租耕地上建屋，違反耕地三七五減租條例規定，經原告祭祀公業法人台南市林文敏發現，申請租佃爭議調解租約無效，雙方經調處不成立。
（二）本件被告等人於渠等各自承租之耕地上，興建房屋、固定式圍牆，顯有不自任耕作之情形，雖建物、圍牆僅占承租土地一部分，依最高法院70年台上字第4637號、84年度台上字第2584號裁判見解，原訂租約應全部無效，得由出租人收回耕地。
（三）調處決議認租約字號麻民地字第919號上之建物無法供居住使用，應為堆放農機具。惟調處決議認該建物無法供居住使用，並無何證據可資佐證，反係該建物並未經主管機關即麻豆區公所容許作農業設施使用，故該建物顯非係作為供堆放農機具使用，否則當可申請主管機關准許作農業設施使用，則被告李孟憲、李清誥、李王純將承租耕地一部違法建築房屋，作非農業使用，未自任耕作，應堪認定。
（四）調處決議認租約字號麻民地字第921號上之建物因缺少出路，亦難供居住使用。惟921號租約上之建物面積高達19坪多，又裝設冷氣，調處決議認難供居住使用，已難有理。而該建物之位置雖未臨路，但距離道路（太宅路）並不遠，且旁邊尚有鄰地建物多棟，稱缺少出路難供居住使用，理由實屬牽強。又921號租約上之建物，亦係同未經主管機關即麻豆區公所容許作農業設施使用，然參酌承辦人員現場拍攝建物照片，該建物拆除後，可見遺有大面積、大量混凝土塊，且係由深入地面下層挖掘出來，該建物之興建顯有紮實之地基，尤其又裝設有冷氣，該建物係供人居住而非堆放農機具，實堪認定。故921號租約承租之被告李順榮、李政隆，將承租耕地之一部分違法建築房屋，作非農業使用，未自任耕作，亦堪認定。
（五）本件經鈞院履勘現場，原證二、三之房屋，雖均已拆除，然其興建房屋之初，房屋若屬供人居住使用，即屬未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，原訂租約即已係無效，不因承租人嗣後將房屋拆除，而使無效之租約又恢復其效力。而原證二、三之房屋雖已不存在，然其係供人居住使用，而非堆放農業機具之農業設施。
（六）並聲明：
1.確認被告李進家、李文吉就原告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上之私有耕地租賃關係（承租面積：0.3479公頃，租約字號：麻民地字第912號，以下簡稱系爭912號租約）不存在。
2.確認被告李孟憲、李清誥、李王純就原告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上之私有耕地租賃關係（承租面積：0.3764公頃，租約字號：麻民地字第919號，以下簡稱系爭919號租約）不存在。
3.確認被告李順榮、李政隆就原告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上之私有耕地租賃關係（承租面積：0.3605公頃，租約字號：麻民地字第921號，以下簡稱系爭921租約）不存在。
4.被告李清誥、李王純應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上如附圖（即臺南市麻豆地政事務所複丈日期107年9月11日土地複丈成果圖）所示118（A）部分、面積1,695平方公尺之農作物移除，並將土地交還原告。
5.被告李孟憲、李王純應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上如附圖所示118（C）部分、面積2,098平方公尺之農作物移除，並將土地交還原告。
6.被告李順榮、李政隆應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上如附圖所示118（B）部分、面積1,464平方公尺及118（D）部分、面積2,140平方公尺之農作物移除，並將土地交還原告。
7.訴訟費用由被告負擔。
四、被告方面：
（一）被告李孟憲未於最後言詞辯論到庭，惟據其之前到庭與李清誥之陳述略以：
1.關於法律實務見解（最高法院99年度台上字第2595號判決意旨）允許得於承租之土地搭建農舍：耕地三七五減租條例第16條第1項所稱不自任耕作，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用或與他人交換耕作等不合耕地租賃目的之積極行為，不包括任令耕地荒蕪不為耕作之消極行為在內（最高法院88年度台上字第1434號判決意旨參照）。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。
2.關於「原證二鐵絲圍籬」，並非被告等人所興建，且原告並未舉證證明係由被告等人興建，故無原告所稱「未自任耕作之情形」之事實存在：
⑴原證二照片僅能釋明系爭鐵絲圍籬之外觀現狀為何，原
告並無法舉證證明係為被告等人興建，且系爭圍籬係坐落於系爭承租0.3764公頃土地外之鄰地上，並非坐落系爭承租土地上。
⑵系爭鐵絲圍籬經被告實地瞭解，係位於原證二鐵皮屋後
方約60、70公尺處，與系爭土地相鄰之另一地號土地上，由該另一地號土地之地主所興建，為界定相鄰土地之界址範圍，該地主於興建前，有請麻豆地政事務所到場測量土地界址，並設立界樁後始興建，故系爭鐵絲圍籬並非位於系爭土地上，實屬原告未予詳查所致。
3.「原證二鐵皮屋」（即系爭鐵皮屋）原為放置農具、肥料等使用之農寮（舍），非用以居住使用，符合最高法院96年度台上字第2595號判決意旨所指之情形，且無「未自任耕作」之情形：
⑴系爭鐵皮屋為被告之祖父輩於30年前為放置耕作之器具
、肥料等，於系爭承租土地上蓋有磚造牆壁、石綿瓦之農舍，用以堆放農具、肥料等，避免搬運農具、肥料等住家與耕地間不便，後經過數十年歲月及颱風豪雨侵襲，原搭建磚造石編瓦農舍毀損，無法遮蔽風雨，導致農舍內放置之農具、肥料，容易生鏽、潮濕，致無法繼續用以耕作及施肥，故於105年6月底間，將磚造石綿瓦農舍翻修，因現今搭建農舍之材料，已無30年前所使用之磚造石綿瓦之材料，且加上並非用以居住，故翻修時並無使用鋼筋混凝土、挖地基方式搭建，而是用現今麻豆地區種植文旦樹，大家均簡易、省錢方式，亦即用小型鋼樑包覆鐵皮方式搭建，後因原告有意見，遂於105年中秋節前採收文旦完畢後拆除，且未留有任何水泥地基。堪認系爭鐵皮屋應係為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用。
⑵原告之照片無法證明係用以居住，非耕作使用：依原告
所提出之原證二照片僅有鐵皮屋之外觀，其外觀簡陋，未見接有水電，且未拍攝鐵皮屋內部，是其內部究竟係供堆置農具、肥料或臨時休息之用，抑或作為其他用途非供農舍使用，即難由該鐵皮屋外觀照片判斷。故尚難徒憑原告提出之照片即認定於「系爭承租0.3764公頃土地」之系爭鐵皮屋為非供農業使用即可遽認被告於承租土地有未自任耕作。
⑶系爭鐵皮屋面積過小，無法居住使用：本件被告為屬於
超過四親等之旁系親屬，各有自己家庭；且系爭鐵皮屋面積為長5.8公尺、寬4.28公尺，面積大約24.824平方公尺，僅約7.5坪，以該面積難以容納家庭居住使用。
⑷系爭鐵皮屋雖有構造上獨立性，但無使用上獨立性，且
原告無法證明被告有居住事實：衡諸經驗法則，作為居住使用，必須要有水電，作為日常盥洗、烹飪使用，且鐵皮吸熱，鐵皮屋內溫度甚高於外面耕地，故客觀上，系爭鐵皮屋無法居住使用，況原告無法提出證明被告有居住事實。
⑸被告等人並無主觀上居住於系爭鐵皮屋之意識：依照民
法第20條關於住居所之認定，除客觀上要有居住事實，主觀上要有居住意識。但系爭鐵皮屋為便利耕作而搭建農舍，被告等人主觀上並無任何居住之意識。
⑹系爭鐵皮屋僅為便利農耕使用，至於是否係違章建築，
僅為行政機關是否依職權取締拆除之問題，與認定承租人是否構成不自任耕作租約是否無效無涉。換言之，縱系爭鐵皮屋未經麻豆區公所容許，亦不當然即可認定被告有不自任耕作之事實。
⑺原證二照片，已證明被告等人有自任耕作之情形：觀之
原證二照片，系爭鐵皮屋前之文旦樹，高度已超過鐵皮屋高度，依照經驗或原告中有人種植文旦，即可知麻豆文旦樹要長在如此高度、枝葉茂盛、無遭到病蟲害導致枯萎，必定是栽植超過20年以上之文旦樹，即俗稱「老欉」，故由原告所提出之照片，原告已證明被告數十年來，細心呵護種植該承租土地之文旦樹，足認被告等人有自任耕作。
⑻被告確有自任耕作之情形：被告於承租之土地上種有文
旦樹、木瓜樹、酪梨等，並有農具、肥料堆放，亦有相關灌溉器具，如輸送水帶，且倘被告未自任耕作，土地必疏於照顧，雜草叢生及大量落葉，可見被告平常有勤於整理。
4.聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
（二）被告李順榮陳述略以：
1.被告並無耕地三七五減租條例第16條規定「未自任耕作」情事：按耕地三七五減租條例之承租人非不得在承租之土地上建築農舍，即以耕作為目的或為便利所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用。被告於承租之系爭土地上種植文旦樹，確有自任耕作。被告雖於系爭土地上原搭建有一目測約5-6坪左右之鐵板農舍（即系爭建物），惟搭建系爭建物之緣由，係因系爭土地北側與道路間之他人土地欲建築房屋，建築完成後，被告所承租之系爭土地即無對外之通路得以隨時攜帶農具、肥料等農用品進出，不得已之下，僅得搭建一簡易狹小之鐵皮建物，用以存放肥料、手推搬運車、水果籃、紙箱、農用噴霧器、農藥等物品，及收成時期暫時堆置文旦果實之用。系爭土地北側房屋所有人借道經過進入系爭土地耕作，農收時期且亦僅得借道使用手推車，將文旦果實一車一車推出來，無法以車輛進出收成，故如臨時遇雨，亦須將收成之文旦果實置放於系爭建物內，避免淋濕易腐。系爭建物雖已因原告欲申請農用證明而要求被告拆除，然依現場遺留之基座，仍可看出系爭建物約僅有種植一棵文旦樹大小之空間，無法供人居住使用。
2.系爭建物構造簡陋，屋外亦放置紙箱、肥料等與農用有關之器具，僅係為避雨及堆放農具、肥料等所建造，為農用所需，無人居住於內，且其面積僅為數坪，相較於被告所承租之土地整體面積，幾乎微乎其微，難認已變更耕地之性質及用途，且系爭土地面積不小，確有設置簡易農用建物以便利耕作之必要，被告搭蓋放置農具等之處所，並無不合理之處，難謂屬於不自任耕作之情事。又被告自有居住之房屋，鄰近系爭土地，況系爭土地平日並無進出之通路，須向鄰居請求開門借用始得進出，故被告並未亦無法使用系爭建物作為居住之用。本件原告所提證據均不足以證明被告確有違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定有不自任耕作之情事，原告主張系爭租約依同條第2項規定應為無效，得請求被告返還系爭土地，並非有據。
3.聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
（三）被告李王純、李政隆、李進家、李文吉陳述略以：均表示不同意原告之請求，目前都有在耕作，而之前在系爭土地上之建物並未供居住用。
五、得心證之理由：
（一）原告主張坐落於臺南市○○區○○段○○○○號、面積1.0848公頃土地（即系爭土地）為原告等人所有，被告等人則為系爭土地之承租人，被告李進家、李文吉承租其中0.3479公頃，租約字號：麻民地字第912號（即系爭912號租約）；被告李孟憲、李清誥、李王純承租其中0.3764公頃，租約字號：麻民地字第919號（即系爭919號租約）；被告李順榮、李政隆承租其中0.3605公頃，租約字號：麻民地字第921號（即系爭921租約）等情，業據原告提出上開租約及臺南市政府租佃爭議調解案卷為憑，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。
（二）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效。本條例第16條第1項、第2項前段分別定有明文。又本條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又承租人非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院96年台上字第2595號判決意旨參照）。本件原告復主張被告李孟憲、李清誥、李王純於系爭919號租約土地上興建一鐵皮構造房屋及固定式圍牆（即系爭鐵皮屋），被告李順榮、李政隆則於系爭921租約土地上興建水泥與鐵皮構造房屋（即系爭建物），而系爭鐵皮屋及系爭建物係供居住之用，則該部分系爭鐵皮屋及系爭建物坐落之土地即非自任耕作，已違反耕地三七五減租條例規定，所訂租約應屬無效云云；惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
1.原告主張被告於系爭土地上曾搭建系爭鐵皮屋及系爭建物乙節，業據提出照片為憑（見本院卷第137至第138頁），且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。惟本院於107年5月22日至現場勘驗結果，系爭鐵皮屋及系爭建物均已拆除，有本院勘驗筆錄可憑，附此敘明。
2.觀原告提出之照片所示，系爭鐵皮屋及系爭建物均僅有外觀照片，實無從知悉房屋內部陳設，而佐以系爭鐵皮屋及系爭建物四周均種植文旦樹，屋外多有堆存、放置紙箱及農用設備，可認與農事有關。是被告抗辯系爭鐵皮屋及系爭建物係供承租人堆置農作物及農具之所，尚非全然無據。此外，原告未再舉證證明被告有以系爭鐵皮屋及系爭建物供承租人或家人居住使用為目的。是原告主張被告曾在系爭土地上搭建系爭鐵皮屋及系爭建物供居住云云，尚難憑採。
3.原告又主張系爭鐵皮屋未經主管機關麻豆區公所容許作農業設施使用，並提出該所105年8月1日麻所農建字第1050469439號函為憑，因認系爭鐵皮屋係供居住使用而非農舍（農業設施）云云。惟查，未經主管機關核可之農舍（農業設施），並不當然即為供居住之用；蓋供放置農作物及農具之農舍，縱不合於相關法律有關農舍之規定，仍可能確係供農用，只是不符合申請之要件而已。是原告以系爭鐵皮屋未經核可為農舍，即認非供農用，亦難憑採。
4.綜上，原告並不能證明被告曾搭建之系爭鐵皮屋及系爭建物係供居住而非農用，則原告以被告曾搭建系爭鐵皮屋及系爭建物供居住，認被告在系爭鐵皮屋及系爭建物坐落之土地未自認耕作，並據以主張被告違反耕地三七五減租條例規定，認兩造間之系爭912號租約、系爭919號租約、系爭921租約均無效云云，實難採信。
（三）綜上所述，原告主張兩造間之系爭912號租約、系爭919號租約、系爭921租約均無效，既不足採信。從而，原告訴請確認系爭912號租約、系爭919號租約、系爭921租約之租賃關係均不存在，及被告應將承租之系爭土地返還原告，均為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審核結果，均不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，自無庸一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 12 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 12 日
書記官 許 哲 萍