臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第368號原 告 陳秀桃原 告 錢翠蓮上列二人訴訟代理人 林世勳律師複 代理人 黃毓棋律師訴訟代理人 郭群裕律師被 告 尚海國際開發有限公司法定代理人 楊月華訴訟代理人 李育禹律師訴訟代理人 曾靖雯律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國107年5月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○街○○巷○號、6號房屋全部遷讓交還原告。
二、被告應自民國107年5月2日起，至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣130,000元。
三、原告其餘先位之訴駁回。
四、被告應給付原告新台幣1,170,000元。
五、本判決第二項，於原告就各期給付以新臺幣43,333元為被告供擔保後，得於各該期給付屆清償期時假執行；但被告如就各期給付以新臺幣130,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第四項，於原告以新臺幣390,000元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣1,170,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用新台幣19,018由被告負擔。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。查原告起訴時，訴之聲明原主張：「⒈被告應將門牌號○○○區○○里○○○街○○巷38、40號房屋全部遷讓交還原告。⒉被告應自民國105年
11 月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）65,000元。⒊原告願提供擔保，請准宣告假執行。⒋訴訟費用由被告負擔。」嗣因訴請遷讓之房屋門牌早已整編等情由，而更正遷讓房屋之門牌、追加違約金之請求、追加給付租金之備位之訴、減縮第一項聲明之假執行聲請，其聲明則詳如後述原告聲明所載。被告雖不同意原告追加備位請求及擴張之聲明，惟原告備位之訴之基礎事實，為原告先位之訴主張兩造租賃契約業已終止，被告占有上開房屋，受有不當得利如無理由，自應給付租金，乃追加備位之訴，原告追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，兩造原所主張之事實及證據資料亦均得加以利用，揆諸前揭規定，原告之追加以及擴張請求之金額，程序上尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣原告係臺南市○○區○○○段00000000000000000地號四筆土地（下稱系爭土地），及坐落其上之同段第4114建號建物（門牌號碼：臺南市○○區○○○街○○巷○號，門牌整編前為臺南市○○區○○○街○○巷○○號）、第4914建號建物（門牌號碼：臺南市○○區○○○街○○巷○號，門牌整編前臺南市○○區○○○街○○巷○○號；上開二建物以下合稱系爭房屋）之所有權人，權利範圍各為二分之一。原告於100年9月30日將系爭房屋出租予被告，租賃期間自100年11月1日至105年10月31日止，合計五年，租金為100年11月起至103年10月止，每月60,000元；103年11月至105年10月止，每月65,000元（下稱系爭租賃契約）。
詎被告於系爭房屋內設有違建，經臺南市政府於105年5月5日以府工使二字第00000000000函通知始知悉上情；又被告公司未經原告同意，即擅自將系爭房屋一樓櫃台、魚池拆除，變更為停放機車之用，顯見被告公司未依善良管理人之注意義務保管系爭房屋，致系爭房屋有毀損及滅失等情，違反系爭租賃契約所約定之事項，故原告不同意續約。原告即以105年5月31日臺南西門路郵局第87號存證信函先期通知被告公司不同意續約，被告公司屆期應按時搬遷；嗣以105年10月28日臺南西門路郵局第198號存證信函為終止契約之意思表示，通知被告公司於105年10月31日系爭租賃契約屆滿後，將不再續租，被告公司應按時搬遷，依約點交系爭房屋予原告。詎料，被告公司明知於105年11月1日起，雙方即無租賃關係存在，無合法占有權源，竟不願搬離，是故，原告乃提起本件訴訟，爰依民法第455條租賃物返還請求權、民法第767條第1項前段所有物返還請求權，訴請判命被告公司返還系爭房屋。
（二）被告公司於系爭租約終止後仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無法律上之原因而受有使用系爭房屋之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告自可請求被告給付相當於租金之不當得利，是原告請求被告公司自105年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利65,000元。又依系爭租賃契約第八條第一項約定：「租賃契約終止時，乙方應將房屋返還甲方，不得推諉或主張任何權利。乙方未即時遷出、返還房屋時，甲方每月得向承租人請求賠償相當月租之三倍作為違約金，至遷讓完竣，乙方不得有異議。」被告公司於105年11月1日起，即無合法占有使用系爭房屋之權源，迄今卻仍強占系爭房屋不願遷離，揆諸上開約定，是原告自得請求被告公司自105年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償相當月租之三倍違約金即幣195,000元（65,000元×3＝195,000元）。
（三）又縱認被告主張系爭租賃契約於105年11月1日之後仍繼續存在，惟被告在105年10月30日之後沒有繳納任何租金予原告。原告於106年12月18日以準備三狀催告被告繳納租金，被告均未繳納，積欠租金已達兩期以上，原告據此為由，對被告為終止系爭租賃契約之意思表示，原告依民法第455條租賃物返還請求權、民法第767條第1項前段所有物返還請求權，仍得訴請被告公司返還系爭房屋。
（四）並聲明：⒈先位聲明
⑴被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○街○○巷○號、6號房屋全部遷讓交還原告。
⑵被告應自105年11月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，
按月給付原告65,000元，及按月給付原告195,000元之違約金。
⑶上開第二項聲明，原告願提供擔保，請准宣告假執行。
⑷訴訟費用由被告負擔。
⒉備位聲明⑴被告應給付原告1,170,000元。
⑵原告願提供擔保，請准宣告假執行。
⑶訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）本件被告於租賃期間並無任何違約事項，且按時繳納租金，故依系爭契約第2條第2項約定，本件不動產租賃契約應自動延長五年，故被告仍得繼續使用系爭不動產，是原告請求返還租賃物及相當於租金之不當得利，於法無據。
（二）本件被告於100年承租系爭房屋時，當時屋況形同廢墟，經被告斥資整修，並全面更換冰箱、電視等設備，投入大量人力、物力及心力，始得收益使用，惟原告卻要求將每月租金提高至15萬元，經被告表示不同意後，竟以被告違約為藉口，進而要求被告搬遷，顯然違反誠信原則及契約精神。
（三）原告雖提出原證11及12之照片，除來源不明外，其所顯示拍攝日期分別係98年12月、101年1月，而兩造簽約日期即100年11月1日，係介於前開二日期之間，故該照片無法證明系爭違章建築係被告所為。
（四）本件原告雖主張被告有就坐落臺南市○○區○○○街○○巷○號之建築物增建3樓，惟該建物在門牌整編前之門牌號碼是臺南市○○區○○里○○○街○○巷○○號，依原告民事起訴狀所提出建物登記第二類謄本所載，該建物層次有一層、二層及夾層，可知該建物並原未有第三層樓，但由原告所提證物11，可知該建物有三層樓，顯見原告所稱系爭建物有違建三樓，係原告自己所為，並非被告。
（五）本件原告指稱被告未經同意拆除一樓櫃台及魚池部分，惟系爭房屋原本做旅館使用，且年久失修，而被告欲承租系爭建物作為學生套房，被告早於承租時知情，則對於年久失修的旅館要作為學生套房使用，本需付出相當時間精力改建，故兩造於簽約時即有討論，並於系爭契約第6條約定：「甲方同意房屋改裝及裝潢，…」等語，是原告稱被告未經同意拆除一樓櫃台及魚池云云，顯與事實不符。且證人江昱慶於106年10月17日證述：「當時是作房屋改建，原本是做旅社，後來改為學生宿舍出租套房，幾乎整棟樓都有改建，例如浴廁、窗戶，隔間沒有動」「（法官問：（提示原證4照片）建物一樓是否有這樣的魚池、櫃台？在工程內容有無涉及到魚池、櫃台？）兩棟樓在比較矮的那棟一樓，那時候有拆除魚池、櫃台。當初魚池接近荒廢、櫃台也破舊，魚池部份拆完之後有整理，讓人停機車，櫃台拆除後本來計晝要做電控室，後來改成做套房」、「（法官問：魚池、櫃台的拆除，原屋主是否知情？）知道，我們要拆除、修改的內容都有跟原告陳秀桃協調過，他有同意我們拆除魚池、櫃台。」、「（法官問：將原證
12 白色鐵皮屋換皮並作為套房，原本屋主是否知情？）知道。所有改建、挖窗戶等整修都有跟原屋主陳秀桃討論過，並得到他的同意。」等語，足認為為符合學生套房出租目的，系爭建物經過大幅度改裝，依經驗法則，實難想像被告無須跟被告討論或經被告同意而自作主張，且原告於改裝時均有到場，倘若有意見，理應於100年間即提出意見，而非於五年後突然為上開主張。至違建部分，被告固然提出臺南市政府105年5月5日函文，主張3樓有增建等語，然臺南市政府106年7月27日南市工使二字0000000000號函所附照片僅係由外觀拍攝，受限於角度僅能照到此鐵皮屋，但並非僅稱此鐵皮屋屬違建，而其他約9公尺高的部分均屬合法，此由前開函文所臺南市永康區公所惟章建築查報單所示面積欄位載稱：「約200平方公尺」即可得知，是系爭建物約9公尺以上之部分均屬違建，此為被告承租時即存在的狀況。且依原告民事起訴狀所提出建物登記第二類謄本所載，該建物層次有一層、二層及夾層，可知該建物並原未有第三層樓，但由原告所提證物11，可知該建物至少有三層樓，顯見原告所稱系爭建物有違建三樓，應係原告自己所為，並非被告。再者，依106年11月20日勘驗測量筆錄所載，可知「系爭建物4樓，房號511、512是舊有建築，牆壁、天花板均為磚造；房號513前半段是舊有建築，為磚造牆壁、天花板，…系爭建物1至4樓樓梯間磁磚花色一致，均為舊有建築，系爭4樓511、512、513三間套房之衛浴設備，均為舊有設備。」等語，可知系爭建物三樓以上均屬違建，且係原告所為並非被告。原告雖指稱系爭4樓房號513後半段，原本有玻璃、落地窗，經被告外推等語，然依證人江昱慶證述：「我印象中兩棟建物屋頂都是鐵皮屋，屋內放置鍋爐、水塔，這個鐵皮我們應該是有換過皮，另一間是重新油漆。原證12這間白色的鐵皮屋，應該是換皮，那間好像也是改為套房。另一邊頂樓還是作為放置鍋爐、水塔。」等語，可知此部分原本即存在鐵皮屋，被告縱令有更換鐵皮或加裝鐵窗，由證人江昱慶所述「（將原證12白色鐵皮屋換皮並作為套房，原本屋主是否知情？）知道。所有改建、挖窗戶等整修都有跟原屋主陳秀桃討論過，並得到他的同意。」云云，亦難稱被告有違約情事。綜上所述，本件被告並無違約情事，依系爭契約二條之約定，當可於原租約期滿當可繼續承租，是原告請求被告遷讓房屋，於法無據。
（六）本件原告固備位請求被告應給付自105年11月1日起至107年4月30日止之租金等語，惟出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，復按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。末按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第423條、第227條及第226條分別定有明文。惟原告係系爭建物之出租人，應依民法第423條交付可供使用收益之租賃物予被告，然系爭建物竟係違章建築，其中大橋三街57巷2號建物三和四樓係屬加蓋，另大橋三街57巷6號建物一至三樓遠反法定空地使用，另四至六樓係屬加蓋，均屬違章建築，又查違章建築遇有火災、地震將致傷亡慘重之結果，此有新聞報導（證物1）可參。因此，被告得知系爭建物係屬違章建築後，於出租之際均會如實告知承租者，但承租人均不願意承租，致大橋三街57巷2號建物三和四樓的房間、以及大橋三街57巷6號建物一至六樓均屬空房，被告受原告於105年5月12日通知起，每月受有租金損害為111,700元。
（七）是以，本件被告自105年6月1日起迄107年1月31日止，因無法出租上開違章建築房間，每月受有111,700元，總計2,234,000元（計算式：111,700×20（月）＝2,234,000）。是以，縱令原告備位請求被告給付租金，被告自得依民法第334條規定主張於原告請求有理由之範圍內予以抵銷，抵銷後，原告尚應給付被告1,324,000元（計算式：
2,234,000－910,000＝1,324,000）。
（八）按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，民法第431條第1項本文定有明文。本件原告於107年5月1日言詞辯論期日時，突然以被告逾二期租金未繳為由，主張終止租賃契約云云。然本件訴訟迄今已一年有餘，雙方未曾在逾期租金部分有所攻防，法院亦未列為爭執事項，原告卻於最後一次言詞辯論期日為上開主張，對被告而言過於突襲。倘原告主張有理由，被告則得依民法第431條第1項規定，請求原告償還有益費用。
對此，被告就系爭建物所花費有益費用至少7,111,964 元，自得依民法第334條規定請求抵銷。是以，本件原告既然提出逾兩期租金而終止租約，依民法第431條第1項規定請求原告償還有益費用，此部分尚有調查之必要，聲請依民事訴訟法第210條規定再開辯論。
（九）並聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實及爭執事項：
（一）兩造不爭執事實：⒈原告為臺南市○○區○○○街○○巷○○○號房屋（即系爭房
屋）之所有權人。兩造就系爭房屋訂有租賃契約，租賃期間自100年11月1日起至105年10月31日止，租金自100年11月1日起至103年10月31日止，每月60,000元，自103年11月1日起至105年10月31日止，每月65,000元（見原證二房屋租賃契約書，即系爭租賃契約）。
⒉原告於105年5月31日以臺南西門路郵局第87號存證信函、
105年10月28日以西門路郵局第198號存證信函通知被告系爭租賃契約屆期以後不再續租（見原證五、六）。
（二）兩造爭執事項：⒈原告主張系爭租賃契約已租期屆滿，兩造已無租賃關係存
在，被告無權占用系爭房屋，乃依民法第455條租賃物返還請求權、民法第767條第1項前段所有物返還請求權，請求被告返還系爭房屋，是否有理由？⒉原告依民法第179條之規定，請求被告自105年11月1日起
至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告65,000元，是否有理由？⒊原告依系爭租賃契約第八條第1項之規定，請求被告自105
年11月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告相當於月租之三倍即195,000元之違約金，是否有理由？⒋如原告先位之訴為無理由，則原告備位之訴請求被告給付
105年11月1日起至107年4月30日止之租金1,170,000元，是否有理由？被告抗辯稱，因系爭房屋為違章建築，致被告自105年6月1日起至107年1月31日止，受有無法出租之損害，依民法第423條、第227條、第226條之規定，對原告有2,234,000元之號賠償請求權存在，乃以該請求權與原告之不當得利返還請求權、違約金請求權、租金債權主張抵銷，是否有理由？
四、得心證之理由：
（一）原告主張系爭租賃契約已租期屆滿，兩造已無租賃關係存在，被告無權占用系爭房屋，乃依民法第455條租賃物返還請求權、民法第767條第1項前段所有物返還請求權，請求被告返還系爭房屋。被告則以前揭情詞置辯。經查：
⒈原告主張系爭租賃契約已租期屆滿，兩造已無租賃關係存
在，固提出系爭租賃契約為據。惟依系爭租賃契約第2條約定：「租賃期間自中華民國100年1月1日起至中華民國105年10月31日止。『甲方（即原告，下同）同意乙方（即被告，下同）不違反約定事項時，於租約期滿可繼續承租，每期約訂五年。』（租金依物價指數調整）雙方同意於民國100年10月11日甲方將租賃物先行點交予乙方裝潢使用。」是依上開約定可知，系爭租賃契約雖於105年10月31日屆期，然若乙方不違反約定事項時，可繼續承租五年。因此，系爭租賃契約是否已經屆期，自需視被告有無違反約定事項而定。
⒉原告主張被告於系爭房屋內設有違建，且未經原告同意，
即擅自將系爭房屋一樓櫃台及魚池部分破壞，變更為停放機車之用，因而違反系爭契約第6條、第7條約定，固提出租賃契約書、櫃台及魚池拆除前之照片、系爭房屋98年12月、101年1月、103年4月Google地圖翻拍照片等件為證。
被告則辯稱拆除櫃台及魚池係經過原告同意；違建係承租前即存在，被告並未興建違建。經查：
⑴依契約第6條、第7條約定：「1.甲方同意房屋改裝及裝
潢，乙方得依相關法令自行裝設。租賃物之周圍現有空地部分，乙方不得建築房屋或添設其他工作物。若有發生前項情形乙方返還房屋時，應負責回復原狀。」「乙方應以善良管理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失，乙方應負損害賠償責任。」系爭租賃契約（見本院新市簡易庭106年度新調字第13號卷第14頁以下，下稱調字卷）第6條、第7條分別訂有明文。
⑵「系爭房屋一樓原魚池位置已拆除，目前設置為機車停
車區。一樓室內櫃臺已拆除。市政府查報違章建築上所記載3樓，實際上為建物4樓，房號511號、512號是舊有建築，牆壁、天花板均為磚造；房號513前半段是舊有建築，為磚造牆壁、天花板，據兩造陳稱，原有玻璃、落地窗，現已拆除，外推後半部為加蓋鐵皮屋頂及牆壁，現況如後附照片。系爭建物1至4樓，樓梯間磁磚花色一致，均為舊有建物，系爭4樓511號、512號、513號三間套房之衛浴設備，均為舊有設備，現況略如勘驗筆錄附件照片所示」等情，業經本院會同兩造至現場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄、現場照片在卷（見本院卷第85頁以下）足稽，兩造對此均不爭執，應可認定。
⑶又證人江昱慶結稱：（問：與兩造有無親屬或僱傭等關
係？）我是被告法定代理人兒子，但我沒有在被告公司任職。（問：從事何業？）目前從事養殖業。之前在被告公司擔任類似監工工作。（問：是否曾經到臺南市○○區○○○街○○巷○○○號做過工程？）有。大約五、六年前，是被告公司委託我，擔任監工工作。當時是作房屋改建，原本是做旅社，後來改為學生宿舍出租套房，幾乎整棟樓都有改建，例如浴廁、窗戶，隔間沒有動。（問：工程內容是何人委託你？例如何處應該挖窗戶、何處應該拆除浴缸？）被告公司告訴我應該如何進行。廁所浴缸都是全部拆除、馬桶換新的。（問：施工期間大約多久？）我在那邊大約三、四個月，在還沒有完工之前，施工進度大約八成左右，我就離職。（提示原證
4 照片，問：建物一樓是否有這樣的魚池、櫃台？在工程內容有無涉及到魚池、櫃台？）兩棟樓在比較矮的那棟一樓，那時候有拆除魚池、櫃台。當初魚池接近荒廢、櫃台也破舊，魚池部份拆完之後有整理，讓人停機車，櫃台拆除後本來計畫要做電控室，後來改成做套房。（問：魚池、櫃台的拆除，原屋主是否知情？）知道，我們要拆除、修改的內容都有跟原告陳秀桃協調過，他有同意我們拆除魚池、櫃台。（問：另一位屋主錢翠蓮是否有到場？）我比較常跟原告陳秀桃接洽，另外有一個男子，不知道是陳秀桃的配偶或弟弟，另外我有跟陳秀桃的兒子接洽。（問：當時整修的時候，全部樓層有幾樓？）一邊是三樓，一邊是六樓或七樓，我忘記了。（問：當初兩棟建物，是全部交由被告公司使用？或只有部分房間保留給原告？）全部交由被告公司使用。（提示原證12，問：系爭建物頂樓有加蓋，在整修房屋的時候，是否存在？）我印象中兩棟建物屋頂都是鐵皮屋，屋內放置鍋爐、水塔，這個鐵皮我們應該是有換過皮，另一間是重新油漆。原證12這間白色的鐵皮屋，應該是換皮，那間好像也是改為套房。另一邊頂樓還是作為放置鍋爐、水塔。（問：將原證12白色鐵皮屋換皮並作為套房，原本屋主是否知情？）知道。所有改建、挖窗戶等整修都有跟原屋主陳秀桃討論過，並得到他的同意。（問：對於證人證詞有無意見？）（被告訴訟代理人問：三樓鐵皮屋部分有整建，沒有增建？）沒有增建。（被告訴訟代理人問：施工期間，屋主有無在現場？）多多少少都會去看一下。（被告訴訟代理人問：魚池有馬達、櫃台有佛像，及三樓鐵皮屋有鍋爐，這些東西，後來去哪了？）拆除那天，是陳太太請人把馬達、鍋爐、一些拆除下來鐵製雜物載走；櫃台的佛像也是他們請走的，是不是陳太太來請走的，我就忘記了。我們每次在現場施工、談改建內容的時候，陳太太幾乎都會在現場。（原告訴訟代理人問：監工費用是何人支付？）公司付的，約三萬多元。我沒有監工執照。（原告訴訟代理人問：現場施工時候，陳太太都知情，屋主還有何人在現場？）我記得有一個男的、一個女的，但我不知道他們關係，還有一個比較年輕的是陳太太的兒子，討論過程滿長的，有接觸的就是這幾個。（原告訴訟代理人問：協調過程有寫成書面？）合約內容我不太清楚。溝通過程我知道，但有沒有寫成書面我不知道。（原告訴訟代理人問：被告公司除了派你來協調，還有誰？）我還有楊月華，但楊月華有沒有派別人，我就不知道。（原告訴訟代理人問：三樓部分有換皮，原本有無加蓋？）我印象中是把原有的鐵皮屋改成房間，但我們沒有增建，原證12的窗戶是我們裝的，但我忘記原先是密封鐵皮或原先是窗戶。因為原來的建物狀況很差，所以我們幾乎把全部窗戶都換新。原先房子就是鐵皮屋，我已經忘記原來顏色，我們更換成白色鐵皮，如原證12照片。
那間鐵皮屋我們改成一間套房，我們並沒有新設牆面，有門那面牆是水泥牆，原本就存在。（原告訴訟代理人請求提示本院卷第62頁，臺南市永康區公所函文所附照片，問：系爭建物右側牆面是否是證人搭建？）不是我們搭建，我們只有換皮，房間不可能沒有牆。」等語（見本院卷第74-76頁）。
⑷原告主張被告於系爭房屋內設有違建，違反系爭租賃契
約第6條約定。被告則辯稱違建係承租前即存在，被告並未興建違建。經查，本院勘驗系爭房屋，兩造陳稱系爭房屋原有玻璃、落地窗，現已拆除，外推後半部為加蓋鐵皮屋頂及牆壁等情，已如前述，再由江昱慶上開證言可知，現場施工時候，原告陳秀桃始終知情，原告陳秀桃也同意被告拆除魚池、櫃台及將原有的鐵皮屋改成房間。因此，原告主張被告於系爭房屋內設有違建；另未經原告同意，即擅自將系爭房屋一樓櫃台及魚池部分拆除破壞，變更為停放機車之用，因而違反系爭契約第6條、第7條約定，自無可採。被告辯稱係經原告同意，應屬可信。況參酌被告承租系爭房屋係為出租套房，因此，於系爭租賃契約第6條即特別約定，甲方同意房屋改裝及裝潢，乙方得依相關法令自行裝設……，再者，原告雖稱：房屋出租後就很少去，去了之後，被告也不讓原告進去云云。然系爭房屋一樓櫃台及魚池原坐落系爭建物一樓入口處，經由一樓外柵欄鐵門，可以輕易發現櫃台及魚池變更停放機車之用；另原證12照片所示之頂樓加蓋更是站在系爭房屋前的馬路上即可觀察得之。縱然原告收取租金，是由被告係交付一年12張支票，至遲，原告於次年10月收取租金支票時，亦可發現，不致於遲至105年5月間始發現被告未經同意擅自將系爭房屋一樓櫃台及魚池部分破壞，變更為停放機車之用，及頂樓增建違章建築，被告所辯系得原告之同意拆除魚池櫃台及增建頂樓，堪可採信，原告主張並非可採。至於江昱慶證稱被告僅將原有的鐵皮屋改成房間，但沒有增建等情，核與本院勘驗系爭房屋，兩造陳稱系爭房屋原有玻璃、落地窗，現已拆除，外推後半部為加蓋鐵皮屋頂及牆壁等情不符，則難以採信。
⑸另原告提出系爭房屋98年12月、101年1月、103年4 月
Google地圖翻拍照片（見本院卷第68-70頁）為據。惟查，系爭租賃契約係自100年9月30日簽訂，租賃期間自100年11月1日起至105年10月31日止，縱依98年12月、101年1月Google地圖，亦僅能證明於98年12月以前，系爭4樓違建尚未外推，101年1月間，系爭4樓違建業已外推，況該違建係經原告同意，已如前述，因此，亦無從僅以上開Google地圖認定，被告將系爭房屋4樓違建外推有違反系爭租賃契約第6條之約定。
⑹據上可知，被告將系爭房屋一樓櫃台及魚池部分拆除，
變更為停放機車之用；另於系爭房屋內設有違建，均是經原告同意所為，因此，尚難以認為有違反系爭租賃契約第6條、第7條之約定。又依系爭租賃契約第2條約定：「租賃期間自中華民國100年1月1日起至中華民國105年10月31日止。『甲方同意乙方不違反約定事項時，於租約期滿可繼續承租，每期約訂五年。』（租金依物價指數調整）雙方同意於民國100年10月11日甲方將租賃物先行點交予乙方裝潢使用。」是依上開約定可知，系爭租賃契約雖於105年10月31日屆期，然若被告不違反約定事項時，可繼續承租五年。從而，依系爭租賃契約第2條之約定，被告並未違反約定事項時，於租約期滿可繼續承租，每期約訂五年，堪予認定。
⒊因此，告主張系爭租賃契約已租期屆滿，兩造已無租賃關
係存在，被告無權占用系爭房屋，乃依民法第455條租賃物返還請求權、民法第767條第1項前段所有物返還請求權，請求被告返還系爭房屋，並無理由。
⒋另原告主張被告自105年10月31日起未繳納租金，原告於
106 年12月18日以民事準備三狀催告被告繳納租金，被告均未繳納，乃於107年5月1日當庭對被告為終止系爭租賃契約之意思表示（見本院卷第179頁）。被告則以被告有提出租金，為原告拒絕，且原告調漲租金為每月15萬元，後來改稱12萬元。被告希望在判決過後依判決履行等語置辯。經查：
⑴按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收
益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人應依約定日期，支付租金；租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力。民法第421條、第451條、第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段及第94條分別定有明文。又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。土地法第100條定有明文。
⑵查被告既自105年10月31日起即未按時給付租金，積欠
租金達14個月，已逾二個月以上，而原告於106年12月18日以民事準備三狀催告被告應給付租金，而被告亦已收受該民事準備三狀（見本院卷第122頁），原告並於107年5月1日當庭向被告為終止系爭租賃契約之意思，該意思表示，被告亦了解而發生效力（見本院卷第179頁），是兩造間之系爭租賃契約，當已合法終止。揆諸上開規定，兩造間之租賃關係已經原告合法終止系爭租約而消滅，則原告請求被告遷讓交還系爭房屋，自屬有據。
（二）原告依民法第179條之規定，請求被告自105年11月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告65,000 元，是否有理由？⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。次按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。
⒉查被告依系爭租賃契約第2條之約定，被告並未違反約定
事項，於租約期滿可繼續承租系爭房屋五年，已如前述，是系爭租賃契約於105年11月1日仍有效存在，直至被告於107年5月1日經原告以積欠租金已逾二個月以上為由，終止兩造租賃關係後，被告自107年5月2日起，占有使用系爭房屋始無正當權源，107年5月2日前，被告占有系爭房屋，仍為有權占有；原告僅得請求被告給付租金，不能本於不當得利之法律關係請求相當於租金之利益。因此，原告本於不當得利之法律關係，以兩造原租賃契約約定之租金數額即每月65,000元，先位聲明請求被告自107年5月2日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付65,000元之損害金，為有理由，至請求被告自105年11月1日起至107年5月1日止，按月給付原告65,000元之不當得利，則無理由（原告備位聲明請求被告給付租金部分，詳後述）。
（三）原告依系爭租賃契約第八條第1項之規定，請求被告自105年11月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告相當於月租之三倍即195,000元之違約金，是否有理由？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，
民法第250條第1項定有明文。約定之違約金過高者，法院得減至相當之金額，民法第252條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。
⒉依系爭租賃契約第8條約定：「1.租賃契約終止時，乙方
應將房屋返還甲方（乙方同意將重新裝潢冷氣、熱水器、電錶及其固定物等依現況留予甲方），不得推諉或主張任何權利。乙方未即時遷出、返還房屋時，甲方每月得向承租人請求賠償相當月租之三倍作為違約金，至遷讓完竣，乙方不得有異議。」等語（見調解卷第16頁）。因此，被告於系爭租賃契約終止時，若未即時遷出、返還房屋時，原告得向被告請求賠償相當月租（即65,000元）之三倍即195,000元作為違約金，至遷讓完竣止。
⒊查系爭租賃契約於107年5月1日經原告以積欠租金已逾二
個月以上為由，終止兩造租賃關係後，被告自107年5月2日起，其未即時遷出、返還房屋，已如前述，則依上開租賃契約第8條第1項約定，原告依約請求賠償相當月租（即65,000元）之三倍即195,000元作為違約金，至遷讓完竣止，自屬有據。至原告請求自105年11月1日起至107年5月
1 日止之違約金，因系爭租賃契約尚未終止，自無從加以准許。
⒋惟本院審酌系爭房屋原訂租金為每月65,000元，而被告於
租期屆滿後仍繼續占有系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，除此之外，尚難認另受有其他之損害等情。因此，原告以被告租期屆滿未交還系爭房屋，此一違約事件，以租金三倍計算違約金，顯屬過高，應酌減以每月租金額即65,000元計算為合理，逾此範圍之違約金請求，即屬無據。
（四）如原告先位之訴為無理由，則原告備位之訴請求被告給付105年11月1日起至106年4月30日止之租金1,170,000元，是否有理由？被告抗辯稱，因系爭房屋為違章建築，致被告自105年6月1日起至107年1月31日止，受有無法出租之損害，依民法第423條、第227條、第226條之規定，對原告有2,234,000元之號賠償請求權存在，乃以該請求權與原告之不當得利返還請求權、違約金請求權、租金債權主張抵銷，是否有理由？經查：
⒈按訴之預備之合併，係指原告預防其提起之此一訴訟無理
由，而同時提起不能並存之他訴，以備先位之訴無理由時，可就後位之訴獲得有理由之判決之訴之合併而言。先位請求無理由，為後位請求之停止條件，先位請求有理由，係後位請求之解除條件。故訴之預備合併，法院應先就先位之訴為調查裁判。如先位之訴有理由，備位之訴即毋庸裁判，必先位之訴為無理由，法院始得就備位之訴為裁判。次按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；民法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。
經查，原告先位聲明請求被告自105年11月1日起至107年4月30日止之不當得利，雖因系爭租賃契約於107年5月1日前仍屬有效存在，而無從依不當得利請求，該部分既經駁回，本院自應就原告備位聲明加以審理。查被告自105年11月1日起至107年4月30日止，計18個月，共1,170,000元租金（計算式：65,000×18＝1,170,000元），並未支付租金，為兩造所不爭執，原告自得依系爭租賃法律關係向被告請求給付上開租金。從而，原告備位聲明請求被告應給付105年11月1日起至107年4月30日止，計1,170,000元租金，為有理由。
⒉至被告辯稱因系爭房屋為違章建築，致被告自105年6月1
日起至107年1月31日止，受有無法出租之損害，依民法第423條、第227條、第226條之規定，對原告有2,234,000元之號賠償請求權存在，乃以該請求權與原告之不當得利返還請求權、違約金請求權、租金債權主張抵銷云云。然為原告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⑴按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條定有明文。
⑵查系爭房屋雖然部分為違章建築，然此為被告承租系爭
房屋時即已知悉，且就系爭大橋三街57巷2號四樓違建部分再予以外推增建，自100年11月1日承租起，並無不能出租之情形。此外，系爭房屋雖經人檢舉為違章建築，然被告從未因此無法出租系爭房屋；或以此為由，終止系爭租賃契約。反倒是，系爭租賃契約直至107年5月1日經原告終止前，均為被告承租，並繼續出租予他人。是被告辯稱因系爭房屋為違章建築，致受有無法出租之損害云云，難認有據。從而，被告主張依民法第423條、第227條、第226條之規定，對原告有2,234,000元之號賠償請求權存在，乃以該請求權與原告之不當得利返還請求權、違約金請求權、租金債權主張抵銷云云，即無理由。
（五）至原告於言詞辯論終結後，再於107年5月4日提出民事聲請再開辯論狀，辯稱依民法第431條第1項規定，承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，乃主張抵銷云云。按被告上開主張在言詞辯論終結後提出，不在本院審理之範圍。惟系爭租賃契約第8條約定：「1.租賃契約終止時，乙方應將房屋返還甲方（乙方同意將重新裝潢之冷氣、熱水器、電錶及其固定物等依現況留予甲方），不得推諉或主張任何權利。乙方未即時遷出、返還房屋時，甲方每月得向承租人請求賠償相當月租之三倍作為違約金，至遷讓完竣，乙方不得有異議。2.契約租賃期限未滿，一方擬終止本合約時，應得他方同意，並應預先於終止前壹個月以書面通知他方，並應賠償他方因終止契約所產生之損失賠償金。」等語（見調解卷第16頁）。依被告所提出之系爭房屋工程款清單及憑證所示（見本院卷第182-289頁），重新裝潢之冷氣、熱水器、電錶及其固定物，依系爭租賃契約第8條約定，均應依現況留予甲方（即原告），不得推諉或主張任何權利。從而，被告辯稱依民法第431條第1項規定，就租賃物支出有益費用，於租賃關係終止時，應償還其費用，乃主張抵銷云云，自與上開約定相違背，本院認無再開辯論調查之必要，附此說明。
五、綜上所述，原告依所有權、租賃契約及不當得利之法律關係，先位請求被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○街○○巷○號、6號房屋全部遷讓交還原告，被告應自107年5月2日起，至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告65,000元之相當租金之不當得利、65,000元之違約金，合計130,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。備位請求被告給付原告租金1,170,000元，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰於主文第五項、第六項分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額（民事訴訟法第79條、第77條之2第2項參照）。本件原告雖一部勝訴、一部敗訴，惟本院審酌原告係以一訴附帶請求其損害賠償，其經駁回僅係部分相當租金之不當得利，就請求遷讓交還系爭房屋則為全部勝訴，依其金額之比例及利害關係，認訴訟費用仍由被告負擔為適當，爰判決如主文第七項所示。
九、據上論結：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 107 年 5 月 25 日
民事第一庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 107 年 5 月 29 日
書記官 黃郁淇